La donation familiale exonérée : financer un investissement locatif

La donation familiale exonérée de l'article 790 A bis du Code général des impôts permet à un parent ou un grand-parent de donner une somme d'argent à un enfant, un petit-enfant — ou, à défaut de descendance directe, à un neveu ou une nièce — sans droits de donation, dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. Ce n'est pas un régime fiscal locatif : contrairement à la loi Malraux, au LMNP ou au nouveau statut du bailleur privé, ce dispositif n'agit ni sur l'impôt sur le revenu ni sur la fiscalité des loyers ; il intervient une seule fois, au moment du financement, pour effacer les droits de donation sur une somme employée sous six mois à l'achat d'un logement neuf (ou en VEFA) ou à des travaux de rénovation énergétique. C'est cette dernière condition qui en fait, de fait, un outil de financement pour l'apport d'un investissement locatif neuf — y compris sous statut du bailleur privé. Le dispositif, créé par la loi de finances 2025, se referme pour les donations consenties après le 31 décembre 2026.

Qu'est-ce que la donation familiale exonérée de l'article 790 A bis ?

Le dispositif de l'article 790 A bis du CGI, créé par la loi de finances pour 2025, ouvre une fenêtre temporaire pendant laquelle un don d'argent consenti dans le cercle familial peut échapper totalement aux droits de donation, à condition de respecter un objet précis : financer un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique. Il ne crée ni avantage sur l'impôt sur le revenu, ni réduction, ni déduction : son seul effet est d'exonérer de droits de mutation à titre gratuit une somme qui, sans lui, serait taxée selon le barème habituel des donations.

C'est cette distinction qu'il faut garder en tête avant d'aller plus loin : la loi Malraux, le dispositif Denormandie ou le statut du bailleur privé sont des régimes qui s'appliquent pendant la détention du bien, sur les loyers perçus ou sur le prix d'acquisition. L'article 790 A bis, lui, s'applique une seule fois, en amont, sur l'argent qui sert à constituer l'apport. Les deux logiques se combinent, comme nous le détaillons plus loin : l'une finance l'entrée dans l'opération, l'autre optimise l'exploitation qui suit.

Qui peut donner, et qui peut recevoir cette donation familiale exonérée ?

Le cercle des bénéficiaires est précis. Peuvent recevoir cette donation exonérée : un enfant, un petit-enfant, ou — seulement à défaut de descendance directe du donateur, c'est-à-dire s'il n'a ni enfant ni petit-enfant — un neveu ou une nièce. Un grand-parent qui a des petits-enfants ne peut donc pas faire bénéficier un neveu de cette exonération : la loi respecte un ordre de priorité familial.

Côté donateurs, rien n'empêche plusieurs personnes de la famille de donner à la même personne : un même enfant ou petit-enfant peut recevoir des dons exonérés de ses deux parents et de ses deux grands-parents simultanément, chacun restant individuellement soumis au plafond de 100 000 €. C'est ce mécanisme de cumul, plafonné cette fois au niveau du donataire, qui permet de mobiliser des sommes significatives pour financer un projet immobilier — voir le tableau ci-dessous.

Combien peut-on donner sans droits de donation ? Les plafonds par situation familiale

Deux plafonds s'appliquent simultanément, et c'est leur interaction qui détermine le montant réellement mobilisable pour financer un projet immobilier :

• 100 000 € par donateur — chaque personne qui donne, un parent ou un grand-parent, ne peut faire bénéficier un même donataire de plus de 100 000 € exonérés au titre de ce dispositif.
• 300 000 € par donataire — quel que soit le nombre de donateurs mobilisés, la personne qui reçoit ne peut cumuler plus de 300 000 € exonérés au total.

Le tableau suivant illustre l'effet de ce plafond global lorsque plusieurs générations se mobilisent pour un même bénéficiaire — un cas fréquent dans les familles qui souhaitent aider un enfant ou petit-enfant à investir.

Comment utiliser cette donation pour financer un investissement locatif neuf ?

La somme donnée doit obligatoirement être de l'argent — jamais un bien immobilier transmis directement, et jamais un démembrement de propriété. C'est la personne qui reçoit le don qui utilise ensuite ces liquidités pour réaliser l'opération elle-même, en son nom.

Le texte encadre strictement l'usage de ces fonds : ils doivent être employés dans les six mois suivant la donation, et exclusivement pour l'une de ces deux destinations : l'acquisition d'un logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou des travaux de rénovation énergétique d'un logement. Un don utilisé pour l'achat d'un bien ancien sans travaux de rénovation énergétique, par exemple, ne rentre pas dans le champ de l'exonération.

Pour un investisseur locatif, la case « logement neuf ou VEFA » est celle qui compte : elle permet d'utiliser une donation familiale exonérée comme apport pour l'achat d'un bien locatif neuf. Dans une opération immobilière classique, l'apport conditionne largement les conditions d'emprunt obtenues — taux, durée, voire faisabilité du financement pour un jeune actif qui n'a pas encore constitué d'épargne. En supprimant les droits de donation sur ces sommes, le dispositif accélère la capacité d'un enfant ou petit-enfant à se lancer dans un investissement locatif neuf, plus tôt et dans de meilleures conditions qu'en épargnant seul.

Le délai de six mois impose une organisation en amont : il est en pratique plus simple de recevoir la donation une fois le bien identifié — logement neuf déjà livré ou programme VEFA déjà réservé — que d'espérer trouver le bon bien dans les six mois qui suivent un don déjà réalisé.

Le logement financé par la donation peut-il être mis en location ?

Oui, sous condition. Le texte n'impose pas que le donataire occupe lui-même le logement acquis grâce à la donation : il peut être mis en location, à une seule condition explicite — le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du donataire (celui qui a reçu le don). Autrement dit, on ne peut pas se domicilier soi-même, ou loger un membre de son propre foyer fiscal, dans le bien tout en le présentant comme un investissement locatif financé par la donation.

Cette possibilité change la portée du dispositif : elle signifie qu'une donation familiale exonérée peut financer l'apport d'un investissement locatif neuf à part entière, et pas seulement l'achat d'une résidence principale. C'est ce qui permet d'envisager la combinaison avec un dispositif fiscal locatif comme le statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026, détaillée plus loin.

Comment combiner donation familiale et statut du bailleur privé ? Un exemple chiffré

La stratégie qui donne tout son intérêt à ce dispositif pour un investisseur locatif tient en deux étages, qui interviennent à deux moments différents :

1. Le financement — la donation exonérée de l'article 790 A bis efface les droits de donation sur les sommes utilisées pour l'apport, au moment de l'achat.
2. L'exploitation — un dispositif fiscal locatif, par exemple le statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026, optimise ensuite la fiscalité des loyers perçus pendant la durée de détention — ou tout autre régime adapté au profil du donataire, comme le détaille notre panorama des alternatives depuis la fin du Pinel.

Ces deux dispositifs ne répondent pas à la même question et ne s'excluent pas l'un l'autre : le premier agit sur les droits de donation, le second sur l'impôt sur le revenu. Combinés, ils permettent à une famille d'aider un enfant ou petit-enfant à la fois à entrer dans une opération locative neuve et à en optimiser l'exploitation, sans que l'un ne conditionne juridiquement l'autre.

Les chiffres qui suivent sont un exemple hypothétique construit pour ce guide, destiné à illustrer le mécanisme : ils ne représentent aucune personne réelle et ne constituent pas une simulation personnalisée adaptée à votre situation.

Prenons l'exemple d'un couple de grands-parents qui souhaite aider leur petite-fille à investir dans l'immobilier locatif neuf. Elle a identifié un T2 neuf, éligible au statut du bailleur privé, au prix de 210 000 €, mais ne dispose pas d'un apport suffisant pour emprunter dans de bonnes conditions.

Chaque grand-parent reste très en dessous de son plafond individuel de 100 000 €, et le total reçu (120 000 €) laisse à leur petite-fille une marge de 180 000 € sous son propre plafond de 300 000 € — une marge que ses parents, par exemple, pourraient mobiliser plus tard pour un autre projet, dans les mêmes conditions et avant la même échéance du 31 décembre 2026.

Une fois le logement acquis et loué — à un locataire qui n'est pas membre de son foyer fiscal — il peut relever du statut du bailleur privé, qui ouvre droit à un amortissement déductible de ses revenus fonciers pendant la durée de l'engagement locatif. La donation a financé l'entrée dans l'opération ; le statut du bailleur privé prend le relais pour l'exploitation. Comme rappelé plus haut, le volet locatif de la donation elle-même reste, à ce stade, à faire valider précisément avec un notaire avant de construire un plan de financement complet sur cette hypothèse.

Quelles démarches pour ne pas rater l'échéance du 31 décembre 2026 ?

Trois éléments doivent s'articuler dans le temps : la donation elle-même, l'emploi des fonds sous six mois, et la date limite légale du 31 décembre 2026. Concrètement, cela suggère un ordre de marche :

• Identifier le projet immobilier — logement neuf livré ou programme VEFA réservé — avant, ou peu après, la donation, pour ne pas consommer le délai de six mois à chercher un bien.
• Coordonner les donateurs si plusieurs générations sont impliquées : réunir deux parents et deux grands-parents autour d'un même projet, avec des sommes et un calendrier cohérents, prend plus de temps qu'une donation d'un seul donateur.
• S'appuyer sur le notaire en charge de l'acquisition — un achat immobilier passe de toute façon par un acte notarié — pour sécuriser la formalisation de la donation, le respect du délai de six mois et le volet locatif si le bien doit être loué.

Compte tenu de ces délais qui s'additionnent, mieux vaut engager cette réflexion plusieurs mois avant l'échéance du 31 décembre 2026 plutôt qu'à l'approche immédiate de cette date.

L'essentiel à retenir avant de vous lancer

La donation familiale exonérée de l'article 790 A bis n'est pas, en elle-même, un dispositif d'investissement locatif — c'est un outil de transmission qui, employé à bon escient, peut financer l'apport d'une opération locative neuve dans des conditions fiscalement avantageuses pour toute la famille. Associée à un dispositif fiscal locatif comme le statut du bailleur privé, elle forme une stratégie à deux étages cohérente : le financement d'un côté, l'exploitation de l'autre.

Le principal risque n'est pas de mal comprendre le dispositif, mais de le découvrir trop tard : passé le 31 décembre 2026, les mêmes sommes retrouvent le régime de droit commun des donations, et le levier de financement décrit dans cet article disparaît. Si un enfant ou petit-enfant de votre famille envisage un investissement locatif neuf, la question à se poser maintenant est simple : le calendrier — identification du bien, coordination des donateurs, validation du volet locatif avec un notaire — est-il compatible avec cette échéance ?

C'est précisément ce type d'articulation entre plusieurs dispositifs — donation, financement, choix du régime fiscal locatif — qu'un conseiller en gestion de patrimoine est en mesure d'aider une famille à structurer, projet par projet. Pour objectiver le choix du régime qui prendra le relais après la donation, notre comparateur des dispositifs locatifs et notre simulateur permettent de chiffrer chaque option avant de vous engager.

Questions fréquentes sur la donation familiale exonérée

Qu'est-ce que la donation familiale exonérée de l'article 790 A bis, en une phrase ?

C'est une exonération temporaire de droits de donation, créée par la loi de finances 2025, qui permet à un parent ou grand-parent de donner jusqu'à 100 000 € d'argent à un enfant ou petit-enfant, à condition que la somme serve dans les six mois à acheter un logement neuf/VEFA ou à financer des travaux de rénovation énergétique.

Qui peut recevoir cette donation si le donateur n'a pas d'enfant ni de petit-enfant ?

Un neveu ou une nièce — mais uniquement à défaut de descendance directe du donateur. Un grand-parent qui a des petits-enfants ne peut pas faire bénéficier un neveu de cette exonération spécifique.

Peut-on donner directement un bien immobilier plutôt qu'une somme d'argent ?

Non. Le dispositif de l'article 790 A bis ne porte que sur des sommes d'argent. Un bien immobilier donné directement, ou un démembrement de propriété, ne relève pas de cette exonération.

Le logement acheté grâce à cette donation peut-il être loué ?

Oui, sous conditions : le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du donataire. Le périmètre exact des modalités de location (durée, type de bail) n'est en revanche pas encore précisé par la doctrine administrative — à faire valider avec un notaire avant de bâtir un plan de financement sur cette hypothèse.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas le délai de six mois pour employer les fonds ?

Le délai de six mois est une condition de l'exonération elle-même, pas une simple recommandation. Le respect de ce délai et de l'affectation des fonds doit être documenté avec précision. Nous recommandons de sécuriser ce point avec votre notaire avant de signer l'acte de donation.

Cette donation peut-elle se cumuler avec le statut du bailleur privé ou un autre dispositif fiscal locatif ?

Rien ne l'interdit par principe : ce sont deux dispositifs de nature différente, l'un portant sur les droits de donation au moment du financement, l'autre sur l'impôt sur le revenu pendant l'exploitation locative. Chacun a ses propres conditions, à respecter indépendamment — à faire confirmer point par point avec votre conseil avant de vous engager.

Jusqu'à quand peut-on utiliser ce dispositif ?

Les donations doivent être consenties avant le 31 décembre 2026. Passé cette date, une donation d'argent suit le régime de droit commun des droits de mutation à titre gratuit.