Loi Malraux à Nantes : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Nantes remplit la première condition fiscale, et la remplit avec un document récent. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé le 22 mars 1972, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) révisé daté du 12 juin 2017 ; Nantes Métropole publie en outre un arrêté préfectoral de modification du 6 décembre 2023. Un immeuble situé dans ce périmètre de 126 hectares ouvre droit au taux de 30 %. La commune n'est en revanche pas dans l'annexe de l'arrêté Denormandie du 26 mars 2019, et nous n'avons pas trouvé de convention ORT qui l'y rendrait éligible. Le marché est profond mais en repli : d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, la médiane des appartements est passée de 4 096 € le m² en 2021 à 3 629 € en 2025, soit environ 11 % de baisse, pendant que la population progressait de 1,0 % par an. À Nantes, la question n'est pas de savoir si la demande existe, mais ce que vaut un lot restauré rapporté à un marché de l'ancien qui recule.

Si vous tapez « loi Malraux Nantes », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans le centre ancien, entre le château, la cathédrale et l'île Feydeau. Les présentations reprennent des arguments connus : la métropole qui attire, la gare, les étudiants, le patrimoine du XVIIIe siècle. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, Nantes Métropole, Géoportail de l'urbanisme, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial, et aucune opération de notre stock n'est située à Nantes à la date de rédaction.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Nantes, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 %. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Nantes, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR52-09 : un ancien secteur sauvegardé créé le 22 mars 1972, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016. La colonne « évolution » porte la mention « PSMV révisé » avec la date du 12 juin 2017. La page de Nantes Métropole consacrée au PSMV confirme cette date : elle met en ligne l'arrêté préfectoral de révision du 12 juin 2017, le règlement écrit, les documents graphiques et une carte interactive. Le plan opposable est donc un plan révisé, approuvé en 2017, qui a remplacé le PSMV initial dont nous n'avons pas lu la date d'approbation.

Une modification approuvée en décembre 2023

Le plan de 2017 a déjà évolué. La même page de Nantes Métropole publie une délibération du 6 octobre 2023 par laquelle la Métropole a donné son avis sur un projet de modification du PSMV, puis un arrêté préfectoral du 6 décembre 2023 portant modification du plan, accompagné d'une notice explicative. Le Géoportail de l'urbanisme diffuse la version numérisée correspondante, référencée 244400404_PSMV_20231206 et marquée « en vigueur », avec le règlement écrit, six planches graphiques, le rapport de présentation et les annexes. Une modification n'est pas une révision : elle ajuste certaines règles sans remettre en cause l'économie générale du plan, et le PSMV reste approuvé pendant la procédure. Le taux de 30 % n'a donc, à notre lecture, jamais été suspendu à Nantes depuis 2017.

Deux règles pratiques en découlent. D'abord, la version du règlement qui s'applique à votre immeuble est celle en vigueur à la date de l'autorisation de travaux : demandez laquelle a servi de base à l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) et à l'autorisation. Ensuite, une nouvelle procédure peut être engagée à tout moment ; faites confirmer par écrit, par le service urbanisme de la Ville ou par l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de Loire-Atlantique, qu'aucune révision n'est en cours au moment de votre réservation. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Quel périmètre, et que dit le règlement ?

D'après Nantes Métropole, le périmètre protégé couvre 126 hectares, un peu plus de 10 000 logements et plus de 17 000 habitants, et le PSMV y remplace le plan local d'urbanisme métropolitain (PLUm). Les sources que nous avons lues le désignent comme le centre-ville historique de Nantes, sans en donner les limites rue par rue : nous ne décrivons donc pas le tracé, et seul le document graphique fait foi pour une adresse. Nous n'avons pas non plus lu le règlement dans le détail ; nous n'en résumons pas les prescriptions. Un règlement de PSMV classe les immeubles en catégories (à conserver, à améliorer, pouvant être démolis) et fixe des règles de matériaux, de façades et de distribution intérieure : appliquées à votre immeuble, elles déterminent le coût et la durée du chantier, donc le calendrier de la réduction. La carte interactive et les fichiers PDF de la Métropole permettent de lire la fiche d'un immeuble avant même de contacter le service urbanisme.

Nantes est-elle éligible au Denormandie ?

Nous ne pouvons pas l'établir, et les indices vont plutôt dans le sens contraire. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Nantes ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient en Loire-Atlantique que Châteaubriant et Saint-Nazaire. Quant à la voie de l'ORT, nous n'avons trouvé, dans les limites de nos recherches, aucune convention publiée par Nantes Métropole ou par la Ville qui couvrirait la commune de Nantes ; ce dispositif vise d'ailleurs la revitalisation des centres de villes moyennes, ce qui ne correspond pas au profil nantais. Avant toute décision fondée sur le Denormandie, vérifiez l'éligibilité de la commune sur le simulateur de service-public.fr et demandez à l'opérateur la copie de la convention qu'il invoque.

Le zonage est un autre point que nous signalons sans l'avoir lu à la source. Les publications professionnelles que nous avons consultées indiquent que Nantes est passée de la zone B1 à la zone A avec l'arrêté du 5 juillet 2024 ; nous n'avons pas lu la ligne « Nantes » dans la liste officielle des communes du zonage ABC, qui reste la référence à consulter. Si la zone A est confirmée, le plafond de loyer 2026 des dispositifs qui y renvoient est de 14,64 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 : environ 17,57 € par m² pour un 37 m² et 15,66 € pour un 52 m². Ces plafonds ne concernent pas la loi Malraux, qui n'impose aucun plafond de loyer ni de ressources ; ils ne servent ici qu'à situer le marché. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux (25 % du coût total) et de ressources du locataire pour les communes qui y sont éligibles.

Que valent les chiffres qui circulent sur Nantes ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale a baissé chaque année depuis 2021 : 4 096 € le m² en 2021, 4 079 € en 2022, 4 000 € en 2023, 3 814 € en 2024 et 3 629 € en 2025, soit environ 11 % de repli en quatre ans. Le 90e centile suit le même mouvement, de 5 600 à 4 947 € (environ 12 %), alors que le 10e centile reste stable autour de 2 400 à 2 500 € : ce sont les logements chers qui ont le plus reculé. Le volume de ventes retenues a chuté de 1 383 en 2021 à 765 en 2024, avant un rebond à 882 en 2025. Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune, et le millésime 2025 peut encore être complété par des mutations publiées tardivement.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 14,50 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 11,35 à 18,54 €, sur 65 568 annonces) et 16,57 € pour un 37 m² (13,23 à 20,75 €, sur 45 333 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF de 2025, un loyer de 14,50 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 4,8 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée. La baisse des prix a mécaniquement amélioré ce ratio depuis 2021, sans que cela dise quoi que ce soit du prix d'un lot restauré.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 6,1 % de logements vacants à Nantes, un niveau bas pour une ville-centre, et 80,6 % d'appartements dans le parc ; 62,1 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est passée de 309 346 habitants en 2017 à 327 734 en 2023, soit +1,0 % par an. Le niveau de vie médian est de 26 720 € et le taux de pauvreté de 19,1 %. Le profil est celui d'une métropole en croissance, avec des revenus médians plus élevés que dans la plupart des villes Malraux, ce qui soutient les loyers. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé.

La desserte. Les données ouvertes de la SNCF comptent 17 553 626 voyageurs en gare de Nantes en 2024, contre 12 961 997 en 2019, soit environ 35 % de hausse en cinq ans d'après nos calculs. C'est un argument pour la liquidité à la revente et pour la demande locative de passage, pas pour le rendement d'un logement donné.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Voici la méthode pour le faire vous-même.

1. Situez l'adresse sur le plan graphique du PSMV (carte interactive de Nantes Métropole, Géoportail de l'urbanisme ou service urbanisme de la Ville) et notez la catégorie de l'immeuble et les prescriptions qui lui sont attachées.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché, à comparer au prix de revient annoncé. À Nantes, regardez la tendance année par année et pas seulement le niveau : un prix de revient calé sur les ventes de 2021 ne l'est plus sur celles de 2025. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur ; l'intervalle de la Carte des loyers (11,35 à 18,54 € pour un 52 m²) est large, et un loyer prévisionnel proche de sa borne haute demande une justification.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours sont des indices qu'aucune base ne remplace.

À quelles conditions un investissement à Nantes se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil de métropole, différent de celui des villes moyennes qui composent l'essentiel des opérations Malraux. Du côté favorable : un cadre fiscal établi de longue date et documenté (secteur de 1972, PSMV révisé en 2017, modifié en 2023, règlement et plans en ligne), un marché de l'ancien profond (765 à 1 383 ventes d'appartements par an dans nos calculs), une population en hausse, une vacance basse, une majorité de locataires, des revenus médians corrects et une gare en forte progression. Du côté défavorable : des prix médians en baisse continue depuis 2021, donc aucune dynamique de plus-value sur laquelle compter à court terme et un risque de payer un lot restauré sur des références de prix déjà dépassées ; une éligibilité au Denormandie non établie ; et, comme partout, l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien, que la revente ne garantit pas de récupérer.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte un rendement locatif modéré pendant les neuf années de location, et achète un immeuble dont l'adresse, le plan et le prix de revient ont été vérifiés contre ces données, en particulier contre les ventes les plus récentes. Il se justifie moins pour qui attend une plus-value, et pas du tout pour qui compte sur la seule réputation de la ville pour absorber un prix de revient élevé.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 180 000 € de foncier (4 000 € le m², un peu au-dessus de la médiane 2025) plus 200 000 € de travaux éligibles sur deux ans. La réduction Malraux serait de 60 000 € (30 % de 200 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 380 000 €, soit environ 8 400 € le m², près de 2,3 fois la médiane de l'ancien à Nantes et 1,7 fois le 90e centile. Loué 675 € par mois hors charges, le bien rapporterait environ 2,1 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent que, même sur un marché profond, c'est l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération, et que ce surcoût se mesure contre un marché dont la référence a baissé de 11 % en quatre ans. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Nantes ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV de Nantes ? Demandez la référence de l'arrêté du 12 juin 2017, celle de l'arrêté de modification du 6 décembre 2023, la version du règlement applicable et la catégorie de l'immeuble.
2. Une nouvelle procédure de modification ou de révision du PSMV a-t-elle été engagée depuis décembre 2023 ? Si oui, quel document s'applique à l'autorisation de travaux, et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France a-t-il été rendu sur cette base ?
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (3 629 € le m² en 2025) et au 90e centile (4 947 €), sachant que ces deux repères baissent depuis 2021 ?
6. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Nantes, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Et avant de comparer Nantes à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Nantes

Quel taux Malraux s'applique à Nantes ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). La liste du ministère de la Culture recense pour Nantes un secteur sauvegardé créé le 22 mars 1972 et un PSMV révisé daté du 12 juin 2017. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV de Nantes a-t-il changé depuis 2017 ?

Oui, par une modification et non par une révision : Nantes Métropole publie une délibération du 6 octobre 2023 donnant son avis et un arrêté préfectoral du 6 décembre 2023 portant modification du PSMV. Le Géoportail de l'urbanisme diffuse la version du 6 décembre 2023 avec la mention « en vigueur ». Demandez au service urbanisme la version du règlement applicable à votre immeuble.

Quelle est la surface du secteur sauvegardé de Nantes ?

D'après Nantes Métropole, le périmètre couvre 126 hectares, un peu plus de 10 000 logements et plus de 17 000 habitants. Le PSMV y remplace le plan local d'urbanisme métropolitain. Nous n'avons pas lu de description rue par rue des limites : seul le document graphique fait foi pour une adresse.

Nantes est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par l'arrêté du 26 mars 2019, dont l'annexe ne retient en Loire-Atlantique que Châteaubriant et Saint-Nazaire. L'autre voie est la convention d'opération de revitalisation de territoire (art. 199 novovicies du CGI) ; nous n'avons pas trouvé de convention ORT publiée pour Nantes dans les limites de nos recherches. Vérifiez sur le simulateur de service-public.fr avant tout engagement.

Quel est le prix médian de l'ancien à Nantes ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités, 3 629 € par m² pour les appartements vendus en 2025 (882 ventes retenues), contre 4 096 € en 2021 : une baisse d'environ 11 % en quatre ans. Le 90e centile est passé de 5 600 à 4 947 €. Ce sont des calculs de nos recherches à l'échelle de la commune, pas du seul secteur sauvegardé.

Combien se loue un appartement à Nantes ?

La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 14,50 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de 11,35 à 18,54 €) et 16,57 € pour un 37 m² (13,23 à 20,75 €). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et elles ne sont pas comparables d'une édition à l'autre.

Le marché locatif de Nantes est-il tendu ?

Les indicateurs communaux vont dans ce sens : 6,1 % de logements vacants et 62,1 % de locataires parmi les résidences principales en 2023 (INSEE), une population en hausse de 1,0 % par an entre 2017 et 2023. Les publications professionnelles que nous avons consultées classent Nantes en zone A depuis l'arrêté du 5 juillet 2024, un point que nous n'avons pas lu sur la liste officielle et que le simulateur de service-public.fr permet de confirmer.

Y a-t-il des programmes Malraux à Nantes sur ce site ?

Aucune opération n'est affichée à Nantes dans notre stock à la date de rédaction. Cela ne signifie pas qu'il n'en existe pas : les opérateurs nationaux y montent régulièrement des immeubles. La méthode de vérification décrite ici (plan graphique, règlement, DVF, Carte des loyers) s'applique à toute opération qui vous serait proposée.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Nantes, le centre-ville est un secteur sauvegardé de 1972 couvert par un PSMV révisé en 2017 et modifié en 2023, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % sur 126 hectares ; la commune n'est pas éligible au Denormandie par l'arrêté de 2019 et nous n'avons pas trouvé d'ORT ; le marché de l'ancien est profond, avec une demande solide, mais sa médiane recule de 4 096 à 3 629 € le m² entre 2021 et 2025. Le rappel : acheter un lot restauré à deux ou trois fois la médiane de l'ancien sans avoir lu le plan graphique, la version du règlement et les ventes récentes de la rue, c'est confier à la seule réduction d'impôt la justification du prix, sur un marché où les références baissent. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF les plus récentes du quartier et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.