PLF 2027 et immobilier fiscal : ce qui change vraiment, et faut-il signer en 2026 ou attendre ?

La réponse courte : le projet de loi de finances pour 2027 (texte n° 3210, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026) ne modifie ni la loi Malraux, ni les Monuments historiques, ni le déficit foncier, ni le statut du bailleur privé, ni le Denormandie, ni l'IFI : aucun de ces articles du Code général des impôts n'y apparaît. Il contient deux mesures qui touchent les investisseurs. L'article 7 plafonne l'amortissement des locaux loués meublés à titre non professionnel à 2,5 % par an et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), supprime le report des excédents futurs et borne l'usage du stock existant à 2036. L'article 4 crée, pour 2027, un taux unique de 6 % sur les dons d'argent jusqu'à 100 000 € par donateur et relève le don familial exonéré. Au 16 octobre au soir, l'Assemblée avait adopté l'article 4 en l'élargissant (toute l'année 2027, don exonéré porté à 100 000 €) et n'avait pas examiné l'article 7. Rien n'est voté tant que la loi n'est pas promulguée, ce qui n'arrivera pas avant la fin décembre. Pour un Malraux, un Monuments historiques ou un déficit foncier, le PLF ne donne ni raison de se précipiter ni raison d'attendre ; pour un LMNP acheté « avant que ça change », il n'offre aucune protection ; pour un don d'argent destiné à un apport, il crée une vraie question de calendrier face à l'exonération votée qui s'arrête le 31 décembre 2026.

Chaque automne, les mêmes phrases reviennent : « signez avant la loi de finances », « le Malraux va sauter », « le LMNP, c'est fini ». Elles mélangent texte déposé, amendements de commission, rapports et rumeurs. Notre article sur la date limite de défiscalisation fin 2026 répondait à la question du calendrier ; celui-ci répond à celle du contenu, en trois colonnes : ce qui est voté et en vigueur (un article du CGI, une loi promulguée), ce qui est proposé (un article du projet déposé, et son sort en séance), ce qui est évoqué (un amendement de commission sans effet, un rapport, une déclaration). Les sources sont le texte intégral du projet n° 3210 et ses exposés des motifs, les comptes rendus intégraux des séances des 13, 15 et 16 octobre 2026, les fiches des amendements, le Code général des impôts et le BOFiP. Quand nous n'avons pas pu vérifier un point sur une source officielle, nous l'écrivons.

Où en est le PLF 2027 au 17 octobre 2026, et que vaut chaque étape ?

L'article 39 de la loi organique relative aux lois de finances impose le dépôt au plus tard le premier mardi d'octobre, soit le 6 octobre 2026 ; le texte a été déposé le 1er. La page du dossier législatif et les comptes rendus de séance donnent l'état suivant.

Trois règles de lecture en découlent. Un amendement adopté en commission des finances n'a, en loi de finances, aucun effet par lui-même : en application de l'article 42 de la Constitution, la séance délibère sur le texte du gouvernement, et chaque amendement doit être redéposé et revoté ; le rejet de toute la première partie par la commission, le 9 octobre, n'a donc rien retiré du texte. Un article adopté par l'Assemblée en première lecture peut encore être réécrit par le Sénat, en commission mixte paritaire ou en lecture définitive ; l'article 4 sur les dons d'argent en est au premier tiers du chemin. Enfin, l'application dans le temps est fixée mesure par mesure : c'est l'article lui-même qui dit s'il vise les revenus de 2026, les exercices clos à partir de 2027 ou les acquisitions à compter d'une date.

Dispositif par dispositif : voté, proposé, évoqué

Le tableau est la pièce centrale de cet article ; il sera mis à jour à chaque étape. La colonne « proposé » indique le sort de la mesure en séance quand elle a été examinée ; la colonne « évoqué » regroupe les amendements de commission sans effet juridique, les rapports et les pistes rapportées par la presse spécialisée que nous n'avons pas pu vérifier nous-mêmes.

LMNP : que prévoit exactement l'article 7, et à partir de quand ?

L'article 7, « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », ouvre un prêt à taux zéro « parentalité » et modifie l'article 39 C du CGI, qui régit l'amortissement des biens donnés en location. Le nouveau 2 du I est ainsi rédigé : lorsque l'activité de location de locaux d'habitation meublés « n'est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l'article 155, l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. » Le plafond porte sur l'amortissement des locaux, pas sur le mobilier ni sur les intérêts ; il s'apprécie par foyer et non par bien ; il ne concerne que la location non professionnelle, celle dont les recettes restent sous 23 000 € ou sous les autres revenus d'activité du foyer, comme l'explique notre article sur le statut de loueur en meublé professionnel. Les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales que nous décrivons dans nos articles sur les résidences étudiantes et les EHPAD sont exclues du plafond par le texte lui-même (liste exacte dans la FAQ) ; les résidences d'affaires et de tourisme ne le sont pas.

Le sort des reports est la partie la plus lourde. Aujourd'hui, le II de l'article 39 C limite l'amortissement déductible au loyer diminué des autres charges, et l'excédent se reporte sans limite de durée (BOFiP BOI-BIC-AMT-20-40-10-20). Le texte déposé ajoute deux règles : le stock « comptabilisé au titre des exercices clos antérieurement au 1er janvier 2027 » et non déduit « peut être déduit du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu'au 31 décembre 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable », le reste étant perdu ; et « pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027 », les amortissements non déduits « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants ». Sur la date d'application du plafond lui-même, nous devons être précis : le texte ne comporte pas de disposition d'entrée en vigueur propre ; les règles de report visent les exercices clos à compter de 2027 et l'exposé des motifs traite les exercices clos avant 2027 comme un stock antérieur. Nous lisons donc une application aux revenus de 2027, déclarés en 2028, comme les commentaires professionnels consultés, mais sans phrase expresse à citer : la version promulguée devra être relue sur ce point.

L'exposé des motifs assume l'objectif : « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle », pour « pleinement concrétiser l'attractivité » du statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, qui permet de déduire « un montant compris entre 3 et 5,5 % du prix d'acquisition du logement, dans la limite maximale de 12 000 € par an et par foyer fiscal ». La mesure est le second volet d'un mouvement ouvert par la réintégration des amortissements dans la plus-value de cession, applicable depuis le 15 février 2025. Notre article sur le plafonnement envisagé par le rapport parlementaire de juillet 2026 décrivait l'origine de la piste ; le texte déposé lui donne des chiffres.

Deux amendements adoptés en commission le 8 octobre seront probablement redéposés en séance. L'amendement I-CF1588 de Guillaume Kasbarian exclut du plafonnement et de la limitation du report les logements loués sous certains baux d'habitation de la loi du 6 juillet 1989, ce qui viserait la résidence principale du locataire et le bail mobilité ; l'inclusion du bail étudiant dépendra de la rédaction redéposée. L'amendement I-CF776 va dans l'autre sens : il supprime l'amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027, en s'appuyant sur un rapport des inspections générales des finances et de l'environnement. Ni l'un ni l'autre n'existe juridiquement tant que la séance ne les a pas votés ; pour les meublés de tourisme, la direction est la même à chaque étape, et nous renvoyons à notre article sur les pièges du meublé de tourisme après la loi Le Meur.

Dons d'argent : l'article 4, adopté le 16 octobre, et le 790 A bis qui s'éteint

L'article 4 est la seule mesure du projet qui a franchi une étape. Dans le texte déposé, les dons de sommes d'argent consentis en pleine propriété « entre le 1er janvier 2027 et le 30 juin 2027 » à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut, un neveu ou une nièce, « âgé de dix-huit ans révolus ou ayant fait l'objet d'une mesure d'émancipation et de moins de cinquante ans », sont soumis « aux droits de mutation à titre gratuit au taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 euros par un même donateur à un même donataire » ; 5 % si le donataire reverse au moins 1,1 % des sommes à un organisme d'aide aux personnes en difficulté. Ces dons ne comptent pas pour le rappel fiscal des quinze ans, et la limite du don familial exonéré de l'article 790 G est portée « à 50 000 euros » contre 31 865 € aujourd'hui (BOFiP BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 200). Le 16 octobre, l'Assemblée a rejeté la suppression de l'article (30 voix pour, 82 contre) et l'a adopté avec deux modifications, d'après le compte rendu : quatre amendements identiques, dont celui du rapporteur général, prolongent la période « de six à douze mois », soit toute l'année 2027, avec l'avis favorable du gouvernement ; l'amendement 273 porte « de 50 000 à 100 000 euros le plafond temporaire d'exonération des dons familiaux de sommes d'argent ». Dans cette version, un parent de moins de 80 ans pourrait donner en 2027 à un enfant majeur 100 000 € exonérés puis 100 000 € taxés à 6 %, soit 6 000 € de droits là où le barème de droit commun, abattement de 100 000 € déjà consommé, en réclamerait environ 18 200 €. Le coût de la mesure a été décrit en séance comme « non chiffrable en 2027 », ce qui en fait une cible naturelle du Sénat et de la commission mixte paritaire.

Face à ce projet, une mesure votée s'éteint. L'exonération de l'article 790 A bis, décrite dans notre article sur la donation familiale exonérée pour financer un investissement, permet de recevoir jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € au total sans droits, à condition d'employer les sommes dans les six mois dans un logement neuf, en VEFA ou dans des travaux de rénovation énergétique ; elle vise les sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026, et le projet n° 3210 ne la proroge pas. « Donner en 2026 ou en 2027 » a donc une réponse par projet : pour un logement neuf financé par un don versé et employé en 2026, le texte voté donne une exonération totale ; pour un bien ancien, un Malraux ou un déficit foncier, le 790 A bis ne s'applique pas, et le taux de 6 % de 2027 serait la première mesure favorable, s'il survit à la navette.

Malraux, Monuments historiques, déficit foncier, Denormandie : « rien » ne veut pas dire « rien à surveiller »

Nous avons cherché dans le texte intégral du projet les articles 199 tervicies (Malraux), 156 bis (Monuments historiques), 156 (déficit foncier), 199 novovicies (Denormandie), 200-0 A (plafonnement des niches) et 964 (IFI). Aucun n'y figure ; les mots « Malraux », « Denormandie » et « déficit foncier » n'apparaissent pas une fois. Pour ces dispositifs, le droit applicable à une signature de 2026 est celui de nos pages sur la loi Malraux, les Monuments historiques, le déficit foncier, le statut du bailleur privé et le Denormandie.

Trois réserves. La première est procédurale : les 3 000 amendements restants, puis le Sénat, peuvent introduire ce que le gouvernement n'a pas proposé. La commission l'a fait sur le Denormandie, dont la presse spécialisée rapporte que trois amendements adoptés le 8 octobre repoussent l'échéance au 31 décembre 2030 ; nous n'avons pas pu les retrouver sur le site de l'Assemblée, et un amendement de commission ne produit aucun effet. Elle l'a fait aussi sur le déficit foncier, avec un amendement I-CF907 lié à Loc'Avantages dont nous n'avons pas lu le texte. La deuxième tient à la limite de 21 400 € du déficit foncier énergétique, que notre guide présente comme prorogée jusqu'au 31 décembre 2027 par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 : le BOFiP consulté, dans sa version du 16 septembre 2025, mentionne encore les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025, et nous n'avons pas pu relire l'article 47 sur Légifrance au moment d'écrire ; la date de 2027 est à confirmer sur le texte promulgué avant d'en faire dépendre un calendrier de travaux. La troisième est la plus importante pour qui signe fin décembre : en Malraux, en Monuments historiques et en déficit foncier, l'avantage de 2026 dépend des travaux payés en 2026 ; un chantier dont les appels de fonds glissent sur 2027 relève, pour cette part, de la loi de finances pour 2027, quelle qu'elle soit. C'est une raison de ne pas payer d'avance des travaux non réalisés, pas une raison de signer vite. Et le chantier lui-même rencontre une taxe déjà votée : la taxe sur la vacance des logements d'habitation (TVLH), créée par l'article 108 de la loi de finances pour 2026, frappe dès 2027 un logement vide depuis plus d'un an en zone tendue si l'exonération pour travaux n'est pas justifiée.

IFI, plus-values, niches fiscales : ce que la séance a déjà modifié

Le texte déposé ne change ni l'IFI (seuil de 1 300 000 €, barème de 0 % à 1,50 % de l'article 977), ni le plafonnement global de 10 000 € et 18 000 € détaillé dans notre guide du plafonnement des niches fiscales, ni le régime des plus-values immobilières. Les amendements transformant l'IFI en impôt sur la fortune globale ont été rejetés en commission et, selon la presse spécialisée, redéposés pour la séance ; au 16 octobre au soir, ils n'avaient pas été appelés, et le droit en vigueur reste celui de notre article sur la réduction de l'IFI par l'immobilier. La séance du 16 octobre a en revanche adopté, après l'article 4, trois articles additionnels sur les plus-values immobilières (compte rendu) : prolongation jusqu'au 31 décembre 2029 de l'exonération de la plus-value réalisée par une copropriété qui cède ses droits à surélévation (amendement 2275), prorogation de deux ans de l'abattement sur les terrains à bâtir en zone tendue (1144) et, contre l'avis du gouvernement, réduction de vingt-deux à dix-sept ans du délai d'exonération d'impôt sur le revenu pour une résidence secondaire vendue à un acquéreur ou à un locataire qui en fera son habitation principale (3484). Les amendements qui auraient rendu la taxation croissante avec la durée de détention ont tous été rejetés. Ces mesures ont le statut de l'article 4 : adoptées en première lecture, elles peuvent disparaître au Sénat.

Signer en 2026 ou attendre ? La grille de décision

La question a huit réponses, selon le régime et le projet. La grille suppose que vous avez déjà vérifié que le dispositif convient à votre tranche et à votre horizon, ce que notre article sur la tranche minimale pour qu'une défiscalisation soit rentable permet de faire en dix minutes.

L'argument « signez avant que ça change » n'est fondé que lorsque le texte proposé retient une date d'acquisition ou de paiement comme critère d'application. Le projet n° 3210 n'en contient aucune pour le LMNP : le plafond viserait tous les loueurs non professionnels, anciens comme nouveaux. Le seul critère par date d'achat du débat figure dans l'amendement I-CF776 sur les meublés de tourisme, non voté. Pour le Malraux, les Monuments historiques et le déficit foncier, le critère de date existe, c'est le paiement, mais rien n'est proposé qui le rendrait moins favorable en 2027. La question utile est donc : si la mesure proposée était votée telle quelle, l'opération tiendrait-elle encore ? Si oui, le calendrier est le vôtre ; si non, le PLF vous rend service en le montrant avant la signature.

Quand ce n'est pas pour vous

• Votre décision dépend d'une mesure qui n'est pas votée : prorogation du Denormandie à 2030, exclusion des baux d'habitation du plafonnement LMNP, taux de 6 % sur les dons. Tant que la loi n'est pas au Journal officiel, ces mesures n'existent pas.
• Votre tranche marginale est inférieure à 30 % : aucun régime du tableau ne s'améliore avec le PLF 2027, et l'intérêt d'une réduction ou d'une déduction reste proportionnel à votre taux.
• Vous envisagez un meublé « classique » uniquement pour son amortissement : le texte déposé réduit précisément cet avantage, sans clause pour les acquisitions antérieures.
• Votre horizon est plus court que l'engagement du dispositif (neuf ans de location en Malraux, quinze ans de conservation en Monuments historiques, trois ans de location nue après un déficit imputé) : une loi de finances n'y change rien, et une revente anticipée déclenche la reprise.
• Vous attendez de « voir ce que fait le Sénat » pour un chantier dont les appels de fonds tombent en décembre : en Malraux, en Monuments historiques et en déficit foncier, le fait générateur est le paiement, pas le vote du budget. Retarder un paiement de 2026 à 2027 déplace simplement l'avantage d'une année.

Les situations où il ne faut pas investir en Malraux, en Monuments historiques ou en déficit foncier ne dépendent pas d'une loi de finances ; le PLF 2027 n'y ajoute qu'un cas, celui où la décision repose sur une mesure qui n'existe pas encore.

Sept questions à poser avant de signer d'ici le 31 décembre 2026

1. Sur quel texte en vigueur repose l'avantage annoncé ? Demandez l'article du CGI ; une plaquette qui cite « la loi de finances 2027 » décrit un projet.
2. Si la mesure proposée par le PLF 2027 était votée telle quelle, la simulation tiendrait-elle ? Pour un LMNP, refaites le calcul avec 2,5 % et 7 000 € par foyer, sans report des excédents.
3. Quel est le fait générateur de l'avantage (paiement des travaux, achèvement, acte authentique), et tombe-t-il en 2026 ou en 2027 ?
4. Le bien se justifie-t-il sans l'avantage fiscal ? Prix au m² rapporté aux ventes DVF du quartier, loyer rapporté aux annonces, vacance locale.
5. Quelle clause protège l'acquéreur si l'avantage fiscal est réduit avant la signature définitive ? Condition suspensive, délai de réservation, faculté de rétractation.
6. Le conseiller est-il rémunéré par le vendeur, et vous a-t-il remis l'information précontractuelle exigée pour une offre défiscalisée ?
7. Avez-vous demandé un rescrit sur les points que le texte ne tranche pas, plutôt qu'une promesse orale ?

La sixième question renvoie à l'article L122-23 du code monétaire et financier, détaillé dans notre article sur la publicité des placements défiscalisés ; la septième, à notre mode d'emploi du rescrit fiscal, qui perd toute valeur « dès l'entrée en vigueur de la nouvelle législation » : un rescrit de 2026 sur une règle que la loi de finances pour 2027 modifierait ne protégerait pas. Si l'article 7 est voté, la comparaison de notre article LMNP ou statut du bailleur privé bascule nettement vers la location nue amortie, ce que l'exposé des motifs assume.

Questions fréquentes sur le PLF 2027 et l'immobilier

Le PLF 2027 supprime-t-il ou réduit-il la loi Malraux ?

Non, pas dans le texte déposé. Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, enregistré à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026) ne contient aucune occurrence de l'article 199 tervicies du CGI, qui fonde la réduction Malraux : taux de 30 % et 22 %, plafond de 400 000 € sur quatre ans inchangés. Un amendement reste possible jusqu'au vote définitif ; aucun n'avait été adopté sur ce point en commission ni en séance au 16 octobre 2026.

Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il voté ?

Non. Il figure à l'article 7 du projet déposé : amortissement des locaux loués meublés à titre non professionnel admis dans la limite de 2,5 % par an et de 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme). Au 17 octobre 2026, l'Assemblée n'avait pas encore examiné cet article en séance. Les deux amendements adoptés en commission le 8 octobre n'ont aucun effet : la commission a rejeté la première partie et la séance repart du texte du gouvernement.

Si j'achète un meublé avant le 31 décembre 2026, suis-je protégé du plafonnement ?

Rien ne le garantit dans le texte déposé. L'article 7 vise l'activité de location meublée non professionnelle sans distinguer la date d'acquisition : un logement acheté en 2020 ou en 2026 serait soumis au même plafond. La seule distinction par date d'achat figure dans un amendement de commission (I-CF776) sur les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027, sans portée tant qu'il n'est pas voté en séance.

Les résidences étudiantes, seniors ou médicalisées sont-elles concernées ?

Non, d'après le texte déposé. L'article 7 exclut les biens situés dans une résidence des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des moins de trente ans en formation, des apprentis ou des personnes de plus de 65 ans, les établissements médico-sociaux des 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles, les résidences services agréées et les unités de soins de longue durée avec hébergement.

Que deviennent les amortissements que j'ai déjà mis en report ?

Le texte déposé distingue deux stocks. Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non déduits resteraient déductibles des exercices clos de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de l'année ; le solde non utilisé fin 2036 serait perdu. Les amortissements non déduits à partir des exercices clos en 2027, à cause du nouveau plafond, ne seraient plus reportables du tout.

Le Denormandie est-il prolongé jusqu'en 2030 ?

Non à ce jour. L'article 199 novovicies du CGI vise les logements acquis jusqu'au 31 décembre 2027 et le projet déposé ne le modifie pas. La presse spécialisée rapporte que la commission des finances a adopté le 8 octobre 2026 des amendements repoussant l'échéance au 31 décembre 2030 ; nous n'avons pas retrouvé leur numéro sur le site de l'Assemblée, et un amendement de commission n'a aucun effet tant qu'il n'est pas voté en séance, puis au Sénat.

L'IFI change-t-il en 2027 ?

Rien dans le texte déposé : le projet n° 3210 ne modifie ni le seuil de 1 300 000 € de l'article 964 du CGI ni le barème de l'article 977. Des amendements remplaçant l'IFI par un impôt sur l'ensemble de la fortune ont été rejetés en commission et redéposés pour la séance, selon la presse spécialisée ; au 16 octobre au soir, ils n'avaient pas été examinés.

Dons d'argent : faut-il donner avant le 31 décembre 2026 ou attendre 2027 ?

Cela dépend du projet financé. L'exonération de l'article 790 A bis (jusqu'à 100 000 € par donateur et 300 000 € par donataire, pour un logement neuf, en VEFA ou des travaux de rénovation énergétique) est votée et s'arrête aux sommes versées jusqu'au 31 décembre 2026. L'article 4 du PLF 2027 (taux unique de 6 % jusqu'à 100 000 €, don familial exonéré relevé) n'est qu'un projet, adopté par l'Assemblée le 16 octobre, ni voté au Sénat ni promulgué. Si le projet entre dans le champ du 790 A bis et peut être réalisé en 2026, le texte voté prime ; sinon, attendez la promulgation avant de compter sur l'article 4.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : au 17 octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 ne touche ni au Malraux, ni aux Monuments historiques, ni au déficit foncier, ni au statut du bailleur privé, ni au Denormandie, ni à l'IFI ; il propose de plafonner l'amortissement du LMNP à 2,5 % et 7 000 € par foyer, sans clause pour les acquisitions antérieures, et l'Assemblée a adopté un taux de 6 % sur les dons d'argent de 2027, élargi en séance. Rien n'est voté avant la promulgation. Le rappel : un amendement de commission ne produit aucun effet, un article adopté en première lecture peut disparaître au Sénat, et « signer avant que ça change » ne protège que si le texte retient une date d'acquisition ou de paiement comme critère, ce qui n'est pas le cas du plafonnement LMNP proposé. La prochaine lecture : notre article sur la date limite de défiscalisation fin 2026 détaille ce qu'une signature de décembre déclenche sur l'impôt 2026. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous refaisons avec vous la simulation de votre opération sous le droit en vigueur et sous le texte proposé, pour que la décision ne dépende pas d'un vote que personne ne peut prédire.