Ce que ça vous apporte
Six bénéfices, et trois contreparties.
Nous parlons d'abord de ce qu'on gagne. Puis de ce qu'on accepte. Parce qu'aucun dispositif ne mérite qu'on en cache les revers.
Une économie d'impôt mécanique
Malraux : 22 % ou 30 % des travaux, jusqu'à 120 000 € de réduction sur 4 ans. MH : 100 % déduit du revenu global, sans plafond. Pas une promesse, un mécanisme inscrit dans le Code général des impôts.
Hors plafonnement des niches fiscales
Le plafond de 10 000 € qui limite Pinel, emploi à domicile et autres dispositifs ne s'applique ni à Malraux ni à MH. C'est ce qui en fait des outils pour les hauts revenus.
Un actif rare, par définition
Les biens éligibles sont en nombre fini : centre historique d'Avignon, Bordeaux Saint-Pierre, Vieux-Lyon, Marais parisien. On ne crée pas de Sites Patrimoniaux Remarquables — on les protège.
Un emplacement protégé pour toujours
Aucun risque de voir une tour s'élever en face. La protection patrimoniale sanctuarise la qualité urbaine et, mécaniquement, soutient le prix au m² sur le long terme.
Une valorisation à 15 ans solide
Sur les dernières décennies, l'immobilier ancien restauré en centre-ville s'apprécie au moins au rythme du marché global, souvent davantage. La revente fiscalement défiscalisée à la sortie est un bonus.
Un outil de transmission familial
Le régime MH permet, sous convention, une exonération de droits de succession. Pour des familles patrimoniales, c'est souvent l'argument décisif — bien plus que la défisc annuelle.
Et les contreparties ?
Ce que vous acceptez en échange.
Un capital bloqué
9 ans en Malraux, 15 ans en MH. La revente anticipée déclenche la remise en cause des avantages fiscaux. Si vous avez besoin de liquidité à 5 ans, ces dispositifs ne sont pas pour vous.
Une rentabilité locative modeste
Les loyers couvrent en général les charges et une partie de l'emprunt — sans plus. Le rendement vient de la défisc et de la plus-value, pas du cash-flow mensuel.
Un projet, pas un produit
Suivi de chantier, validation ABF, déclarations fiscales spécifiques, gestion locative haut de gamme. Ce n'est pas un placement passif. C'est gérable, mais ce n'est pas un livret A.
Un avantage n'a de valeur que rapporté à votre situation.
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