Comment le conseiller est-il rémunéré ?

Par une commission versée par l'opérateur du programme quand une vente se conclut, incluse dans le prix, de l'ordre de 3,5 à 4,5 % du montant de l'opération en moyenne. Son montant vous est indiqué sur demande en entretien et figure dans les documents précontractuels. Notre article sur la rémunération du conseiller détaille ce modèle et ses biais.

Êtes-vous liés à un promoteur ?

Non. Les opérations présentées sur ce site viennent de plusieurs opérateurs, et le premier travail consiste à comparer les régimes avant de regarder un immeuble. Quand aucune opération ne convient, nous le disons.

Quelle différence avec le simulateur du site ?

Le simulateur donne des ordres de grandeur avec vos chiffres, sans rendez-vous. L'entretien ajoute ce que le simulateur ne sait pas : votre situation complète, la lecture des pièces d'une opération précise et l'arbitrage entre plusieurs régimes.

Puis-je venir avec une plaquette reçue ailleurs ?

Oui, c'est même l'usage le plus utile de l'entretien : nous la lisons avec vous, point par point, selon la grille de notre article sur la publicité des placements défiscalisés, et nous chiffrons l'opération dans le simulateur avec un scénario défavorable.

Quelles garanties réglementaires ?

Le Rempart Financier exerce le conseil en investissement immobilier dans le cadre réglementaire rappelé dans nos mentions légales. Chaque proposition est écrite, datée et accompagnée d'une simulation dont les hypothèses sont visibles.

Conseil

Conseiller en défiscalisation immobilière : ce que nous faisons, et ce que nous refusons

Un conseiller en défiscalisation immobilière n'a qu'une utilité : vous éviter d'acheter le mauvais régime, le mauvais immeuble ou le mauvais prix. Voici notre méthode en quatre étapes, notre rémunération, et la façon de nous mettre à l'épreuve lors d'un premier entretien gratuit.

La réponse courte : un bon conseiller commence par votre situation, pas par un programme ; il compare les régimes à effort d'épargne égal avant de parler d'un immeuble ; il vérifie le prix de revient face au marché local et les pièces qui fondent l'avantage fiscal (arrêté du plan, ventilation des travaux, échéancier, bail) ; il indique comment il est rémunéré ; et il dit non quand l'opération ne se justifie pas. C'est ce que fait Le Rempart Financier, fondé par Alexandre Pollet, avec Adrian Girard et Sébastien Petrisot, sur les dispositifs Malraux, Monuments Historiques, Denormandie, déficit foncier et LMNP géré. Le premier entretien dure trente minutes, ne coûte rien et se conclut souvent par une recommandation d'attendre.

À quoi sert un conseiller en défiscalisation immobilière ?

À trois choses que le lecteur d'une plaquette ne peut pas faire seul. Choisir le régime : entre une réduction d'impôt qui se perd si l'impôt est insuffisant, une déduction qui ne vaut que par la tranche marginale et un amortissement qui se réintègre à la revente, le bon choix dépend de chiffres personnels que notre article sur le choix du dispositif met en grille. Vérifier l'opération : le taux Malraux tient à un arrêté d'approbation, le prix d'un lot restauré se compare au marché avec les fichiers DVF, le loyer d'une résidence gérée tient à la solvabilité d'un exploitant. Et tenir dans le temps : un engagement de neuf ans, une déclaration chaque année, une revente à préparer.

Notre méthode en quatre étapes

Votre situation avant tout produit

Tranche marginale, revenus fonciers existants, horizon, épargne de précaution, projets familiaux. Une part des demandes s'arrête ici : sous 30 % de tranche marginale ou sans horizon de dix ans, nous le disons.

Le régime avant l'immeuble

Malraux, Monuments Historiques, Denormandie, déficit foncier, LMNP, statut du bailleur privé : nous comparons à effort d'épargne égal, avec le simulateur du site, hypothèses visibles et modifiables.

L'opération, pièce par pièce

Arrêté du PSMV et plan graphique, ventilation foncier et travaux, prix de revient comparé au marché local (DVF, Carte des loyers), montage VIR ou ASL, échéancier et calendrier fiscal, exploitant et bail pour un lot géré.

Le dossier, jusqu'à la déclaration

Financement, réservation, suivi du chantier et des appels de fonds, engagement de location, déclaration de la première année, puis le point annuel : ce qui a été promis se vérifie dans le temps.

Promoteur, banque, conseiller indépendant : qui fait quoi ?

	Promoteur ou monteur	Banque	Conseiller indépendant
Qui vend	Le promoteur ou le monteur, ses propres opérations	Le conseiller en gestion de patrimoine bancaire, les produits maison	Le conseiller indépendant, tout le marché
Comparaison des régimes	Rarement : l'opération est choisie avant le régime	Souvent limitée aux produits distribués	Systématique, à effort d'épargne égal
Contrôle du prix	Le prix est le sien	Variable	Prix de revient comparé au marché local avant toute réservation
Rémunération	Marge du programme	Commission ou honoraires	Commission versée par l'opérateur, indiquée dans les documents précontractuels
Trace des refus	Aucune	Rare	Une part des dossiers se conclut par « n'investissez pas »

Comment sommes-nous rémunérés ?

Par une commission versée par l'opérateur du programme lorsqu'une vente se conclut, incluse dans le prix du lot, de l'ordre de 3,5 à 4,5 % du montant de l'opération en moyenne. Ce modèle a un biais évident, celui de vendre, et une conséquence utile : le conseil ne vous coûte rien tant que vous n'achetez pas. Nous le neutralisons par la méthode décrite plus haut, par l'indication du montant en entretien et dans les documents précontractuels, et par la trace écrite des dossiers où nous avons recommandé de ne pas investir. Le détail du modèle et ses alternatives sont dans notre article sur la rémunération du conseiller.

Comment nous mettre à l'épreuve ?

Avec la grille de notre article sur le choix d'un conseiller : demandez la trace des refus, le prix au m² comparé au marché, la ventilation foncier/travaux, le montage juridique, la simulation avec un scénario défavorable, le suivi après la vente. Apportez une plaquette reçue ailleurs : la lire ligne à ligne, selon notre article sur ce que la loi impose à la publicité, est l'exercice le plus révélateur d'un premier entretien.

Ce que nous refusons

Recommander un dispositif à une tranche marginale qui ne le justifie pas.
Présenter une simulation à scénario unique, sans revente sous le prix de revient.
Faire signer sans l'arrêté du plan, la ventilation des travaux et l'échéancier.
Promettre un loyer, un rendement ou une plus-value.
Garder le silence sur notre rémunération.

Premier entretien

Trente minutes, gratuites, sans engagement

Choisissez un créneau. Préparez votre dernier avis d'imposition, et, si vous en avez une, la plaquette qui vous a amené ici.

Rien. Le premier entretien, trente minutes en visioconférence, sert à établir si un investissement défiscalisé a un sens dans votre situation. Il n'engage à rien et se termine souvent par un « pas maintenant ».