Comparateur d'investissement locatif
Un Malraux à 300 000 € contre un LMNP trouvé sur Leboncoin à 200 000 € : ce comparateur met des projets de montants et de régimes différents sur un pied d'égalité — effort d'épargne réel, capital net à chaque horizon, TRI, fiscalité de sortie comprise.
Tous les régimes
Du micro-foncier au statut du bailleur privé 2026 : 12 régimes chiffrés, les autres expliqués — aucun angle mort.
Comparaison loyale
Des budgets différents ? La différence d'effort est réinvestie chaque mois : la comparaison se fait à budget égal.
Fiscalité réelle
Barème IR 2026, amortissements art. 39 C, réintégration LF 2025, déficit foncier, plafonds de niches.
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Des budgets différents ne faussent pas la comparaison : le moteur réinvestit chaque mois la différence d'effort au taux de placement (« comparaison à budget égal », dans les résultats).
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Gratuit, sans email — vos données restent dans votre navigateur. Les hypothèses de chaque projet (loyer, travaux, prêt, charges…) sont pré-remplies avec des valeurs réalistes et s'ajustent finement en mode avancé.
Capital net constitué = revente nette de frais et d'impôt de plus-value − capital restant dû + épargne capitalisée. Déplacez le curseur pour tester tous les horizons de sortie.
Capital net constitué à 15 ans
278 884 €
de 223 996 € à 347 004 € selon le marché
Capital net constitué à 15 ans
164 855 €
de 126 236 € à 210 964 € selon le marché
Chaque point = revente cette année-là, tous frais et impôts déduits, épargne incluse.
Le TRI permet de comparer des durées différentes : c'est le rendement annualisé qu'un placement devrait servir pour répliquer les mêmes flux.
| Scénario | à 12 ans | à 15 anshorizon | à 22 ans |
|---|---|---|---|
| Malraux 30 % | 199 994 € TRI -2,81 % · 1 562 €/mois | 278 884 € TRI -0,81 % · 1 588 €/mois | 454 038 € TRI 1,05 % · 1 481 €/mois |
| LMNP réel | 122 791 € TRI -0,16 % · 792 €/mois | 164 855 € TRI 1,06 % · 784 €/mois | 266 670 € TRI 2,41 % · 701 €/mois |
Comparer des capitals nets avec des mensualités différentes fausse le jugement. Ici, chaque mois, le scénario le moins coûteux réinvestit la différence avec le plus exigeant, au taux de placement retenu (2,8 %). Tous les scénarios consomment alors exactement le même budget — la comparaison devient loyale.
Malraux 30 %
Patrimoine total à budget égal
282 104 €
dont 3 220 € d'épargne complémentaire capitalisée
budget commun ≈ 1 600 €/mois
LMNP réelgagnant
Patrimoine total à budget égal
341 894 €
dont 177 039 € d'épargne complémentaire capitalisée
budget commun ≈ 1 600 €/mois
| Indicateur | Malraux 30 % | LMNP réel |
|---|---|---|
| Coût total de l'opération | 316 226 € | 215 791 € |
| dont frais de notaire | 11 700 € | 12 750 € |
| Apport initial | 10 000 € | 10 000 € |
| Emprunt | 306 226 € | 205 791 € |
| Avantage fiscal théorique total | 43 200 € | via amortissements |
| Gain fiscal réellement encaissé (15 ans) | + 56 252 € | 0 € |
| Loyers encaissés cumulés | 66 056 € | 159 977 € |
| Charges + intérêts cumulés | 163 840 € | 161 109 € |
| Épargne investie (hors apport) | 285 784 € | 141 159 € |
| Effort d'épargne mensuel moyen | 1 588 €/mois | 784 €/mois |
| Valeur de revente estimée | 375 070 € | 250 046 € |
| Capital restant dû | 104 560 € | 65 764 € |
| Impôt de sortie sur la plus-value | 38 460 € | 9 425 € |
| Poche d'épargne capitalisée | 61 837 € | 0 € |
| Capital net constitué | 278 884 € | 164 855 € |
| — scénario pessimiste / optimiste | 223 996 € / 347 004 € | 126 236 € / 210 964 € |
| Gain net (capital − apport − épargne) | − 16 901 € | + 13 696 € |
| TRI net annualisé | -0,81 % | 1,06 % |
Un placement de type assurance-vie devrait servir le taux « TRI net » chaque année, sur les mêmes versements (apport puis efforts mensuels), pour constituer le même capital.
L'inventaire complet, y compris les régimes que ce comparateur ne chiffre pas (accès restreint, montage dédié, dispositifs fermés) : un régime absent d'un comparateur est un angle mort — ici, chacun est au moins expliqué, avec son statut vérifié sur les textes officiels.
Un comparateur ne voit ni la qualité du bien, ni le marché locatif de la rue, ni votre situation patrimoniale globale — et plusieurs régimes (LMP, société à l'IS, statut du bailleur privé) dépendent de textes ou de paramètres individuels que seul un professionnel peut valider. Exportez cette comparaison en PDF et faites-la challenger en 30 minutes — gratuitement, sans engagement.
Comparaison indicative fondée sur les barèmes en vigueur au 11 juillet 2026 (barème IR 2026, micro-foncier et micro-BIC 2026, prélèvements sociaux 17,2 % sur les revenus fonciers et 18,6 % sur les BIC de location meublée, réintégration des amortissements LMNP — LF 2025 —, statut du bailleur privé — LF 2026, sans commentaire administratif publié à ce jour) et sur vos hypothèses, toutes affichées et modifiables. Certains régimes sont chiffrés avec des simplifications explicitement signalées (LMP, société à l'IS, bailleur privé). Les performances simulées ne préjugent pas des performances futures. Cette comparaison ne constitue ni un conseil en investissement, ni une consultation fiscale — chaque opération doit être validée au regard de votre situation complète. Mentions légales.
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