Loi Malraux à Aix-en-Provence : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Aix-en-Provence ouvre le taux Malraux de 30 %, mais pas partout. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense deux sites : le centre historique, ancien secteur sauvegardé créé par arrêté ministériel du 17 décembre 1964 et couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé par arrêté préfectoral du 27 juin 2012, modifié le 28 juin 2024, qui donne droit au taux de 30 % ; et un second site issu d'une ZPPAUP du 7 août 1998, sans plan de valorisation approuvé dans cette liste, où le taux n'est pas établi. Une modification n°4 du PSMV a été engagée par le préfet fin 2024 pour renforcer la protection des perspectives urbaines. Nous n'avons trouvé aucune base rendant la commune éligible au Denormandie. Le marché est cher et solide : 5 115 € le m² en médiane pour l'ancien en 2025, un classement en zone A, 41 781 étudiants, des revenus élevés. À Aix, la question n'est pas de savoir si la demande existe, mais ce que vaut un lot restauré à 8 000 ou 10 000 € le m² par rapport à un marché qui paie déjà 7 300 € au 90e centile.

Si vous tapez « loi Malraux Aix-en-Provence », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans le centre ancien, entre le cours Mirabeau, le quartier Mazarin et les rues de la vieille ville. Les présentations reprennent des arguments connus : la ville étudiante, la gare TGV, la population aisée, le patrimoine du XVIIe et du XVIIIe siècle. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable à l'immeuble, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, site de la Ville, délibérations de la Métropole Aix-Marseille-Provence, zonage ABC, INSEE, atlas des étudiants, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial, et aucune opération n'est actuellement affichée à Aix-en-Provence sur ce site.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Aix-en-Provence, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 % dans le centre historique. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Aix-en-Provence, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense deux sites, et c'est le premier point à retenir : ils n'ouvrent pas le même taux.

Le centre historique : un PSMV de 2012, modifié en 2024, en cours de modification

Le site SPR93-21 est l'ancien secteur sauvegardé du centre historique. La délibération n° URBA-011-17152/24/CM du Conseil de la Métropole du 5 décembre 2024 en rappelle les textes : « l'arrêté ministériel du 17 décembre 1964 portant création du Secteur Sauvegardé d'Aix-en-Provence » et « le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur d'Aix-en-Provence approuvé par arrêté préfectoral du 27 juin 2012 et modifié par arrêté préfectoral du 28 juin 2024 ». La page « Consulter le PSMV » de la Ville confirme ces deux dates et met en ligne le dossier complet : un règlement écrit, sept planches réglementaires, des plans par quartier et par îlot, des prescriptions particulières par immeuble, un cahier de recommandations et des orientations d'aménagement des espaces publics. Le document est aussi publié sur le Géoportail de l'urbanisme sous la référence 13001_PSMV_20240628, ce qui permet de situer une adresse sur le plan graphique sans se déplacer.

Le plan n'est pas figé. D'après la même délibération, « Monsieur le Préfet de Région envisage d'engager prochainement une procédure d'évolution » du PSMV, « principalement en vue d'améliorer la protection des perspectives urbaines », caractéristique d'un centre qui « met en scène autant la ville médiévale que la ville classique ». Le préfet a sollicité l'avis de la Métropole par courrier du 15 novembre 2024, sur le fondement de l'article R. 313-16 du code de l'urbanisme, et le Conseil a émis un avis favorable à l'engagement d'une modification n°4. Deux éléments comptent pour un investisseur. Il s'agit d'une modification, dont la délibération précise qu'elle ne remet pas « en cause l'économie générale du document », et non d'une révision : le plan de 2012 modifié en 2024 reste applicable, et le taux de 30 % avec lui. Mais un PSMV modifié quatre fois en douze ans est un document vivant : la version en vigueur au jour de l'autorisation de travaux, et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) rendu sur cette base, sont à demander par écrit. Nous n'avons pas trouvé d'arrêté d'approbation de cette modification n°4 à la date du 25 septembre 2026 ; son état d'avancement se vérifie auprès du service urbanisme de la Ville (3 rue Loubet, d'après la page de la Ville) ou de la DRAC Provence-Alpes-Côte d'Azur. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Le second site, issu d'une ZPPAUP : pas de taux de 30 %

Le site SPR93-22 est né d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) approuvée le 7 août 1998, devenue SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016. Dans la liste ministérielle, sa colonne « plan » porte encore la mention ZPPAUP, sans PVAP. Or l'article 199 tervicies ne connaît que deux plans : le PSMV, à 30 %, et le PVAP, à 22 %. Une ZPPAUP maintenue en vigueur n'est ni l'un ni l'autre : un immeuble situé dans ce site n'ouvre pas le taux de 30 %, et nous n'avons trouvé aucun texte qui lui accorde automatiquement 22 %. Des résultats de recherche renvoyant au registre numérique d'une enquête publique indiquent qu'un PVAP « Entremont Saint-Donat » aurait été prescrit par la Métropole le 10 octobre 2024 et approuvé le 30 juin 2025, ce qui correspondrait à ce site ; nous n'avons pu lire ni la délibération ni le règlement, et la liste ministérielle du 21 septembre 2026 ne mentionne pas ce PVAP. Si un PVAP est bien approuvé et publié, le taux de 22 % s'appliquerait dans ce périmètre : à confirmer sur la délibération d'approbation avant tout engagement. Dans le doute, une opération présentée « en loi Malraux à Aix » doit d'abord prouver que l'immeuble est dans le centre historique couvert par le PSMV.

Quel périmètre, et que dit le règlement ?

Nous n'avons pas lu le règlement écrit ni les planches, et nous ne décrivons donc ni le périmètre rue par rue ni les prescriptions. Ce que les sources permettent de dire : le secteur sauvegardé couvre le centre historique, que la délibération décrit par ses perspectives urbaines, ses façades, ses fontaines et ses arbres ; le règlement classe les immeubles par catégories et fixe des prescriptions particulières immeuble par immeuble, publiées dans le dossier de la Ville. Appliquées à votre immeuble, ces prescriptions déterminent le coût et la durée du chantier, donc le calendrier de la réduction. À Aix, où la protection des perspectives est précisément l'objet de la modification en cours, une prescription sur une toiture, un attique ou une hauteur peut changer le programme de travaux d'une opération.

Aix-en-Provence est-elle éligible au Denormandie ?

Nous n'avons rien trouvé qui l'établisse. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). À notre connaissance, Aix-en-Provence ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, que nous n'avons pas pu relire le 25 septembre 2026, et nous n'avons trouvé aucune convention ORT signée pour la commune sur le site de la Métropole Aix-Marseille- Provence, qui y présente d'autres outils (renouvellement urbain, partenariat sur les centres-villes). L'absence de résultat n'est pas une preuve : vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr et demandez à l'opérateur le fondement précis (numéro de ligne de l'annexe ou date de la convention ORT) avant de retenir ce dispositif.

Le classement en zone A, que nous avons lu dans la liste des communes du zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026 (ligne « 13001 | 13 | Aix-en-Provence | A »), dit surtout que l'État classe le marché parmi les plus tendus de France. Si une voie Denormandie existait, le plafond de loyer 2026 serait de 14,64 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 : environ 17,57 € par m² et 650 € par mois pour un studio de 37 m², environ 15,66 € par m² et 815 € par mois pour un 52 m². Rapportés aux loyers d'annonces de la Carte des loyers (19,14 € charges comprises pour un 52 m², 21,95 € pour un 37 m²), ces plafonds sont en dessous du marché : le dispositif, s'il était ouvert, coûterait du loyer. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux (25 % du coût total) et de ressources du locataire.

Que valent les chiffres qui circulent sur Aix-en-Provence ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 4 820 € le m² en 2021 à 5 115 € en 2025, soit environ +6 % en quatre ans, après un point haut à 5 333 € en 2023 ; le volume de ventes retenues a baissé d'environ 18 % entre 2021 et 2025, avec un creux en 2024. Le 10e centile 2025, à 3 125 €, est supérieur à la médiane de la plupart des villes Malraux que nous avons étudiées. Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune, qui s'étend sur des quartiers très différents.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 19,14 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 14,92 à 24,55 €, sur 52 857 annonces) et 21,95 € pour un 37 m² (17,67 à 27,26 €, sur 34 570 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF, un loyer de 19,14 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 4,5 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée. Le loyer est élevé en valeur absolue, mais le prix l'est davantage.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 90 263 logements à Aix-en-Provence, dont 84,8 % de résidences principales et 8,0 % de logements vacants ; 58,2 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est passée de 142 482 habitants en 2017 à 149 695 en 2023, soit +0,8 % par an. Le niveau de vie médian est de 29 010 € et le taux de pauvreté de 16,4 %. Le profil diffère de celui des villes-centres modestes : la part de locataires est plus faible qu'à Rouen ou à Nancy, mais les revenus sont nettement plus élevés, ce qui soutient les loyers du haut du marché. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur compte 41 781 inscrits dans des établissements de la commune à la rentrée 2024, dont 33 080 à l'université, contre 34 750 en 2013 : environ +20 % en onze ans, soit près de 28 % de la population communale. La demande de petits logements qui en découle est plausible, mais aucune source lue ne mesure la part de ces étudiants logés dans le centre ancien, ni les loyers qu'ils y paient.

Les gares. D'après les données ouvertes de la SNCF, la gare d'Aix-en-Provence TGV, située hors de la ville, a accueilli 3 895 541 voyageurs en 2024 contre 3 594 151 en 2019, et la gare du centre-ville 938 858 voyageurs contre 542 347 : la desserte régionale progresse plus vite que la grande vitesse. Nous n'avons pas vérifié les temps de trajet.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Le centre historique d'Aix réunit des tissus très différents, de la ville médiévale aux hôtels particuliers du quartier Mazarin, et les écarts de prix y sont probablement importants ; seule une lecture des ventes à l'adresse le confirme. Voici la méthode pour le faire vous-même.

1. Situez l'adresse sur les planches réglementaires du PSMV (Géoportail de l'urbanisme, document 13001_PSMV_20240628, ou service urbanisme de la Ville) et notez la catégorie de l'immeuble et ses prescriptions particulières. Vérifiez que l'adresse est bien dans le site SPR93-21, et non dans le site issu de la ZPPAUP.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché, à comparer au prix de revient annoncé. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur ; à Aix, l'écart entre un logement restauré et le loyer médian d'annonce est souvent l'hypothèse la plus optimiste du plan.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours, et, propre à Aix, les perspectives depuis la rue que la modification n°4 du PSMV entend protéger.

À quelles conditions un investissement à Aix-en-Provence se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil que peu de villes Malraux partagent. Du côté favorable : un cadre fiscal établi de longue date et un plan récent, mis à jour en 2024 ; un marché de l'ancien parmi les plus chers de province, en hausse modérée sur quatre ans ; une zone A ; des revenus élevés ; 41 781 étudiants ; une vacance contenue à 8,0 %. Du côté défavorable : un prix d'entrée qui rend le rendement locatif faible, autour de 4,5 % brut pour l'ancien non restauré et bien moins pour un lot restauré ; un plafond de niches fiscales que le Malraux n'entame pas, mais un budget global qui dépasse vite 400 000 € ; un second SPR où le taux n'est pas établi ; une modification du PSMV en cours ; et, comme partout, l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien, que la revente ne garantit pas de récupérer, même sur un marché haut.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt importante, dispose de la capacité d'emprunt correspondante, accepte un rendement locatif faible pendant les neuf années de location et recherche d'abord un actif patrimonial dans un marché liquide, dont l'adresse, le plan et le prix de revient ont été vérifiés contre ces données. Il se justifie moins pour qui attend du rendement courant, ou compte sur la seule plus-value pour absorber le surcoût.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 250 000 € de foncier plus 200 000 € de travaux éligibles sur deux ans. La réduction Malraux serait de 60 000 € (30 % de 200 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 450 000 €, soit 10 000 € le m², près de 2 fois la médiane de l'ancien à Aix-en-Provence et 1,4 fois le 90e centile. Loué 850 € par mois hors charges, le bien rapporterait environ 2,3 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent qu'à Aix, l'écart avec le marché est plus faible en ratio qu'ailleurs, mais plus élevé en euros, et que c'est toujours l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Aix-en-Provence ?

1. L'adresse figure-t-elle sur les planches réglementaires du PSMV d'Aix-en-Provence (version modifiée du 28 juin 2024) ? Demandez la fiche de l'immeuble, sa catégorie et les prescriptions particulières qui le concernent.
2. Où en est la modification n°4 du PSMV engagée par le préfet fin 2024 ? Si elle est approuvée, l'autorisation de travaux a-t-elle été instruite sur la version en vigueur, et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France a-t-il été rendu sur cette base ?
3. L'immeuble est-il bien dans le SPR du centre historique (SPR93-21) et non dans le second site issu de la ZPPAUP de 1998, où le taux de 30 % n'est pas applicable ?
4. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
5. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
6. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (5 115 € le m² en 2025) et au 90e centile (7 290 €) ?
7. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue.
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Aix-en-Provence, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Et avant de comparer Aix-en-Provence à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Aix-en-Provence

Quel taux Malraux s'applique à Aix-en-Provence ?

Le taux de 30 % dans le centre historique, site patrimonial remarquable issu du secteur sauvegardé créé par arrêté ministériel du 17 décembre 1964 et couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé par arrêté préfectoral du 27 juin 2012, modifié le 28 juin 2024 (art. 199 tervicies du CGI). Le second site de la commune, issu d'une ZPPAUP de 1998, n'ouvre pas ce taux. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV d'Aix-en-Provence est-il en cours de révision ?

Pas de révision, mais une modification. Par courrier du 15 novembre 2024, le préfet a sollicité l'avis de la Métropole sur l'engagement d'une modification n°4 du PSMV, destinée à améliorer la protection des perspectives urbaines ; le Conseil de la Métropole a émis un avis favorable le 5 décembre 2024. Une modification ne remet pas en cause l'économie générale du plan, qui reste applicable ; l'état d'avancement de la procédure se vérifie auprès de la Ville ou de la DRAC avant toute autorisation de travaux.

Aix-en-Provence est-elle éligible au Denormandie ?

Nous n'avons trouvé aucune base qui l'établisse : à notre connaissance, la commune ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, et nous n'avons trouvé aucune convention d'opération de revitalisation de territoire signée pour Aix-en-Provence. Vérifiez sur le simulateur de service-public.fr avant de retenir ce dispositif. La commune est classée en zone A : si une voie existait, le plafond de loyer 2026 serait de 14,64 € par m² hors charges avant coefficient.

Quel est le prix médian de l'ancien à Aix-en-Provence ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 5 115 € par m² en 2025 sur 557 ventes, contre 4 820 € en 2021 et un point haut de 5 333 € en 2023. Le 90e centile 2025 est à 7 290 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue ni les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune.

Combien d'étudiants compte Aix-en-Provence ?

L'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur compte 41 781 étudiants inscrits dans des établissements situés sur la commune à la rentrée 2024, dont 33 080 à l'université, contre 34 750 en 2013, soit environ +20 % en onze ans (calcul de nos recherches). Ce chiffre communal ne dit pas combien d'étudiants cherchent un logement dans le centre ancien, ni à quel loyer.

Le marché locatif d'Aix-en-Provence est-il tendu ?

Les indicateurs publics vont dans ce sens : classement en zone A, 8,0 % de logements vacants et 58,2 % de locataires parmi les résidences principales (INSEE, 2023), une population en hausse de 0,8 % par an entre 2017 et 2023. La Carte des loyers 2025 donne 19,14 € par m² charges comprises pour un 52 m². Aucune de ces sources ne mesure la tension à l'échelle du seul centre historique.

Peut-on faire un Malraux à Aix-en-Provence sans passer par un programme ?

Oui, en principe : la réduction porte sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble du périmètre, autorisées après avis de l'Architecte des Bâtiments de France, que l'opération soit portée par un opérateur ou par un particulier. En pratique, une restauration complète dans le centre ancien d'Aix exige une maîtrise d'œuvre spécialisée et un suivi administratif lourd ; les montages en VIR ou en ASL le mutualisent, avec leurs propres risques. Aucun programme n'est actuellement affiché à Aix-en-Provence sur ce site.

Combien de voyageurs passent par les gares d'Aix-en-Provence ?

D'après les données ouvertes de la SNCF, la gare d'Aix-en-Provence TGV a accueilli 3 895 541 voyageurs en 2024, contre 3 594 151 en 2019 (environ +8 %), et la gare du centre-ville 938 858 voyageurs en 2024, contre 542 347 en 2019 (environ +73 %, calculs de nos recherches). La gare TGV est située à l'écart de la ville ; nous n'avons pas vérifié les temps de trajet vers Paris ou Marseille.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Aix-en-Provence, le centre historique est un secteur sauvegardé de 1964 couvert par un PSMV approuvé en 2012 et modifié en 2024, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; une modification n°4 est engagée depuis fin 2024 ; le second site patrimonial de la commune, issu d'une ZPPAUP, n'ouvre pas ce taux ; nous n'avons trouvé aucune voie Denormandie ; le marché est cher, liquide et en zone A, avec une demande solide et des revenus élevés. Le rappel : acheter un lot restauré à 9 000 ou 10 000 € le m² sans avoir lu les planches du PSMV, les prescriptions de l'immeuble et les ventes récentes de la rue, c'est confier à la seule réduction d'impôt la justification d'un prix que même ce marché ne paie pas encore. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV et son site patrimonial, le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF du quartier et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.