Micro-foncier 2026 : le guide complet

Le micro-foncier est le régime fiscal par défaut de la location nue : dès lors que les recettes brutes annuelles de votre foyer fiscal, tous biens loués nus confondus, ne dépassent pas 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique automatiquement sur vos loyers, sans qu'il soit nécessaire de justifier la moindre charge. Aucune option, aucune démarche particulière : c'est le régime qui s'applique de plein droit si vous ne faites rien. Il reste avantageux tant que vos charges réelles — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion — représentent moins de 30 % de vos loyers bruts ; au-delà de ce seuil, le régime réel, voire le déficit foncier en cas de déficit avéré, devient mécaniquement plus intéressant. C'est ce calcul de bascule, bien plus que la simplicité déclarative, qui doit guider votre choix.

Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?

Le micro-foncier est défini par l'article 32 du Code général des impôts. C'est le régime de droit commun applicable à la location nue (non meublée) : contrairement à un dispositif comme la loi Malraux ou le Denormandie, ce n'est pas un avantage fiscal que l'on choisit d'activer pour un investissement particulier, mais le mode d'imposition qui s'applique automatiquement, de plein droit, dès lors que les conditions sont réunies.

Deux caractéristiques le distinguent du régime réel. D'abord, il est permanent : aucune date de fin n'est prévue. Ensuite — le point le plus souvent mal compris — il ne nécessite aucune démarche d'option : si vos recettes locatives entrent dans le plafond, vous êtes de fait au micro-foncier, sans formalité pour y « adhérer ». C'est l'inverse du régime réel, qui suppose une option explicite pour déduire vos charges réelles.

Cette simplicité a une contrepartie : le micro-foncier ne s'adresse qu'aux propriétaires dont la situation locative reste, par construction, modeste en montant de loyers et en charges. Au-delà d'un certain niveau, ce n'est plus un choix qui s'offre à vous — c'est ce que détaillent les deux sections suivantes.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du micro-foncier en 2026 ?

Le seuil d'accès est fixé à 15 000 € de recettes brutes annuelles, mais ce chiffre s'apprécie à un niveau qu'on oublie souvent : celui du foyer fiscal dans son ensemble, tous biens loués nus confondus — et non bien par bien. Un propriétaire qui loue nu deux appartements, l'un à 900 € et l'autre à 700 € par mois, atteint 19 200 € de loyers annuels cumulés et dépasse le plafond, même si chaque bien pris isolément semble modeste. Il n'existe aucun moyen de fractionner cette appréciation entre plusieurs biens ou plusieurs baux : c'est la somme des recettes brutes du foyer qui compte.

Deux précisions techniques comptent. D'abord, ce plafond n'est pas proratisé : même si la mise en location n'a débuté qu'en cours d'année — à partir du mois de septembre, par exemple — le seuil de 15 000 € reste entier, il ne se réduit pas au prorata du nombre de mois de location effective. Ensuite, et c'est un point de vigilance pour les années à venir : ce plafond n'est pas indexé. Il est inchangé depuis 2002 et n'a été revalorisé ni par la loi de finances pour 2024, ni par celle pour 2025, ni par celle pour 2026. Concrètement, à loyers constants, la revalorisation annuelle des loyers en cours de bail rapproche chaque année un peu plus certains foyers de ce seuil, sans qu'aucun ajustement ne vienne compenser cette dérive.

Comment fonctionne l'abattement de 30 % au micro-foncier ?

Le mécanisme est volontairement simplifié. Vous déclarez le montant brut de vos loyers encaissés dans l'année, et un abattement de 30 % s'applique automatiquement sur ce montant. Aucune charge n'est à isoler ni à justifier individuellement : ni les travaux, ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les primes d'assurance ne se déduisent séparément. L'abattement forfaitaire de 30 % est censé couvrir, à lui seul, l'ensemble de ces charges réelles — qu'elles soient supérieures, inférieures, ou même nulles.

Cette logique forfaitaire a une conséquence stricte : aucun déficit n'est possible au micro-foncier. Si vos charges réelles dépassaient effectivement vos loyers bruts sur une année donnée — à la suite de travaux importants, par exemple —, ce déficit ne serait ni calculé, ni imputable sur vos autres revenus, ni reportable. Il serait purement et simplement perdu du point de vue fiscal, puisque le régime ne raisonne jamais en charges réelles.

Sur le plan de l'imposition, les loyers ainsi abattus sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Autrement dit, la base réellement taxée n'est pas le loyer brut : puisque 30 % en sont retranchés, l'imposition porte en réalité sur 70 % des recettes effectivement encaissées dans l'année.

Micro-foncier ou régime réel : comment savoir lequel est le plus avantageux ?

C'est la question qui doit réellement guider votre choix, bien plus que la simplicité déclarative du micro-foncier. Le raisonnement tient en une phrase : le micro-foncier reste plus avantageux tant que vos charges réelles — travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion — représentent moins de 30 % de vos loyers bruts annuels. Dans ce cas, l'abattement forfaitaire déduit mécaniquement plus que ce que vous obtiendriez en déduisant vos charges réelles une par une au régime réel : la base imposable est plus basse au micro-foncier, donc l'impôt l'est aussi.

Le basculement inverse se produit dès que vos charges réelles dépassent ce seuil de 30 % des loyers bruts — une situation très fréquente dès qu'un crédit immobilier finance une part significative de l'acquisition, ou qu'une campagne de travaux est engagée sur le bien. Le régime réel devient alors plus favorable, puisqu'il permet de déduire l'intégralité des charges justifiées, au-delà de ce que le forfait du micro-foncier couvre implicitement. Si ces charges réelles finissent par dépasser vos loyers de l'année, vous entrez dans une mécanique encore plus favorable : le déficit foncier, qui permet, sous conditions et dans certaines limites, d'imputer ce déficit sur votre revenu global. Notre guide du déficit foncier en détaille le calcul et le plafond d'imputation.

L'exemple ci-dessous illustre ce calcul de bascule sur deux scénarios hypothétiques, avec les mêmes loyers bruts annuels mais un niveau de charges réelles différent. Les hypothèses de charges et de tranche marginale d'imposition — TMI 30 %, retenue ici pour permettre une comparaison directe avec l'exemple chiffré de notre guide du déficit foncier, à laquelle s'ajoutent dans les deux régimes les mêmes 17,2 % de prélèvements sociaux applicables aux revenus fonciers — sont fournies à titre illustratif. Elles ne constituent pas une simulation de votre situation personnelle : recalculez vos propres chiffres dans notre simulateur ou notre comparateur d'investissement locatif, qui confronte le micro-foncier aux onze autres régimes locatifs.

Dans le scénario A, les charges réelles ne représentent que 20 % des loyers bruts : l'abattement forfaitaire de 3 600 € couvre plus que ce que ces charges réelles justifieraient, et la base imposable reste plus basse au micro-foncier — pour une économie d'environ 566 € dans cet exemple. Dans le scénario B, à l'inverse, des charges réelles portées à 45 % des loyers — un niveau courant en présence d'un emprunt conséquent ou d'une année de travaux — rendent le régime réel plus favorable, avec une économie de l'ordre de 850 €. Le seuil de bascule exact se situe à 30 % de charges réelles : en dessous, le micro-foncier l'emporte structurellement ; au-dessus, c'est le régime réel qui devient le plus intéressant, et ce d'autant plus que l'écart se creuse.

Peut-on opter pour le régime réel même sous le seuil de 15 000 € ?

Rester sous le seuil de 15 000 € ne vous oblige pas à demeurer au micro-foncier. Un propriétaire qui reste éligible peut malgré tout choisir d'opter pour le régime réel — typiquement lorsqu'il engage des charges ou des travaux importants qu'il souhaite déduire intégralement, ou lorsqu'il anticipe un déficit foncier à faire valoir sur son revenu global. C'est exactement le calcul de bascule décrit plus haut : si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts, l'option pour le réel devient pertinente même si vos recettes restent, par ailleurs, sous le plafond du micro-foncier.

Cette option a toutefois un coût en flexibilité : elle est irrévocable pendant 3 ans. Une fois exercée, vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant l'expiration de ce délai, même si vos charges réelles diminuent entre-temps. Passé ces 3 ans, l'option se renouvelle ensuite par tacite reconduction, année après année, tant que vous ne la dénoncez pas explicitement — c'est la doctrine administrative qui encadre ce mécanisme (BOI-RFPI-DECLA-10). Avant d'opter, mieux vaut donc projeter votre situation sur plusieurs années, pour ne pas vous enfermer dans un régime réel devenu contraignant si vos charges refluent rapidement.

Faut-il déclarer quelque chose pour bénéficier du micro-foncier ?

« De plein droit » ne signifie pas « sans rien déclarer ». Le micro-foncier vous dispense de justifier vos charges une par une et de produire le détail habituellement exigé au régime réel, mais vous devez toujours porter le montant brut de vos loyers encaissés sur votre déclaration de revenus annuelle. L'abattement de 30 % est ensuite calculé et appliqué automatiquement à partir de ce seul montant déclaré — c'est en cela que la démarche reste, en pratique, nettement plus légère qu'au régime réel, où chaque charge doit être détaillée et justifiée par une pièce.

C'est aussi ce qui explique pourquoi le micro-foncier séduit les propriétaires qui débutent dans la location nue, ou qui gèrent un seul bien sans charges complexes : la simplicité déclarative a une vraie valeur, à condition qu'elle ne masque pas un calcul de bascule qui, lui, tournerait en faveur du régime réel.

Pour quel profil de propriétaire le micro-foncier est-il le plus adapté ?

Le micro-foncier profite avant tout aux propriétaires dont la situation locative reste simple : un bien acquis sans financement lourd, ou avec un crédit modeste, et peu de charges au-delà des postes courants — taxe foncière, assurance, petite gestion. Dans ce profil, l'abattement forfaitaire de 30 % dépasse structurellement ce que des charges réelles, par nature limitées, permettraient de déduire, comme le montre la démonstration chiffrée plus haut.

À l'inverse, le micro-foncier perd rapidement son intérêt pour un propriétaire qui finance son acquisition à crédit sur une part importante du prix, ou qui engage une campagne de travaux significative : dans les deux cas, les charges réelles franchissent fréquemment le seuil de 30 % des loyers, et le régime réel — voire le déficit foncier en cas de déficit avéré — devient le calcul le plus favorable.

Ce choix ne se pose pas isolément. Si vous détenez par ailleurs un investissement Malraux, Denormandie, ou toute autre réduction d'impôt, le choix de régime foncier se raisonne indépendamment sur vos autres biens loués nus, puisque ces dispositifs n'affectent pas votre éligibilité au micro-foncier. Notre comparatif des dispositifs fiscaux immobiliers détaille comment articuler plusieurs régimes au sein d'un même foyer.

Questions fréquentes sur le micro-foncier

Le seuil de 15 000 € s'apprécie-t-il par bien ou pour l'ensemble du foyer fiscal ?

Pour l'ensemble du foyer fiscal, tous biens loués nus confondus. Si vous détenez plusieurs biens en location nue, ce sont leurs recettes brutes cumulées qui sont comparées au plafond de 15 000 € — et non chaque bien pris isolément. Un foyer qui loue deux biens à 8 000 € chacun, par exemple, dépasse le seuil avec 16 000 € de recettes cumulées, même si aucun des deux biens ne le dépasse individuellement.

Que se passe-t-il si mes recettes dépassent 15 000 € en cours d'année ?

Le seuil de 15 000 € s'apprécie sur les recettes brutes effectivement encaissées par le foyer au titre de l'année d'imposition. S'il est dépassé, le foyer n'est plus éligible au micro-foncier pour cette même année et doit déclarer l'ensemble de ses revenus fonciers selon le régime réel.

Puis-je choisir le régime réel même si mes recettes restent sous 15 000 € ?

Oui. Rester éligible au micro-foncier ne vous y oblige pas : vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges réelles ou vos travaux le justifient, notamment lorsqu'elles dépassent 30 % de vos loyers bruts. Cette option est irrévocable pendant 3 ans, puis se renouvelle tacitement chaque année au-delà.

Si j'opte pour le régime réel, puis-je revenir au micro-foncier l'année suivante ?

Non, pas immédiatement. L'option pour le régime réel vous engage pour 3 ans : vous ne pouvez pas revenir au micro-foncier avant l'expiration de ce délai, même si vos charges réelles diminuent entre-temps. Passé ces 3 ans, l'option se renouvelle ensuite par tacite reconduction si vous ne la dénoncez pas.

Un investissement Malraux ou Denormandie me fait-il perdre le micro-foncier sur mes autres biens loués nus ?

Non. La loi Malraux, le Denormandie et les réductions d'impôt de ce type coexistent avec le régime foncier normal et ne font pas perdre le micro-foncier. Seuls certains régimes de déduction ou d'amortissement — Monuments historiques, nue-propriété, ancien Périssol/Besson/Robien, nouveau statut du bailleur privé, Besson ancien, Cosse ancien, Loc'Avantages — entraînent ce basculement obligatoire vers le régime réel pour tout le foyer.

Le micro-foncier s'applique-t-il aussi à la location meublée ?

Non. Le micro-foncier ne concerne que la location nue (non meublée), au titre de l'article 32 du CGI. Un bien loué meublé relève d'un régime entièrement différent — le micro-BIC ou le régime réel des loueurs en meublé (LMNP) —, avec ses propres seuils et son propre mécanisme, qui ne se cumule pas avec le micro-foncier.