Loi Malraux à Nancy : PSMV, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : la loi Malraux s'applique à Nancy au taux de 30 % dans le périmètre du site patrimonial remarquable du cœur d'agglomération (SPR44-29), dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 20 décembre 2019. La commune compte un second SPR (SPR44-28), issu d'une ZPPAUP de 2008 sans plan approuvé : nous n'y avons trouvé aucun texte qui établisse un taux sans déclaration d'utilité publique. Nancy n'est pas dans la liste Denormandie de l'arrêté du 26 mars 2019, mais dispose d'une opération de revitalisation de territoire, l'autre voie d'éligibilité, à confirmer adresse par adresse. L'ancien se vend autour de 2 400 € le m² d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, avec 12 % de logements vacants. Le cadre fiscal est solide sur le premier périmètre ; le prix payé pour l'obtenir reste la question à mesurer.

Qui tape « loi Malraux Nancy » a en général vu passer une opération dans le centre et veut savoir trois choses : si l'immeuble est dans un périmètre qui ouvre droit à la réduction, à quel taux, et si le prix du lot tient face au marché local. Les arguments avancés sur la ville sont réels, la place Stanislas, les étudiants, le TGV, mais une ville étudiante n'est pas un secteur sauvegardé, et un classement Unesco n'est pas un taux fiscal.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP, la liste des SPR du ministère de la Culture, le règlement du PSMV publié par la Ville, les pages de la Métropole, l'INSEE, l'atlas régional des étudiants, les fichiers DVF, la Carte des loyers et les données ouvertes de la SNCF. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Nancy, et à quel taux ?

L' article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Nancy, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense deux sites, et ils n'ont pas le même statut fiscal.

Le SPR du cœur d'agglomération : le périmètre à 30 %

Le secteur sauvegardé de Nancy a été créé le 22 juillet 1976 d'après la liste ministérielle. Il est devenu site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016 (art. 112 de la loi n° 2016-925). D'après la page urbanisme de la Métropole du Grand Nancy, une révision-extension du PSMV a été engagée en 2011 avec l'État (arrêté préfectoral n° 2011/DDT54/ADUR/010 du 7 décembre 2011, cité par le règlement). Le nouveau plan « a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 20 décembre 2019 », puis une modification n° 1 a été approuvée par arrêté du 22 novembre 2022, après enquête publique du 20 juin au 13 juillet 2022.

Le périmètre couvre 166 hectares. La Métropole le décrit comme englobant « la Ville Vieille, la Ville Neuve et la Ville de Stanislas », intégrant « désormais l'axe Saint-Jean/Saint-Georges » et s'étendant « de la place des Vosges au faubourg des Trois Maisons et de la porte Stanislas à la porte Sainte-Catherine ». L'adresse précise se vérifie sur le plan graphique publié par la Métropole et sur le Géoportail de l'urbanisme, jamais sur une carte de plaquette.

Point de calendrier : le BOFiP précise que, lorsqu'un PSMV est approuvé, les dépenses sont éligibles dès la publication de l'arrêté (BOI-IR-RICI-200-10, § 145). À Nancy, le plan approuvé en 2019 est en vigueur et nous n'avons pas trouvé de procédure de révision en cours : une opération lancée aujourd'hui s'inscrit dans un cadre stabilisé, ce qui n'est pas le cas de toutes les villes.

Le second SPR, issu de la ZPPAUP de 2008 : un taux non établi

La liste ministérielle et la notice Mérimée SPR4400028 recensent un second SPR à Nancy, créé comme ZPPAUP le 30 juin 2008, sans PSMV ni PVAP. Nous n'avons pas pu lire son règlement ni sa délimitation sur un document officiel accessible : le périmètre est à demander à la Ville ou à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

Sur le plan fiscal, la ZPPAUP est devenue SPR de plein droit en 2016 et son règlement continue de s'appliquer en droit de l'urbanisme, mais l'article 199 tervicies réserve le taux de 22 % aux sites couverts par un PVAP approuvé ou aux restaurations déclarées d'utilité publique. Le BOFiP distingue trois situations au § 145 : pas d'acte de classement, aucune réduction ; acte pris mais plan non approuvé, réduction seulement si l'opération est déclarée d'utilité publique ; plan approuvé, dépenses éligibles dès sa publication. Nous n'avons trouvé aucun texte assimilant une ZPPAUP à un PVAP approuvé. Un lot présenté « en Malraux » dans ce second périmètre appelle donc une preuve écrite (déclaration d'utilité publique) ou un rescrit.

Ce que le règlement du PSMV impose à un chantier

D'après le règlement du PSMV mis en ligne par la Ville (version « décembre 2019, modification n° 1 octobre 2022 ») :

• La délivrance du permis de construire et des autorisations de travaux, « à la fois pour l'intérieur et l'extérieur des constructions, est subordonnée à l'accord de l'architecte des bâtiments de France ».
• Les immeubles de type A (gris foncé sur le plan) ne peuvent être démolis, enlevés ni altérés ; la protection s'étend aux planchers, charpentes, caves, escaliers, cheminées, plafonds, menuiseries et lambris. Les immeubles de type B (gris moyen) doivent être conservés, mais leur réaménagement intérieur est possible sous conditions, élargies en 2022.
• Les menuiseries nouvelles « doivent être en bois » (métal à profils fins admis selon la typologie) ; la pose dite « rénovation » sur dormant existant et les blancs purs sont interdits ; les volets battants sont proscrits sur les façades antérieures au XIXe siècle.
• Les panneaux solaires et rehaussements pour isolation relèvent de l'appréciation de l'ABF ; toute découverte archéologique doit être signalée au service régional de l'archéologie.

Ces règles ont un coût et un délai, surtout dans un immeuble de type A, ce qui pèse sur le prix de revient et sur le calendrier des paiements : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Nancy est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste. L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 ne cite, pour la Meurthe-et-Moselle, que Longwy, Lunéville et Toul. La seconde voie est celle des communes « ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire », prévue au IV bis de l' article 199 novovicies et commentée au § 240 du BOI-IR-RICI-365-10. La Ville de Nancy publie une liste des rues de son opération de revitalisation de territoire (cours Léopold, place Charles III, Grande-Rue, boulevard Lobau, avenue Foch jusqu'au n° 16 : pour l'essentiel le centre), ce qui indique qu'une convention existe. Nous ne l'avons pas lue, ni sa date ni ses signataires : l'éligibilité est à confirmer sur le simulateur de service-public.fr et par copie de la convention. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Nancy est classée en zone B1 par la liste des communes selon le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026 : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit 14,16 € par m² pour un 37 m² (environ 524 € par mois) et 12,63 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches à partir du barème). La Carte des loyers 2025 donne pour Nancy 12,15 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 14,11 € pour un 37 m² : le plafond est du même ordre que le marché d'annonces, donc peu contraignant. Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique comment lire cet écart.

Que valent les chiffres qui circulent sur Nancy ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 2 222 € par m² en 2021 à 2 477 € en 2022, puis s'est stabilisée autour de 2 400 € : 2 386 € en 2025 sur 350 ventes, soit environ +7 % en quatre ans et −4 % depuis le point haut de 2022. Neuf ventes sur dix se font sous 3 250 € le m². Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements restaurés des autres ni le secteur protégé du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 12,15 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,73 à 15,16 €) et 14,11 € pour un logement de 37 m² (11,41 à 17,44 €), sur 57 403 annonces pour le premier indicateur. Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 2 386 €, une valeur de 12,15 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 6 % pour un logement ancien non restauré, chiffre surestimé puisque le loyer inclut les charges et le prix exclut frais et travaux.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Nancy compte 103 671 habitants, contre 105 067 en 2012. Sur 73 117 logements, 12,0 % sont vacants et 89,1 % sont des appartements ; 69,9 % des ménages sont locataires. Le taux de pauvreté est de 23,9 % et le niveau de vie médian de 24 610 € (Filosofi 2023) ; le chômage au sens du recensement est de 14,5 %. La commune concentre 69 208 emplois pour un indicateur de concentration d'emploi de 156,6, soit nettement plus d'emplois que d'actifs résidents : le bassin de demande locative dépasse la commune.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur donne, en sommant ses lignes « total », environ 30 900 étudiants inscrits dans la commune de Nancy à la rentrée 2024 et environ 52 200 dans l'unité urbaine, contre environ 34 100 dans la commune en 2020-2021 : le recul est réel, et une partie des campus se situe hors de la commune. Le lien entre ces effectifs et la demande de logements restaurés dans le centre n'est pas établi par les sources que nous avons lues.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues ne donnent pas de prix ni de vacance par quartier du secteur protégé : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Le PSMV recouvre des tissus différents, traités immeuble par immeuble : la Ville Vieille au parcellaire médiéval, où les immeubles de type A contraignent le plus les travaux ; la Ville Neuve de Charles III et ses rez-de-chaussée commerciaux ; l'ensemble du XVIIIe siècle, dont une partie relève des monuments historiques, autre régime fiscal ; et les extensions de 2019, au bâti plus hétérogène, où le classement en type A ou B fait toute la différence. La méthode reste la même partout : lire la légende de l'immeuble sur le plan graphique, comparer le prix du lot aux ventes DVF de la même rue sur trois ans, relever les loyers d'annonces comparables. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Nancy se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil plus équilibré que celui de nombreuses villes Malraux. Du côté favorable : un cadre fiscal stabilisé sur 166 hectares, un marché de l'ancien à 2 400 € le m² qui n'a pas décroché depuis 2022, une gare dont la fréquentation dépasse son niveau de 2019, sept ménages sur dix locataires et une concentration d'emplois supérieure à la population active résidente. Du côté défavorable : une population en recul lent, 12 % de logements vacants, un taux de pauvreté de 24 %, des effectifs étudiants en baisse depuis 2020 et un second SPR sans plan approuvé.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins et n'attend pas de plus-value : à 2 400 € le m² dans l'ancien, un lot restauré vendu deux fois ce prix doit être justifié par l'immeuble, non par la seule réduction. Il ne se justifie pas dans l'ancienne ZPPAUP sans preuve écrite du droit à la réduction. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie.

Quelles questions poser pour une opération à Nancy ?

1. L'adresse est-elle dans le périmètre du PSMV (SPR44-29) ou dans celui de l'ancienne ZPPAUP (SPR44-28) ? Demandez l'extrait du plan graphique et l'arrêté d'approbation invoqué.
2. L'immeuble est-il de type A (intérieurs protégés) ou de type B (réaménagement sous conditions) sur le plan ? Cela conditionne le programme de travaux et son coût.
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, comparé à la médiane DVF de l'ancien (2 386 € en 2025) et au 90e centile (3 247 €) ?
6. Si l'opérateur invoque le Denormandie, sur quelle base ? Demandez la copie de la convention ORT et sa date.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Nancy, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

La garantie d'achèvement du montage choisi se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Nancy

Quel taux Malraux s'applique dans le centre de Nancy ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Le PSMV révisé du cœur d'agglomération a été approuvé par arrêté préfectoral du 20 décembre 2019, puis modifié le 22 novembre 2022. Le taux dépend de l'adresse, pas de l'acquéreur.

Nancy compte-t-elle un seul site patrimonial remarquable ?

Non, deux d'après la liste du ministère de la Culture : le SPR44-29, ancien secteur sauvegardé créé en 1976 et couvert par le PSMV, et le SPR44-28, issu d'une ZPPAUP créée le 30 juin 2008 et qui n'a ni PSMV ni PVAP. Dans ce second périmètre, nous n'avons trouvé aucun texte qui établisse un taux Malraux sans déclaration d'utilité publique.

Un immeuble dans l'ancienne ZPPAUP de Nancy ouvre-t-il droit à la loi Malraux ?

Pas de plein droit d'après notre lecture des textes. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, lorsque le site patrimonial remarquable est classé mais que ni le PSMV ni le PVAP n'est approuvé, les dépenses n'ouvrent droit à la réduction que si l'opération a été déclarée d'utilité publique. Faites confirmer ce point par écrit à l'opérateur et, en cas de doute, par un rescrit.

Nancy est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste de l'arrêté du 26 mars 2019, où seules Longwy, Lunéville et Toul figurent pour la Meurthe-et-Moselle. La Ville publie en revanche une liste des rues de son opération de revitalisation de territoire, et une commune ayant conclu une convention ORT est éligible (art. 199 novovicies, IV bis ; BOI-IR-RICI-365-10, § 240). Nous n'avons pas lu la convention : vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr.

Quel est le prix médian de l'ancien à Nancy ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 2 386 € par m² en 2025 sur 350 ventes, contre 2 222 € en 2021 et 2 477 € en 2022. C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas les logements restaurés des autres ni le centre protégé du reste de la commune.

Combien d'étudiants compte Nancy ?

D'après l'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur, environ 30 900 étudiants inscrits dans la commune à la rentrée 2024 et environ 52 200 dans l'unité urbaine (sommes de nos recherches sur les lignes « total »). L'effectif communal recule depuis 2020-2021, où il atteignait environ 34 100.

Le marché locatif de Nancy est-il tendu ?

Les indicateurs publics sont contrastés : 69,9 % de ménages locataires, mais 12,0 % de logements vacants en 2023 selon l'INSEE et une population en léger recul depuis 2012. La commune est classée en zone B1 par le zonage ABC en vigueur depuis le 26 juin 2026. Les données publiques ne permettent pas de qualifier le marché du seul secteur protégé.

Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier sur un immeuble de Nancy ?

Les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages : la fraction retenue pour la réduction Malraux n'est pas déductible des revenus fonciers, et le Malraux ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 150 et 170). Le choix se fait par investisseur et par logement, selon le montage juridique de l'immeuble.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Nancy, le PSMV du cœur d'agglomération, approuvé le 20 décembre 2019, ouvre droit au Malraux à 30 % sur 166 hectares ; le second SPR, issu de la ZPPAUP de 2008, n'a pas de plan approuvé et le taux n'y est pas établi sans déclaration d'utilité publique. La commune n'est pas dans la liste Denormandie mais dispose d'une ORT, en zone B1. L'ancien se tient autour de 2 400 € le m², avec 12 % de vacance et une population en léger recul. Le rappel : acheter un lot restauré sans avoir vérifié son périmètre ni ce que la même rue se vend dans l'ancien, c'est faire de la réduction d'impôt la seule contrepartie du prix, et parfois la perdre. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire un plan graphique et un arrêté d'approbation, ce qui, à Nancy, départage les deux périmètres. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, la catégorie de l'immeuble, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier des travaux sont les points à examiner avant toute réservation.