Loi Malraux à Saintes : PSMV, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : à Saintes, la loi Malraux s'applique au taux de 30 % dans le périmètre couvert par le plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé le 20 juillet 2007, celui de l'ancien secteur sauvegardé créé par arrêté interministériel du 26 janvier 1990 (65 hectares, le périmètre de l'ancien castrum romain). Un arrêté du 17 février 2022 a réuni ce périmètre avec celui de l'ancienne zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), créée le 19 juillet 2006, pour former un seul site patrimonial remarquable ; cette réunion administrative ne crée, à notre lecture, aucun plan approuvé sur l'ex-ZPPAUP, où la Ville indique qu'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) est en cours d'élaboration. Saintes figure, avec Rochefort, dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 qui ouvre droit au Denormandie, en zone B2. L'ancien se négocie autour de 1 900 à 2 000 € le m² d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, sur des volumes annuels modestes, et la population recule légèrement. Le cadre fiscal est solide sur l'ancien secteur sauvegardé ; il reste à établir sur le reste du périmètre.

Qui tape « loi Malraux Saintes » a en général vu passer un lot restauré dans le centre historique, et veut savoir si l'adresse ouvre vraiment droit à la réduction, à quel taux, et si le prix tient face au marché local. Saintes a un argument que peu de villes Malraux peuvent avancer : deux mille ans d'histoire continue, d'un castrum romain à une ville d'art et d'histoire au riche patrimoine gallo-romain, mais un patrimoine ancien ne fait pas un taux fiscal, et un secteur protégé n'est pas nécessairement couvert par un plan approuvé.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP, la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, la page urbanisme de la Ville de Saintes, l'INSEE, les fichiers DVF et la Carte des loyers. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Saintes, et à quel taux ?

L' article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Saintes, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense, à la date du 21 septembre 2026, deux entrées distinctes ; mais un arrêté a réuni leurs périmètres près de quatre ans plus tôt.

Un seul site patrimonial remarquable depuis 2022, mais deux statuts

Par un arrêté du 17 février 2022 (publié au Journal officiel le 3 mars 2022), le préfet de région a décidé que « les périmètres des deux sites patrimoniaux remarquables de Saintes (Charente-Maritime) sont modifiés et réunis afin de former un seul site patrimonial remarquable, conformément au plan annexé ». Ce texte cite lui-même les deux actes d'origine : l'arrêté interministériel du 26 janvier 1990 portant création du secteur sauvegardé, et l'arrêté préfectoral du 19 juillet 2006 portant création de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager. Il ne mentionne en revanche aucun plan de sauvegarde ni aucun plan de valorisation approuvé sur ce nouveau périmètre unique : à notre lecture, la réunion porte sur le tracé du site, pas sur le régime applicable à chacune de ses parties. La liste ministérielle des SPR que nous avons consultée le 21 septembre 2026 recense d'ailleurs toujours Saintes sous deux numéros distincts, ce qui suggère que ce fichier n'a pas encore été mis à jour pour refléter la réunion de 2022 ; nous n'avons pas trouvé d'explication officielle à cet écart.

Le secteur sauvegardé de 1990 : le périmètre à 30 %

D'après la page urbanisme de la Ville de Saintes, le secteur sauvegardé créé en 1990 couvre 65 hectares, « correspondant au périmètre de l'ancien castrum romain », et est régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Ce PSMV a été approuvé par arrêté préfectoral du 20 juillet 2007 d'après la liste ministérielle des SPR. Nous n'avons pas trouvé de procédure de révision de ce plan en cours : une opération lancée aujourd'hui dans ce périmètre s'inscrit dans un cadre stabilisé depuis près de vingt ans. Nous n'avons pas lu l'intégralité du règlement du PSMV, que la Ville met en téléchargement sur la même page ; le principe commun à tous les PSMV s'applique néanmoins : les travaux, y compris intérieurs, sont soumis à autorisation avec avis de l'architecte des Bâtiments de France, et la réduction Malraux suppose une restauration complète conforme au plan. Ces contraintes pèsent sur le prix de revient et sur le calendrier des paiements, ce qui compte pour l'année d'imputation de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

L'ex-ZPPAUP de 2006 : un PVAP en cours, un taux non établi

La même page de la Ville indique que « conformément à la loi LCAP, la ZPPAUP de Saintes évolue actuellement pour devenir un PVAP », dans un objectif annoncé de « simplifier les règles tout en renforçant la protection ». Nous n'avons trouvé, sur les pages que nous avons pu consulter, ni date d'enquête publique ni date d'approbation pour ce futur PVAP : le projet est présenté comme en cours, sans échéance publiée. Le BOFiP distingue trois situations au § 145 du BOI-IR-RICI-200-10 : pas d'acte de classement, aucune réduction ; acte pris mais plan non approuvé, réduction seulement si l'opération est déclarée d'utilité publique ; plan approuvé, dépenses éligibles dès sa publication. L'ex-ZPPAUP de Saintes relève aujourd'hui de la deuxième situation. Un lot présenté « en Malraux à 30 % » dans ce périmètre appelle donc une preuve écrite (déclaration d'utilité publique, ou approbation du PVAP entre-temps) ou, en cas de doute, un rescrit.

Saintes est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, directement par la liste. L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt du 5° du B du I de l' article 199 novovicies ne cite, pour la Charente-Maritime, que deux communes : Rochefort et Saintes (code INSEE 17415). Pas besoin, ici, de passer par une convention d'opération de revitalisation de territoire, contrairement à des villes qui ne doivent leur éligibilité qu'à cette seconde voie. Saintes participe par ailleurs au programme Action cœur de ville d'après sa propre communication, sans que nous ayons vérifié la date d'une convention ORT distincte, ce point n'étant pas nécessaire à l'éligibilité communale. L'éligibilité de la commune ne dispense pas du reste : travaux d'amélioration d'au moins 25 % du coût total de l'opération, plafonds de loyer et de ressources du locataire, engagement de location, acquisition avant le 31 décembre 2027. Notre guide du Denormandie détaille ces conditions.

Saintes est classée en zone B2 : plafond de loyer 2026 de 10,26 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit environ 12,31 € par m² pour un 37 m² (environ 455 € par mois) et 10,98 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches à partir du barème). La Carte des loyers 2025 donne, pour Saintes, 13,76 € par m² charges comprises pour un 37 m² et 11,82 € pour un 52 m² : contrairement à plusieurs autres villes Malraux que nous avons étudiées, le plafond Denormandie est ici inférieur au loyer d'annonce moyen sur les deux surfaces, ce qui en fait une contrainte réelle et non un simple repère théorique. Rappel utile si les deux dispositifs coexistent sur un même immeuble : le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 170). Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique comment lire ce type d'écart entre plafond et marché.

Que valent les chiffres qui circulent sur Saintes ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 1 635 € par m² en 2021 à 2 130 € en 2022, avant de refluer à 1 945 € en 2023, 1 740 € en 2024 et de remonter à 1 965 € en 2025, soit environ +20 % en quatre ans mais sans tendance lisse. Les volumes annuels retenus sont faibles (28 à 44 ventes selon l'année), ce qui explique cette volatilité et limite la portée de chaque point annuel. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements restaurés des autres ni le secteur protégé du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 11,82 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,59 à 14,57 €, sur 4 128 annonces) et 13,76 € pour un logement de 37 m² (11,19 à 16,92 €, sur 2 655 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 1 965 €, une valeur de 11,82 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 7 % pour un logement ancien non restauré, un ordre de grandeur, pas une donnée.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Saintes compte 25 363 habitants, en recul de 0,1 % par an entre 2017 et 2023. Sur 15 894 logements, 88,7 % sont des résidences principales, 8,6 % sont vacants et 41,5 % sont des appartements ; 47,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de pauvreté est de 17,9 % et le niveau de vie médian de 24 560 € (Filosofi 2023) ; le chômage au sens du recensement, chez les 15-64 ans, est de 14,4 %. La commune concentre 20 326 emplois pour un indicateur de concentration d'emploi de 225,1, soit plus de deux emplois pour un actif résident occupé : le bassin de demande locative dépasse largement la commune, ce qui est cohérent avec le rôle de sous-préfecture et de pôle de services de Saintes pour son arrondissement.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues ne donnent ni prix ni vacance par quartier du site patrimonial remarquable de Saintes : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Un repère est en revanche établi par les textes eux-mêmes : le plan annexé à l'arrêté du 17 février 2022 distingue nécessairement, à l'intérieur du périmètre réuni, la zone de l'ancien secteur sauvegardé (couverte par le PSMV de 2007, taux de 30 %) de celle de l'ex-ZPPAUP (sans plan approuvé). La première question à poser sur toute adresse du centre historique est donc de savoir dans laquelle des deux zones elle se trouve, avant même de discuter du prix ou des travaux. La méthode reste ensuite la même que partout : lire la légende de l'immeuble sur le plan graphique, comparer le prix du lot aux ventes DVF de la même rue sur plusieurs années, relever les loyers d'annonces comparables. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Saintes se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil plutôt équilibré. Du côté favorable : un cadre fiscal solide et stable sur le périmètre de l'ancien secteur sauvegardé (PSMV approuvé depuis 2007, aucune révision identifiée), une éligibilité Denormandie établie directement par la liste de 2019, un taux de pauvreté de 17,9 % plus bas que dans plusieurs autres villes Malraux, et un bassin d'emploi qui dépasse largement la population résidente. Du côté défavorable : une population en léger recul, 8,6 % de logements vacants, une série de prix DVF volatile sur de petits volumes, et une incertitude persistante sur le taux applicable dans l'ex-ZPPAUP tant que le PVAP annoncé n'est pas approuvé.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins, et vérifie au préalable, adresse par adresse, dans laquelle des deux zones du site patrimonial remarquable se trouve l'immeuble. Il ne se justifie pas dans l'ex-ZPPAUP sans preuve écrite du droit à la réduction. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie, et celui sur les pièges de la loi Malraux recense ce qui fait échouer une opération.

Quelles questions poser pour une opération à Saintes ?

1. L'adresse est-elle dans le périmètre de l'ancien secteur sauvegardé de 1990, couvert par le PSMV de 2007, ou dans celui de l'ex-ZPPAUP de 2006 ? Demandez l'extrait du plan annexé à l'arrêté du 17 février 2022 et la référence de l'arrêté d'approbation invoqué.
2. Si le lot est présenté au taux de 30 % alors qu'il se trouve dans l'ex-ZPPAUP, sur quelle base ? Demandez, par écrit, si un PVAP a été approuvé depuis notre recherche ou si l'opération a été déclarée d'utilité publique.
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l'accord de l'architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, comparé à la médiane DVF de l'ancien (1 965 € en 2025) et au 90e centile (2 550 €) ?
6. Si l'opérateur invoque le Denormandie, quel loyer prévisionnel est retenu, comparé au plafond de zone B2 (12,31 € pour un 37 m², 10,98 € pour un 52 m²) et au loyer d'annonce local (13,76 € et 11,82 € charges comprises) ? Le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Saintes, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

La garantie d'achèvement du montage choisi se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Saintes

Le secteur protégé de Saintes ouvre-t-il droit à la loi Malraux dans tout son périmètre ?

Non. Depuis l'arrêté du 17 février 2022, Saintes n'a plus qu'un seul site patrimonial remarquable, né de la réunion de l'ancien secteur sauvegardé (1990) et de l'ex-ZPPAUP (2006). Seule la partie couverte par le plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé le 20 juillet 2007, celle de l'ancien secteur sauvegardé, ouvre droit au taux de 30 % (art. 199 tervicies du CGI). Nous n'avons trouvé aucun plan approuvé sur le reste du périmètre.

Quel taux Malraux s'applique à Saintes ?

30 % dans le périmètre couvert par le PSMV approuvé le 20 juillet 2007 (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Dans l'ex-ZPPAUP créée le 19 juillet 2006, la Ville de Saintes indique qu'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) est en cours d'élaboration : en l'absence de plan approuvé, le taux n'est pas établi hors déclaration d'utilité publique.

Pourquoi Saintes a-t-elle deux dates de création pour son secteur protégé ?

Parce qu'il y a eu deux procédures distinctes : un secteur sauvegardé créé par arrêté interministériel du 26 janvier 1990 (65 hectares, le périmètre de l'ancien castrum romain), et une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée par arrêté préfectoral du 19 juillet 2006. Un arrêté du 17 février 2022 a réuni leurs périmètres pour former un seul site patrimonial remarquable, sans que cette réunion n'emporte, à notre lecture, la fusion de leur statut réglementaire respectif.

Saintes est-elle éligible au Denormandie ?

Oui. Saintes (code INSEE 17415) figure, avec Rochefort, dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt du 5° du B du I de l'article 199 novovicies du CGI. Les autres conditions (travaux d'au moins 25 % du coût total, plafonds de loyer et de ressources, engagement de location) restent à vérifier séparément.

Quel est le plafond de loyer Denormandie à Saintes ?

Saintes est classée en zone B2 : plafond 2026 de 10,26 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par le coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2, soit environ 12,31 € par m² pour un 37 m² et 10,98 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches). Ces plafonds sont inférieurs aux loyers d'annonces mesurés par la Carte des loyers 2025 sur ces deux surfaces, ce qui n'est pas le cas dans toutes les villes Denormandie.

Quel est le prix médian de l'ancien à Saintes ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 1 965 € par m² en 2025 sur 31 ventes, après un point haut de 2 130 € en 2022 et un creux à 1 740 € en 2024. Les volumes annuels sont modestes (28 à 44 ventes), ce qui rend la série volatile : c'est un calcul de nos recherches, pas une statistique publiée telle quelle.

Combien d'habitants compte Saintes, et la population évolue-t-elle ?

25 363 habitants au recensement 2023 (INSEE), en recul de 0,1 % par an entre 2017 et 2023. Sur 15 894 logements, 8,6 % sont vacants et 47,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de pauvreté est de 17,9 % (Filosofi 2023), plus bas que dans plusieurs autres villes Malraux que nous avons étudiées.

Peut-on cumuler Malraux et Denormandie sur un immeuble de Saintes ?

Pas sur le même logement : le BOFiP exclut ce cumul (BOI-IR-RICI-200-30, § 170) et la fraction des travaux retenue pour le Malraux n'est pas déductible des revenus fonciers. Un même immeuble peut en théorie loger des lots sous régimes différents, selon son découpage juridique et son emplacement dans le site patrimonial remarquable.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Saintes, seul le périmètre de l'ancien secteur sauvegardé de 1990, couvert par un PSMV approuvé le 20 juillet 2007, ouvre droit au Malraux à 30 % ; l'ex-ZPPAUP de 2006, réunie au même site patrimonial remarquable par arrêté du 17 février 2022, n'a pas de plan approuvé et attend un PVAP. La commune est éligible au Denormandie par la liste de 2019, en zone B2, avec un plafond de loyer pour une fois inférieur au marché d'annonces local. L'ancien se négocie autour de 1 900 à 2 000 € le m² sur de petits volumes, avec une population en léger recul. Le rappel : acheter un lot présenté « en Malraux » sans avoir vérifié de quel côté de la réunion de 2022 il se trouve, c'est risquer de payer pour un taux qui n'est pas encore établi. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire un plan graphique et un arrêté d'approbation, ce qui, à Saintes, départage les deux anciens périmètres. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, la zone exacte sur le plan annexé à l'arrêté de 2022, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier des travaux sont les points à examiner avant toute réservation.