Comment déclarer un déficit foncier : la 2044 ligne par ligne, puis les cases 4BB et 4BC

La réponse courte : un déficit foncier se déclare au régime réel, sur la déclaration annexe n° 2044, jamais au micro-foncier. Vous y inscrivez vos loyers (ligne 211), vos charges (lignes 221 à 230), vos travaux (ligne 224, détaillés rubrique 400) et vos intérêts d'emprunt (ligne 250, rubrique 410). Si le résultat de la ligne 420 est négatif, les lignes 435 à 442 le répartissent en deux parts : celle qui s'impute sur votre revenu global de l'année, dans la limite de 10 700 € (portée jusqu'à 21 400 € sur option pour des travaux de rénovation énergétique), à reporter case 4BC de la 2042 ; et celle qui provient des intérêts d'emprunt ou dépasse le plafond, à reporter case 4BB, imputable seulement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. Les années d'après, le stock non encore imputé se suit ligne 450 de la 2044 et case 4BD de la 2042. En contrepartie de l'imputation sur le revenu global, le logement doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.

Le scénario est banal : vous avez payé en 2025 des travaux importants dans un logement loué nu, vous savez qu'ils sont déductibles, et vous découvrez en avril que la 2044 compte quatre pages, que la 2042 propose quatre cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD, et que les recherches « 4BB ou 4BC », « déficit foncier 6 ans ou 10 ans » ou « déficits antérieurs non encore imputés » renvoient à des réponses contradictoires. Une erreur de case ne fait pas perdre le déficit, mais elle décale l'économie d'impôt d'un an, déclenche une demande de justification ou, dans le pire cas, une reconstitution du revenu global.

Cet article suit l'ordre du formulaire. Il s'appuie sur le formulaire 2044 et sa notice 2044-NOT du millésime 2026 (revenus 2025) et sur la 2042 du même millésime, lus sur impots.gouv.fr ; sur l'article 156 du CGI dans sa version en vigueur, sur le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (imputation des déficits, version du 16 septembre 2025) et BOI-RFPI-BASE-20-30-30 (dépenses de travaux), sur la loi de finances pour 2026 et le décret du 21 avril 2023 pour le plafond de 21 400 €. Les mécanismes économiques du dispositif (à qui il convient, ce qu'il rapporte selon la tranche) sont traités dans notre guide du déficit foncier et sur la page déficit foncier du site ; ici, il s'agit seulement de remplir juste.

Qui doit remplir une 2044, et pourquoi le micro-foncier interdit-il tout déficit ?

L'article 32 du CGI dispose que « lorsque le revenu brut annuel n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 % ». C'est le micro-foncier : vous inscrivez vos loyers bruts case 4BE de la 2042, sans 2044, et l'abattement tient lieu de toutes les charges. Le BOFiP en tire la conséquence au § 1 du BOI-RFPI-BASE-30-20 : les contribuables au micro-foncier « ne peuvent constater, par construction, de déficits fonciers ». Des travaux de 38 000 € payés sous ce régime ne produisent donc aucune économie d'impôt.

Le régime réel s'applique de plein droit au-delà de 15 000 € de loyers bruts du foyer, ou dès qu'un immeuble relève d'un régime particulier (déduction spécifique, amortissement, Monument Historique, nue-propriété, selon la notice). En dessous, il faut opter, et le 4 de l'article 32 précise que l'option « est exercée pour une période de trois ans » et « est irrévocable pendant cette période » : l'option se matérialise simplement par le dépôt d'une 2044. Notre guide du micro-foncier aide à choisir entre les deux régimes lorsque les loyers sont sous le seuil ; pour un propriétaire qui engage des travaux, la question ne se pose pas, le réel s'impose.

Deux formulaires coexistent : la 2044 « ordinaire », objet de cet article, et la 2044 spéciale pour les immeubles spéciaux (Monuments Historiques, nue-propriété, amortissements Périssol, Robien ou Borloo neuf), signalée par la case 4BZ. Les propriétaires de Monuments Historiques suivent des règles d'imputation propres, comparées dans notre article Monuments Historiques ou déficit foncier.

Quelles lignes de la 2044 remplir pour un logement loué nu ?

Le formulaire 2044 du millésime 2026 porte l'intitulé « Déclaration des revenus fonciers 2025 ». La page 1 est réservée aux parts de sociétés immobilières et de FPI (rubrique 110, cases A à D et J) ; les pages 2 et 3 traitent les immeubles détenus en direct, à raison d'une colonne par immeuble (ou groupe d'immeubles de même régime) ; la page 4 détaille les travaux (rubrique 400) et les emprunts (rubrique 410), puis calcule le résultat et répartit le déficit (rubriques 420 à 460). Le tableau reprend chaque ligne utile, telle qu'elle figure sur le formulaire, et ce qu'on y met d'après la notice.

Trois précisions de la notice évitent les erreurs les plus courantes. La ligne 224 reçoit « les dépenses de réparation, d'entretien ou d'amélioration effectivement acquittées, à l'exclusion des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement » ; elle exige de remplir la rubrique 400 avec « le nom et l'adresse des entrepreneurs ainsi que la date et le montant du paiement ». La ligne 227 exclut la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, « charge récupérable par les bailleurs auprès de leurs locataires ». La ligne 250 comprend, outre les intérêts, « les frais d'emprunts » : frais de dossier, inscription hypothécaire, cautionnement, mainlevée, agios, « primes afférentes à un contrat d'assurance-vie ou d'assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt ». Ce dernier point compte pour la suite : tout ce qui est en ligne 250 suit le régime des intérêts et ne pourra jamais s'imputer sur le revenu global.

Comment la 2044 répartit-elle le déficit entre revenu global et report (lignes 420 à 442) ?

La règle vient de l'article 156, I-3° du CGI. Le principe est que les déficits fonciers « s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes » ; l'exception, que cette « imputation exclusive sur les revenus fonciers n'est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. L'imputation est limitée à 10 700 € ». Autrement dit, seule la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt peut réduire votre revenu global, et seulement jusqu'à 10 700 € par an. Le BOFiP ajoute (§ 140 et 150) que la limite est annuelle, sans prorata en cas d'acquisition en cours d'année, et globale pour tous les immeubles du foyer fiscal.

Comment savoir ce qui « vient » des intérêts ? Le BOFiP fixe une convention, au § 110 : « Le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d'emprunt. » Les loyers absorbent d'abord les intérêts ; s'il en reste, ils absorbent les autres charges ; le déficit qui subsiste vient alors des autres charges (imputable sur le revenu global, sous plafond). Si au contraire les intérêts dépassent à eux seuls les loyers, l'excédent d'intérêts est un déficit « intérêts », qui ne s'impute que sur les revenus fonciers, et la totalité des autres charges forme un déficit « autres charges ». L'exemple du BOFiP : 1 500 € de loyers, 2 900 € d'autres charges, 2 100 € d'intérêts, soit 3 500 € de déficit, dont 600 € proviennent des intérêts et 2 900 € des autres dépenses.

La 2044 traduit cette cascade en deux branches, après les totaux des lignes 431 (revenus bruts), 432 (intérêts), 433 (autres charges) et 434 (dont travaux énergétiques) :

• Ligne 432 supérieure à la ligne 431 (les intérêts dépassent les loyers) : ligne 436, vous reportez les autres charges de la ligne 433 « dans la limite de (10700 € + ligne 434) avec un maximum de 21 400 € », à reporter case 4BC ; ligne 437, le surplus des autres charges ; ligne 438, l'excédent d'intérêts (432 moins 431) ; ligne 439, le total 437 + 438, à reporter case 4BB.
• Ligne 432 inférieure ou égale à la ligne 431 (les loyers couvrent les intérêts) : ligne 441, vous reportez le déficit de la ligne 420 dans la même limite, à reporter case 4BC ; ligne 442, le surplus, à reporter case 4BB.

Le formulaire imprime la case de destination en face de chaque ligne ; c'est la seule réponse fiable à la question « 4BB ou 4BC ». La notice précise aussi que l'imputation sur le revenu global « n'est pas optionnelle. Elle s'applique automatiquement dès lors qu'un déficit est dégagé ligne 420 » : on ne peut pas choisir de tout reporter en 4BB pour attendre une année à revenu plus élevé.

Que signifient les cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD de la 2042 ?

Le cadre 4 de la 2042 (« Revenus fonciers, revenus des locations non meublées ») comporte, sous l'intitulé « Régime réel, report du résultat déterminé sur la déclaration n° 2044 », quatre cases chiffrées et deux cases à cocher. Leurs libellés exacts, tels qu'imprimés sur le formulaire des revenus 2025, sont les suivants.

Une année ne remplit jamais à la fois 4BA et 4BB ou 4BC : soit la ligne 420 est positive et va en 4BA, soit elle est négative et se répartit. En revanche 4BD peut accompagner l'une ou l'autre : un propriétaire qui dégage un bénéfice en 2025 mais traîne des déficits de 2023 déclare 4BA et 4BD ; celui qui creuse un nouveau déficit en 2025 avec un stock antérieur déclare 4BB, 4BC et 4BD. En déclaration en ligne, la 2044 est une annexe à cocher ; les montants des lignes 420 à 451 sont reportés dans la 2042 lorsque vous validez, mais vérifiez-les avant de signer : le report se fait sur les chiffres que vous avez saisis, sans contrôle de cohérence sur la cascade.

Comment fonctionne le report sur dix ans, et pourquoi entend-on parler de six ans ?

La fraction du déficit qui va en 4BB n'est pas perdue : le § 450 du BOFiP rappelle qu'elle « s'impute exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». Elle n'a pas de condition de location attachée, contrairement à la fraction 4BC. Son suivi se fait ligne 450 de la 2044, un tableau à trois colonnes et une ligne par année d'origine, de 2015 à 2024 : colonne A, « déficits rural et urbain non imputés au 31/12/2024 » ; colonne B, si la ligne 420 de l'année est un bénéfice, l'imputation de ce bénéfice « sur les déficits les plus anciens » ; colonne C, le solde « restant à reporter au 31/12/2025 ». La ligne 2025 du tableau ne comporte qu'une colonne C, où l'on recopie le montant de la case 4BB de l'année. La ligne 451 totalise la colonne A et se reporte case 4BD.

Deux règles de la notice structurent ce tableau. D'abord, la colonne A « est identique » à la colonne C de la 2044 de l'année précédente : chaque déficit « devra rester attaché à son année d'origine » jusqu'à compensation complète. Ensuite, la péremption : « au 31 décembre 2025, le déficit foncier de l'année 2015 est définitivement perdu. Vous devez donc compenser en priorité les déficits antérieurs les plus anciens. » Un déficit 2025 en 4BB est donc utilisable sur les bénéfices fonciers de 2026 à 2035.

D'où viennent alors les « six ans » ? Du premier alinéa de l'article 156, qui régit le déficit global : « si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement ». Le § 160 du BOFiP l'applique au cas où le revenu global d'un contribuable est inférieur aux 10 700 € imputables : le reliquat devient un déficit global reportable six ans sur le revenu global. Ce cas concerne un foyer sans autre revenu significatif l'année des travaux ; pour un contribuable imposé, les 10 700 € s'absorbent l'année même et la seule durée qui compte est celle de dix ans. Le même § 160 ferme une porte que certains croient ouverte : « les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global ». Ce qui est en 4BD reste foncier.

Quand le plafond passe-t-il de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux énergétiques ?

Le quatrième alinéa du 3° de l'article 156 prévoit que la limite « est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G [...] à une classe de performance énergétique A, B, C ou D [...] au plus tard le 31 décembre 2027 ». Trois points sont à lire avec soin.

Le mécanisme. Le plafond ne passe pas à 21 400 € : il est relevé du montant des seules dépenses énergétiques éligibles, avec 21 400 € pour maximum. Le BOFiP le formule au § 310 : « le plafond annuel de droit commun de 10 700 € [...] ne peut être dépassé dans la limite d'un montant global de 21 400 € qu'à concurrence du seul montant des dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles ». Son exemple : 24 000 € de déficit dont 9 500 € de travaux énergétiques donnent 10 700 + 9 500 = 20 200 € imputables sur le revenu global, et 3 800 € reportables. C'est la formule que la 2044 imprime ligne 441 : « (10700 € + ligne 434) avec un maximum de 21 400 € ».

La période. L'article 12 de la loi de finances rectificative du 1er décembre 2022 a créé la mesure pour « les dépenses de rénovation énergétique pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis à compter du 5 novembre 2022 et qui sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ». L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a remplacé, dans l'article 156, l'année 2025 par 2027 pour la date du nouveau classement, et son II dispose que cette modification « s'applique aux dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 ». Pour la déclaration 2026, ce sont donc les dépenses payées en 2025 (devis accepté à compter du 5 novembre 2022) qui comptent, et le DPE après travaux peut être obtenu jusqu'au 31 décembre 2027 ; la notice 2044-NOT résume la période comme courant « entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ». Le BOFiP, dont la version du 16 septembre 2025 précède la loi de finances, mentionne encore 2025 aux § 260 et 280 : la loi prime.

Les conditions et la déclaration. Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 (article 41 DO de l'annexe III au CGI) définit les dépenses éligibles par renvoi à l'article D. 319-17 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire, selon le § 240 du BOFiP, les travaux ouvrant droit à l'éco-PTZ, y compris ceux de « Ma Prime Rénov' », à l'exclusion de l'assainissement non collectif et des chaudières à très haute performance ; les travaux sont réalisés par des professionnels, qualifiés lorsque l'éco-PTZ l'exige (§ 250). Deux diagnostics sont exigés (§ 280) : un DPE attestant la classe E, F ou G, « en cours de validité à une date comprise entre le 1er janvier 2023 et la veille de la réalisation des travaux », et un DPE attestant la classe A, B, C ou D à l'issue des travaux. Sans ce second DPE dans le délai, l'article 156 prévoit que « le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des dépenses de travaux sont [...] reconstitués ». Le dispositif est optionnel (§ 300) et l'option s'exerce sur la 2044 : la notice demande de porter ces dépenses « uniquement à la ligne 224 bis afin de ne pas être prises en compte deux fois », et de laisser cette ligne vide si l'on n'opte pas. En pratique, l'option n'a d'intérêt que si le déficit hors intérêts dépasse 10 700 € ; sinon elle ajoute une condition de DPE sans avantage.

Exemple chiffré : de la 2044 à la 2042, avec et sans option énergétique

Les données qui suivent sont fournies à titre illustratif, pour montrer le cheminement des lignes ; elles ne décrivent aucune opération réelle et ne constituent pas une garantie de résultat. Un propriétaire loue nu un appartement en copropriété, financé à crédit, et paie en 2025 des travaux de réparation et d'amélioration de 38 000 €. Ses revenus fonciers se limitent à ce bien.

La ligne 420 affiche un déficit de 34 870 €. Les intérêts (6 500 €) sont inférieurs aux loyers (12 000 €) : ce sont les lignes 440 à 442 qui s'appliquent, et le déficit provient entièrement des autres charges. La colonne de droite reprend le même dossier en supposant que 12 000 € des 38 000 € sont des travaux d'isolation éligibles, avec un DPE F avant et un DPE C après, déclarés ligne 224 bis sur option.

Sans option, 10 700 € viennent en déduction du revenu global de 2025 ; pour un foyer dont la dernière tranche est à 41 %, l'économie d'impôt sur le revenu de l'année est de l'ordre de 4 400 €, à titre indicatif, sans compter l'effet sur les prélèvements sociaux des revenus fonciers futurs. Les 24 170 € en 4BB attendent des bénéfices fonciers. Supposons qu'en 2026 le même bien dégage 3 100 € de bénéfice (12 200 € de loyers, 2 800 € de charges courantes, 6 300 € d'intérêts) : la 2044 des revenus 2026 affichera 3 100 € ligne 420, à reporter case 4BA, et 24 170 € ligne 451, à reporter case 4BD ; le calcul de l'impôt imputera le second sur le premier, et le propriétaire inscrira 21 070 € en colonne C, ligne 2025, à recopier en colonne A l'année d'après. Il ne paiera ni impôt ni prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers tant que le stock n'est pas épuisé, dans la limite des dix ans.

Avec l'option, 21 400 € s'imputent sur le revenu global de 2025 et 13 470 € partent en report. La contrepartie n'est pas seulement le second DPE : le propriétaire doit louer nu jusqu'au 31 décembre 2028 dans les deux cas, puisqu'il a imputé un déficit sur son revenu global au titre de 2025.

Pour un déficit lié aux intérêts, l'autre branche joue. Illustration : 6 000 € de loyers, 8 000 € d'intérêts, 15 000 € d'autres charges. La ligne 432 dépasse la ligne 431 : ligne 436, 10 700 € (autres charges plafonnées) en 4BC ; ligne 437, 4 300 € de surplus ; ligne 438, 2 000 € d'excédent d'intérêts ; ligne 439, 6 300 € en 4BB. Le déficit total de 17 000 € est bien réparti, mais les 2 000 € d'intérêts n'ont jamais touché le revenu global.

Quelles dépenses sont déductibles, à quelle date, et quelles pièces conserver ?

L'article 31, I-1° du CGI liste les charges déductibles des propriétés urbaines : « les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire » (a), « les primes d'assurance » (a bis), les provisions pour charges de copropriété (a quater), « les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation » hors construction (b), « les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés » (d), les impositions et le forfait de « 20 € par local » (e). Le BOI-RFPI-BASE-20-30-30 règle la question de la date : les dépenses déductibles d'une année « s'entendent de celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (§ 30), et « les acomptes sur travaux sont retenus pour le calcul du revenu foncier de l'année de versement, même si les travaux ne sont exécutés qu'au cours d'une année ultérieure » (§ 40, CE, 16 février 2000, n° 188967). Les travaux sont retenus TVA comprise (§ 50) ; une subvention Anah est une recette imposable l'année de sa mise à disposition, les travaux qu'elle finance restant déductibles en totalité (§ 60). Le § 25 rappelle qu'en vente d'immeuble à rénover, les travaux « constituent un élément du prix d'acquisition » et ne sont pas déductibles.

Les provisions de copropriété obéissent à un calendrier en deux temps que la 2044 matérialise aux lignes 229 et 230. Sont déductibles l'année de leur versement les provisions prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (budget prévisionnel et travaux hors budget), mais non les provisions spéciales de l'article 18 pour travaux non encore votés, déductibles seulement « à la date de leur paiement » par le syndic aux entreprises (§ 170 à 190). L'année suivante, l'arrêté des comptes impose de réintégrer ligne 230 la part des provisions correspondant à des charges non déductibles, à des charges récupérables sur le locataire et au solde non utilisé ; l'exemple de la notice, sur 1 200 € de provisions, réintègre 400 €. Une provision travaux votée en 2025 pour des travaux payés par le syndic en 2026 est donc déduite au titre de 2025, sans attendre.

Le § 80 du même BOFiP rappelle que les dépenses « doivent être appuyées de pièces justificatives », « factures, plans, photographies et tous autres éléments permettant d'établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge », que l'administration peut demander en cas de contrôle ou de réclamation. Rien n'est à joindre à la déclaration ; tout est à conserver. Voici les pièces à réunir avant de remplir la 2044.

1. Les factures des entreprises et la preuve de chaque paiement de 2025 (relevés, avis de virement), avec la date : c'est la date de paiement, pas celle des travaux, qui fixe l'année de déduction.
2. Les factures d'acompte payées avant le 31 décembre, même pour des travaux exécutés en 2026.
3. Le descriptif des travaux, les devis, plans et photographies avant et après : le BOFiP cite ces pièces comme justificatifs de la nature de la dépense (réparation, entretien, amélioration, et non construction ou agrandissement).
4. Le tableau d'amortissement et l'attestation annuelle d'intérêts de la banque, plus les primes d'assurance emprunteur et les frais de dossier ou de garantie.
5. Les appels de fonds du syndic de 2025 (ligne 229) et l'arrêté des comptes de 2024 approuvé en assemblée générale (ligne 230).
6. L'avis de taxe foncière 2025, pour isoler la TEOM non déductible.
7. Le bail et les quittances, qui prouvent la location effective et permanente exigée jusqu'au 31 décembre de la troisième année.
8. En cas d'option pour les 21 400 € : le devis accepté (à compter du 5 novembre 2022), les factures d'entreprises qualifiées, le DPE avant travaux (classe E, F ou G, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux) et le DPE après travaux (classe A à D).
9. La 2044 de l'an dernier, dont la colonne C de la ligne 450 alimente la colonne A de cette année.

Le coût réel d'un chantier (aléas, vacance, honoraires) et sa place dans la déclaration sont traités dans notre article sur le coût réel du déficit foncier, utile avant de chiffrer les lignes 224 et 250 d'un projet à venir.

Que devient la déclaration si le bien est en Malraux ou en Denormandie ?

Les deux dispositifs interdisent la double prise en compte des mêmes travaux. Pour le Denormandie, le F du I de l'article 199 novovicies, cité au § 90 du BOI-RFPI-BASE-20-30-30, dispose que les dépenses de travaux « retenues pour le calcul de la réduction d'impôt [...] ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers ». Mais le § 10 du BOI-IR-RICI-365-30 ouvre la porte aux autres : les travaux « réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux d'amélioration » et ceux « qui ne répondraient pas à la définition » des travaux éligibles « peuvent en revanche, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers ». Sur la 2044, cela signifie deux colonnes de pensée pour un même immeuble : la base de la réduction (déclarée sur la 2042 RICI, hors 2044) et, ligne 224, les seuls travaux hors base, avec un descriptif en rubrique 400 qui les distingue sans ambiguïté.

Pour le Malraux, le § 170 du BOI-IR-RICI-200-30 précise que le contribuable « peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d'impôt et déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration déductibles selon les règles de droit commun », avec la limite ordinaire de 10 700 € sur le revenu global ; en revanche, en VIR, les travaux restent un élément du prix et ne sont déductibles ni en cas d'option ni en cas de renonciation. Les dépenses payées au-delà du plafond de 400 000 € sur quatre ans, elles, ne peuvent « faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers » (même §, alinéa précédent). Les cas d'un immeuble ouvert à plusieurs régimes, et les questions à poser avant de ventiler, sont détaillés dans notre article un immeuble, trois régimes. Quand la ventilation reste incertaine, un rescrit déposé avant la date limite de déclaration est la voie qui engage l'administration.

Quelles sont les erreurs fréquentes, et quel est le calendrier de la déclaration 2026 ?

Le calendrier d'abord. D'après impots.gouv.fr, la déclaration papier des revenus 2025 devait être déposée « au plus tard le mardi 19 mai 2026 à minuit », et la déclaration en ligne le 21 mai pour les départements 01 à 19 et les non-résidents, le 28 mai pour les départements 20 à 54, le 4 juin pour les départements 55 à 974 et 976 ; le service en ligne avait ouvert le 9 avril. Ces dates sont celles de la campagne écoulée ; la campagne 2027, pour les revenus 2026, suivra le même schéma, ouverture en avril et clôture échelonnée fin mai et début juin, selon des dates que la DGFiP publie chaque année. Après la date limite, une déclaration rectificative reste possible en ligne jusqu'à la mi-décembre, puis par réclamation jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement : oublier une ligne 450 n'est donc pas irréparable.

Sur le calendrier de l'opération elle-même, la date qui compte pour le déficit est celle du paiement, et pour la fin des dispositifs celle que décrit notre article sur la date limite de défiscalisation fin 2026. Reste la liste des erreurs que nous rencontrons le plus souvent dans les dossiers qu'on nous montre.

1. Rester au micro-foncier l'année des travaux : sous 15 000 € de loyers, le régime réel ne s'applique que si vous déposez une 2044, et l'option engage trois ans.
2. Inscrire les intérêts d'emprunt ligne 224 avec les travaux : ils vont ligne 250. L'erreur gonfle la case 4BC d'une fraction qui ne peut aller qu'en 4BB, et l'administration reconstituera le calcul.
3. Déclarer des travaux facturés en 2025 mais payés en janvier 2026 : ils appartiennent à 2026.
4. Déduire la TEOM avec la taxe foncière, ou une provision spéciale de l'article 18 de la loi de 1965 avec les provisions ordinaires.
5. Oublier la ligne 450 : un déficit de 2024 non reporté en colonne A n'est pas perdu tant que les dix ans courent, mais il faut une déclaration rectificative, et la case 4BD ne se remplit pas seule.
6. Mettre en 224 bis des travaux énergétiques sans DPE avant travaux en cours de validité : l'option sera remise en cause et le revenu reconstitué.
7. Reporter en 4BC un chiffre supérieur à 10 700 € sans option énergétique ni déficit Cosse.
8. Vendre ou reprendre le logement, ou le passer en meublé, avant le 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation : la rubrique 460 de la 2044 existe pour le déclarer, et l'administration dispose de trois années supplémentaires pour contrôler.

Questions fréquentes sur la déclaration du déficit foncier

Déficit foncier : case 4BB ou 4BC ?

Les deux, le plus souvent. La case 4BC reçoit la part du déficit imputable sur le revenu global de l'année (au plus 10 700 €, ou 21 400 € avec l'option énergétique), la case 4BB reçoit le reste, qui ne s'imputera que sur vos revenus fonciers des dix années suivantes. La 2044 calcule elle-même la répartition aux lignes 435 à 442 et indique, en face de chaque ligne, la case de la 2042 où reporter le montant.

Puis-je déclarer un déficit foncier au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier (article 32 du CGI), vous inscrivez vos loyers bruts en case 4BE et l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % ; aucune charge réelle n'est prise en compte, donc aucun déficit ne peut apparaître. Pour déduire des travaux, il faut le régime réel et une déclaration 2044 ; sous 15 000 € de loyers, c'est une option irrévocable pendant trois ans.

Le déficit foncier se reporte-t-il 6 ans ou 10 ans ?

Dix ans pour la fraction du déficit qui reste imputable sur les revenus fonciers (case 4BB, puis case 4BD les années suivantes). Les six ans du premier alinéa de l'article 156 ne concernent qu'un déficit global, c'est-à-dire le cas où votre revenu global de l'année est trop faible pour absorber les 10 700 € imputés : c'est rare pour un contribuable imposé.

Que mettre en case 4BD, « déficits antérieurs non encore imputés » ?

Le total de la colonne A de la ligne 450 de votre 2044, c'est-à-dire les déficits des années 2015 à 2024 qui n'ont pas encore été absorbés par des bénéfices fonciers, repris de la colonne C de la 2044 de l'an dernier. N'y mettez ni le déficit de l'année (il va en 4BB) ni une fraction déjà imputée sur le revenu global.

Dois-je moi-même déduire mes déficits antérieurs de mon bénéfice de l'année ?

Non sur la 2042 : vous déclarez le bénéfice de l'année en 4BA et le stock de déficits antérieurs en 4BD, et le calcul de l'impôt fait l'imputation. Sur la 2044, en revanche, la ligne 450 vous demande de retracer cette imputation (colonne B) en commençant par les déficits les plus anciens, pour connaître le solde à reporter l'an prochain (colonne C).

Combien de temps dois-je louer après avoir imputé un déficit sur mon revenu global ?

Jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation (article 156, I-3° du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un déficit imputé au titre de 2025 impose de louer nu, sans interruption, jusqu'au 31 décembre 2028. À défaut, le revenu global des trois années précédentes est reconstitué, sauf licenciement, invalidité, décès ou expropriation.

Les travaux payés par acompte en décembre sont-ils déductibles cette année ?

Oui. Les dépenses déductibles sont celles effectivement acquittées au cours de l'année, et le BOFiP retient les acomptes sur travaux pour l'année de leur versement, même si les travaux sont exécutés l'année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et 40, citant CE, 16 février 2000, n° 188967). Conservez la facture d'acompte et la preuve du paiement.

Le plafond de 21 400 € vaut-il encore pour la déclaration 2026 ?

Oui, sur option, pour les dépenses de rénovation énergétique payées en 2025 avec un devis accepté à compter du 5 novembre 2022, si le logement passe d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D justifiée par un DPE au plus tard le 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 a prolongé le dispositif aux dépenses payées en 2026 et 2027. Les dépenses concernées se déclarent ligne 224 bis, pas ligne 224.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : le déficit foncier se déclare sur la 2044 au régime réel ; la ligne 420 donne le résultat, les lignes 435 à 442 le répartissent entre la case 4BC (revenu global, 10 700 € ou jusqu'à 21 400 € sur option énergétique) et la case 4BB (revenus fonciers des dix années suivantes), et la ligne 450 suit le stock qui va en 4BD ; en face de chaque ligne, le formulaire imprime la case de destination. Le rappel : une déclaration au micro-foncier l'année des travaux efface toute économie, des intérêts mal ventilés font reconstituer le calcul, et une vente avant le 31 décembre de la troisième année fait reprendre l'avantage sur trois ans, avec un délai de contrôle allongé. La prochaine lecture : notre guide du déficit foncier 2026 replace ces lignes dans l'économie du dispositif, tranche par tranche, pour savoir si les 10 700 € valent le chantier. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous relisons avec vous la ventilation des lignes 224, 224 bis et 250 et le tableau de la ligne 450 avant que vous ne validiez votre déclaration.