Simulateur & comparateur expert
Un moteur de calcul du niveau des outils de conseillers en gestion de patrimoine, en accès libre : effort d'épargne réel, capital net à chaque horizon de revente, TRI — avec chaque hypothèse expliquée et modifiable.
Fiscalité réelle
Barème 2026, quotient familial, décote, déficit foncier, plafonds de niches.
TRI sur flux réels
Rendement annualisé calculé mois par mois — comparable à une assurance-vie.
Revente sans angle mort
Plus-value, abattements, surtaxe, frais et capital restant dû, à chaque horizon.
Gratuit et privé
Sans email, sans envoi de données : tout se calcule dans votre navigateur.
Le simulateur vérifie que l'effort d'épargne de chaque scénario reste dans votre capacité, année par année — y compris pendant le chantier.
Gratuit, sans email — vos données restent dans votre navigateur.
Capital net constitué = revente nette de frais et d'impôt de plus-value − capital restant dû + épargne capitalisée. Déplacez le curseur pour tester tous les horizons de sortie.
Capital net constitué à 15 ans
352 203 €
de 282 678 € à 437 607 € selon le marché
Capital net constitué à 15 ans
366 981 €
de 297 703 € à 451 563 € selon le marché
Capital net constitué à 15 ans
363 420 €
de 293 411 € à 449 434 € selon le marché
Chaque point = revente cette année-là, tous frais et impôts déduits, épargne incluse.
Le TRI permet de comparer des durées différentes : c'est le rendement annualisé qu'un placement devrait servir pour répliquer les mêmes flux.
| Scénario | à 12 ans | à 15 anshorizon | à 22 ans |
|---|---|---|---|
| Malraux 30 % | 250 677 € TRI -2,99 % · 1 991 €/mois | 352 203 € TRI -0,85 % · 2 024 €/mois | 575 139 € TRI 1,05 % · 1 887 €/mois |
| Monuments Historiques | 154 458 € TRI -11,70 % · 1 928 €/mois⚠ engagement | 366 981 € TRI 0,02 % · 1 980 €/mois | 603 495 € TRI 1,54 % · 1 874 €/mois |
| Denormandie | 268 345 € TRI 0,31 % · 1 760 €/mois | 363 420 € TRI 1,21 % · 1 786 €/mois | 581 521 € TRI 1,96 % · 1 708 €/mois |
Comparer des capitals nets avec des mensualités différentes fausse le jugement. Ici, chaque mois, le scénario le moins coûteux réinvestit la différence avec le plus exigeant, au taux de placement retenu (2,8 %). Tous les scénarios consomment alors exactement le même budget — la comparaison devient loyale.
Malraux 30 %
Patrimoine total à budget égal
384 629 €
dont 32 426 € d'épargne complémentaire capitalisée
budget commun ≈ 2 090 €/mois
Monuments Historiques
Patrimoine total à budget égal
410 632 €
dont 43 651 € d'épargne complémentaire capitalisée
budget commun ≈ 2 090 €/mois
Denormandiegagnant
Patrimoine total à budget égal
444 963 €
dont 81 544 € d'épargne complémentaire capitalisée
budget commun ≈ 2 090 €/mois
| Indicateur | Malraux 30 % | Monuments Historiques | Denormandie |
|---|---|---|---|
| Coût total de l'opération | 400 592 € | 394 807 € | 404 353 € |
| dont frais de notaire | 14 820 € | 9 120 € | 18 525 € |
| Apport initial | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € |
| Emprunt | 390 592 € | 384 807 € | 394 353 € |
| Avantage fiscal théorique total | 54 720 € | selon TMI | 54 000 € |
| Gain fiscal réellement encaissé (15 ans) | + 70 657 € | + 108 623 € | + 73 823 € |
| Loyers encaissés cumulés | 83 909 € | 53 559 € | 207 486 € |
| Charges + intérêts cumulés | 207 888 € | 186 376 € | 283 830 € |
| Épargne investie (hors apport) | 364 403 € | 356 355 € | 321 477 € |
| Effort d'épargne mensuel moyen | 2 024 €/mois | 1 980 €/mois | 1 786 €/mois |
| Valeur de revente estimée | 475 088 € | 475 088 € | 475 088 € |
| Capital restant dû | 133 367 € | 131 392 € | 129 519 € |
| Impôt de sortie sur la plus-value | 48 716 € | 71 136 € | 34 942 € |
| Poche d'épargne capitalisée | 78 201 € | 113 424 € | 71 796 € |
| Capital net constitué | 352 203 € | 366 981 € | 363 420 € |
| — scénario pessimiste / optimiste | 282 678 € / 437 607 € | 297 703 € / 451 563 € | 293 411 € / 449 434 € |
| Gain net (capital − apport − épargne) | − 22 200 € | + 625 € | + 31 942 € |
| TRI net annualisé | -0,85 % | 0,02 % | 1,21 % |
Un placement de type assurance-vie devrait servir le taux « TRI net » chaque année, sur les mêmes versements (apport puis efforts mensuels), pour constituer le même capital.
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Simulation indicative fondée sur les barèmes en vigueur au 1ᵉʳ juillet 2026 (barème IR 2026 sur les revenus 2025, plafonds de loyers Denormandie 2026, prélèvements sociaux 17,2 % sur revenus fonciers et plus-values immobilières, plus-value art. 150 U et s. du CGI) et sur vos hypothèses, toutes affichées et modifiables. Les performances simulées ne préjugent pas des performances futures. Cette simulation ne constitue ni un conseil en investissement, ni une consultation fiscale — chaque opération doit être validée au regard de votre situation complète. Mentions légales.
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