Le LLI : TVA à 10 % et crédit d'impôt, à condition de créer une société

Le LLI, ou logement locatif intermédiaire, cumule deux avantages fiscaux sur un même logement neuf : une TVA ramenée à 10 % au lieu de 20 % lors de l'achat, et un crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière, versé chaque année pendant 20 ans. Le dispositif est ouvert en 2026 et le mécanisme est solide — mais une condition change tout : seule une personne morale peut investir en LLI. Un particulier ne peut pas y accéder en son nom propre ; il doit d'abord constituer une société, et une simple SCI familiale suffit à remplir cette condition. C'est donc un régime accessible, à condition d'accepter une étape de structuration avant l'achat plutôt qu'un investissement en direct — ce que ce guide détaille du premier euro à la revente.

Qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est un régime intermédiaire entre le logement social et le logement locatif libre, conçu pour développer une offre à loyers plafonnés dans les zones tendues, adossé à un statut fiscal spécifique pour l'investisseur qui la finance. Ses deux avantages reposent sur deux articles distincts du Code général des impôts (CGI) : l'article 279-0 bis A organise la TVA à taux réduit sur l'acquisition, et l'article 220 Z septies organise le crédit d'impôt sur la taxe foncière.

Concrètement, une société qui achète un logement neuf éligible au LLI règle ce logement avec une TVA à 10 % au lieu des 20 % d'un achat classique, puis perçoit, chaque année pendant 20 ans, un crédit d'impôt égal à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qu'elle acquitte sur ce bien. En contrepartie, elle s'engage à louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas un plafond, avec un loyer lui-même plafonné, pendant toute la durée de l'avantage.

Ces plafonds de loyers et de ressources suivent, zone par zone, un barème identique à celui qu'utilisait l'ex-dispositif Pinel — un point détaillé plus loin dans cet article.

Pourquoi le LLI est-il réservé à une société, et une SCI suffit-elle ?

C'est le point que la plupart des particuliers découvrent trop tard : le LLI n'est ouvert qu'aux personnes morales. Aucun mécanisme ne permet à un particulier d'acheter en son nom propre un logement en LLI et de bénéficier de la TVA à 10 % ou du crédit d'impôt sur la taxe foncière, quels que soient son projet ou ses revenus.

La bonne nouvelle, c'est que le seuil d'accès reste bas : une SCI familiale classique, y compris soumise à l'impôt sur le revenu — donc fiscalement transparente, sans passage par l'impôt sur les sociétés — suffit à remplir la condition de personne morale. Il n'est pas nécessaire de monter une structure complexe ni d'opter pour une SCI à l'IS pour investir en LLI. Il faut en revanche, avant tout achat, avoir créé et immatriculé cette société, rédigé des statuts, ouvert un compte bancaire dédié, et signé l'acquisition au nom de la société plutôt qu'au vôtre.

Si vous envisagez malgré tout une société à l'impôt sur les sociétés plutôt qu'une SCI familiale classique — un choix qui a ses propres avantages, notamment sur l'amortissement, mais aussi ses propres règles à la revente — notre guide sur la SCI à l'IS détaille son fonctionnement complet, calcul de l'impôt et fiscalité de sortie compris.

Cette exigence change la nature du projet. Investir en LLI, ce n'est pas seulement choisir un dispositif fiscal : c'est accepter, en amont, une démarche de structuration — création de société, comptabilité a minima, répartition des parts entre associés si vous n'investissez pas seul. Pour un investisseur déjà familiarisé avec la SCI, notamment dans une optique de transmission, cette étape est un non-événement. Pour un premier investissement locatif, c'est une marche supplémentaire à anticiper avant de signer quoi que ce soit.

Combien fait économiser la TVA à 10 % au lieu de 20 % ? Un exemple chiffré

Prenons un prix rond pour isoler le mécanisme : un logement neuf dont le prix TTC, en TVA classique à 20 %, serait de 250 000 €. Ce prix TTC correspond à un prix hors taxes (HT) de 208 333 €, auquel s'ajoutent 41 667 € de TVA au taux normal.

En LLI, la TVA applicable sur ce même prix hors taxes tombe à 10 %. Le prix TTC devient alors 208 333 € × 1,10, soit environ 229 167 € au lieu de 250 000 €. L'économie immédiate est d'environ 20 833 €, soit à peu près 8,3 % du prix TTC initialement constaté en TVA à taux plein.

Ce pourcentage n'est pas propre à cet exemple : il découle uniquement du calcul (1,20 − 1,10) / 1,20 ≈ 8,3 %, et s'applique proportionnellement à n'importe quel prix hors taxes, du studio étudiant au T4 familial.

Cet exemple est fourni à titre illustratif, avec un prix rond destiné à isoler le seul effet de la TVA. Il ne tient compte ni des frais de notaire, qui restent dus, ni d'autres frais annexes à l'acquisition, ni de la fiscalité propre à la société qui porte l'investissement, et ne constitue pas une simulation personnalisée.

Comment fonctionne le crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant 20 ans ?

Le second avantage du LLI est souvent moins connu que la TVA réduite, alors qu'il pèse sur une durée bien plus longue : chaque année, pendant 20 ans, la société propriétaire perçoit un crédit d'impôt égal au montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qu'elle acquitte sur le logement loué en LLI. La base légale de ce crédit d'impôt est l'article 220 Z septies du CGI.

Point de vigilance rédactionnel : on trouve encore, sur certaines sources non actualisées, une référence à l'article 235 ter ZCA du CGI pour ce même crédit d'impôt. Ce n'est plus la bonne référence — la confusion entre les deux articles reste fréquente, et nous y revenons en détail plus loin dans cet article.

L'intérêt pratique de ce crédit d'impôt dépend directement du profil fiscal de la société. Une SCI familiale à l'IR qui ne dégage pas ou peu de bénéfice imposable — parce que les loyers couvrent tout juste les charges et les intérêts d'emprunt, par exemple — n'aurait normalement rien à déduire d'un crédit d'impôt si elle n'est pas imposée. C'est précisément pour éviter cet écueil que ce crédit d'impôt est immédiatement remboursable à la société si elle n'est pas ou peu imposée (BOI-IS-RICI-40-10-10) : il ne dépend donc pas de l'existence d'un impôt à payer pour produire un effet de trésorerie réel — un point pertinent pour une SCI familiale qui, par nature, ne cherche pas à dégager un bénéfice imposable maximal.

Quels sont les loyers et les ressources à respecter en LLI en 2026 ?

Le LLI impose deux plafonds cumulatifs, vérifiés au moment de la signature du bail : un plafond de loyer au m², qui varie selon la zone géographique du bien (A bis, A, B1, B2, C), et un plafond de ressources du locataire, qui varie selon la composition du foyer et la même zone.

Ces plafonds suivent, zone par zone et composition par composition, un barème identique à celui qu'utilisait l'ex-dispositif Pinel. Plutôt que de reproduire ici un tableau de zones qui évolue chaque année et qui, recopié, prend rapidement du retard, nous vous renvoyons vers le barème officiel de l'administration fiscale, qui seul fait foi : le BOI-BAREME-000017 publié au BOFiP.

Un dépassement de ces plafonds au moment de la signature du bail remet en cause l'éligibilité du logement pour l'année concernée : vérifiez donc les ressources du locataire avant la signature, et non après coup.

Que se passe-t-il si je revends mon bien LLI avant 15 ans ?

Le mécanisme de reversement de la TVA, prévu à l'article 284, II bis du CGI, se calcule par principe au vingtième par année restant à courir sur une période de référence de 20 ans. Mais il ne s'applique concrètement que sur les années 1 à 15 de détention : au-delà, plus aucun reversement n'est dû, quelle que soit la date de cession.

Concrètement, pour un investisseur qui cède un lot unique — un appartement pris isolément, par opposition à la cession d'un immeuble entier, qui suit une autre logique non détaillée ici — cela signifie que toute revente avant la fin de la 15^e année de détention déclenche un reversement partiel de l'avantage de TVA obtenu à l'achat. Le lot reste donc, de fait, bloqué pendant 15 ans si l'objectif est d'éviter tout reversement — mais ce terme est plus précis, et plus court, que les 20 ans du crédit d'impôt sur la taxe foncière ne le laissent penser.

En pratique, un investissement en LLI se raisonne donc sur un horizon long — au minimum 15 ans si vous voulez conserver l'intégralité de l'avantage de TVA — bien au-delà de l'horizon parfois envisagé pour un premier investissement locatif. C'est un engagement à mettre en balance avec le double avantage obtenu, et à intégrer dès la structuration de la société : une SCI pensée pour un horizon de 5 à 7 ans n'est pas le bon véhicule pour porter un LLI.

220 Z septies ou 235 ter ZCA : quelle est la bonne référence légale du crédit d'impôt ?

Vous trouverez, en recherchant des informations sur le LLI, deux références concurrentes pour le crédit d'impôt sur la taxe foncière : l'article 220 Z septies et l'article 235 ter ZCA du CGI. C'est une confusion fréquente, y compris sur des sources qui se présentent comme à jour.

La bonne référence, vérifiée, est l'article 220 Z septies du CGI. L'article 235 ter ZCA, que certaines sources continuent de citer, n'est pas la base légale actuelle de ce crédit d'impôt. Si vous consultez une documentation, y compris professionnelle, qui cite encore 235 ter ZCA à ce sujet, considérez-la comme obsolète sur ce point précis et vérifiez l'information auprès du BOFiP en vigueur ou d'un professionnel.

Y a-t-il d'autres points de vigilance avant d'investir en LLI ?

Le BOFiP applicable au LLI — BOI-TVA-IMM-30, mis à jour le 8 juillet 2026 — intègre désormais une règle introduite par l'article 98 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) : une exigence de mixité sociale au sein des programmes concernés. Au moins un tiers des logements d'un même programme immobilier doit être vendu en LLI intermédiaire — une règle qui s'applique de façon rétroactive depuis 2021.

Ce point technique concerne d'abord les promoteurs et la structuration des programmes immobiliers, bien plus que l'investisseur qui achète un lot déjà commercialisé en LLI : la conformité du programme relève de la responsabilité du promoteur, pas de l'acquéreur d'un lot isolé. Il reste utile de savoir qu'elle existe, notamment si vous envisagez d'acquérir plusieurs lots d'un même programme.

Autre point, purement administratif cette fois, mais qui peut dérouter une recherche menée après coup : à partir du 1er septembre 2026, les articles relatifs à la TVA immobilière — dont l'article 279-0 bis A qui organise la TVA réduite du LLI — migrent vers un nouveau cadre, le Code des impositions sur les biens et services (CIBS), en application de l'ordonnance n° 2025-1247. Il s'agit d'une réorganisation purement formelle : les règles de fond ne changent pas, seule leur numérotation évolue. Si vous retrouvez, après cette date, une référence à « l'article 279-0 bis A » qui semble introuvable, c'est probablement que vous consultez un texte antérieur à cette renumérotation.

LLI ou statut du bailleur privé : lequel choisir pour investir en 2026 ?

Le LLI et le statut du bailleur privé sont, l'un comme l'autre, parfois présentés comme des successeurs du Pinel — et c'est vrai pour tous les deux, mais pas pour le même profil d'investisseur ni pour le même type d'acquisition.

Le statut du bailleur privé, créé par la loi de finances pour 2026, est accessible en direct : un particulier peut y investir en son nom propre, sans créer de société, via un mécanisme d'amortissement sur les revenus fonciers. Nous en détaillons le fonctionnement complet, taux et simulation à l'appui, dans notre guide sur le statut du bailleur privé.

Le LLI, à l'inverse, cible l'acquisition d'un logement neuf via une société — une SCI familiale suffit — et fonctionne selon un mécanisme entièrement différent : une TVA réduite à l'achat et un crédit d'impôt sur la taxe foncière, plutôt qu'un amortissement annuel sur le revenu. C'est en ce sens que le LLI peut être vu comme le successeur de fait du Pinel côté offre neuve, pour l'investisseur déjà prêt à structurer une société — quand le statut du bailleur privé s'adresse plutôt à celui qui veut investir en direct, sans étape de structuration intermédiaire.

En pratique, le choix entre les deux dépend donc moins d'un calcul fiscal que d'une question posée en amont : êtes-vous prêt à créer et faire vivre une société pour porter votre investissement ? Si la réponse est non, le statut du bailleur privé reste accessible en direct. Si la réponse est oui — notamment si vous envisagiez de toute façon une SCI pour d'autres raisons patrimoniales — le LLI ouvre un cumul d'avantages que le statut du bailleur privé ne propose pas sous cette forme.

Que faire maintenant pour investir en LLI ?

Le LLI reste, en 2026, l'un des rares dispositifs à cumuler un avantage immédiat — la TVA réduite — et un avantage récurrent — le crédit d'impôt sur 20 ans — à la condition, non négociable, de porter l'investissement par une société. Ce n'est pas un obstacle rédhibitoire : une SCI familiale suffit, et sa création est une démarche courante, largement documentée. Mais découvrir cette condition après avoir négocié un bien serait une perte de temps évitable.

Ce dispositif n'étant, à ce jour, pas chiffré dans notre comparateur d'investissement locatif ni dans notre simulateur — ces deux outils, pensés pour un investissement mené en direct, ne modélisent pas la structuration en société qu'exige le LLI — la meilleure étape suivante est d'étudier votre projet avec un professionnel, qui pourra vérifier, programme par programme, l'éligibilité du logement visé et la structuration de société la plus adaptée à votre situation patrimoniale.

Si vous hésitez encore entre plusieurs dispositifs plutôt que de vous fixer d'emblée sur le LLI, notre article sur les alternatives au Pinel présente les quatre pistes accessibles en direct, le LLI y figurant en cinquième option pour les investisseurs prêts à structurer une société.

Questions fréquentes sur le LLI

Puis-je investir en LLI sans créer de société ?

Non. C'est la condition la plus stricte du dispositif : le LLI est réservé aux personnes morales, et aucune voie d'accès directe n'existe pour un particulier investissant en son nom propre. Si vous n'êtes pas prêt à créer une société, même simple, le LLI n'est pas envisageable pour vous en l'état actuel des textes.

Une SCI classique à l'IR suffit-elle, ou faut-il une SCI à l'IS ?

Une SCI familiale classique, y compris à l'impôt sur le revenu, suffit à remplir la condition de personne morale exigée par le LLI. Opter pour l'impôt sur les sociétés n'est pas requis pour accéder au dispositif : ce choix relève d'une décision distincte, propre à votre projet global, que notre guide sur la SCI à l'IS peut vous aider à trancher séparément.

Après combien d'années puis-je revendre mon bien LLI sans reversement de TVA ?

À partir de la 16^e année de détention. Le mécanisme de reversement prévu à l'article 284, II bis du CGI ne couvre que les années 1 à 15 : une cession d'un lot unique avant ce terme déclenche un reversement partiel de l'avantage de TVA, tandis qu'une cession réalisée à partir de la 16^e année en est totalement libérée. Ne confondez pas cette durée avec celle du crédit d'impôt sur la taxe foncière, qui court sur 20 ans.

Le crédit d'impôt sur la taxe foncière est-il utile si ma société ne paie pas d'impôt ?

Oui. Ce crédit d'impôt est immédiatement remboursable à la société si elle n'est pas ou peu imposée — un cas fréquent pour une SCI familiale qui ne dégage pas un bénéfice imposable significatif. Vous n'avez donc pas besoin d'un impôt à payer pour que ce crédit produise un effet de trésorerie réel.

Quels sont les plafonds de loyers et de ressources applicables au LLI en 2026 ?

Ils suivent le même barème, zone par zone, que l'ex-dispositif Pinel. Ce barème étant révisé chaque année, nous vous renvoyons vers le barème officiel publié au BOFiP plutôt que vers un tableau de zones qui, recopié ici, prendrait rapidement du retard.

Le LLI est-il pris en compte dans votre comparateur ou votre simulateur ?

Non, volontairement : ces deux outils sont conçus pour un investissement mené en direct, et le LLI suppose une structuration en société qu'ils ne modélisent pas. Utilisez-les pour comparer les dispositifs accessibles sans société, et parlez-nous directement de votre projet si le LLI vous intéresse spécifiquement.