Ressources & Analyses
Des analyses précises et des cas concrets pour comprendre les mécanismes de défiscalisation et faire les bons choix d'investissement.
Régime Spécifique
Découvrez pourquoi la loi Monuments Historiques est le seul outil capable d'absorber un pic de revenus sans plafond, comment fonctionne le mécanisme et les pièges à éviter.
Analyse Financière
Nous calculons le Taux de Rendement Interne réel en intégrant le prix au m², les économies fiscales réinvesties et quatre scénarios de sortie à 15 ans — y compris une revente en moins-value de 50 %.
Comparatifs
Réduction 30 %, réduction 21 % ou déduction 100 % : comparatif complet des trois dispositifs de l'ancien avec travaux, profil par profil, chiffres à l'appui.
Prix & Coûts
Ticket d'entrée, frais de notaire, honoraires, effort d'épargne mensuel : le coût réel d'un investissement Malraux, chiffré poste par poste — sans esquiver les chiffres qui dérangent.
Problèmes & Risques
Surcote foncière, promoteur fragile, chantier qui dérape, requalification fiscale : les 7 vrais pièges d'un investissement Malraux — avec la check-list et les parades pour chacun.
Sélection & Marchés
Bordeaux, Lyon, Avignon, Versailles, La Rochelle… Notre grille en 5 critères pour choisir la bonne ville en Malraux — et celles que nous écartons.
Guides
Conditions d'éligibilité, liste des villes, calcul de la réduction jusqu'à 21 %, rentabilité réelle et pièges : le guide complet du Denormandie en 2026.
Transmission & Patrimoine
Convention avec l'État, ouverture au public, engagement des héritiers : comment un monument historique se transmet sans droits de succession — et à quelles conditions.
Optimisation Fiscale
Apprenez comment utiliser de manière optimale les déductions Monuments Historiques et PER au sein de la tranche marginale d'imposition idéale pour maximiser votre rendement fiscal.
Problèmes & Risques
Bascule LMP automatique, amortissement plafonné, plus-value 2025 alourdie : les 6 pièges qui plombent la rentabilité d'un LMNP au réel, et leur parade.
Nouveautés 2026
Le nouveau dispositif qui remplace le Pinel : conditions, taux, simulation chiffrée et les 3 points que le BOFiP n'a pas encore tranchés.
Régime Spécifique
Conventionnement ANAH, taux Loc1/Loc2/Loc3, plafonds de loyer, cumul et reprise : le dispositif est ouvert jusqu'au 31/12/2027.
Guides
Mécanisme d'imputation, plafond de 10 700 €/an (21 400 € en rénovation énergétique), exemple chiffré : le guide complet du déficit foncier 2026.
Régime Spécifique
Le LMP n'est pas un choix : bascule automatique à 23 000 €, cotisations SSI, plus-value professionnelle. Le guide complet du statut LMP en 2026.
Guides
Statut, calcul de l'impôt sur les sociétés, amortissements et fiscalité de la revente sans abattement de durée : le guide complet de la SCI à l'IS.
Comparatifs
Fermé depuis le 1er janvier 2025 et non prorogé en 2026 : statut du bailleur privé, LMNP, déficit foncier, Loc'Avantages — le comparatif des 4 alternatives, profil par profil.
Optimisation Fiscale
Jusqu'à 300 000 € exonérés de droits de donation pour financer l'apport d'un investissement locatif neuf. Plafonds, conditions et échéance du 31/12/2026.
Comparatifs
Micro-BIC ou réel en LMNP : la règle de décision chiffrée pour savoir quand l'abattement forfaitaire suffit, et quand le réel devient plus avantageux.
Prix & Coûts
Prix, mobilier, notaire, CFE, expert-comptable, fiscalité de sortie : le coût réel d'un LMNP et sa rentabilité nette, poste par poste.
Guides
Comment l'amortissement en LMNP réel ramène l'impôt à presque zéro pendant 10 à 20 ans : mécanisme, durées, exemple chiffré et piège de la revente 2025.
Sélection & Marchés
Malraux, LMNP au réel, SCI à l'IS, déficit foncier, statut du bailleur privé... La grille de décision complète par objectif et par TMI, avant de chiffrer votre projet.
Régime Spécifique
Girardin logement social (COM) et réhabilitation résiduelle : mécanisme, rétrocession et risque de reprise fiscale, expliqués sans posture commerciale.
Problèmes & Risques
Aucun BOFiP publié, confusion avec le Pinel, non-cumul, bascule au réel obligatoire : les 6 pièges du statut du bailleur privé, avec la parade.
Régime Spécifique
La para-hôtellerie permet de récupérer la TVA sur un achat neuf en meublé, contre un engagement de 20 ans et un risque réel de requalification, dans les deux sens.
Régime Spécifique
TVA réduite à 10 % et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans, mais réservé aux personnes morales : conditions, calcul et revente du LLI en 2026.
Prix & Coûts
Frais de notaire, plafond d'amortissement, loyer plafonné : le coût réel du statut du bailleur privé (LF 2026) et sa rentabilité nette, poste par poste.
Prix & Coûts
Devis, aléa de chantier, vacance locative, frais annexes : le coût réel d'un chantier de rénovation en déficit foncier, chiffré poste par poste sur un exemple à 64 800 €.
Sélection & Marchés
Le LMNP n'impose aucune ville éligible. Notre grille en 5 critères pour juger un vrai marché locatif meublé — longue durée ou tourisme, sans classement chiffré inventé.
Guides
Comment une SCPI fiscale transpose Malraux, déficit foncier ou Denormandie au prorata de vos parts : mécanisme, frais et liquidité avant de souscrire.
Guides
Malraux à 300 000 €, LMNP à 200 000 € : pourquoi le comparateur les met à effort d'épargne mensuel égal, jamais à prix d'achat égal. La méthode expliquée pas à pas.
Optimisation Fiscale
Location meublée d'une chambre ou accueil d'hôtes de passage : l'article 35 bis du CGI exonère ces revenus d'impôt sous conditions, jusqu'au 31 décembre 2026 seulement.
Optimisation Fiscale
Aucun loyer, aucune charge, aucun avantage fiscal annuel pendant 15 à 20 ans : fonctionnement, décote de 30 à 40 % et fiscalité de l'achat en nue-propriété.
Régime Spécifique
Une SCI qui loue meublé bascule à l'IS. La SARL de famille, elle, reste à l'IR entre membres d'une même famille et garde la fiscalité LMNP/LMP.
Prix & Coûts
Prix au m², frais de notaire, charges de restauration, effort d'épargne mensuel : le coût réel d'un Monuments Historiques, chiffré poste par poste.
Problèmes & Risques
Confusion déduction/réduction, ratio travaux non certifié, engagement de 15 ans, marché secondaire étroit : les 7 vrais pièges d'un MH, avec les parades.
Revenu Exceptionnel & Dirigeants
PFU 31,4 %, abattement de 500 000 € pour départ à la retraite, apport-cession 150-0 B ter : ce qui réduit vraiment l'impôt sur une cession, et où l'immobilier fiscal a réellement sa place.
Optimisation Fiscale
La tranche marginale la plus haute du barème, sans plafond : comment concentrer ses déductions Monuments Historiques et PER pour maximiser leur effet à 45 centimes par euro.
Comparatifs
Déduction sans plafond (MH) contre déduction plafonnée à 10 700 €/an (déficit foncier classique) : le comparatif complet, profil par profil.
Optimisation Fiscale
Dettes déductibles, démembrement de propriété, abattement résidence principale de 30 % : les vrais leviers pour réduire l'IFI en 2026 — et pourquoi Malraux ou une SCI n'y changent rien.
Comparatifs
Plafond à 37 680 € (PER) contre déduction sans plafond (Monuments Historiques) : le comparatif chiffré pour savoir dans quel ordre mobiliser les deux dispositifs à TMI 41-45 %.
Problèmes & Risques
Option irrévocable après 5 ans, compte courant mal documenté, double imposition à la distribution, acomptes oubliés : les 6 pièges de la SCI à l'IS, avec la parade pour chacun.
Et pour vos chiffres à vous, que donneraient ces dispositifs ?
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