Déclarer un investissement Denormandie : formulaire 2042-RICI, cases, justificatifs et étalement

La réponse courte : un investissement Denormandie se déclare sur la déclaration complémentaire 2042-RICI, rubrique « Investissements locatifs Denormandie ancien », au titre de l'année où les travaux sont achevés (ou de l'année de l'acte pour un logement acheté déjà rénové). La première année, vous inscrivez le montant de l'investissement, c'est-à-dire le prix de revient retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré et de 300 000 €, dans la case correspondant à l'année de l'acte, à la localisation et à la durée d'engagement (6 ou 9 ans) : pour un achèvement en 2025, les cases 7NM à 7LX. Les années suivantes, vous reportez un sixième ou un neuvième de la réduction dans la rubrique « Reports ». La note récapitulative des travaux, l'engagement de location, le bail et l'avis d'imposition du locataire se préparent l'année du fait générateur et se conservent au moins six ans. La fraction annuelle qui dépasse votre impôt est perdue, et la prorogation à 9 puis 12 ans se demande par écrit l'année du terme de l'engagement.

La situation est courante : acte signé en 2024, travaux terminés en 2025, locataire entré à l'automne, et une annexe à remplir dont les cases changent chaque année, sans savoir si l'on déclare l'investissement ou la réduction, ni quelles pièces préparer. Une case inversée coûte une année de fraction ; une note des travaux absente fragilise les neuf suivantes.

Cet article suit l'ordre de la déclaration, à partir du formulaire 2042-RICI 2026 (revenus 2025), de la brochure pratique 2026, de l'article 199 novovicies du code général des impôts et du BOFiP consacré au Denormandie (BOI-IR-RICI-365-10 et 365-30) et, par renvoi, au Pinel (BOI-IR-RICI-360-50 et 360-60). Chaque numéro de case a été lu sur le formulaire ; quand un point n'est pas tranché, nous le disons. Les conditions d'éligibilité, que la déclaration suppose remplies, sont dans notre guide de la loi Denormandie.

À partir de quelle année déclarer : l'acquisition ou la fin des travaux ?

Le VII de l'article 199 novovicies dispose que la réduction « est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année ». Le BOFiP BOI-IR-RICI-365-30 en tire, au § 150, le fait générateur selon l'opération : la date d'achèvement des travaux pour un logement acquis en vue de les réaliser ; la date d'acquisition, soit la signature de l'acte authentique, pour un logement déjà rénové ; la date d'achèvement du logement pour un local transformé. Le formulaire reprend cette logique : la rubrique de première année vise les investissements « pour lesquels l'achèvement des travaux (ou l'acquisition, pour un logement acquis après transformation ou amélioration) est intervenu en 2025 ».

La date d'achèvement n'est pas celle de la dernière facture. Le BOFiP BOI-IR-RICI-365-10 précise au § 100 qu'elle « correspond à la date à compter de laquelle le logement est susceptible d'être occupé par un locataire dans des conditions d'utilisation normales, sans qu'aucun des travaux pris en compte pour l'appréciation du respect du seuil de 25 % du coût total de l'opération ne reste à engager ou à achever ». Le même paragraphe fixe la butée : les travaux « doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition » ; un chantier qui déborde fait perdre l'avantage, pas seulement le décaler.

En pratique : travaux achevés en 2025, vous déclarez en mai 2026, quelle que soit l'année de l'acte (le formulaire prévoit 2022 à 2025) ; acte de 2025 et travaux finis en 2026, rien dans cette rubrique cette année, les charges déjà payées relevant de la 2044. Notre article sur la date limite de la défiscalisation immobilière en 2026 détaille pourquoi la date de l'acte et celle du fait générateur se dissocient.

Sur quel formulaire et dans quelles cases déclarer la première année ?

Le formulaire est la déclaration 2042-RICI (imprimé n° 15637*10 pour 2026), annexe de la 2042 consacrée aux réductions et crédits d'impôt. En ligne, elle apparaît en cochant la rubrique des réductions d'impôt à l'étape des annexes ; sur papier, elle se télécharge depuis la page de la déclaration 2042. La rubrique de première année porte la consigne : « À remplir uniquement la première année de demande de la réduction d'impôt. Indiquez le montant de l'investissement. » Trois paramètres déterminent la case : l'année de l'acte, la localisation et la durée de l'engagement initial. Le tableau reprend les seize cases lues sur le formulaire 2026, pour un fait générateur intervenu en 2025.

Deux précisions lues sur le même formulaire. La case 7QF est à cocher si vous êtes désormais domicilié à l'étranger mais avez réalisé l'investissement lorsque vous étiez domicilié en France. Et le montant à inscrire est bien l'investissement, non la réduction : la brochure demande de déclarer « le montant effectivement versé, sans tenir compte du plafonnement éventuel », les limitations étant « effectuées automatiquement ». La case retenue matérialise le choix entre 6 et 9 ans, donc le taux de 12 % ou 18 %, pour toute la période. Ces numéros valent pour la déclaration 2026 : le formulaire 2027 renumérotera la rubrique, ne recopiez jamais une case sans la retrouver sur le formulaire de l'année.

Quel montant inscrire : prix de revient, 5 500 €/m² et 300 000 €

Le V de l'article 199 novovicies dispose que « la réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus deux logements, retenu dans la limite d'un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition ». Le BOFiP BOI-IR-RICI-365-30 détaille ce prix de revient au § 10 : le prix d'acquisition « majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière », plus « le montant des travaux d'amélioration [...] facturés par une entreprise ». La base « s'apprécie [...] à la date d'achèvement de ces travaux » : les travaux postérieurs, et ceux hors définition, en sont exclus « quelle que soit leur date de réalisation », mais restent, le cas échéant, déductibles des revenus fonciers.

Le plafond par mètre carré est « fixé à 5 500 € pour les logements situés en métropole comme pour ceux situés outre-mer » (§ 100). Celui de 300 000 € s'apprécie par contribuable et par année d'imposition, Pinel, Denormandie et SCPI confondus (§ 60) ; la limite de deux logements par an s'apprécie à la date du fait générateur (§ 180). Le seuil des travaux, lui, relève de l'éligibilité : le 5° du B du I exige que « le montant des travaux, facturés par une entreprise, [...] représente au moins 25 % du coût total de l'opération ». Vérifiez-le sur les factures, comme le rappelle notre article sur le coût réel d'un Denormandie, qui montre comment se compose ce coût total.

Sur les taux, le BOFiP (§ 140) retient 12 % pour six ans et 18 % pour neuf ans en métropole, 23 % et 29 % outre-mer (§ 144), pour les investissements « réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2026 » ; l'article 199 novovicies, dans sa version issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, vise les acquisitions jusqu'au « 31 décembre 2027 », date que le BOFiP du 28 mars 2024 n'a pas encore intégrée.

Comment la réduction se répartit-elle sur 6, 9 puis 12 ans ?

Le VII de l'article 199 novovicies répartit la réduction « sur six ou neuf années », imputée l'année du fait générateur « puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total ». Le BOFiP ajoute au § 160 la règle qui décide du choix de la durée : « lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde ne peut pas être imputé sur l'impôt sur le revenu au titre des années suivantes. La fraction de réduction d'impôt non imputée ne peut donner lieu à remboursement. » Contrairement au Malraux, qui admet un report sur trois ans, le Denormandie ne pardonne pas une année d'impôt trop faible.

Sur le formulaire, une seconde rubrique, « Reports concernant les investissements des années antérieures », porte la consigne : « À remplir à partir de la deuxième année d'application de la réduction d'impôt. Indiquez la fraction de réduction d'impôt à reporter. » Cette fois, c'est la réduction en euros, divisée par six ou neuf, qui est attendue. Les cases 2026, classées par année d'achèvement, sont les suivantes ; les engagements de six ans pris en 2019 sont terminés et n'ont plus de case.

La prorogation prolonge ce calendrier. Le A du VII bis de l'article 199 novovicies permet, « à l'issue de la période couverte par l'engagement de location », de continuer à bénéficier de la réduction si le logement reste loué « par période triennale ». Le BOFiP BOI-IR-RICI-365-30, § 270, chiffre le complément : « 6 % pour une première période triennale de prorogation et 3 % pour la seconde [...], lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de six ans ; 3 % pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l'engagement initial de location était d'une durée de neuf ans ». Sur douze ans, les deux parcours totalisent 21 %.

La prorogation se déclare, elle ne se présume pas. Le BOFiP BOI-IR-RICI-360-60, applicable au Denormandie par renvoi, pose au § 310 qu'elle « ne peut être implicite et doit être expressément constatée par écrit », et au § 320 que le propriétaire joint à la déclaration des revenus de l'année du terme de l'engagement initial une note (identité, adresse et dates du logement, durée initiale, date du premier bail, loyer, calcul de la réduction, nouveau bail le cas échéant, avis d'imposition du locataire). Le formulaire 2026 comporte déjà, sous « complément de réduction d'impôt : première prorogation triennale », engagement « prorogé en 2025 », les cases 7HL (métropole) et 7HM (outre-mer) pour les investissements « réalisés et achevés en 2019 » après six ans, avec la consigne d'inscrire le montant de l'investissement ; ensuite, un tiers du complément se reporte chaque année. Notre article sur la fin d'engagement locatif compare cette prorogation aux autres issues.

Quels justificatifs préparer : note des travaux, engagement, bail, avis ?

Le BOFiP BOI-IR-RICI-365-30 renvoie, au § 240, aux obligations du Pinel décrites au BOI-IR-RICI-360-50, sauf son tableau de pièces spécifiques (§ 30), et y ajoute au § 250 une pièce propre au Denormandie : « une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant », qui « doit distinguer les travaux d'amélioration ou de transformation en logement éligibles à la réduction d'impôt [...] des éventuels autres travaux ». Le § 260 liste ce qui se tient à disposition sans être joint : les justificatifs de performance énergétique et « les factures des entreprises ayant réalisé les travaux [...] identifiant de manière distincte le montant de ces travaux ».

Le § 10 du BOI-IR-RICI-360-50 complète la liste : une note annexe conforme au modèle d'engagement de location (BOI-LETTRE-000013), avec identité, adresse du logement, dates d'acquisition ou d'achèvement et de première mise en location, surface, loyer hors charges et « modalités de calcul de la réduction d'impôt », comportant l'engagement de louer nu à usage d'habitation principale pendant six ou neuf ans « à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal » ; une copie du bail ; l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire « établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location ». Logement pas encore loué : bail et avis se joignent à la déclaration de l'année de signature, et de nouveau à chaque changement de locataire.

Reste la question qui se pose devant l'écran : où « joindre » ces pièces en ligne ? La brochure pratique 2026 répond, en tête du chapitre des réductions d'impôt : « Vous n'avez pas à joindre les justificatifs à votre déclaration de revenus. Conservez-les afin de pouvoir les produire, le cas échéant, à la demande de votre centre des finances publiques. » Nous n'avons pas trouvé de texte qui concilie expressément cette consigne avec le « joindre » du BOFiP ; la pratique prudente est d'établir et de dater ces documents avant de valider, de les conserver avec la déclaration, et de les joindre si vous déclarez sur papier.

Sur la durée : l'article L102 B du livre des procédures fiscales impose de conserver « pendant un délai de six ans » les documents sur lesquels le droit de contrôle peut s'exercer, et l'article L169 ouvre le droit de reprise « jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due ». Chaque fraction annuelle étant une imposition distincte, et la réduction entière pouvant être remise en cause en cas de rupture de l'engagement, gardez tout jusqu'à trois ans après la dernière fraction imputée.

La réduction Denormandie entre-t-elle dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui, et dans la limite la plus basse pour un logement en métropole. Le 1 de l'article 200-0 A dispose que le total des avantages retenus, « à l'exception de ceux mentionnés aux articles 199 undecies A, 199 undecies B, 199 undecies C et 199 unvicies et au XII de l'article 199 novovicies, ne peut pas procurer une réduction de l'impôt dû supérieure à un montant de 10 000 € » ; seul le XII, qui concerne les investissements outre-mer, rejoint la limite majorée de 18 000 €. Un Denormandie en métropole s'ajoute donc aux emplois à domicile, aux dons et aux autres réductions dans l'enveloppe de 10 000 € par an : à 2 % de la base par an, une base de 300 000 € en consomme 6 000 €. Notre guide du plafonnement à 10 000 € explique le calcul de l'écrêtement et ce qui en est exclu (le Malraux, notamment). La déclaration ne demande aucun calcul, le plafonnement est appliqué automatiquement ; c'est avant la signature qu'il fallait le vérifier.

Comment déclarer les loyers du bien et les travaux non retenus sur la 2044 ?

Un Denormandie loué nu produit des revenus fonciers, déclarés au régime réel sur la déclaration 2044. Deux règles cadrent l'articulation avec la réduction. Le F du I de l'article 199 novovicies : « les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers » ; les travaux de la base ne figurent donc pas à la ligne 224 de la 2044 (« Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration »). Et le § 10 du BOI-IR-RICI-365-30 : les travaux exclus de la base, postérieurs à l'achèvement ou hors définition, « peuvent en revanche, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun », comme les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et l'assurance.

Si les charges dépassent les loyers, notre article sur la déclaration du déficit foncier (cases 4BB et 4BC) donne le mode d'emploi ligne par ligne, et celui consacré à un immeuble ouvert à trois régimes traite des travaux qui dépassent les plafonds de 5 500 €/m² ou de 300 000 € : leur déductibilité n'est tranchée par aucun texte que nous ayons trouvé, et mérite un rescrit plutôt qu'un pari.

Quel est le calendrier de la déclaration 2026 ?

Les dates ci-dessous sont celles publiées par la DGFiP sur impots.gouv.fr, la zone dépendant du département de résidence. La déclaration en ligne est la règle : « si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet, votre déclaration de revenus doit être réalisée en ligne ».

La première année, la réduction vient en diminution de l'impôt calculé à l'été 2026. Ensuite, la brochure pratique range le Denormandie parmi les avantages ouvrant droit à l'avance de janvier, calculée sur les réductions accordées « lors de la liquidation de l'impôt afférent aux revenus de l'avant-dernière année » : la fraction déclarée en 2026 alimente l'avance de janvier 2027. Une fraction oubliée se corrige par le service de correction en ligne à l'été, puis par réclamation.

Quelles erreurs reviennent le plus souvent ?

Elles tiennent presque toutes à la confusion entre les deux rubriques du formulaire et à la chronologie ; vérifiez ces six points avant de valider.

1. Déclarer l'année de l'acte alors que les travaux se sont achevés l'année suivante : la réduction est refusée au titre de cette année et la première fraction se décale, avec une réclamation à instruire.
2. Inscrire la réduction (12 % ou 18 % de la base) dans la case de première année, qui attend le montant de l'investissement : l'avantage est calculé sur un montant plusieurs fois trop faible.
3. Inscrire, à partir de la deuxième année, le montant de l'investissement au lieu de la fraction de réduction : l'écart, dans l'autre sens, sera rectifié avec intérêts de retard.
4. Retenir dans la base des travaux réalisés après l'achèvement ou des travaux d'agrément : ils ne sont pas éligibles, quelle que soit leur date (BOI-IR-RICI-365-30, § 10) ; ou déduire sur la 2044 des travaux déjà retenus dans la base, ce que le F du I de l'article 199 novovicies interdit.
5. Choisir 9 ans sans vérifier que l'impôt annuel absorbe la fraction : le solde non imputé est perdu chaque année (§ 160).
6. Laisser passer l'année du terme de l'engagement sans proroger par écrit : la prorogation « ne peut être implicite » (BOI-IR-RICI-360-60, § 310).

Un exemple chiffré, du prix de revient à la case

Les hypothèses qui suivent sont fournies à titre illustratif, pour montrer la mécanique de la déclaration ; elles ne constituent ni une garantie ni une recommandation, et votre situation peut en différer sur chaque paramètre.

Questions fréquentes sur la déclaration d'un investissement Denormandie

Dois-je déclarer mon Denormandie l'année de l'achat ou l'année de la fin des travaux ?

L'année de l'achèvement des travaux si vous avez acheté un logement pour le rénover, l'année de l'acte si vous l'avez acheté déjà rénové. C'est le fait générateur du BOFiP BOI-IR-RICI-365-30, § 150, et la première fraction s'impute sur l'impôt de cette année-là.

Quel formulaire faut-il remplir ?

La déclaration complémentaire 2042-RICI (réductions et crédits d'impôt), rubrique « Investissements locatifs Denormandie ancien », en plus de la 2042 et, pour les loyers, de la 2044. En ligne, la 2042-RICI apparaît en cochant la rubrique des réductions d'impôt à l'étape de sélection des annexes.

Quel montant inscrire dans la case : la réduction ou l'investissement ?

La première année, « le montant de l'investissement », c'est-à-dire le prix de revient retenu, l'administration calculant la réduction. À partir de la deuxième année, la rubrique « Reports » demande « la fraction de réduction d'impôt à reporter », soit un sixième ou un neuvième de la réduction en euros.

Dois-je joindre la note récapitulative des travaux et l'engagement de location à ma déclaration en ligne ?

La brochure pratique 2026 indique que les justificatifs n'ont pas à être joints à la déclaration de revenus, mais conservés pour être produits à la demande du service. Le BOFiP décrit ces pièces comme « à joindre » : établissez-les, datez-les et gardez-les avec la déclaration, prêtes à être envoyées.

Que se passe-t-il si ma fraction annuelle dépasse mon impôt ?

L'excédent est perdu : le BOFiP précise au § 160 que le solde ne peut être ni imputé sur les années suivantes ni remboursé. C'est la raison de vérifier, avant de choisir 6 ou 9 ans, que votre impôt annuel absorbe la fraction, en tenant compte des autres réductions déjà en cours.

Puis-je déduire les travaux de mes revenus fonciers en plus de la réduction ?

Non pour les travaux retenus dans la base de la réduction : le F du I de l'article 199 novovicies l'interdit. Les autres dépenses (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux réalisés après l'achèvement) restent déductibles selon les règles ordinaires des revenus fonciers, sur la 2044.

Comment passer de 6 à 9 ans, puis à 12 ans ?

Par une prorogation écrite, jointe à la déclaration de l'année où l'engagement initial arrive à son terme, avec l'engagement de louer trois ans de plus (BOI-IR-RICI-360-60, § 310 à 330). Le complément est de 6 % puis 3 % après un engagement de 6 ans, de 3 % après un engagement de 9 ans (BOI-IR-RICI-365-30, § 270).

Combien de temps conserver les factures et le bail ?

Six ans au moins (art. L102 B du livre des procédures fiscales), et l'administration peut reprendre l'impôt jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'imposition (art. L169). L'avantage courant sur 6 à 12 ans, conservez tout jusqu'à trois ans après la dernière fraction imputée.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : déclarez l'année de l'achèvement des travaux (ou de l'acte pour un logement acheté rénové), sur la 2042-RICI : le prix de revient la première année, dans la case de l'année d'acquisition, de la localisation et de la durée choisie, puis un sixième ou un neuvième de la réduction chaque année dans la rubrique des reports ; établissez avant de valider l'engagement de location, la note des travaux, le bail et l'avis du locataire, et gardez tout jusqu'à trois ans après la dernière fraction. Le rappel : une année déclarée trop tôt, une case de report remplie avec l'investissement, une fraction supérieure à l'impôt ou une prorogation jamais formalisée ne se rattrapent pas toujours, et une note des travaux absente laisse l'administration recomposer la base à votre place. La prochaine lecture : notre article sur la déclaration d'un investissement Malraux suit la même méthode pour l'autre dispositif de l'ancien, avec ses différences (année des paiements, report sur trois ans, hors plafonnement), utile si vous détenez l'un et l'autre. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous reprenons avec vous la chronologie de l'opération, la composition du prix de revient et la liste des pièces à établir.