Loi Malraux à Metz : PSMV, prix, loyers, ce que disent les sources publiques

La réponse courte : oui, la loi Malraux s'applique à Metz, au taux de 30 %, pour un immeuble situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable. Le secteur sauvegardé date de 1975, son périmètre a été porté de 22,5 à 163 hectares en 2010, et le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2017, d'après la Ville et l'Eurométropole. La commune n'est pas dans la liste Denormandie de 2019, mais une convention d'opération de revitalisation de territoire signée en 2022 ouvre l'autre voie d'éligibilité. Les sources publiques donnent des loyers d'annonce autour de 13,38 € le m² charges comprises, 11 % de logements vacants et 26,4 % de pauvreté ; elles ne donnent aucun prix médian de l'ancien, parce que la Moselle relève du livre foncier et échappe aux fichiers DVF. Le cadre fiscal est solide ; le prix payé pour l'obtenir est, plus qu'ailleurs, à documenter soi-même.

Vous avez reçu une proposition d'investissement dans le centre de Metz, ou vous cherchez une ville de la moitié nord où réaliser une opération Malraux. Les présentations reviennent sur les mêmes points : une ville d'art et d'histoire, Paris à moins d'une heure et demie, un musée très fréquenté, des prix qui montent. Certains de ces chiffres sont exacts ; d'autres ne sont pas vérifiables. Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, Ville de Metz et Eurométropole, ministère de la Culture, INSEE, Carte des loyers, AGURAM, Centre Pompidou-Metz, horaires ferroviaires), indique pour chacun s'il est solide, à vérifier ou introuvable, et dit ce que nous n'avons pas pu établir. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Metz, et à quel taux ?

Le taux de 30 % de l'article 199 tervicies du CGI s'applique aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine ou une restauration déclarée d'utilité publique. Le BOFiP BOI-IR-RICI-200-10 (§ 145) précise le cas des anciens secteurs sauvegardés, devenus SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016.

À Metz, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR44-34, d'origine « secteur sauvegardé », créé le 29 septembre 1975, avec la mention « PSMV révisé » au 22 décembre 2017. Un PSMV révisé est un PSMV approuvé : la condition du taux de 30 % est remplie pour un immeuble situé dans le périmètre.

Les pages de la Ville de Metz et de l' Eurométropole retracent l'histoire du plan. Le secteur sauvegardé de 1975 couvrait 22,5 hectares de centre ancien et son premier PSMV a été approuvé en 1986. En octobre 2008, la Ville a décidé d'étendre le périmètre et de réviser le plan ; le nouveau périmètre a été créé par arrêté préfectoral du 25 octobre 2010, sur 163 hectares, en intégrant l'île du Petit-Saulcy, Saint-Vincent, les places de la Préfecture et de la Comédie, Outre-Seille et la Ville impériale. Après une enquête publique tenue du 1er septembre au 2 octobre 2017, le PSMV révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2017. Nous n'avons pas lu l'arrêté lui-même : la date est celle qu'indiquent la Ville, l'Eurométropole et la liste ministérielle, trois sources concordantes. Nous n'avons trouvé mention d'aucune révision en cours ; ce point se confirme auprès de la Ville ou de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de la Moselle.

Ce que le règlement du PSMV impose à un chantier

Le plan se substitue au plan local d'urbanisme dans son périmètre, et la Ville et l'Eurométropole écrivent la même chose : toutes les constructions et démolitions, y compris les travaux intérieurs, doivent respecter le règlement du PSMV et sont soumises à autorisation et à l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France. Le règlement repose sur une analyse architecturale individuelle de chaque immeuble existant : la marge de manœuvre sur un immeuble se lit sur sa fiche et sur le document graphique, pas dans une règle générale. Le règlement de décembre 2017 et le document graphique sont téléchargeables sur le site de la Ville. Nous ne l'avons pas analysé article par article : demandez à l'opérateur la fiche de l'immeuble et les prescriptions de l'ABF déjà rendues.

Ces règles ont un coût et un délai, qui se répercutent sur le calendrier des paiements de travaux : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année). Les autres conditions sont celles de tout Malraux, décrites sur notre page de référence sur la loi Malraux. Pour vérifier une adresse plan par plan, notre article sur la vérification d'un immeuble en SPR liste les pièces à exiger.

Metz est-elle éligible au Denormandie, et à quel plafond de loyer ?

Par une seule voie, à confirmer. Metz ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction : en Moselle, seules Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines et Thionville y sont inscrites. L'autre critère de l'article 199 novovicies est la signature d'une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). D'après l'agence d'urbanisme AGURAM, l'Eurométropole de Metz a signé sa convention ORT le 4 juillet 2022, pour six communes dont Metz. Nous n'avons pas lu la convention ni ses éventuels avenants : l'éligibilité d'un logement se confirme sur le simulateur de service-public.fr et auprès de l'opérateur, qui doit pouvoir la produire. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Metz est classée en zone B1 du zonage ABC d'après les listes qui reprennent l'arrêté de zonage (à confirmer sur le simulateur de service-public.fr). Le plafond de loyer Denormandie 2026 en zone B1 est de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 (tableau ci-dessous). La Carte des loyers 2025 donne pour Metz 13,38 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 15,60 € pour un 37 m² : charges retirées, le marché d'annonce est du même ordre que le plafond, légèrement au-dessus. Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique comment lire cet écart.

Les montants mensuels sont fournis à titre illustratif, calculés par nos soins à partir des barèmes et des indicateurs cités ; ils ne constituent pas une garantie de loyer. Un loyer Malraux n'est pas plafonné, mais il se heurte au même marché.

Que valent les chiffres qui circulent sur Metz ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix : une absence à prendre au sérieux. Pour les autres villes de cette série, nous calculons une médiane communale de l'ancien à partir des fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) publiés par Etalab. Ce n'est pas possible à Metz : le jeu de données DVF exclut le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, dont la publicité foncière relève du livre foncier. Nous n'avons trouvé, sur les sources publiques consultées, aucune statistique de prix médian pour la commune ; les portails privés publient des estimations, qui ne sont ni des ventes ni des statistiques, et nous ne les reprenons pas. L'investisseur ne peut donc pas vérifier seul l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien : il doit demander des références de ventes récentes et localisées, et les faire confirmer par un notaire. Notre article sur la vérification du prix d'un lot décrit la méthode et ses limites.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 13,38 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 10,48 à 17,08 €, sur 25 684 annonces) et 15,60 € pour un 37 m² (12,44 à 19,57 €, sur 15 593 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces à l'échelle de la commune, pas des loyers signés. Sans prix médian, nous ne calculons pas de rendement brut de l'ancien : ce serait rapporter une donnée à une inconnue.

La vacance, la pauvreté, l'emploi. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Metz compte 122 572 habitants, en hausse de 0,9 % par an entre 2017 et 2023, 11,0 % de logements vacants, 64,4 % de locataires parmi les résidences principales et un taux de pauvreté de 26,4 %. Le tableau ci-dessous rassemble ces indicateurs avec leur limite. Nous n'avons pas de donnée publique à l'échelle du seul site patrimonial remarquable : la vacance d'un centre ancien est en général supérieure à celle de la commune, comme nous l'avons mesuré à Carcassonne, mais nous ne l'avons pas mesuré à Metz.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues permettent de décrire le périmètre, pas de classer les quartiers. Le périmètre de 2010 se compose, d'après l'Eurométropole, du centre ancien de 1975, de l'île du Petit-Saulcy, du secteur Saint-Vincent, des places de la Préfecture et de la Comédie, du quartier Outre-Seille, à l'est du centre, et de la Ville impériale, le quartier de la gare construit sous l'annexion allemande. Ces ensembles n'ont ni le même bâti ni les mêmes contraintes : un immeuble ancien d'Outre-Seille et un immeuble de rapport de la Ville impériale ne relèvent pas des mêmes prescriptions, même si le taux fiscal est identique.

Faute de données publiques de prix ou de vacance par quartier, la méthode remplace le classement. Pour une adresse donnée : la planche du document graphique du PSMV et la fiche de l'immeuble, les prescriptions de l'ABF sur les intérieurs, les loyers d'annonce des logements comparables dans les mêmes rues, les références de ventes récentes produites par l'opérateur, et une visite de la rue à plusieurs heures de la journée pour compter les volets fermés et les locaux vides. À l'échelle de la France, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux et la liste des villes éligibles replacent Metz parmi les sites dont le PSMV est approuvé.

À quelles conditions un investissement à Metz se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil plus équilibré qu'à Carcassonne, mais moins documenté. Du côté favorable : un cadre fiscal cohérent entre trois sources, une population en croissance de 0,9 % par an, un parc très majoritairement locatif, des loyers d'annonce légèrement au-dessus du plafond Denormandie, un TGV direct pour Paris et une convention ORT. Du côté défavorable : une vacance de 11 % à l'échelle de la commune, un taux de pauvreté de 26,4 %, et surtout l'absence de toute donnée publique de prix qui permette de mesurer l'écart entre le lot restauré et l'ancien.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte de porter pendant neuf ans un actif au rendement locatif modeste, et fait, ou fait faire, la vérification du prix que les données publiques ne font pas à sa place. Il ne se justifie ni par une hausse de prix passée que personne ne peut vérifier, ni par une plus-value anticipée. Le coût réel d'un Malraux se mesure en effort de trésorerie net de l'avantage, pas en taux de réduction.

Quelles questions poser pour une opération à Metz ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le document graphique du PSMV révisé de 2017 ? Demandez la planche du plan et la version du règlement applicable, et faites-les confirmer par la Ville ou l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de la Moselle.
2. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
3. Quelle est la date du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable, et l'avis conforme de l'ABF est-il déjà rendu ? Cette date fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
4. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et sur quelles ventes récentes, vérifiables et localisées s'appuie l'estimation de valeur à la livraison ? À Metz, aucun fichier DVF ne permet de le contrôler seul.
5. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers ne donne qu'un ordre de grandeur communal.
6. Quel est le taux de vacance de la rue, et que dit l'opérateur du pré-commercial ?
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Metz, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le cumul des régimes sur un même immeuble (Malraux sur certains lots, déficit foncier sur d'autres) suit des règles précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Les erreurs les plus fréquentes sont rassemblées dans les pièges de la loi Malraux.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Metz

Quel taux Malraux s'applique à Metz ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). Le PSMV révisé de Metz a été approuvé par arrêté préfectoral du 22 décembre 2017, d'après la Ville et l'Eurométropole. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble, pas de l'acquéreur.

Quels quartiers de Metz sont dans le site patrimonial remarquable ?

D'après l'Eurométropole, le périmètre étendu par arrêté préfectoral du 25 octobre 2010 couvre 163 hectares : centre ancien, île du Petit-Saulcy, Saint-Vincent, places de la Préfecture et de la Comédie, Outre-Seille et Ville impériale. Seul le document graphique du PSMV fait foi pour une adresse donnée.

Metz est-elle éligible au Denormandie ?

Metz ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019. En revanche, l'Eurométropole a signé une convention d'opération de revitalisation de territoire le 4 juillet 2022, qui inclut Metz, d'après l'agence d'urbanisme AGURAM : c'est l'autre voie d'éligibilité de l'article 199 novovicies. Confirmez sur le simulateur de service-public.fr.

Quel est le prix médian de l'ancien à Metz ?

Nous ne pouvons pas le calculer : la Moselle relève du livre foncier et n'est pas couverte par les fichiers DVF. Nous n'avons trouvé aucune statistique publique de prix médian pour la commune, et nous ne reprenons pas les estimations des portails privés. Demandez à l'opérateur des références de ventes récentes et vérifiables dans le même quartier.

Combien se loue un appartement à Metz ?

La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 13,38 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de 10,48 à 17,08 €) et 15,60 € pour un 37 m². Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés.

Le marché locatif de Metz est-il tendu ?

Les données communales ne tranchent pas : 11,0 % de logements vacants et 64,4 % de locataires en 2023 (INSEE), zone B1 du zonage ABC. Nous n'avons pas de donnée publique à l'échelle du seul site patrimonial remarquable.

Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier sur un immeuble de Metz ?

Le choix se fait par investisseur et par logement, et les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages. Un immeuble peut proposer des lots en Malraux et d'autres en déficit foncier ; notre article sur les trois régimes d'un même immeuble détaille les règles de non-cumul et l'incidence du montage juridique.

Combien de temps faut-il pour aller de Paris à Metz ?

Le TGV direct depuis Paris-Est met 1 h 22 à 1 h 25 selon les horaires publiés par SNCF Connect et Trainline (consultés le 25 septembre 2026). C'est un argument pour la liquidité à la revente, pas pour le rendement locatif.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Metz, un immeuble situé dans le site patrimonial remarquable ouvre droit au Malraux à 30 %, sur la base d'un PSMV révisé approuvé le 22 décembre 2017 et d'un périmètre de 163 hectares ; la commune est éligible au Denormandie par sa convention ORT de 2022, sous réserve de confirmation. Le marché est documenté pour les loyers et la population, pas pour les prix : la Moselle échappe aux fichiers DVF. Le rappel : acheter un lot restauré sans référence de vente comparable, dans une ville où l'on ne peut pas en trouver soi-même, c'est laisser à l'opérateur seul la mesure de l'écart de prix. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers explique la méthode et ce qu'il faut faire quand, comme à Metz, DVF ne répond pas. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le document graphique du PSMV, les références de ventes produites par l'opérateur et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.