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Le glossaire de la défiscalisation immobilière : 34 termes, définis à partir des textes

ASL, VIR, PSMV, fait générateur, 257 bis : les mots que l'on rencontre dans une plaquette, un acte ou un BOFiP, expliqués en quelques phrases avec le texte de référence et l'article qui les développe.

Abattement pour durée de détention

Réduction de la plus-value immobilière imposable selon le nombre d'années de détention (art. 150 VC du CGI) : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Les amortissements déduits en location meublée sont réintégrés dans le prix d'acquisition avant application des abattements pour les cessions depuis le 16 février 2025.

→ Revente avant terme

ABF (Architecte des Bâtiments de France)

Fonctionnaire de l'État rattaché à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine. Dans un site patrimonial remarquable, les travaux sur les parties extérieures, et sur les parties intérieures protégées par le PSMV, sont soumis à son accord (art. L632-2 du Code du patrimoine). Son silence vaut accord ; son avis se contexte devant le préfet de région.

→ Vérifier un immeuble en SPR

Amortissement

Charge comptable qui étale le coût d'un bien sur sa durée d'usage. En location meublée au réel, le bâti, les travaux et le mobilier s'amortissent séparément ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit (art. 39 C du CGI) et l'excédent se reporte sans limite de durée. Les anciens dispositifs Périssol, Besson et Robien reposaient sur un amortissement fiscal du prix d'achat en location nue.

→ LMNP au réel : le guide

ASL (association syndicale libre)

Groupement des propriétaires d'une opération de restauration, régi par l'ordonnance du 1er juillet 2004, qui porte les travaux et les finance par appels de fonds distincts de l'acte de vente. En Malraux, ces paiements sont la base de la réduction ; dans DVF, l'acte ne montre que le foncier. L'AFUL est la variante autorisée par le préfet.

→ VIR ou ASL en loi Malraux

Bail commercial (résidence gérée)

Contrat par lequel le propriétaire d'un lot en résidence de services le loue à l'exploitant, pour neuf ans au moins (art. L145-4 du Code de commerce), sans faculté de résiliation triennale en résidence de tourisme classée (L145-7-1). Le loyer est dû par l'exploitant, pas par les occupants ; le refus de renouvellement expose à l'indemnité d'éviction (L145-14).

→ Exploitant en difficulté

BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Catégorie fiscale des revenus de la location meublée. Au micro-BIC, un abattement forfaitaire s'applique aux recettes ; au réel, le résultat est déterminé après charges et amortissements sur une liasse 2031. Les déficits d'une activité meublée non professionnelle ne s'imputent que sur des BIC non professionnels des dix années suivantes.

→ Micro-BIC ou réel

Carte des loyers

Indicateurs de loyers d'annonce par commune publiés par le ministère chargé du logement à partir d'estimations de l'ANIL sur les annonces leboncoin et SeLoger : loyer charges comprises d'un appartement type de 52 m², d'un T1-T2 de 37 m², d'un T3 et plus de 72 m² ou d'une maison de 92 m². Ce ne sont pas des loyers signés et les éditions ne se comparent pas entre elles.

→ DVF et Carte des loyers

CFE (cotisation foncière des entreprises)

Impôt local dû par tout loueur en meublé, professionnel ou non, au titre de son activité, avec une exonération la première année civile et une base minimum fixée par la commune. Elle se déclare sur le formulaire 1447-C lors du début d'activité.

→ CFE et location meublée

Déficit foncier

Excédent des charges déductibles (travaux, intérêts, gestion, assurances, taxe foncière) sur les loyers d'un bien loué nu au régime réel. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique), hors intérêts d'emprunt, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (art. 156, I-3° du CGI), à condition de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année.

→ Le déficit foncier

Denormandie (dispositif)

Réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient d'un logement ancien acquis jusqu'au 31 décembre 2027 dans une commune éligible, rénové avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total, et loué nu pendant 6, 9 ou 12 ans sous plafonds (art. 199 novovicies, IV bis du CGI). Base plafonnée à 300 000 € et 5 500 € par m² ; entre dans le plafonnement des niches fiscales.

→ Le Denormandie

DUP (déclaration d'utilité publique de restauration immobilière)

Arrêté préfectoral qui déclare d'utilité publique la restauration d'immeubles dans un périmètre (art. L313-4 du Code de l'urbanisme). Dans un site patrimonial remarquable sans PSMV ni PVAP approuvé, c'est la seule voie qui ouvre la réduction Malraux, au taux de 22 %.

→ Villes éligibles Malraux

DVF (demandes de valeurs foncières)

Fichier des ventes immobilières enregistrées par les services de publicité foncière, publié en accès libre par la DGFiP deux fois par an, sur cinq ans, hors Alsace-Moselle et Mayotte (art. L112 A du LPF). La « valeur foncière » est le montant déclaré dans l'acte : elle ne contient pas les travaux payés à une ASL.

→ Vérifier un prix avec DVF

Effort d'épargne

Somme que l'investisseur décaisse réellement chaque mois, une fois les loyers encaissés, l'économie d'impôt obtenue et les charges, la mensualité de crédit et la fiscalité payées. C'est la mesure que notre simulateur et notre comparateur utilisent pour comparer des dispositifs à effort égal.

→ La méthode du comparateur

Engagement de location

Obligation de louer le logement nu, à titre de résidence principale du locataire, pendant une durée fixée par le dispositif (9 ans en Malraux, 6, 9 ou 12 ans en Denormandie), souscrite lors de la déclaration de revenus. Sa rupture entraîne la reprise de l'avantage fiscal, sauf décès, invalidité ou licenciement.

→ La reprise fiscale

Fait générateur

Événement qui fixe l'année de l'avantage fiscal. En Malraux, en déficit foncier et en Monuments Historiques, c'est le paiement des dépenses ; en Denormandie, l'achèvement des travaux quand le logement a été acquis pour être rénové. La date de l'acte d'achat n'est pas le fait générateur.

→ Date limite pour défiscaliser

Jeanbrun (dispositif) ou statut du bailleur privé

Nom usuel du statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 (art. 31, I-1° i et j du CGI) : un amortissement du prix d'acquisition d'un logement loué nu sous conditions de loyer et de ressources, neuf ou ancien rénové. Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente.

→ Le statut du bailleur privé

LMNP (loueur en meublé non professionnel)

Statut du bailleur qui loue meublé sans dépasser 23 000 € de recettes annuelles ou sans que ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (art. 155, IV du CGI). Il relève des BIC, au micro ou au réel avec amortissement ; au-delà des seuils, le bailleur devient LMP.

→ Le LMNP géré

Malraux (loi)

Réduction d'impôt de 30 % ou 22 % des dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable couvert respectivement par un PSMV ou un PVAP approuvé, ou dont la restauration est déclarée d'utilité publique (art. 199 tervicies du CGI). Dépenses plafonnées à 400 000 € sur quatre ans, engagement de location de neuf ans, hors plafonnement des niches fiscales.

→ La loi Malraux

Micro-foncier

Régime simplifié des revenus de location nue lorsque les loyers bruts du foyer n'excèdent pas 15 000 € par an : abattement forfaitaire de 30 %, aucune charge déductible et donc aucun déficit foncier possible (art. 32 du CGI). L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans.

→ Micro-foncier 2026

Monuments Historiques (régime)

Régime des immeubles classés ou inscrits qui permet de déduire du revenu global, sans plafond, les charges foncières et les travaux, à condition de conserver l'immeuble quinze ans (art. 156, I-3° et 156 bis du CGI). Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt mais d'une déduction, d'autant plus puissante que la tranche marginale est élevée.

→ Les Monuments Historiques

ORT (opération de revitalisation de territoire)

Convention signée entre l'État, une intercommunalité et ses communes pour revitaliser un centre-ville, créée par la loi ELAN. Sa signature rend toute la commune éligible au Denormandie, de la date de signature au terme de la convention, indépendamment du périmètre de l'opération.

→ Villes éligibles Denormandie

Plafonnement global des niches fiscales

Limite de 10 000 € par an et par foyer au total des réductions et crédits d'impôt (art. 200-0 A du CGI), 18 000 € pour certains investissements outre-mer et Sofica. Le Denormandie y entre, le Malraux en est exclu ; la déduction Monuments Historiques et le déficit foncier ne sont pas des réductions et n'y entrent pas.

→ Le plafonnement expliqué

Prix de revient

Coût total d'un logement : prix d'acquisition, frais d'acte et honoraires, travaux. C'est la base de la réduction Denormandie et la seule mesure comparable au marché local pour un lot restauré, puisque l'acte d'une opération en ASL ne porte que le foncier.

→ Comparer un prix de revient au marché

PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur)

Document d'urbanisme qui tient lieu de PLU dans tout ou partie d'un site patrimonial remarquable (art. L313-1 du Code de l'urbanisme), approuvé par arrêté préfectoral ou par décret en Conseil d'État. Son règlement et son plan graphique fixent, immeuble par immeuble, ce qui est protégé, à conserver ou à démolir. Il ouvre le taux Malraux de 30 %.

→ PSMV ou PVAP : vérifier

PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine)

Servitude d'utilité publique adoptée par la collectivité compétente en matière de PLU, après accord du préfet, sur la partie d'un site patrimonial remarquable non couverte par un PSMV (art. L631-4 du Code du patrimoine). Il ouvre le taux Malraux de 22 %. Une ancienne AVAP ou ZPPAUP n'est pas un PVAP approuvé.

→ La liste des SPR avec plan

Réduction d'impôt et déduction du revenu

Une réduction d'impôt (Malraux, Denormandie) se soustrait de l'impôt dû, quel que soit le taux d'imposition, et peut être perdue si l'impôt est insuffisant. Une déduction (déficit foncier, Monuments Historiques, amortissement) se soustrait du revenu imposable : son gain vaut le montant déduit multiplié par la tranche marginale, plus les prélèvements sociaux le cas échéant.

→ À partir de quelle TMI

Rescrit fiscal

Prise de position formelle de l'administration sur une situation de fait au regard d'un texte fiscal, demandée par écrit et rendue en trois mois (art. L80 B, 1° du LPF). Seule une réponse expresse l'engage ; elle vaut tant que la situation reste strictement identique et que la loi ne change pas. Gratuit, en ligne depuis l'espace particulier.

→ Le rescrit, mode d'emploi

Résidence de services (résidence gérée)

Ensemble de logements meublés exploités par un gestionnaire unique qui fournit au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, linge, ménage) : résidences étudiantes, seniors, de tourisme, d'affaires, EHPAD. Le propriétaire loue son lot à l'exploitant par bail commercial et récupère la TVA sur un achat neuf (art. 261 D, 4° du CGI).

→ Neuf ou marché secondaire

SPR (site patrimonial remarquable)

Ville, village ou quartier classé par décision du ministre chargé de la culture pour l'intérêt public de sa conservation (art. L631-1 et L631-2 du Code du patrimoine). Créés par la loi du 7 juillet 2016, les SPR regroupent les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP. Le classement en SPR ne suffit pas au Malraux : il faut un plan approuvé ou une DUP.

→ Les SPR avec plan approuvé

TMI (tranche marginale d'imposition)

Taux du barème progressif appliqué à la dernière tranche de revenu imposable du foyer (0, 11, 30, 41 ou 45 % en 2026). C'est le taux auquel une déduction du revenu (déficit foncier, Monuments Historiques) fait économiser de l'impôt ; elle est sans effet sur une réduction d'impôt.

→ Optimiser la tranche à 41 %

TRI (taux de rendement interne)

Taux qui égalise la valeur actuelle de tous les flux d'un investissement : apports, mensualités, loyers, économies d'impôt, prix de revente net. C'est la mesure de rentabilité que notre simulateur calcule sur des flux mensuels, à comparer au rendement d'un placement financier de même horizon.

→ Le vrai rendement d'un MH

TVA en résidence gérée et article 257 bis

La TVA récupérée sur un lot neuf en résidence de services s'acquiert par vingtièmes sur vingt ans (art. 207 de l'annexe II au CGI) ; une revente hors TVA avant ce terme oblige à reverser les vingtièmes restants. La cession avec bail commercial repris par l'acquéreur relève de la dispense de l'article 257 bis : ni TVA ni reversement, l'acquéreur poursuit la période de régularisation.

→ TVA : neuf ou occasion

VIR (vente d'immeuble à rénover)

Contrat par lequel le vendeur s'engage à réaliser les travaux de rénovation après la vente, sous garantie d'achèvement, le prix incluant ces travaux (art. L262-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). En Malraux, la base de la réduction est le prix des travaux payés selon l'échéancier ; ces travaux ne sont pas déductibles en déficit foncier.

→ VIR ou ASL

Zonage A bis, A, B1, B2, C

Classement des communes par tension du marché du logement, fixé par arrêté, qui détermine les plafonds de loyer et de ressources des dispositifs locatifs : en Denormandie, 19,71, 14,64, 11,80 ou 10,26 € par m² en 2026, avec un coefficient de surface plafonné à 1,2.

→ Plafonds par zone

Définitions établies à partir des textes cités (Code général des impôts, livre des procédures fiscales, Code du patrimoine, Code de l'urbanisme, Code de commerce, Code de la construction et de l'habitation, BOFiP) dans leur version en vigueur en septembre 2026. Page fournie à titre d'information ; chaque situation se vérifie sur le texte applicable.

Pour aller plus loin