Loi Malraux à Nîmes : PSMV, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : la loi Malraux s'applique à Nîmes au taux de 30 % dans le périmètre du site patrimonial remarquable de l'Écusson (SPR76-28), ancien secteur sauvegardé créé par arrêté ministériel du 15 mars 1985, dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé le 5 juin 2007 puis modifié en 2010, 2013 et 2015. Ce périmètre de 41 hectares est en cours d'extension d'après la Ville, mais le plan approuvé ne suit pas automatiquement le périmètre : hors de l'Écusson d'origine, le taux de 30 % n'est pas établi. Nîmes ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 qui liste les communes Denormandie, contrairement à ce qui circule. L'ancien se vend autour de 2 250 € le m² d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, avec 11,1 % de logements vacants et 32,4 % de pauvreté. Le cadre fiscal est ancien et stable dans l'Écusson ; le périmètre exact et le loyer solvable sont les questions à mesurer.

Qui tape « loi Malraux Nîmes » a en général vu passer un lot restauré dans le centre historique, à un prix sans rapport avec ce que se vend le même quartier dans l'ancien, et veut savoir trois choses : si l'immeuble est dans un périmètre qui ouvre droit à la réduction, à quel taux, et si un locataire paiera le loyer nécessaire. Nîmes a des arguments réels : un secteur sauvegardé parmi les plus anciens du sud, un plan de sauvegarde en vigueur depuis près de vingt ans, un patrimoine antique reconnu, des loyers d'annonce plus élevés que dans les autres villes Malraux de la région. Elle présente aussi des indicateurs sociaux lourds et une incertitude sur le périmètre, puisque la Ville l'étend sans que le plan de 2007 couvre la partie nouvelle.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP, la liste des SPR du ministère de la Culture, les pages consacrées au site patrimonial remarquable par la Ville de Nîmes, l'INSEE, les fichiers DVF et la Carte des loyers. Il ne repose sur aucun document commercial. Ce que nous n'avons pas pu lire est signalé comme tel.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Nîmes, et à quel taux ?

L' article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Nîmes, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense un seul site, et il relève de la première situation.

Un secteur sauvegardé de 1985, un PSMV de 2007 modifié trois fois

La liste ministérielle référence le site sous le numéro SPR76-28, avec une date de création au 15 mars 1985 et un « PSMV approuvé » au 5 juin 2007. La page de la Ville consacrée au site patrimonial remarquable précise la chronologie : décision du conseil municipal du 13 septembre 1984, arrêté ministériel de création et de délimitation du 15 mars 1985, plan de sauvegarde publié le 23 juillet 2004 et approuvé le 5 juin 2007, puis modifié le 14 octobre 2010, le 30 avril 2013 et, par arrêté préfectoral, le 14 décembre 2015. Le secteur sauvegardé est devenu site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016 (art. 112 de la loi n° 2016-925). Le BOFiP précise que, lorsqu'un PSMV est approuvé, les dépenses sont éligibles dès la publication de l'arrêté (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) : dans l'Écusson, le plan de 2007 est en vigueur depuis près de vingt ans, et une opération lancée aujourd'hui s'inscrit dans un cadre éprouvé.

Le périmètre : 41 hectares aujourd'hui, une extension annoncée

D'après la même page, le périmètre couvre 41 hectares, 843 immeubles, 3 228 façades et environ 5 000 habitants : c'est la ville médiévale « ceinturée aujourd'hui par les grands boulevards », selon le communiqué du 40e anniversaire du SPR (4 juillet 2025). Ce même communiqué mentionne une extension du périmètre « de 41 à 109 hectares » en 2023, tandis que la page du projet annonce un passage « de 41 à 112 hectares, incluant les 12 hectares des Jardins de la Fontaine », après une étude de 2014-2015 « approuvée à l'unanimité par la Commission nationale des sites patrimoniaux remarquables », dont la mise en place « prendra quelques années ». Nous n'avons pas trouvé l'arrêté d'extension ni de plan approuvé sur la partie nouvelle, et la liste ministérielle du 21 septembre 2026 ne mentionne toujours qu'un PSMV approuvé en 2007.

La conséquence fiscale est directe. Le taux de 30 % suppose un plan de sauvegarde approuvé sur l'immeuble ; un périmètre étendu sans plan approuvé sur l'extension ne donne ni 30 % ni, en l'absence de plan de valorisation approuvé, 22 %. Un lot présenté en Malraux hors de l'Écusson d'origine (par exemple vers les Jardins de la Fontaine ou les faubourgs) appelle donc une pièce précise : l'arrêté qui approuve le plan applicable à la parcelle, et sa date. La Ville indique par ailleurs qu'elle travaille à l'actualisation de son PSMV : tant qu'une révision n'est pas approuvée, le plan de 2007 modifié reste en principe applicable, ce qui se confirme en mairie ou auprès de la DRAC Occitanie avant de signer. Notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux donne la méthode pièce par pièce.

Ce que le règlement du PSMV impose

La Ville met en ligne le règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Nous ne l'avons pas lu article par article et nous n'en reproduisons donc aucune prescription ; le principe, commun à tous les PSMV, est que la légende de l'immeuble sur la planche graphique (protégé, pouvant être modifié, à démolir) et les articles du règlement fixent ce qui doit être conservé et comment, sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France, et que la réduction Malraux suppose une restauration complète conforme au plan. Le communiqué de 2025 indique que la Ville consacre « 160 000 € par an » de subventions aux ravalements et restaurations dans le périmètre : le geste public existe, mais il ne remplace pas la réduction d'impôt et ne s'y ajoute pas mécaniquement, une subvention venant en déduction des dépenses retenues. Ces contraintes ont un coût et un délai qui pèsent sur le calendrier des paiements : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Nîmes est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste, à notre lecture. L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt du 5° du B du I de l'article 199 novovicies cite, pour le Gard, trois communes : Alès (30007), Bagnols-sur-Cèze (30028) et Saint-Gilles (30258). Nîmes (30189) n'y figure pas. L'argument « commune Action cœur de ville, donc Denormandie », fréquent dans les présentations, ne se vérifie donc pas sur le texte pour Nîmes. L' article 199 novovicies prévoit une seconde voie, commentée au BOI-IR-RICI-365-10: les communes ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Nous n'avons pas vérifié si Nîmes a signé une telle convention ; la réponse se lit sur le simulateur de service-public.fr, et un opérateur qui présente un lot nîmois en Denormandie doit produire la convention, signée et datée. Notre guide du Denormandie détaille les autres conditions : travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération, plafonds de loyer et de ressources, engagement de location, acquisition avant le 31 décembre 2027.

Si l'éligibilité était établie, Nîmes relève de la zone B1 d'après les listes du zonage ABC que nous avons consultées (arrêté du 1er août 2014 modifié ; la liste officielle en vigueur au 26 juin 2026 fait foi) : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit 14,16 € par m² pour un 37 m² (environ 524 € par mois) et 12,63 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches à partir du barème). La Carte des loyers 2025 donne pour Nîmes 14,64 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 14,32 € pour un 37 m² : contrairement à Perpignan ou Carcassonne, le plafond B1 se situe ici en dessous du loyer d'annonce pour un 52 m², et au niveau du marché pour un petit logement. Un Denormandie nîmois, s'il était possible, imposerait donc un loyer inférieur au marché, lecture que nous détaillons dans notre article sur les meilleures villes Denormandie. Rappel utile : le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 170), comme l'explique notre article sur Malraux, déficit foncier et Denormandie dans un même immeuble.

Que valent les chiffres qui circulent sur Nîmes ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 1 897 € par m² en 2021 à 2 256 € en 2025 sur 366 ventes, soit environ +19 % en quatre ans, avec un pic à 2 298 € en 2023 suivi d'un repli en 2024 (2 167 €) et d'un rebond partiel en 2025. Neuf ventes sur dix se font sous 3 320 € le m², et une sur dix sous 1 297 €, un bas de marché qui a reculé deux années de suite après avoir monté jusqu'en 2023. Le nombre de ventes retenues a diminué d'un tiers entre 2021 et 2025. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements restaurés des autres ni l'Écusson du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 14,64 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 11,55 à 18,56 €) et 14,32 € pour un logement de 37 m² (11,49 à 17,85 €), sur 30 684 annonces pour le premier indicateur. Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 2 256 €, une valeur de 14,64 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 7 à 8 % pour un logement ancien non restauré, chiffre surestimé puisque le loyer inclut les charges et le prix exclut frais et travaux. Un rendement facial de ce niveau dans une ville où un habitant sur trois vit sous le seuil de pauvreté signale d'abord un risque d'impayés, pas une aubaine.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Nîmes compte 151 839 habitants, contre 150 610 en 2017 et 146 709 en 2012 : la croissance annuelle est tombée de +0,5 % à +0,1 %. Sur 87 984 logements, 11,1 % sont vacants (9 734), 5,6 % sont des résidences secondaires ou occasionnelles et 70,3 % sont des appartements ; 57,9 % des ménages sont locataires. Le taux de pauvreté est de 32,4 % et le niveau de vie médian de 20 830 € (Filosofi, millésime le plus récent du dossier). Ces chiffres valent pour la commune entière ; nous n'avons pas lu de données à l'IRIS pour l'Écusson, où la Ville compte environ 5 000 habitants pour 843 immeubles, et où la vacance et la pauvreté sont vraisemblablement plus élevées que la moyenne communale, sans que nous puissions le chiffrer.

Les étudiants et la desserte. Nous n'avons pas pu lire l'effectif étudiant de la commune sur une source publique primaire dans le cadre de cette recherche, ni vérifier les temps de trajet ferroviaires vers Paris, Lyon ou Montpellier. Nous ne reprenons donc aucun de ces chiffres : l'argument de la ville étudiante ou de la desserte TGV reste, pour cet article, non vérifié.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues ne donnent pas de prix ni de vacance par quartier de l'Écusson : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Deux repères sont toutefois établis par des documents officiels. Le premier est la limite du périmètre couvert par le PSMV de 2007 : les 41 hectares de la ville médiévale, ceinturés par les grands boulevards d'après la Ville. Un immeuble situé au-delà, dans la zone d'extension annoncée, n'est pas dans la même situation fiscale tant qu'aucun plan n'y est approuvé, et la première question à poser est de savoir de quel côté de cette limite se trouve la parcelle. Le second est la planche graphique elle-même : un PSMV en vigueur depuis 2007 et modifié trois fois distingue des immeubles protégés, d'autres qui peuvent être transformés ou démolis, et des îlots où la collectivité attend une recomposition ; la valeur patrimoniale d'un lot, qui soutient sa revente, se lit dans cette légende. La méthode reste la même partout : lire la légende de l'immeuble et les prescriptions applicables, comparer le prix du lot aux ventes DVF de la même rue sur trois ans, relever les loyers d'annonces comparables, et préférer un immeuble protégé dans le périmètre couvert par le plan approuvé à un immeuble transformable en limite de périmètre. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Nîmes se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil intermédiaire entre les villes chères et les villes en difficulté. Du côté favorable : un cadre fiscal ancien et stable dans l'Écusson, avec un PSMV approuvé en 2007 et modifié jusqu'en 2015, un centre historique dense de 843 immeubles, un patrimoine antique reconnu, des loyers d'annonce plus élevés que dans les autres villes Malraux du sud, une vacance de 11,1 % plus contenue qu'à Perpignan ou Carcassonne et une majorité de ménages locataires. Du côté défavorable : un taux de pauvreté de 32,4 %, une croissance démographique qui s'est presque arrêtée, un nombre de ventes en recul d'un tiers depuis 2021, un bas de marché qui fléchit, une absence de la liste Denormandie de 2019 et une incertitude sur le périmètre, puisque l'extension annoncée n'est pas couverte par le plan approuvé.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins, sélectionne le locataire avec une exigence de solvabilité que le rendement facial ne doit pas relâcher, et n'attend pas de plus-value : à 2 250 € le m² dans l'ancien, un lot restauré vendu nettement plus cher ne retrouvera pas son prix de revient à la revente, et c'est la réduction d'impôt, pas le marché, qui doit compenser cet écart. Il ne se justifie pas hors du périmètre couvert par le PSMV sans l'arrêté qui approuve le plan applicable à la parcelle, ni en Denormandie sans convention d'ORT produite, ni sans avoir lu la légende de l'immeuble sur la planche graphique. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie, et celui sur les pièges de la loi Malraux recense ce qui fait échouer une opération.

Quelles questions poser pour une opération à Nîmes ?

1. L'adresse est-elle dans le périmètre du site patrimonial remarquable SPR76-28 d'origine (41 hectares), couvert par le PSMV approuvé le 5 juin 2007, ou dans l'extension annoncée par la Ville ? Demandez l'extrait de la planche graphique avec la parcelle et la référence de l'arrêté d'approbation invoqué.
2. Quelle est la légende de l'immeuble sur la planche graphique (immeuble protégé, pouvant être modifié, ou à démolir) et quelles prescriptions du règlement du PSMV, dans sa version modifiée en 2015, s'appliquent à la parcelle ?
3. L'actualisation du PSMV annoncée par la Ville a-t-elle été engagée par arrêté, et l'opérateur a-t-il vérifié auprès de la DRAC Occitanie que le plan de 2007 reste applicable à la date des travaux ?
4. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
5. Quelle est la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
6. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, comparé à la médiane DVF de l'ancien (2 256 € en 2025) et au 90e centile (3 320 €) ?
7. Si un lot est présenté en Denormandie, sur quel fondement l'opérateur établit-il l'éligibilité de Nîmes, absente de l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 ? Une convention d'ORT signée et datée doit être produite, et le loyer prévisionnel comparé au plafond de zone B1 (12,63 € par m² pour un 52 m²).
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Nîmes, peut-on les visiter, et à quel prix des lots restaurés se sont-ils revendus ?

La garantie d'achèvement du montage choisi se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur. En cas de doute sur le taux applicable à une parcelle en limite de périmètre, un rescrit fixe la position de l'administration avant d'engager les fonds.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Nîmes

Quel taux Malraux s'applique dans l'Écusson de Nîmes ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Le PSMV du secteur sauvegardé de Nîmes a été approuvé le 5 juin 2007 et modifié en 2010, 2013 et 2015 d'après la Ville. Le taux dépend de l'adresse et de la conformité des travaux au plan, pas de l'acquéreur.

Le périmètre Malraux de Nîmes va-t-il s'agrandir ?

La Ville annonce une extension du site patrimonial remarquable, de 41 hectares à environ 110 hectares, avec les Jardins de la Fontaine. Un périmètre étendu n'est pas pour autant couvert par le PSMV de 2007 : sans plan approuvé sur la partie nouvelle, le taux de 30 % n'y est pas établi. Avant d'acheter hors de l'Écusson historique, exigez l'arrêté qui approuve le plan applicable à la parcelle.

Nîmes est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste : à la lecture de l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 sur Légifrance, le Gard n'y compte que trois communes (Alès, Bagnols-sur-Cèze et Saint-Gilles), et Nîmes n'y figure pas. Une éligibilité par convention d'opération de revitalisation de territoire reste possible ; nous ne l'avons pas vérifiée, et le simulateur de service-public.fr donne la réponse commune par commune.

Quel serait le plafond de loyer Denormandie à Nîmes ?

Nîmes est classée en zone B1 d'après les listes du zonage ABC que nous avons consultées : plafond 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, soit 14,16 € par m² pour un 37 m² et 12,63 € pour un 52 m², calculs de nos recherches. La Carte des loyers 2025 donne 14,64 € charges comprises pour un 52 m² : à Nîmes, ce plafond mordrait sur le loyer de marché.

Quel est le prix médian de l'ancien à Nîmes ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 2 256 € par m² en 2025 sur 366 ventes, contre 1 897 € en 2021, soit environ +19 % en quatre ans, avec un pic à 2 298 € en 2023. Neuf ventes sur dix se font sous 3 320 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas l'Écusson du reste de la commune.

Combien d'immeubles compte le secteur protégé de Nîmes ?

D'après la page de la Ville consacrée au site patrimonial remarquable, le périmètre actuel couvre 41 hectares, 843 immeubles, 3 228 façades et environ 5 000 habitants. C'est la ville médiévale ceinturée par les grands boulevards, que les Nîmois appellent l'Écusson.

Le marché locatif de Nîmes est-il risqué ?

Les indicateurs publics sont contrastés. D'après l'INSEE (recensement 2023), 11,1 % des logements sont vacants et le taux de pauvreté atteint 32,4 %, pour un niveau de vie médian de 20 830 €. En face, 57,9 % des ménages sont locataires, la population se maintient (151 839 habitants) et les loyers d'annonce, autour de 14,6 € par m² charges comprises, sont plus élevés qu'à Perpignan ou Carcassonne. Le loyer solvable est la question à mesurer.

Puis-je cumuler Malraux et Denormandie à Nîmes ?

Pas sur le même logement : le BOFiP exclut le cumul de la réduction Malraux avec le Denormandie pour un même logement, et la fraction des travaux retenue pour le Malraux n'est pas déductible des revenus fonciers (BOI-IR-RICI-200-30, § 150 et 170). À Nîmes, la question se pose peu, puisque l'éligibilité communale au Denormandie n'est pas établie par la liste de 2019.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Nîmes, le PSMV de l'Écusson, approuvé le 5 juin 2007 et modifié en 2010, 2013 et 2015, ouvre droit au Malraux à 30 % sur les 41 hectares du SPR76-28 ; l'extension du périmètre annoncée par la Ville n'étend pas ce taux tant qu'aucun plan n'y est approuvé, et la commune ne figure pas dans la liste Denormandie de l'arrêté du 26 mars 2019. L'ancien se tient autour de 2 250 € le m², avec 11,1 % de vacance et 32,4 % de pauvreté. Le rappel : acheter un lot restauré sans avoir vérifié de quel côté de la limite du plan approuvé se trouve la parcelle, sa légende sur la planche graphique et ce que la même rue se vend dans l'ancien, c'est faire de la réduction d'impôt la seule contrepartie d'un prix que le marché local ne rendra pas. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire un arrêté d'approbation et une planche graphique, ce qui, à Nîmes, départage l'Écusson couvert par le plan de 2007 de l'extension qui ne l'est pas encore. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, la version du plan applicable, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier des travaux sont les points à examiner avant toute réservation.