Vérifier qu'un immeuble est en SPR avec PSMV ou PVAP : la méthode en quatre étapes

La réponse courte : l'article 199 tervicies du CGI réserve le taux de 30 % aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) « couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé », et le taux de 22 % à ceux couverts par un « plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé » ou, à défaut, dont la restauration a été déclarée d'utilité publique. Un SPR sans plan approuvé ni déclaration d'utilité publique n'ouvre aucune réduction. La vérification tient en quatre étapes : trouver le site dans la liste du ministère de la Culture, identifier le plan en vigueur et la date de son approbation, lire l'adresse sur le plan graphique du règlement, puis obtenir une preuve écrite par un certificat d'urbanisme et la copie de l'arrêté. Aucune de ces étapes ne dépend de l'opérateur, et chacune se fait en moins d'une heure.

La plaquette dit « Malraux 30 % ». La phrase est presque toujours exacte, mais elle repose sur trois faits que l'acquéreur ne vérifie jamais : que la commune a bien un site patrimonial remarquable, que ce site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur effectivement approuvé, et que l'immeuble est à l'intérieur du périmètre de ce plan, et non dans une rue voisine couverte par un autre régime. Or la réduction est déclarée par vous, sous votre responsabilité, et se constate à la déclaration de l'année du paiement des travaux.

Ce guide explique comment vérifier ces trois faits avec les outils publics, dont aucun n'était encore cité sur ce site : la liste ministérielle des SPR, l'Atlas des patrimoines, le Géoportail de l'urbanisme. Il précise ce que chaque outil prouve et ne prouve pas, ce que disent les textes sur les cas intermédiaires (plan à l'étude, en révision, ancienne ZPPAUP), et il se termine par la liste des pièces à exiger de l'opérateur. Pour le régime lui-même, notre page de référence sur la loi Malraux reste le point d'entrée.

Quel taux Malraux selon le plan qui couvre l'immeuble ?

Le I de l'article 199 tervicies distingue trois situations dans un site patrimonial remarquable : l'immeuble « localisé dans le périmètre de ce site couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé » (a), celui « couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé » (b), et, « à défaut », celui dont « la restauration a été déclarée d'utilité publique » (c). Le III fixe la réduction à 22 % et la porte à 30 % pour les immeubles du a. Le BOFiP BOI-IR-RICI-200-10 (§ 145) complète pour les cas intermédiaires : tant que l'acte de classement du site n'est pas pris, aucune réduction ; une fois le site classé mais le plan non approuvé, réduction seulement si l'opération est déclarée d'utilité publique, « à défaut, les dépenses réalisées peuvent éventuellement constituer des charges déductibles des revenus fonciers » ; une fois le plan approuvé, les dépenses sont éligibles « à compter de la date de publication de l'arrêté préfectoral (ou du décret en Conseil d'État) approuvant le PSMV ou de la date de la délibération » adoptant le PVAP, sans déclaration d'utilité publique.

Deux précisions utiles sur les mots. Le PSMV est un document d'urbanisme : l'article L313-1 du Code de l'urbanisme dispose qu'il « tient lieu de plan local d'urbanisme » et qu'il « est approuvé par l'autorité administrative si l'avis de l'organe délibérant [...] est favorable, par décret en Conseil d'État dans le cas contraire ». Le PVAP est une servitude d'utilité publique, adoptée par la collectivité compétente en matière de PLU après accord du préfet (art. L631-4 du Code du patrimoine). Les anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP sont devenus des SPR de plein droit le 9 juillet 2016 (loi n° 2016-925, art. 112) ; le PSMV d'un ancien secteur sauvegardé reste applicable, et le règlement d'une ZPPAUP ou d'une AVAP « continue de produire ses effets de droit [...] jusqu'à ce que s'y substitue » un PSMV ou un PVAP. Sur ce dernier point, il faut être honnête : aucun texte que nous ayons lu ne dit qu'une ZPPAUP ou une AVAP vaut PVAP approuvé pour le taux de 22 % ; la loi exige un PVAP « approuvé » ou une déclaration d'utilité publique. C'est un cas à faire confirmer par écrit.

Étape 1 : comment savoir si la commune a un site patrimonial remarquable ?

Par la liste des sites patrimoniaux remarquables publiée par le ministère de la Culture sur data.gouv.fr, mise à jour le 21 septembre 2026 à la date où nous écrivons. Elle donne, commune par commune, le numéro du site, le régime de création d'origine (secteur sauvegardé, ZPPAUP, AVAP ou classement direct), sa date, le type de plan en vigueur (PSMV, PVAP, AVAP, ZPPAUP), l'état du plan (« PSMV approuvé », « PSMV révisé », « PSMV en révision », « PSMV en cours d'élaboration », « PVAP à l'étude »...) et la date du plan en vigueur. C'est le seul document public qui croise ces informations, et il suffit à écarter les cas les plus simples : une commune absente de la liste n'a pas de SPR, et un site dont le plan est « en cours d'élaboration » n'ouvre pas le Malraux sans déclaration d'utilité publique.

Un ordre de grandeur, calculé par nos soins sur cette liste : environ 1 020 sites distincts, dont environ 95 couverts par un PSMV et 34 par un PVAP, contre plus de 800 relevant encore d'une AVAP ou d'une ZPPAUP, et quelques dizaines sans plan renseigné. Le ministère parle de « plus de 1 012 sites patrimoniaux remarquables » créés dès 2016. Autrement dit, moins d'un site sur huit ouvre le Malraux sans déclaration d'utilité publique, et le 30 % concerne moins d'un site sur dix. Une commune peut compter plusieurs sites : la liste les numérote.

Étape 2 : quel plan est en vigueur, et depuis quelle date ?

La date est le point que les plaquettes omettent, et elle compte deux fois. Pour le taux, le plan doit être approuvé au moment où les dépenses sont payées, et le BOFiP fait partir l'éligibilité de la publication de l'arrêté d'approbation. Pour le contenu du chantier, c'est la version approuvée du règlement qui s'impose, pas la version mise à l'enquête. À Carcassonne, par exemple, le règlement du PSMV de la Bastide mis en ligne par la Ville porte la mention « version pour arrêt juin 2017 » alors que l'arrêté d'approbation est du 18 février 2019 : notre article sur Carcassonne montre ce que ce décalage impose de demander.

La pièce à obtenir est donc l'arrêté préfectoral (ou le décret) approuvant le PSMV, ou la délibération adoptant le PVAP, avec la date de publication. La fiche officielle de la servitude AC4 du Géoportail de l'urbanisme indique où les trouver : « les documents peuvent être trouvés dans les services des collectivités territoriales ou des directions régionales des affaires culturelles ». La mairie (service urbanisme) et l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine (UDAP), où siège l'Architecte des Bâtiments de France, répondent à cette demande ; beaucoup de villes publient l'arrêté sur leur site.

Le cas du plan « en révision » mérite une ligne : la liste ministérielle le distingue du plan « en cours d'élaboration » et continue de renseigner un PSMV en vigueur. Le plan approuvé reste en principe applicable jusqu'à l'approbation de sa révision, comme tout document d'urbanisme, mais nous n'avons trouvé aucun texte fiscal qui traite expressément ce cas : demandez la version applicable à la date de vos travaux, et conservez-la.

Étape 3 : l'immeuble est-il dans le périmètre, et avec quelle protection ?

Deux outils cartographiques publics, aux statuts différents. L' Atlas des patrimoines du ministère de la Culture affiche, sur fond IGN, les périmètres des sites patrimoniaux remarquables (servitude AC4, avec la distinction entre anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP, AVAP et sites classés directement), les monuments historiques et leurs abords. Il permet de voir si une adresse est dans un périmètre. Mais sa page de présentation est explicite : « les données culturelles disponibles sur l'Atlas sont publiques et non opposables aux tiers. Les servitudes d'utilité publique culturelles opposables aux tiers sont disponibles sur le Géoportail de l'urbanisme. » Il n'affiche pas le plan graphique du PSMV ni la catégorie de protection de l'immeuble.

Le Géoportail de l'urbanisme (GPU) est le portail national des documents d'urbanisme et des servitudes d'utilité publique (art. L133-1 et suivants du Code de l'urbanisme). On y cherche par adresse ou par parcelle cadastrale, et la « fiche information détaillée d'une parcelle » énumère les documents et servitudes qui la concernent : PLU, PSMV s'il est publié au format numérique, servitudes AC4 (périmètre du SPR) et AC4 bis (PVAP). Le portail affichait 43 PSMV publiés en septembre 2026, soit moins de la moitié des plans approuvés : pour les autres, le plan graphique se consulte en mairie ou à la DRAC. Sa foire aux questions rappelle aussi la limite : « les données chargées sur le Géoportail de l'urbanisme ont un caractère informatif, seuls les documents détenus au siège de votre commune font foi. »

Une fois le plan graphique en main, la lecture demande la légende. Depuis l'arrêté du 10 octobre 2018, les nouveaux PSMV suivent un modèle de légende national (les plans plus anciens gardent la leur) ; la fiche pratique du ministère de la Culture sur la légende des PSMV en détaille les postes. Le tableau reprend ceux qui pèsent sur une opération de restauration.

Cette lecture n'est pas un exercice de style. Un immeuble protégé en totalité impose une restauration du second œuvre et des éléments intérieurs, avec les coûts et les délais que notre article sur le coût réel d'un Malraux décrit ; une partie « dont la démolition peut être imposée » réduit la surface vendable ; un immeuble « pouvant être démoli ou remplacé » n'est pas, par nature, celui dont on restaure le patrimoine, ce qui appelle une question sur la nature des travaux retenus dans la base de la réduction. Le règlement écrit complète le plan : matériaux imposés, menuiseries, interdictions (à Carcassonne, volets roulants en PVC et capteurs photovoltaïques), obligations de sondages et de relevés.

Étape 4 : comment obtenir une preuve écrite avant de réserver ?

Par le certificat d'urbanisme d'information de l'article L410-1 du Code de l'urbanisme, qui « indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ». Les servitudes d'utilité publique, dont le classement en SPR et le PVAP, sont de ces limitations. La mairie le délivre en un mois (art. R*410-9), et une demande d'autorisation déposée dans les dix-huit mois qui suivent bénéficie des règles qu'il mentionne. Il indique aussi si le projet est soumis à l'avis ou à l'accord d'un service de l'État, ce qui, en SPR, désigne l'Architecte des Bâtiments de France.

Le certificat prouve le périmètre et les servitudes ; l'arrêté d'approbation prouve le plan et sa date ; l'extrait du plan graphique prouve la protection de l'immeuble. Les trois pièces ensemble suffisent à établir le taux. Elles servent aussi à autre chose : en cas de doute sur une situation intermédiaire (ZPPAUP sans PVAP, plan en révision, immeuble en limite de périmètre), elles constituent le dossier d'une demande de rescrit, dont notre article sur le rescrit fiscal explique la procédure et les délais.

Quelles autorisations de travaux et quels délais en SPR ?

Dans le périmètre d'un SPR, l'article L632-1 du Code du patrimoine soumet à autorisation préalable « les travaux susceptibles de modifier l'état des parties extérieures des immeubles bâtis, y compris du second œuvre », et les parties intérieures lorsqu'elles sont protégées par le PSMV, ou pendant la mise à l'étude du plan. L'article L632-2 subordonne cette autorisation « à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France, le cas échéant assorti de prescriptions motivées », le silence de l'ABF valant accord. Côté délais, le Code de l'urbanisme majore d'un mois le délai d'instruction de droit commun pour un projet en SPR (art. R423-24) : deux mois pour une déclaration préalable, quatre mois pour un permis de construire ordinaire ; et il le prolonge de deux mois si la commune saisit le préfet d'un recours contre l'avis de l'ABF (art. R*423-35).

Ces délais comptent pour le calendrier fiscal : la période d'éligibilité des dépenses court à partir de la délivrance du permis ou de la non-opposition à la déclaration préalable, et c'est le paiement des travaux qui fixe l'année de la réduction, comme l'explique notre article sur la date limite de défiscalisation. Un permis déposé tard, ou contesté, décale tout.

Quelles pièces demander à l'opérateur ?

Un opérateur sérieux a ces pièces dans son dossier de commercialisation, parce qu'il en a eu besoin pour obtenir son permis. Les demander est un test de sérieux autant qu'une vérification.

1. La copie de l'acte de classement du site patrimonial remarquable, ou la référence de l'ancien secteur sauvegardé, ZPPAUP ou AVAP dont il est issu.
2. La copie de l'arrêté préfectoral (ou du décret) approuvant le PSMV, ou de la délibération adoptant le PVAP, avec la date de publication : elle fixe le point de départ des dépenses éligibles.
3. L'extrait du plan graphique du règlement portant l'immeuble, avec la légende, et la catégorie de protection de chaque bâtiment de l'opération.
4. Le règlement écrit du plan dans sa version approuvée, et non une version « pour arrêt » ou « projet ».
5. Le permis de construire ou la déclaration préalable, avec l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France, et la date de dépôt qui ouvre la période d'éligibilité.
6. Un certificat d'urbanisme d'information récent, ou l'engagement de l'opérateur d'en produire un avant la réservation.

Si une pièce manque ou si la réponse est « le taux est garanti par notre avocat fiscaliste », rappelez que la réduction est déclarée sous votre nom : c'est vous qui répondez du taux à la déclaration de revenus. Notre grille pour choisir son conseiller retient la capacité à produire ces pièces comme critère.

Questions fréquentes sur le SPR, le PSMV et le PVAP

Quelle est la différence entre un PSMV et un PVAP pour la loi Malraux ?

Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) est un document d'urbanisme qui tient lieu de PLU, approuvé par arrêté préfectoral ; il ouvre le taux de 30 %. Le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) est une servitude d'utilité publique adoptée par la collectivité ; il ouvre le taux de 22 %. Dans les deux cas, le plan doit être approuvé, et l'immeuble doit être dans son périmètre.

Un site patrimonial remarquable sans PSMV ni PVAP ouvre-t-il droit au Malraux ?

Seulement si la restauration de l'immeuble a été déclarée d'utilité publique, et alors au taux de 22 %. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le PSMV ou le PVAP n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent droit à la réduction que si l'opération a été déclarée d'utilité publique ; à défaut, elles peuvent éventuellement constituer des charges déductibles des revenus fonciers.

Mon immeuble est dans une ancienne ZPPAUP ou AVAP : quel taux ?

Les ZPPAUP et AVAP sont devenues des sites patrimoniaux remarquables de plein droit en 2016, et leur règlement continue de produire ses effets jusqu'à ce qu'un PSMV ou un PVAP s'y substitue. Mais l'article 199 tervicies exige un PVAP approuvé pour le taux de 22 % sans déclaration d'utilité publique, et nous n'avons trouvé aucun texte assimilant une ZPPAUP ou une AVAP à un PVAP approuvé. Faites préciser ce point par écrit à l'opérateur et, en cas de doute, par un rescrit.

L'Atlas des patrimoines suffit-il pour vérifier le taux ?

Non. Il affiche les périmètres des sites patrimoniaux remarquables (servitude AC4), mais ses données sont, selon le ministère de la Culture, « publiques et non opposables aux tiers », et il ne montre pas quel plan est approuvé. Il sert à confirmer qu'une adresse est dans un périmètre ; le type de plan et sa date se lisent dans la liste ministérielle des SPR, puis dans l'arrêté d'approbation.

Comment obtenir la preuve écrite que l'immeuble est bien dans le périmètre ?

Par un certificat d'urbanisme d'information (article L410-1 du Code de l'urbanisme), délivré par la mairie en un mois, qui indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain, dont les servitudes d'utilité publique. Il cristallise les règles pendant dix-huit mois. Complétez-le par la copie de l'arrêté d'approbation du plan et par l'extrait du plan graphique portant l'immeuble.

Le PSMV est en cours de révision : est-ce un problème ?

Le plan approuvé reste en principe applicable pendant sa révision, comme tout document d'urbanisme, et la liste ministérielle distingue d'ailleurs les PSMV « en révision » des PSMV « en cours d'élaboration ». Nous n'avons pas trouvé de texte fiscal traitant expressément ce cas : demandez à la DRAC ou à la mairie la version applicable à la date de vos travaux, et gardez-en la trace.

Combien y a-t-il de sites patrimoniaux remarquables, et combien ont un PSMV ?

Le ministère de la Culture indique plus d'un millier de sites créés depuis 2016. D'après notre lecture de sa liste du 21 septembre 2026, environ 1 020 sites distincts sont recensés, dont environ 95 couverts par un PSMV et 34 par un PVAP ; les autres relèvent d'anciennes AVAP ou ZPPAUP, ou n'ont pas de plan renseigné. Seule une minorité de sites ouvre donc le Malraux sans déclaration d'utilité publique.

À partir de quelle date les dépenses sont-elles éligibles après l'approbation d'un plan ?

D'après le BOFiP (§ 145), à compter de la date de publication de l'arrêté préfectoral ou du décret approuvant le PSMV, ou de la délibération adoptant le PVAP. Les dépenses payées avant cette date, dans un site dont le plan n'était pas encore approuvé, relèvent du régime applicable à ce moment-là.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : le taux Malraux se lit dans trois documents publics, la liste ministérielle des SPR, l'arrêté d'approbation du plan et le plan graphique, confirmés par un certificat d'urbanisme ; 30 % avec un PSMV approuvé, 22 % avec un PVAP approuvé ou une déclaration d'utilité publique, rien sans plan ni DUP. Le rappel : déclarer 30 % sur un immeuble couvert par une ancienne ZPPAUP, ou par un plan non encore approuvé à la date des paiements, c'est déclarer une réduction que l'administration peut reprendre, intérêts de retard compris. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux replace ce contrôle parmi les sept vérifications qui précèdent une réservation. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous vérifions avec vous, liste des SPR et plan graphique à l'écran, le périmètre, le plan et la date qui s'appliquent au lot que l'on vous propose.