Déclarer ses revenus LMNP : micro-BIC ou réel, liasse 2031, cases de la 2042-C-PRO, CFE et TVA

La réponse courte : un loueur en meublé non professionnel déclare ses revenus 2025 dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042-C-PRO. Au micro-BIC (recettes n'excédant pas 77 700 €, ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé), il porte ses recettes brutes en case 5NI (5NH pour le non classé, 5NG pour le classé) et l'administration applique l'abattement de 50 % ou de 30 %. Au réel, il télétransmet d'abord la liasse 2031-SD avec les tableaux 2033-A à 2033-G, au plus tard le 20 mai 2026, puis reporte son bénéfice en case 5NA ou son déficit en case 5NY, les déficits antérieurs en cases 5GA à 5GJ. La déclaration de revenus est due le 21 mai, le 28 mai ou le 4 juin 2026 selon le département. Autour : la déclaration de début d'activité dans les quinze jours (elle donne le SIRET), la 1447-C pour la CFE avant le 31 décembre de la première année et, en résidence de services, la déclaration de TVA CA12 au 5 mai.

Vous louez meublé un studio ou un lot en résidence de services, et vous découvrez au printemps que la déclaration ne se limite pas à la 2042 : une annexe, une liasse, des cases aux lettres voisines, un SIRET demandé en tête de formulaire et, à l'automne, un avis de CFE que personne ne vous avait annoncé. Les guides en ligne se contredisent sur les seuils depuis la loi du 19 novembre 2024, et beaucoup citent des cases d'un millésime ancien.

Cet article suit l'ordre des obligations et ne cite un numéro de case ou de ligne que s'il a été lu sur le formulaire 2042-C-PRO millésime 2026 (revenus 2025), sur la 2031-SD 2026 ou sur la notice 2033-NOT-SD 2026. Les règles de fond viennent du code général des impôts, du BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (version du 19 août 2026) et des pages d'impots.gouv.fr et de service-public.fr consultées en septembre 2026. Il complète notre guide de la fiscalité du LMNP au réel, qui explique les règles ; ici, nous nous en tenons à la façon de les déclarer.

Micro-BIC ou réel : quel régime s'applique à mes revenus 2025 ?

L'article 50-0 du CGI réserve le micro-BIC aux entreprises dont le chiffre d'affaires de l'année précédente ou de la pénultième année n'excède pas un seuil qui dépend du type de location. Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (§ 55) précise que les règles issues de l'article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « s'appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025 ». Pour ces revenus, la notice de la 2031-SD 2026 et le barème BOI-BAREME-000044 donnent 15 000 € et 30 % d'abattement pour les meublés de tourisme non classés, 77 700 € et 50 % pour toutes les autres locations meublées (longue durée, résidence de services, meublés classés, chambres d'hôtes), avec un abattement minimum de 305 €. Le seuil de 188 700 € et l'abattement de 71 % ne concernent plus la location meublée. Le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 a depuis porté le seuil de droit commun à 83 600 € (celui de 15 000 € n'est pas indexé) ; cette version, en vigueur au 1er juillet 2026, servira aux revenus 2026 déclarés en 2027, pas à la campagne décrite ici.

Sous les seuils, le micro-BIC s'applique de plein droit, mais on peut le refuser. Le 4 de l'article 50-0 dispose que l'option pour un régime réel « doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l'article 170 », la déclaration de revenus, et qu'elle « est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an ». Au-dessus des seuils, le réel s'impose. Le tableau résume ce qui sépare les deux régimes sur le plan déclaratif ; le choix économique est chiffré dans notre comparatif micro-BIC ou réel, qui situe le point de bascule selon le niveau de charges.

Faut-il déclarer le début d'activité et obtenir un SIRET ?

Oui, avant la première déclaration de revenus. La fiche service-public.fr sur la location meublée (mise à jour du 15 avril 2026) indique que « la démarche est à effectuer dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location », sur le guichet des formalités des entreprises, gratuitement, et qu'elle « permet d'obtenir un numéro SIRET à reporter sur sa déclaration de revenus ». C'est l'ancienne déclaration P0i, dématérialisée. Le cadre « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » de la 2042-C-PRO, à compléter obligatoirement, comporte une ligne « N° Siret » ; la liasse 2031 est télétransmise sous ce numéro, et l'espace professionnel d'impots.gouv.fr (avis de CFE, TVA) s'ouvre avec lui. Avant d'ouvrir le formulaire, rassemblez :

1. Le numéro SIRET et la date de début d'activité déclarée : elle fixe l'année de création pour la CFE et l'ouverture du premier exercice.
2. L'acte d'acquisition avec la ventilation entre terrain et construction, et les factures du mobilier, des travaux et des frais d'acquisition : ce sont les bases d'amortissement du tableau 2033-C.
3. Le bail et les quittances ou, en résidence de services, les décomptes de loyer de l'exploitant avec la TVA facturée.
4. Le tableau d'amortissement du prêt (intérêts et assurance de l'année), la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance, les honoraires.
5. La liasse de l'an dernier : les déficits antérieurs vont en cases 5GA à 5GJ, les amortissements non déduits se suivent sur un état annexé à la liasse.

Quelles cases de la 2042-C-PRO remplir en LMNP ?

La 2042-C-PRO millésime 2026 (n° 11222*28, « Revenus 2025 professions non salariées », sur impots.gouv.fr) consacre une rubrique aux « Revenus des locations meublées non professionnelles », distincte de celle des BIC professionnels et de celle des autres BIC non professionnels. Le formulaire y précise que « ces revenus seront automatiquement soumis aux prélèvements sociaux par la direction générale des finances publiques [...]. Ne les reportez pas page 8 ». Les cases ci-dessous sont celles du formulaire.

Trois précisions. Au micro-BIC, le formulaire demande des « recettes brutes sans déduire aucun abattement ». Les lignes « soumises aux cotisations et contributions sociales par les organismes de sécurité sociale » concernent les loueurs de courte durée affiliés à la sécurité sociale des indépendants ; un LMNP en longue durée ou en résidence de services n'y touche pas. Enfin, la rubrique se termine par une ligne « Adresse de la location » et par la série 5GA à 5GJ, une case par année de 2015 à 2024, pour les déficits antérieurs non encore imputés.

Comment remplir la liasse 2031 et les annexes 2033 au réel ?

Au réel, la 2042-C-PRO ne fait que recevoir un résultat calculé dans la déclaration de résultats 2031-SD accompagnée des tableaux 2033-A-SD à 2033-G-SD du régime réel simplifié. La 2031-SD 2026 (n° 11085*28) comporte un cadre « I. BIC non professionnels » avec une ligne « Autres locations meublées non professionnelles » (bénéfice ou déficit) et un « Résultat avant imputation des déficits antérieurs » à reporter en case 7a (bénéfice) ou 7b (déficit). Sa notice confirme que ce cadre vise « les résultats de loueurs en meublés non professionnels qui réalisent des recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou qui retirent de cette activité moins de 50 % de leurs revenus [...] qui ont renoncé au bénéfice du régime micro-entreprise ».

D'après la notice 2033-NOT-SD 2026, le 2033-A est le bilan simplifié, le 2033-B le compte de résultat (dotations aux amortissements en ligne 254), le 2033-C le tableau « Immobilisations, amortissements, plus-values, moins-values » et le 2033-D le « Relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits ». Le dépôt est dématérialisé sans exception : la page d'impots.gouv.fr sur la déclaration de résultat fixe la date « au 2e jour ouvré qui suit le 1er mai N+1 », avec « un délai supplémentaire de 15 jours calendaires [...] aux entreprises qui déposent leur déclaration par télétransmission », en mode EFI depuis l'espace professionnel ou par un partenaire EDI (expert-comptable). Le calendrier fiscal de mai 2026 place l'échéance des exercices clos le 31 décembre 2025 au 5 mai 2026, soit le 20 mai 2026 pour les télédéclarants. La plupart des LMNP au réel confient cette liasse à un cabinet, un coût que notre article sur le coût réel d'un LMNP intègre dans le calcul de rentabilité.

Comment fonctionnent l'amortissement et la limite de l'article 39 C ?

L'amortissement est la raison d'être du réel et la ligne la plus surveillée. L'article 39 C, II-2 du CGI dispose que, pour un bien loué par une personne physique, l'amortissement « est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis [...] diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ». Le BOFiP (§ 57) précise que la limite vaut pour « l'ensemble des biens (immeuble et meubles le garnissant) ». L'amortissement ramène donc le résultat à zéro au plus ; il ne crée jamais de déficit. La fraction non déduite n'est pas perdue : le 3 du II ajoute qu'elle « peut être déduite du résultat des exercices suivants », et le texte ne fixe aucune durée à ce report. Le terrain ne s'amortit pas : le BOFiP (§ 58) laisse au loueur, « sous sa propre responsabilité », le soin de ventiler construction et terrain, ventilation qui « doit être portée dans les actes notariés de vente ». Le suivi des amortissements différés ne passe par aucune case de la 2042-C-PRO : il se tient sur un état joint à la liasse, que tout vérificateur demandera en premier.

Les chiffres qui suivent sont fournis à titre illustratif pour montrer le mécanisme et ne constituent ni une garantie ni une simulation de votre situation. Un studio acquis 120 000 € dont 15 000 € de terrain, avec 6 000 € de mobilier, loué 7 200 € par an : charges réelles 3 400 €, dotation aux amortissements 4 200 € (par hypothèse). Le plafond de l'article 39 C est de 7 200 moins 3 400, soit 3 800 € : l'amortissement déduit s'arrête là, le résultat est nul, 400 € sont reportés. La case 5NA reçoit 0 et la case 5NY reste vide. Les erreurs de cette mécanique sont détaillées dans notre article sur les pièges du LMNP au réel, à lire avant de signer la première liasse.

Que deviennent mes déficits LMNP, et où les reporter ?

Un déficit LMNP naît des charges hors amortissement (travaux déductibles, intérêts élevés, vacance) qui dépassent les loyers, et il ne suit pas les règles du déficit foncier. L'article 156, I-1° ter du CGI dispose que les déficits de la location meublée exercée à titre non professionnel « s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ». Le BOFiP (§ 240 et 250) ajoute que ces déficits « ne peuvent s'imputer sur le revenu global ».

Sur les formulaires, le déficit de l'année se lit au cadre I de la 2031, se reporte en case 7b puis en case 5NY de la 2042-C-PRO. L'année suivante, il devient un « déficit des années antérieures non encore déduit » et prend la case de son millésime, 5GA (2015) à 5GJ (2024) sur le formulaire 2026 : dix cases pour dix ans, et c'est l'administration qui l'impute sur le bénéfice 5NA. Le passage au statut de loueur professionnel, traité dans notre article sur le loueur en meublé professionnel, interrompt cette imputation, le texte ne visant que les années « pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ».

Dois-je payer la CFE et déposer une déclaration 1447-C ?

La page d'impots.gouv.fr sur la question est nette : la location de locaux meublés « constitue par nature une activité professionnelle commerciale » et relève de la CFE, même exercée par un particulier. Les exonérations listées (partie de l'habitation personnelle, recettes n'excédant pas 5 000 €) ne couvrent pas un studio ou un lot en résidence de services loué à l'année.

L'article 1478 du CGI dispose que la CFE « est due pour l'année entière par le redevable qui exerce l'activité le 1er janvier », qu'« en cas de création d'établissement, la cotisation foncière des entreprises n'est pas due pour l'année de la création » et que « la base du nouvel exploitant est réduite de moitié pour la première année d'imposition ». La déclaration initiale 1447-C-SD est due avant le 31 décembre de l'année de début d'activité : sa notice 2026 rappelle que la CFE « est calculée d'après les éléments déclarés » sur cet imprimé. L'article 1647 D fixe une cotisation minimum dont la base, choisie par la commune dans une fourchette, va de 250 € à 597 € pour des recettes n'excédant pas 10 000 € et de 250 € à 1 194 € jusqu'à 32 600 € (version en vigueur au 1er juillet 2026) ; « les redevables réalisant un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum ». L'avis se consulte dans l'espace professionnel, sans envoi papier. Notre article sur la CFE du loueur en meublé détaille les exonérations locales et le cas des résidences gérées.

Résidence de services : comment déclarer la TVA ?

L'article 261 D, 4° du CGI exonère « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation », sauf, au b, l'hébergement qui offre « au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception », et, au c, « les locations de locaux consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement » remplissant ces conditions. Ce c vise le LMNP en résidence de services : le loyer versé par l'exploitant est soumis à la TVA, ce qui permet de récupérer celle payée sur le prix du lot neuf. La para-hôtellerie en direct relève du b et fait l'objet de notre guide de la para-hôtellerie.

La page d'impots.gouv.fr sur les régimes de TVA décrit le régime simplifié, celui de presque tous les lots en résidence : il s'applique tant que « la TVA due est inférieure à 15 000 € » par an, avec une déclaration annuelle « formulaire n° 3517-S modèle CA12 » au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (5 mai 2026 au calendrier fiscal) et deux acomptes, « l'acompte de juillet doit être égal à 55 % » et celui de décembre à « 40 % de la TVA due au titre de l'exercice précédent ». Au réel normal, la CA3 est mensuelle, ou trimestrielle « lorsque le montant de la TVA nette due est inférieur annuellement à 4 000 € ». Le crédit de TVA de la première année se demande en ligne : la page sur le remboursement de crédit de TVA distingue, en régime simplifié, la demande annuelle sur la CA12 (formulaire 3517) et la demande provisionnelle sur le formulaire 3519, réservée à la TVA sur immobilisations au-delà de 760 €. Cette TVA reste soumise à régularisation par vingtièmes pendant vingt ans ; ce qu'elle devient à la revente du lot avec son bail est traité dans notre article sur le LMNP en résidence gérée, neuf ou marché secondaire, qui expose la dispense de l'article 257 bis.

Que change la réintégration des amortissements dans la plus-value ?

Jusqu'au début de 2025, le LMNP vendait sous le régime des plus-values des particuliers sans que les amortissements déduits ne réduisent le prix d'acquisition. L'article 150 VB, III du CGI, issu de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 et retouché par celle pour 2026, dispose que « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction », sauf pour les biens situés dans certaines résidences : étudiants, jeunes en formation ou apprentis, personnes âgées de plus de 65 ans, établissements sociaux et médico-sociaux, établissements de soins de longue durée avec hébergement. La notice 2033-NOT-SD 2026 date l'entrée en vigueur au 15 février 2025. Le notaire qui établit la déclaration de plus-value aura besoin du cumul des amortissements « admis en déduction », ceux effectivement déduits sous le plafond de l'article 39 C, et non de ceux différés. Les conséquences sur le choix du régime et l'horizon de détention sont analysées dans notre article sur le plafonnement de l'amortissement en 2027, qui suit les projets de réforme postérieurs.

Quel est le calendrier complet d'un LMNP en 2026 ?

Obligation par obligation, le formulaire et la date telle que lue sur impots.gouv.fr ou service-public.fr ; les dates de la déclaration de revenus viennent de la page « Quelle est la date limite de dépôt de ma déclaration de revenus ? ».

Quelles sont les erreurs les plus fréquentes ?

Celles-ci reviennent dans les dossiers que nous relisons, souvent parce qu'un guide d'un millésime ancien a servi de modèle. Aucune n'est irrémédiable, mais chacune coûte du temps et, pour les deux premières, de l'impôt.

Pour les meublés de tourisme non classés, qui basculent au réel dès 15 000 € de recettes, les conséquences de la loi du 19 novembre 2024 sont détaillées dans notre article sur les pièges du meublé de tourisme après la loi Le Meur.

Questions fréquentes sur la déclaration LMNP

Dois-je remplir la 2031 si je suis au micro-BIC ?

Non. Au micro-BIC, vous portez seulement vos recettes brutes 2025 dans la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles » de la 2042-C-PRO (case 5NI pour une location meublée classique, 5NH pour un meublé de tourisme non classé, 5NG pour un meublé classé, déclarant 1). L'administration applique l'abattement. La liasse 2031 et ses tableaux 2033 ne concernent que le régime réel.

Puis-je encore opter pour le réel pour mes revenus 2025 ?

Le 4 de l'article 50-0 du CGI dispose que l'option « doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l'article 170 », c'est-à-dire la déclaration de revenus. Pour les revenus 2025, cette date allait du 21 mai au 4 juin 2026 selon le département. Passée cette date, l'option ne vaut que pour les revenus 2026.

Combien de temps l'option pour le réel m'engage-t-elle ?

Un an. Le même texte précise que l'option « est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour un an ». Vous pouvez revenir au micro-BIC en y renonçant dans le délai de la déclaration de revenus, à condition de rester sous les seuils.

Quelle est la date limite de la liasse 2031 pour les revenus 2025 ?

Le calendrier fiscal d'impots.gouv.fr fixe l'échéance au 5 mai 2026 pour les exercices clos le 31 décembre 2025, avec quinze jours calendaires supplémentaires pour les télédéclarants, soit le 20 mai 2026. La télétransmission (EDI par un expert-comptable, ou EFI depuis l'espace professionnel) est obligatoire.

Ai-je besoin d'un SIRET pour louer un seul studio meublé ?

Oui. Service-public.fr indique que la déclaration de début d'activité « est à effectuer dans les 15 jours qui suivent le 1er jour de location », sur le guichet des formalités des entreprises, et qu'elle « permet d'obtenir un numéro SIRET à reporter sur sa déclaration de revenus ». La 2042-C-PRO comporte une ligne « N° Siret » à compléter obligatoirement.

Puis-je déduire tout l'amortissement de mon appartement chaque année ?

Non. L'article 39 C, II-2 du CGI limite l'amortissement déductible « au montant du loyer acquis [...] diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ». L'amortissement ne crée donc jamais de déficit. La fraction non déduite « peut être déduite du résultat des exercices suivants », sans que le texte fixe de limite de durée.

Combien de temps puis-je reporter un déficit LMNP ?

Dix ans, uniquement sur des bénéfices de location meublée non professionnelle : l'article 156, I-1° ter du CGI dispose que ces déficits « s'imputent exclusivement sur les revenus provenant d'une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l'activité n'est pas exercée à titre professionnel ». Jamais sur le salaire ni sur les revenus fonciers.

Dois-je payer la CFE dès ma première année de location ?

Non. L'article 1478, II du CGI dispose que la CFE « n'est pas due pour l'année de la création » et que la base est « réduite de moitié pour la première année d'imposition ». La déclaration initiale 1447-C reste due avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Les loueurs dont les recettes n'excèdent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum (art. 1647 D).

Ce qu'il faut retenir

La résolution : pour les revenus 2025, le micro-BIC s'applique sous 77 700 € (15 000 € en meublé de tourisme non classé) et se déclare en une case de la 2042-C-PRO (5NI, 5NH ou 5NG) ; le réel exige une liasse 2031-SD avec ses tableaux 2033, télétransmise au plus tard le 20 mai 2026, dont le résultat se reporte en 5NA ou 5NY, les déficits antérieurs en 5GA à 5GJ ; autour, un SIRET dans les quinze jours, une 1447-C avant le 31 décembre de la première année et une CA12 au 5 mai en résidence de services. Le rappel : une liasse hors délai, un amortissement déduit au-delà du plafond de l'article 39 C ou un déficit imputé sur le revenu global sont trois motifs de rectification faciles à repérer, et l'avis de CFE non consulté se paie avec majoration. La prochaine lecture : notre comparatif micro-BIC ou réel chiffre, pour votre niveau de charges, si l'option pour le réel vaut la liasse qu'elle impose. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous passons en revue avec vous le régime applicable, les pièces et le calendrier de votre lot, la déclaration restant la vôtre ou celle de votre expert-comptable.