LMNP en résidence gérée : neuf ou marché secondaire ?

La réponse courte : le neuf et l'occasion ne sont pas deux versions du même produit. Un lot neuf se paie au prix du programme, marge de commercialisation comprise et parfois fonds de concours inclus, contre trois avantages réels : 20 % de TVA récupérée, des frais d'acquisition réduits et un bail de neuf ans qui démarre. Un lot d'occasion se paie au rendement que le marché secondaire accepte, avec un historique d'exploitation vérifiable et des loyers dès le lendemain de l'acte, mais des frais pleins et un bail repris là où il en est. Le rapport IGF/CGEDD de juin 2022 décrit un marché secondaire où 80 % des lots Censi-Bouvard revendus, sur un échantillon de 400, l'ont été sous leur prix d'achat : la TVA récupérée dans le neuf compense d'abord cette décote. Le bon critère n'est ni la TVA ni le prix facial, mais le loyer rapporté à l'argent réellement immobilisé, premiers loyers compris.

La question se pose au moment où l'on a compris le principe du LMNP géré et où deux offres arrivent en même temps : un studio neuf dans une résidence à livrer dans deux ans, avec sa TVA à récupérer, et un studio d'occasion dans une résidence qui tourne depuis huit ans, moins cher, sans TVA mais avec des droits de mutation pleins. Les deux vendeurs ont chacun un bon argument, et notre page de référence sur le LMNP géré ne tranche la question qu'en passant.

Cet article la traite à fond, sur les textes (articles 257 bis, 261 D et 207 de l'annexe II du CGI, Code de la construction, Code de commerce) et sur le rapport de l'Inspection générale des finances et du Conseil général de l'environnement et du développement durable consacré au Censi-Bouvard, qui reste le seul document public détaillé sur ce marché. Il aborde dans l'ordre : ce que contient le prix du neuf, la mécanique de la TVA et sa survie à la revente, le financement des premiers loyers, la formation des prix sur le marché secondaire, puis les frais et la plus-value. Il se termine par un exemple chiffré et une grille de décision.

Qu'est-ce qui différencie vraiment un lot neuf d'un lot d'occasion ?

Deux logiques de prix. Le neuf est vendu par un promoteur, au prix nécessaire pour couvrir le foncier, la construction, la commercialisation et sa marge, à des particuliers qui, selon le rapport IGF/CGEDD, « subissent à la fois des prix d'acquisition plus élevés et des frais plus nombreux » que les investisseurs institutionnels, lesquels négocient des rendements « triple net ». L'occasion est vendue par un investisseur à un autre, sur un marché où l'acheteur ne paie pas des mètres carrés mais un rendement : le prix découle du loyer en cours et du taux que les acheteurs exigent à ce moment-là. Le tableau reprend les huit points sur lesquels les deux marchés diffèrent.

La TVA récupérée dans le neuf : à quelles conditions, et que devient-elle à la revente ?

L'achat d'un logement neuf est soumis à la TVA (art. 257, I du CGI : les immeubles achevés depuis moins de cinq ans). Le propriétaire qui le loue à l'exploitant d'une résidence de services peut la déduire parce que sa propre location est taxée de plein droit : l'article 261 D, 4° du CGI exclut de l'exonération les locations consenties à l'exploitant d'un établissement qui fournit, avec le logement meublé, au moins trois des quatre prestations que sont le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception (BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, § 60 et 140). Sur un lot à 120 000 € TTC, ce sont 20 000 € avancés au promoteur puis remboursés par le Trésor, en contrepartie de vingt ans d'obligations déclaratives et de loyers facturés à l'exploitant avec TVA. Cette mécanique n'a jamais dépendu du Censi-Bouvard, et notre guide de la para-hôtellerie la détaille pour ceux qui exploitent eux-mêmes.

La TVA déduite n'est acquise que par fractions. L'article 207 de l'annexe II au CGI prévoit que la régularisation « s'opère pour les immeubles immobilisés par vingtième pendant vingt années » : si le bien cesse d'être affecté à une activité taxée, ou s'il est cédé sans TVA, le propriétaire reverse les vingtièmes restants. Vendre la huitième année sans précaution, c'est rendre douze vingtièmes, soit 12 000 € sur l'exemple.

La précaution existe, et elle est le point le plus important de cet article pour qui hésite entre neuf et occasion. L'article 257 bis du CGI dispose que, lors de la transmission d'une universalité de biens entre redevables de la TVA, « aucune livraison de biens ou prestation de services n'est réputée intervenir » et que « le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations ». Deux réponses ministérielles l'appliquent à la revente d'un lot en résidence de tourisme : la réponse Giraud du 19 août 2008 (« le cédant est alors dispensé du reversement de la TVA antérieurement déduite ») et la réponse Candelier du 13 avril 2010, qui précise a contrario que si la cession n'est pas soumise à la TVA et que l'activité n'est pas poursuivie, le cédant reverse. Le BOFiP (BOI-TVA-DED-60-20-10, § 280 à 285) ajoute que la transmission « n'a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de régularisation chez le bénéficiaire ».

Conséquence pour l'acheteur d'occasion : il n'a aucune TVA à récupérer, mais rien à payer non plus, à condition de reprendre le bail commercial et de poursuivre la location à l'exploitant. Il hérite de la période de régularisation entamée par le vendeur, et à son tour, il revendra dans les mêmes conditions. La TVA n'est donc pas un avantage du neuf sur l'occasion : c'est une avance de trésorerie que le premier acquéreur fait et que la chaîne des propriétaires suivants ne refait pas. À noter que ces articles sont recodifiés dans le Code des impositions sur les biens et services à compter du 1er janvier 2027 (ordonnance du 17 décembre 2025), à droit constant d'après ce que nous avons lu.

Le prix du neuf : qui finance les premiers loyers ?

Le rapport IGF/CGEDD de juin 2022 décrit un mécanisme que peu de plaquettes exposent : « la pratique consistant à réclamer au promoteur des "fonds de concours", à hauteur de 10 à 15 % du prix d'achat », fonds qui « sont ensuite répercutés sur le prix de vente des lots aux investisseurs » et dont « l'épuisement s'accompagne souvent d'une baisse des loyers ». La mission conclut que la pratique « est particulièrement risquée pour l'investisseur, qui finance lui-même une partie des premiers loyers ». Autrement dit, un loyer de bail supérieur au loyer que les occupants paient réellement tient le temps que dure la somme prélevée dans le prix, et se corrige ensuite, souvent au premier renouvellement.

Le marché secondaire ne connaît pas ce mécanisme, ou plutôt il l'a déjà purgé : un lot d'occasion dont le loyer a été renégocié à la baisse se vend au prix de ce loyer-là. C'est pour cela que la comparaison neuf/occasion sur le seul rendement facial est trompeuse dans les deux sens. Le rendement du neuf peut être une avance sur votre propre argent ; le rendement de l'occasion est ce qu'il reste après la correction. La question à poser au vendeur d'un lot neuf est donc précise : le prix contient-il une somme destinée à financer des loyers, et pour combien de temps ? Notre article sur l'exploitant en difficulté explique ce que devient le loyer quand cette correction tourne à la renégociation forcée.

Quand touche-t-on les premiers loyers : VEFA ou bail en cours ?

En VEFA, jamais avant la livraison. L'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation plafonne les appels de fonds à 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement de l'immeuble, le solde étant versé à la mise à disposition. Si l'achat est financé, l'ANIL rappelle que « le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires », que l'offre de prêt peut assortir d'un différé d'amortissement. Pendant cette période, la TVA est avancée, les intérêts courent, et aucun loyer n'entre. Les professionnels annoncent couramment dix-huit à vingt-quatre mois entre la réservation et la livraison ; nous n'avons trouvé aucune source publique fixant un délai moyen, et le contrat doit préciser le délai de livraison.

Sur le marché secondaire, le bail est en cours : les loyers vous sont dus dès le transfert de propriété, aux conditions du bail. Cette différence n'est pas un détail de trésorerie. Sur vingt mois, un emprunt de 100 000 € à 3,5 % débloqué par paliers coûte de l'ordre de 3 500 € d'intérêts intercalaires (hypothèse d'un décaissement moyen de 60 % du capital), et le manque à gagner en loyers, sur un lot à 4 % de rendement, atteint environ 6 700 €. Ces deux montants entrent dans le cash réellement immobilisé, et donc dans le rendement à comparer.

Comment se forme le prix sur le marché secondaire, et que vérifier ?

Il n'existe aucune statistique publique sur les reventes de lots en résidence gérée : la mission IGF/CGEDD écrit elle-même que « la statistique publique n'est pas en mesure de fournir des informations fiables » sur ce parc, et elle s'appuie sur les données d'une agence spécialisée pour ses 400 lots. Les courtiers spécialisés annoncent de leur côté plusieurs milliers de transactions par an sur ce marché ; nous reprenons ce chiffre comme une estimation professionnelle, non comme une donnée vérifiée. Ce que la mission a pu établir tient en trois constats : sur 400 lots Censi-Bouvard revendus, « 80 % ont été vendus par les propriétaires à une valeur inférieure au prix d'achat initial », « dont 20 points de pourcentage à une valeur comprise entre 75 et 80 % du prix d'achat » ; elle retient « une moins-value de 10 % » comme scénario de base ; et elle évoque un risque « de – 10 % à – 25 % » à la revente.

La leçon n'est pas que le LMNP géré perd de la valeur, mais que le prix d'entrée du neuf n'est pas le prix que le marché secondaire reprend : l'acheteur d'occasion paie un rendement, et le vendeur absorbe l'écart entre le prix du programme et ce rendement. Pour l'acheteur d'occasion, c'est un avantage de prix ; pour l'acheteur de neuf, c'est le risque à mesurer avant de signer, en comparant le loyer au m² et le prix au m² du lot neuf aux lots de la même résidence ou du même gestionnaire proposés d'occasion.

Ce marché a aussi ses pièges propres, qui tiennent au bail. Un bail commercial ne peut durer moins de neuf ans (art. L145-4 du Code de commerce), avec une faculté de congé triennal pour le preneur, sauf en résidence de tourisme classée où les neuf ans sont fermes (art. L145-7-1). Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice (art. L145-34), mais le rapport IGF/CGEDD souligne que le bail « place aussi [l'investisseur] dans une situation de dépendance par rapport à l'exploitant, qui peut en profiter pour imposer des conditions défavorables » à ce moment-là, et que refuser le renouvellement expose à l'indemnité d'éviction de l'article L145-14. Un lot d'occasion dont le bail expire dans deux ans se négocie donc avec cette échéance en face, et son prix doit la refléter.

Frais d'acquisition et plus-value : ce qui change dans le calcul

Les frais sont l'argument le plus solide du neuf après la TVA. Une vente d'immeuble neuf soumise à la TVA supporte la taxe de publicité foncière au taux de 0,70 % (art. 1594 F quinquies du CGI), soit 0,71 % avec les frais d'assiette selon impots.gouv.fr, calculé sur le prix hors taxes. Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent jusqu'à 6,32 % dans les départements qui ont porté le taux départemental à 5 %, faculté ouverte par la loi de finances pour 2025 pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Émoluments et débours compris, l'écart est de l'ordre de cinq points du prix, et il entre dans le cash immobilisé.

La plus-value, elle, obéit à la même règle dans les deux cas, et elle a changé. Pour les cessions réalisées depuis le 16 février 2025, l'article 150 VB, III du CGI minore le prix d'acquisition « du montant des amortissements admis en déduction », sauf pour les résidences étudiantes et seniors des articles L631-12 et L631-13 du Code de la construction et les établissements médico-sociaux, qui sont exceptés. Les résidences de tourisme et d'affaires ne figurent pas dans les exceptions. Cette réintégration peut créer une plus-value imposable même quand le prix de revente est inférieur au prix d'achat ; notre article sur la revente avant terme en donne le calcul. Le point qui distingue neuf et occasion est ailleurs : l'acheteur d'occasion, qui a payé un prix de rendement, a moins de chances de revendre à perte économique, ce qui rend la réintégration moins douloureuse.

Un exemple chiffré : le même studio, neuf ou d'occasion

Les hypothèses ci-dessous sont fournies à titre illustratif. Elles ne constituent ni une garantie de rendement ni une description d'un programme précis, et elles devront être adaptées à votre situation. Nous avons retenu un rendement de 4 % HT/HT dans le neuf et de 5 % dans l'occasion, dans les fourchettes que notre page de référence observe en 2025-2026, un taux d'emprunt de 3,5 % et des frais de 2,5 % et 7,5 %, cohérents avec les taux officiels cités plus haut.

Lecture : à loyer presque égal, l'occasion immobilise 14 % de cash en moins et rapporte dès le premier mois, mais son bail se renégocie dans quatre ans ; le neuf coûte plus cher à l'entrée et fait attendre, mais démarre un bail de neuf ans, sans historique pour juger le loyer. Si le prix du neuf incorpore un fonds de concours de 10 %, l'écart de cash passe à 24 % et le loyer du neuf, à l'épuisement du fonds, peut rejoindre celui de l'occasion. Le neuf redevient compétitif quand son prix est proche du prix de rendement du marché secondaire, ce qui arrive sur des programmes à rendement d'entrée élevé, ou quand la catégorie de résidence (étudiante, seniors) exempte l'investisseur de la réintégration des amortissements et qu'il prévoit de tenir vingt ans. Notre article sur le coût réel du LMNP complète ce calcul avec les charges, la taxe foncière et la comptabilité.

Neuf ou occasion : la grille pour choisir

Le neuf est pertinent si vous acceptez d'attendre les loyers, si le prix au m² résiste à la comparaison avec les lots d'occasion du même gestionnaire, si le loyer initial n'est pas financé dans le prix, et si vous avez la trésorerie pour avancer la TVA le temps de son remboursement. Il l'est davantage en résidence étudiante ou seniors, où la plus-value échappe à la réintégration des amortissements.

L'occasion est pertinente si vous voulez un revenu immédiat sur un historique vérifiable, si le bail restant vous laisse du temps avant le renouvellement, et si vous préférez payer un prix de rendement plutôt qu'un prix de programme. Elle exige en revanche de lire le bail, les avenants et les comptes de la résidence avec un conseil, parce que c'est là que se cachent ses pièges.

Dans les deux cas, cinq vérifications précèdent la signature :

1. Le prix au m² et le loyer au m², comparés aux lots de la même résidence ou du même gestionnaire proposés sur le marché secondaire : c'est le test du prix de rendement.
2. L'existence d'un fonds de concours ou de toute somme, dans le prix, destinée à financer des loyers, et sa durée d'épuisement.
3. La durée restant à courir du bail, l'indexation, la répartition des charges et des travaux (art. R145-35 du Code de commerce), et les avenants signés depuis l'origine.
4. Les comptes d'exploitation de la résidence et l'historique des loyers effectivement payés, disponibles pour un lot d'occasion et inexistants dans le neuf.
5. La catégorie de la résidence au regard de l'article 150 VB, III : étudiante, seniors ou médico-sociale (exceptée de la réintégration des amortissements) ou tourisme et affaires (non exceptées).

Questions fréquentes sur le neuf et l'occasion en résidence gérée

Peut-on récupérer la TVA en achetant un lot d'occasion en résidence gérée ?

Il n'y a en général rien à récupérer : la TVA a été déduite par le premier acquéreur. Si vous reprenez le bail commercial en cours et poursuivez la location à l'exploitant, la cession relève de la dispense de l'article 257 bis du CGI : ni TVA sur le prix, ni reversement chez le vendeur, et vous continuez sa période de régularisation. Deux réponses ministérielles de 2008 et 2010 l'ont confirmé pour des lots en résidence de tourisme.

Si je revends un lot neuf avant vingt ans, dois-je rendre la TVA ?

Seulement si la cession n'est pas soumise à la TVA et que l'activité n'est pas poursuivie. La régularisation se fait par vingtièmes pour les années restantes (article 207 de l'annexe II au CGI). Une revente avec bail commercial en place à un acquéreur qui continue la location à l'exploitant bénéficie de la dispense de l'article 257 bis : aucun reversement.

Qu'est-ce qu'un « fonds de concours » et pourquoi est-ce un risque ?

D'après le rapport de l'Inspection générale des finances et du CGEDD de juin 2022, certains exploitants réclament au promoteur des fonds de concours de l'ordre de 10 à 15 % du prix d'achat, répercutés sur le prix payé par les investisseurs, et destinés à soutenir les premiers loyers. Leur épuisement s'accompagne souvent d'une baisse des loyers : l'investisseur finance donc lui-même une partie des loyers qu'il perçoit.

Combien de temps faut-il attendre les premiers loyers en VEFA ?

Jusqu'à la livraison. Les fonds sont appelés par paliers fixés par le Code de la construction (au plus 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, le solde à la livraison) et, si vous empruntez, le déblocage progressif entraîne des intérêts intercalaires sans aucun loyer en face. Les professionnels annoncent couramment dix-huit à vingt-quatre mois entre réservation et livraison ; aucune source publique ne fixe un délai moyen.

Les lots d'occasion se revendent-ils moins cher que le neuf ?

Le rapport IGF/CGEDD cite, sans l'avoir vérifiée, l'estimation d'une agence spécialisée : sur 400 lots Censi-Bouvard revendus, 80 % l'ont été sous le prix d'achat initial, dont un cinquième entre 75 et 80 % de ce prix. La mission a retenu une moins-value de 10 % comme scénario de base. Ce n'est pas le produit qui perd de la valeur : c'est le prix d'entrée du neuf, marge de commercialisation comprise, que le marché secondaire ne reprend pas.

Le bail commercial est-il plus court en achetant d'occasion ?

Vous reprenez le bail là où il en est. Un bail commercial dure au moins neuf ans (article L145-4 du Code de commerce) ; en résidence de tourisme classée, les neuf ans sont fermes, sans faculté de résiliation triennale pour l'exploitant (article L145-7-1). Un lot dont le bail expire dans deux ans se négocie avec la question du renouvellement, et donc du loyer renégocié, devant vous.

La plus-value se calcule-t-elle différemment dans le neuf et dans l'ancien ?

Non, la règle est la même : pour les cessions réalisées depuis le 16 février 2025, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits (article 150 VB, III du CGI), sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les établissements médico-sociaux, qui en sont exceptés. Les résidences de tourisme et d'affaires ne figurent pas parmi les exceptions.

Quels frais d'acquisition dans le neuf et dans l'ancien ?

Dans le neuf, la taxe de publicité foncière est de 0,70 % (0,71 % avec les frais d'assiette) sur le prix hors taxes ; avec les émoluments du notaire, comptez de l'ordre de 2 à 3 %. Dans l'ancien, les droits atteignent jusqu'à 6,32 % dans les départements qui ont porté leur taux à 5 % (possible du 1er avril 2025 au 31 mars 2028), soit environ 7 à 8 % tous frais compris.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : la TVA récupérée et les frais réduits du neuf compensent un prix de programme que le marché secondaire ne reprend pas ; l'occasion se paie au rendement, rapporte tout de suite et se revend sans reversement de TVA si le bail est poursuivi. Le critère juste est le loyer rapporté au cash réellement immobilisé, attente des premiers loyers comprise. Le rappel : acheter un lot neuf dont le loyer est financé dans le prix, c'est se payer soi-même pendant quelques années puis subir la correction, en revenu et en décote. La prochaine lecture : notre article sur l'exploitant en difficulté traite le risque qui pèse à égalité sur le neuf et l'occasion : la solidité du locataire unique. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous comparons l'offre neuve que l'on vous propose aux lots d'occasion du même gestionnaire, prix au m², loyer au m² et bail en main.