LMNP : micro-BIC ou régime réel ?

Réponse directe : il n'y a pas de régime universellement meilleur, mais il y a un calcul simple qui tranche dans l'immense majorité des cas. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % en meublé de tourisme non classé) sur vos loyers, sans aucun justificatif. Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux, sans plafond de montant. Dès que ces charges et cet amortissement dépassent l'abattement forfaitaire — ce qui arrive vite dès qu'il y a un crédit immobilier significatif — le réel devient plus avantageux, parfois nettement. À l'inverse, un achat financé cash, avec peu de charges, garde souvent intérêt à rester au micro pour sa simplicité. C'est ce calcul, et ses limites, que cet article détaille.

Micro-BIC ou réel : sur quoi porte vraiment le choix ?

Les deux régimes s'appliquent au même revenu — les loyers d'un bien loué meublé — mais calculent l'impôt de façon opposée. Le micro-BIC (art. 50-0 du CGI) applique un pourcentage fixe, quel que soit le montant réel de vos charges : vous ne prouvez rien, vous ne déduisez rien d'autre. Le régime réel (art. 39 C du CGI) part du principe inverse : il additionne vos charges effectives — intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion — et y ajoute une charge non décaissée mais bien réelle sur le plan fiscal, l'amortissement. C'est cette seconde brique qui fait presque toute la différence, parce qu'elle n'a aucun équivalent au micro-BIC.

L'amortissement mérite un mot d'explication, car c'est une notion contre-intuitive pour qui découvre le LMNP : c'est une charge comptable, pas une dépense réellement décaissée. Vous ne sortez pas d'argent chaque année pour « payer » l'amortissement — vous constatez, sur le plan fiscal, l'usure théorique du bien, du mobilier et des travaux, année après année. Cette charge vient malgré tout réduire votre résultat imposable exactement comme une charge réelle : c'est ce mécanisme, propre au régime réel, qui explique l'essentiel de l'écart avec le micro-BIC.

Un point de vigilance sur le millésime : le plafond de 83 600 €, fixé par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 pour toute la période triennale 2026-2028, ne s'applique qu'aux loyers encaissés à compter du 1er janvier 2026. Si vous déclarez au printemps 2026 des revenus perçus en 2025, c'est encore l'ancien seuil de 77 700 € qui s'applique. Le seuil de 15 000 € du tourisme non classé, lui, est expressément exclu de cette revalorisation triennale. Notez aussi que les abattements majorés d'autrefois ont disparu : les 71 % des chambres d'hôtes et les 21 % supplémentaires en zone rurale ont tous deux été supprimés par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur — il ne reste que deux taux, 50 % et 30 %.

Quand le régime réel devient-il plus intéressant que le micro-BIC ?

La bascule se joue sur un seul critère : vos charges réelles plus votre amortissement dépassent-ils, oui ou non, l'abattement forfaitaire du micro-BIC ? Si la réponse est oui, le réel réduit davantage votre résultat imposable. Si la réponse est non, il ne sert à rien de s'imposer la lourdeur d'une comptabilité pour un gain nul.

Prenons un bien acquis 200 000 €, loué meublé 800 €/mois, soit 9 600 € de recettes annuelles. Les chiffres qui suivent sont un ordre de grandeur illustratif, pas une règle universelle : le résultat dépend du prix payé, de la part de financement à crédit, du loyer réellement perçu et de la répartition entre foncier bâti, terrain et mobilier. Avant toute décision, mieux vaut simuler vos propres chiffres dans notre simulateur.

* Hypothèse illustrative : achat financé à crédit, amortissement du bâti et du mobilier de l'ordre de plusieurs milliers d'euros par an. Le résultat dépend entièrement de votre prix d'achat, de votre financement et de votre loyer réel — ce n'est en aucun cas une garantie de résultat.

Le raisonnement reste identique à tout niveau de prix : ce n'est pas le montant en valeur absolue qui compte, mais le rapport entre, d'une part, vos charges réelles augmentées de l'amortissement et, d'autre part, l'abattement forfaitaire.

Pour aller plus loin sur l'impact de ce calcul sur la rentabilité réelle du projet, au-delà du seul impôt, voir notre article sur le coût réel d'un investissement LMNP et son effet sur la rentabilité.

Quel régime pour quel profil ?

Au-delà du calcul isolé, quatre profils reviennent le plus souvent :

Les critères non fiscaux qui doivent trancher

Le calcul d'impôt n'est pas le seul paramètre : plusieurs critères opérationnels et patrimoniaux méritent d'entrer dans la décision.

Aucun de ces critères n'est à négliger au profit du seul calcul fiscal. Une option pour le réel qui ferait économiser quelques centaines d'euros d'impôt par an, mais qui impose des honoraires comptables et plusieurs heures de suivi administratif chaque année, n'est pas nécessairement le bon choix pour un investisseur qui ne détient qu'un seul bien et recherche avant tout la tranquillité déclarative.

Peut-on changer de régime en cours de route ?

Par défaut, sous les seuils de recettes du micro-BIC, vous relevez automatiquement de ce régime — aucune démarche à effectuer. Pour passer au réel, il faut exercer une option expresse, formulée avant le 1er février de l'année au titre de laquelle elle doit s'appliquer. Cette option est engageante : une fois exercée, elle s'applique pour une durée minimale avant de pouvoir y renoncer, sauf sortie automatique du dispositif par dépassement du seuil de recettes du micro-BIC — dans ce cas, le passage au réel devient obligatoire, sans option à formuler.

Le bon moment pour trancher n'est pas le 31 janvier dans l'urgence, mais au moment de l'acquisition : en projetant, dès le plan de financement, le montant prévisionnel des charges réelles et de l'amortissement sur les premières années, vous savez généralement dès la signature si le réel sera pertinent, sans attendre la fin de la première année de location pour vous poser la question.

Attention à ne pas confondre ce choix avec la bascule vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui obéit à une règle différente : elle intervient dès que les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer fiscal (art. 155, IV du CGI). Cette bascule s'applique de la même façon que vous soyez au micro-BIC ou au réel — ce n'est pas un troisième mode de calcul, mais un changement de statut qui se superpose au choix déjà fait.

Pour un calcul précis intégrant votre projet, votre financement et votre horizon de détention, notre guide complet du régime réel en LMNP détaille pas à pas la mécanique de l'amortissement et ses limites, et les pièges les plus coûteux du LMNP au réel recense les erreurs qui reviennent le plus souvent chez les investisseurs qui optent pour ce régime sans être accompagnés.

Questions fréquentes

Le micro-BIC est-il vraiment plus simple que le réel ?

Oui, sans ambiguïté. Au micro-BIC, vous reportez le montant de vos loyers encaissés sur une seule ligne de votre déclaration de revenus ; l'abattement de 50 % (ou 30 %) s'applique automatiquement, sans justificatif à produire ni bilan à établir. Au réel, vous devez tenir une comptabilité, produire une déclaration professionnelle et, dans la grande majorité des cas, vous appuyer sur un expert-comptable.

Puis-je passer du micro-BIC au réel si je change d'avis en cours d'année ?

Non, pas en cours d'année. L'option pour le réel doit être exercée avant le 1er février de l'année au titre de laquelle elle s'applique. Si vous ratez cette échéance, vous restez au micro-BIC pour l'année entière et devrez attendre l'année suivante pour formuler l'option.

Que se passe-t-il si mes recettes dépassent le plafond du micro-BIC ?

Le régime réel s'applique alors de plein droit, sans option à formuler : le dépassement du seuil (83 600 € en longue durée et tourisme classé, 15 000 € en tourisme non classé) vous fait sortir automatiquement du micro-BIC.

L'abattement de 71 % pour les chambres d'hôtes existe-t-il encore ?

Non. Cet abattement majoré a disparu à la suite d'un arrêt du Conseil d'État du 16 septembre 2025 : les chambres d'hôtes relèvent désormais du même taux que les autres meublés de tourisme classés, soit 50 %. De la même façon, l'abattement supplémentaire de 21 % qui existait en zone rurale a été supprimé par la loi Le Meur — si vous avez lu l'un ou l'autre chiffre, il s'agit d'une règle antérieure à la réforme.

Le régime réel permet-il de ne payer aucun impôt sur mes loyers ?

Pas nécessairement, et surtout pas par construction. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (art. 39 C, II-2 du CGI) : il est plafonné à l'écart entre vos loyers et vos autres charges. Dans les faits, cela peut ramener votre résultat imposable très proche de 0 pendant plusieurs années lorsque le financement est important — mais ce n'est ni automatique ni garanti, et cela dépend entièrement de votre prix d'achat, de votre loyer et de votre financement.

Le mobilier est-il amorti de la même façon que le bien immobilier ?

Non : chaque composant s'amortit sur sa propre durée. À titre indicatif, les durées usuellement retenues sont de l'ordre de 30 ans pour le bâti, 15 ans pour les travaux et 7 ans pour le mobilier — la loi ne fixe aucun taux légal, ces durées reflètent une pratique comptable admise, à adapter à la nature réelle de chaque bien. Le prix payé doit par ailleurs être décomposé : la part de terrain, non amortissable, représente en pratique 10 à 30 % du prix selon les biens.

Pourquoi le réel resterait-il avantageux à la revente alors qu'il réintègre les amortissements dans la plus-value ?

Parce que les deux effets ne jouent pas au même rythme. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (applicable à toute cession depuis le 16 février 2025, quelle que soit la date de début de location) est un coût ponctuel, réglé une seule fois, à la revente. L'économie d'impôt permise par l'amortissement, elle, se cumule chaque année de détention. Sur une détention longue, le cumul des économies annuelles dépasse en général largement le surcoût constaté à la sortie — mais l'écart se resserre pour une revente rapide, ce qui explique pourquoi le micro reste souvent préférable dans ce cas.

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a-t-il un rapport avec le choix micro-BIC/réel ?

Ce sont deux questions différentes. Le statut LMNP ou LMP dépend du montant de vos recettes et de leur poids dans les revenus du foyer (bascule vers le LMP dès que les recettes dépassent 23 000 €/an et excèdent vos autres revenus d'activité). Le choix entre micro-BIC et réel reste une question de méthode de calcul de l'impôt, ouverte dans les deux statuts tant que le plafond de recettes du micro-BIC n'est pas dépassé.

Le bon réflexe, chaque année : avant le 1er février, comparez vos charges réelles et votre amortissement prévisionnel à l'abattement forfaitaire du micro-BIC — c'est un calcul qui se fait en quelques lignes, pas une intuition. Rester par défaut au micro sans avoir vérifié ce calcul peut coûter plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d'euros d'impôt par an si le réel aurait été plus favorable ; à l'inverse, opter pour le réel sans que vos charges le justifient ajoute de la complexité pour un gain nul. Faites tourner vos propres chiffres — prix, loyer, financement — dans notre comparateur d'investissement locatif avant d'arbitrer, et si le calcul est serré ou que votre projet combine plusieurs paramètres, un CGP peut challenger l'hypothèse avec vous avant la date limite du 1er février.