Périssol, Besson neuf, Besson ancien : que faire du bien une fois l'engagement terminé ?

La réponse courte : les trois dispositifs sont éteints et aucune contrainte ne subsiste. Le Périssol (art. 31, I-1°, f du CGI) amortissait 80 % du prix sur vingt-quatre ans ; le dernier achèvement admis datant d'avant le 1er juillet 2001, la dernière annuité portait au plus tard sur les revenus de 2025. Le Besson neuf (g) amortissait 50 % sur neuf ans, 65 % au plus avec deux prorogations, soit une fin en 2018 au plus tard. Le Besson ancien (ancien j) a cessé au terme des périodes triennales commencées avant 2017 et a été abrogé par la loi de finances pour 2024. Engagement achevé, les amortissements ne sont jamais repris : la revente relève du droit commun, exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et de prélèvements sociaux après trente, ce qu'un Périssol de 1996 atteint en 2026. Le loyer est libre au renouvellement, le micro-foncier redevient accessible, la donation et le meublé ne déclenchent aucune reprise. Reste à choisir entre garder, vendre, donner ou réinvestir, et à ne pas vendre à vingt-neuf ans de détention.

La situation est fréquente et rarement traitée : un appartement acheté neuf en 1997 ou en 2001, un engagement de neuf ans respecté, une 2044 spéciale remplie chaque printemps jusqu'à ce que la ligne d'amortissement tombe à zéro. Vingt-cinq ans plus tard, le crédit est remboursé, le locataire est parfois le même depuis 2006, et le propriétaire se demande s'il « reste quelque chose », si l'administration reprendra les déductions à la vente, et comment transmettre le bien à ses enfants sans erreur.

Cet article établit, sur les textes, la mécanique de chaque dispositif, ce qui en subsiste en 2026, les contraintes qui ont disparu, l'imposition de la revente et de la donation, l'intérêt du meublé, puis les options et leurs erreurs classiques. Les sources sont l'article 31 du CGI en vigueur, la série BOI-RFPI-SPEC-20-10 du BOFiP, les articles 150 U, 150 VB et 150 VC, le barème 2026 des plafonds et les articles 779 et 669. Il complète nos articles sur la fin du Robien et la fin du Borloo neuf, qui suivent la même méthode pour les générations suivantes.

Périssol, Besson neuf, Besson ancien : lequel ai-je, et que m'a-t-il accordé ?

Les trois régimes se distinguent par la date et la nature de l'opération. Le BOI-RFPI-SPEC-20-10-10 résume le Périssol au § 1 : pour les logements « acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 », « une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition pour les quatre premières années et à 2 % pour les vingt années suivantes. Le total des déductions représente donc 80 % de la valeur du logement », les 20 % restants figurant le terrain. Le dispositif a été prorogé « jusqu'au 31 août 1999 » pour les permis délivrés avant le 1er janvier 1999 et les achèvements « avant le 1er juillet 2001 » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-20, § 280 à 300). La contrepartie était un engagement de location nue de neuf ans, sans plafond de loyer ni de ressources, le locataire pouvant même en faire sa résidence secondaire (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-10, § 180) ; le plafond d'imputation du déficit foncier était porté à 15 300 € (§ 260 ; art. 156, I-3°).

Le Besson neuf, issu de l'article 96 de la loi de finances pour 1999, visait les logements neufs ou en VEFA acquis du 1er janvier 1999 au 2 avril 2003, veille du Robien. La déduction « est pratiquée pendant neuf ans. Elle est égale à 8 % [...] les cinq premières années et à 2,5 % [...] les quatre années suivantes » ; ensuite, avec le même locataire, « par période de trois ans et dans la limite de six ans », elle se poursuit « au taux de 2,5 %, dès lors que la condition de loyer reste remplie », d'où « 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-40, § 160 à 180). Le locataire devait faire du logement sa résidence principale, sous plafonds de loyer et de ressources (art. 2 terdecies de l'annexe III ; BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-30, § 90).

Le Besson ancien portait sur les loyers, non sur le prix : « un relèvement de 14 % à 25 %, puis à 40 %, du taux de la déduction forfaitaire pendant une période minimale de six ans », remplacé « à compter de l'imposition des revenus de l'année 2006, par une déduction spécifique au taux de 26 % » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30, § 1). Il visait les « baux conclus entre le 1er janvier 1999 et le 30 septembre 2006, quelle que soit la date d'acquisition du logement », avec un locataire qui n'occupait pas déjà les lieux, sous plafonds, prorogeable « par période de trois ans » avec le même locataire (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10, § 140, 340 et 390).

Une précision de lettrage, parce qu'elle trompe les recherches : depuis la loi de finances pour 2026, les lettres i et j du 1° du I de l' article 31 désignent les amortissements du statut du bailleur privé, la lettre k la déduction de 26 % des logements Robien en zone de revitalisation rurale et la lettre l celle de 30 % du Borloo neuf. Le j « Besson ancien » n'existe plus ; les commentaires du BOFiP qui le citent datent de 2012 à 2015 et n'ont pas été réécrits.

Reste-t-il de l'amortissement ou de la déduction à déclarer en 2026 ?

Pour le prix du logement, non dans la quasi-totalité des cas. En Périssol, « la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois » de l'acquisition ou, pour une VEFA, de l'achèvement, et la dernière annuité, « vingt-cinquième année au plus tard », est réduite prorata temporis (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-20, § 90 à 130). Vingt-quatre ans à compter d'un achèvement de juin 2001, dernier mois admis, s'achèvent en mai 2025 : la dernière ligne d'amortissement d'un Périssol a figuré, au plus tard, sur la déclaration des revenus de 2025 déposée au printemps 2026 ; pour un achat de 1996 ou 1997, elle a disparu vers 2020 ou 2021. En Besson neuf, neuf ans et deux prorogations font quinze ans au maximum à compter de 2003 : plus rien après 2018.

Ce qui peut encore courir, c'est l'amortissement de travaux. Le propriétaire qui avait opté ne pouvait pas déduire immédiatement ses dépenses d'amélioration ; elles « ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans », sans engagement supplémentaire (§ 230 et 240 ; même règle en Besson neuf au BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-50, § 110). Une rénovation achevée en 2019 s'amortit donc jusqu'en 2029, sur la 2044 spéciale dont le tableau d'amortissement fait partie (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 20). Les dépenses de reconstruction ou d'agrandissement, elles, exigeaient « un nouvel engagement de location de neuf ans indépendant de celui pris au moment de l'option » (§ 190) : si vous avez agrandi tard, vérifiez la fin de ce second engagement avant toute vente.

Pour le Besson ancien, la fin est légale. L'article 39 de la loi du 13 juillet 2006 a fermé le dispositif aux baux conclus à compter du 1er octobre 2006, en laissant les bailleurs en place le proroger « par périodes triennales » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-30-10, § 410). L' article 46, II de la loi de finances rectificative pour 2016 a ensuite disposé que le j « continue de s'appliquer [...] jusqu'au terme de chaque période triennale ayant débuté avant le 1er janvier 2017 », soit une dernière déduction sur les revenus de 2019 au plus tard, et l' article 110 de la loi de finances pour 2024 a abrogé la lettre. Le barème 2026 du BOFiP l'écrit au § 10 : le dispositif « ne trouve plus à s'appliquer ». Déduire encore 26 % de ses loyers en 2026 est une erreur.

Quelles contraintes subsistent une fois l'engagement terminé ?

Aucune d'ordre fiscal. L'engagement était la seule condition de l'avantage, et sa rupture le seul motif de reprise : location interrompue, occupation par le propriétaire, cession, donation ou apport en société « pendant la période couverte par l'engagement » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 120). Le même paragraphe précise que si le changement d'affectation « intervient après la période de neuf ans, le propriétaire ne peut plus déduire d'amortissement mais ses déductions antérieures ne sont pas remises en cause ». Reprendre le logement pour soi, le prêter à un enfant, le vendre ou le meubler est donc libre.

Les plafonds Besson ne valaient que pendant l'engagement et ses prorogations ; le barème 2026 publie encore des plafonds « Besson neuf » (19,40 € par mètre carré en zone I bis, § 20) qui ne concernent plus personne. Ce qui subsiste est contractuel : le bail continue, et un loyer resté au plafond de 2006 ne se rattrape qu'au renouvellement, s'il est « manifestement sous-évalué », par une proposition au moins six mois avant le terme, appuyée sur des références de voisinage, étalée par tiers ou par sixièmes au-delà de 10 % de hausse, et jamais pour un logement classé F ou G (article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Les loyers retrouvent le droit commun, réel ou micro-foncier. L' article 32 n'exclut du micro-foncier que les « logements au titre desquels est demandé le bénéfice [...] de l'une des déductions au titre de l'amortissement prévues aux f, g, h, i et j » : dès que vous ne demandez plus d'amortissement, y compris de travaux, le micro-foncier s'applique si les loyers bruts du foyer n'excèdent pas 15 000 €, avec un abattement de 30 %. Pour un logement sans crédit ni gros travaux, il est souvent plus favorable que le réel.

Comment est imposée la revente d'un bien Périssol ou Besson ?

Comme celle de n'importe quel bien d'un particulier. Les plus-values des logements Besson neuf « relèvent du régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières prévu aux articles 150 U et suivants », et ces précisions « sont applicables mutatis mutandis » au Périssol (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60, § 50 et 80). Les amortissements déduits sur le prix ne sont pas réintégrés : l' article 150 VB, III ne minore le prix d'acquisition que « des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C », le statut du bailleur privé et le meublé, pas les f et g. Le prix retenu est le prix payé, majoré des frais réels ou d'un forfait de 7,5 % (II-3°) et des travaux d'entreprise justifiés ou, plus de cinq ans après l'achat, d'un forfait de 15 % (II-4°). Une réserve pour qui a amorti des travaux : « lorsqu'elles ont donné lieu à une déduction au titre de l'amortissement, les dépenses précitées doivent normalement être exclues du prix de revient » (§ 50 et 60) ; le forfait de 15 % reste ouvert.

C'est la durée de détention qui règle l'essentiel. L' article 150 VC réduit la plus-value de « 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième » et de « 4 % au titre de la vingt-deuxième année » pour l'impôt sur le revenu, taxé à 19 % (art. 200 B) : « l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise au-delà d'un délai de détention de vingt-deux ans ». Pour les prélèvements sociaux, à 17,2 %, l'abattement est de « 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ; 1,60 % pour la vingt-deuxième année ; 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième », et l'exonération « est acquise au-delà d'un délai de détention de trente ans » (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70). La surtaxe de l' article 1609 nonies G (2 % à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable) est hors sujet passé vingt-deux ans. Le tableau donne, par année d'acquisition, l'année où chaque exonération est acquise, la détention se comptant de date à date.

Exemple chiffré : un Périssol de 1997 revendu en 2026

Les hypothèses qui suivent sont fournies à titre illustratif, sur un cas simplifié ; elles ne constituent ni une garantie ni une simulation de votre situation, qui dépend du prix réel, des travaux et de la date exacte de l'acte. Un appartement acquis neuf en mars 1997 pour l'équivalent de 100 000 €, loué nu depuis, est vendu 190 000 € en septembre 2026, sans facture de travaux conservée. Prix d'acquisition retenu : 100 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux forfaitaires = 122 500 €. Plus-value brute : 67 500 €. Les 80 000 € d'amortissement déduits de 1997 à 2021 n'entrent pas dans le calcul.

Détention : vingt-neuf ans révolus. Impôt sur le revenu : abattement de 100 %, rien à payer. Prélèvements sociaux : 16 années à 1,65 % (26,4 %), plus 1,60 %, plus 7 années à 9 % (63 %), soit 91 % d'abattement ; base taxable 6 075 €, prélèvements de 17,2 % : environ 1 045 €. Le même bien vendu après mars 2027, trentième anniversaire, ne supporte plus rien. Sur un Besson neuf acquis en 2001 et vendu en 2026 avec la même plus-value, l'abattement social n'est que de 55 % (26,4 + 1,6 + 3 × 9) : base de 30 375 €, prélèvements d'environ 5 225 €. Dans les deux cas, un ou quatre ans de patience valent plus que n'importe quelle optimisation.

Comment transmettre le bien : donation, démembrement, succession ?

Pendant l'engagement, une donation était une cession et entraînait la reprise des amortissements (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 120) ; seuls les héritiers pouvaient poursuivre l'amortissement « pour la période d'amortissement restant à courir » (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10, § 20), et le décès, l'invalidité ou le licenciement du contribuable écartaient toute remise en cause (§ 170). Vingt ans après, la donation d'un Périssol ou d'un Besson est une donation ordinaire, sans conséquence sur les déductions passées et sans plus-value, la mutation étant à titre gratuit.

Deux leviers font l'essentiel. L' article 779 accorde « un abattement de 100 000 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants », qui se reconstitue tous les quinze ans (règle du rappel fiscal de l'article 784). Une donation avec réserve d'usufruit ne taxe que la nue-propriété, évaluée par le barème de l' article 669 selon l'âge du donateur : 50 % de la valeur entre 61 et 70 ans, 40 % entre 71 et 80 ans. Un couple de 68 ans qui donne à ses deux enfants la nue-propriété d'un appartement de 190 000 € transmet une base de 95 000 €, soit 23 750 € par parent et par enfant, loin des abattements, en conservant les loyers ; au décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans droits. L'usufruitier garde en revanche les charges et les travaux d'entretien, et un bien démembré se vend à plusieurs signatures.

Notre article sur la nue-propriété et le démembrement détaille la mécanique, et celui sur les droits de succession et les leviers immobiliers compare donation, assurance-vie et démembrement sur un même patrimoine : c'est la lecture à faire avant le notaire. Si le bien est un immeuble protégé, le régime de la transmission des Monuments Historiques peut s'y ajouter.

Faut-il passer le logement en meublé ?

Pendant l'engagement, non : le BOFiP excluait les locations en meublé (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-10, § 180). Après, c'est une décision de gestion. Le meublé relève des BIC, permet d'amortir à nouveau le bien sur sa valeur d'entrée dans l'activité et efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années ; il suppose un nouveau bail, donc le départ du locataire en place, un mobilier conforme et une gestion plus active. Notre comparatif louer nu ou meublé chiffre les deux régimes sur un même bien ; c'est le point de départ si le loyer net d'impôt est votre critère.

Le point nouveau est la plus-value : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements du meublé (article 39 C) minorent le prix d'acquisition (150 VB, III). Pour un bien détenu depuis 1997, cela ne change rien : la plus-value, même majorée, est intégralement abattue passé trente ans. Pour un Besson neuf de 2002 mis en meublé en 2027 et revendu en 2029, en revanche, les amortissements pratiqués entre-temps augmenteraient la base soumise aux prélèvements sociaux. Le meublé se raisonne donc avec la date de vente envisagée.

Vendre, garder, donner, réinvestir : quelle option pour quelle situation ?

Le tableau croise les six options courantes avec le profil du propriétaire, la fiscalité et le point à surveiller. Aucune n'est urgente : l'avantage est consommé, rien ne se perd à attendre les trente ans ou la fin du bail.

Quelles pièces réunir avant de décider ?

Six documents suffisent à établir votre situation exacte ; ils sont souvent dispersés entre l'ancien conseiller, le notaire et vos archives fiscales.

1. L'acte d'acquisition et, pour une VEFA, la date d'achèvement : point de départ de l'amortissement et de la durée de détention.
2. L'engagement de location joint à la déclaration de l'année d'achèvement et le tableau d'amortissement de la 2044 spéciale : ils prouvent le régime choisi et les montants déduits.
3. Les 2044 spéciales des années où des travaux ont été amortis : ces dépenses sont exclues du prix de revient à la revente.
4. Le bail en cours et la date de prise d'effet du bail initial : la durée de neuf ans du Besson neuf se compte de date à date à partir de celle-ci.
5. Les factures d'entreprise des travaux non amortis : elles majorent le prix d'acquisition si elles n'ont pas déjà été déduites.
6. Le diagnostic de performance énergétique : un classement F ou G interdit toute hausse de loyer au renouvellement.

Quelles erreurs voit-on le plus souvent à la sortie d'un Périssol ou d'un Besson ?

• Croire que les amortissements Périssol ou Besson neuf seront « repris » à la vente : ils ne le sont qu'en cas de rupture de l'engagement, jamais après son terme.
• Oublier que les travaux amortis ne comptent plus dans le prix de revient et calculer la plus-value comme si toutes les factures étaient majorantes.
• Vendre à vingt-neuf ans de détention alors que le trentième anniversaire efface les derniers prélèvements sociaux.
• Rester au réel par habitude alors que le micro-foncier est redevenu accessible et plus favorable.
• Laisser un loyer Besson figé depuis 2006 sans engager la réévaluation au renouvellement.
• Donner la nue-propriété sans mesurer que l'usufruitier garde les charges et les travaux votés en copropriété.
• Transmettre par succession sans avoir utilisé, de son vivant, les abattements qui se reconstituent tous les quinze ans.

Ces erreurs viennent d'une lecture des règles de l'engagement appliquée à une période où l'engagement n'existe plus. Le guide sur la fin d'un engagement locatif expose la méthode commune à tous les dispositifs ; le présent article en est la déclinaison pour les plus anciens.

Questions fréquentes sur la fin d'un Périssol ou d'un Besson

Comment savoir si mon bien est en Périssol, en Besson neuf ou en Besson ancien ?

Par la date et la nature de l'opération : neuf ou VEFA acquis du 1er janvier 1996 au 31 décembre 1998 (prorogé au 31 août 1999 sous conditions) pour le Périssol ; neuf ou VEFA acquis du 1er janvier 1999 au 2 avril 2003 pour le Besson neuf ; logement ancien loué par un bail conclu du 1er janvier 1999 au 30 septembre 2006 pour le Besson ancien. L'acte, l'engagement de location joint à la première déclaration et les 2044 spéciales tranchent.

Reste-t-il de l'amortissement Périssol à déduire en 2026 ?

Sur le prix du logement, non ou presque : la période de vingt-quatre ans court du premier jour du mois de l'achèvement, et le dernier achèvement admis devait intervenir avant le 1er juillet 2001. La dernière annuité portait donc au plus tard sur les revenus de 2025, déclarés en 2026. Seul l'amortissement de travaux d'amélioration réalisés plus tard (10 % par an pendant dix ans) peut encore courir.

Puis-je encore déduire les 26 % du Besson ancien ?

Non. L'article 46 de la loi de finances rectificative pour 2016 n'a maintenu le dispositif que jusqu'au terme des périodes triennales commencées avant le 1er janvier 2017, soit fin 2019 au plus tard, et l'article 110 de la loi de finances pour 2024 a abrogé la lettre j de l'article 31 qui le portait. Le barème 2026 du BOFiP (BOI-BAREME-000017, § 10) confirme que le dispositif « ne trouve plus à s'appliquer ».

Puis-je augmenter le loyer maintenant que l'engagement est fini ?

Fiscalement, oui : les plafonds Besson ne valaient que pendant l'engagement et ses prorogations, et le Périssol n'en a jamais eu. Contractuellement, le bail continue : une hausse d'un loyer manifestement sous-évalué se propose au renouvellement, six mois avant le terme, références à l'appui, étalée si elle dépasse 10 %, et elle est interdite pour un logement classé F ou G (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Si je vends, l'administration reprend-elle les amortissements déduits ?

Non, dès lors que l'engagement et ses prorogations sont achevés. La plus-value relève du droit commun (BOI-RFPI-SPEC-20-10-20-60, § 50) et l'article 150 VB, III ne minore le prix d'acquisition que des amortissements du meublé (art. 39 C) et du statut du bailleur privé (i et j actuels de l'article 31), pas de ceux du f ou du g. Seuls les travaux qui ont été amortis sont exclus du prix de revient.

Après combien d'années la plus-value est-elle totalement exonérée ?

Vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu (6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, puis 4 % la vingt-deuxième, art. 150 VC) et trente ans pour les prélèvements sociaux (1,65 % puis 1,60 % puis 9 % par an, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70). Un Périssol acquis en 1996 atteint ses trente ans en 2026 ; un Besson neuf de 2001 les atteindra en 2031.

Puis-je donner le bien à mes enfants sans perdre l'avantage ?

Oui. Une donation pendant l'engagement était un cas de remise en cause (BOI-RFPI-SPEC-20-10-10-30, § 120), mais l'engagement est terminé depuis longtemps. Chaque parent transmet à chaque enfant 100 000 € en franchise de droits (art. 779), abattement qui se reconstitue tous les quinze ans, et une donation avec réserve d'usufruit ne taxe que la nue-propriété, évaluée selon le barème de l'article 669.

Puis-je passer le logement en meublé ?

Après l'engagement, oui ; pendant, le BOFiP excluait les locations en meublé. Le passage en meublé change la catégorie d'imposition (BIC), le bail et, depuis la loi de finances pour 2025, le calcul de la plus-value : les amortissements du meublé minorent le prix d'acquisition (art. 150 VB, III). Passé trente ans de détention, cette minoration n'a plus d'effet, la plus-value étant exonérée en totalité.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : les amortissements Périssol et Besson neuf sont consommés et ne seront jamais repris, la déduction Besson ancien a disparu du code, et le bien est libre de toute contrainte fiscale ; la revente est exonérée d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente, la donation et le meublé sont ouverts. Le rappel : vendre un an avant les trente ans, déduire encore 26 % de loyers abrogés ou laisser passer une fenêtre d'abattement de 100 000 € sans donation, ce sont des milliers d'euros perdus sur un bien qui n'en demandait plus. La prochaine lecture : notre article sur la fin du Robien traite la génération suivante avec les mêmes textes et vous servira si vous détenez aussi un bien de 2003 à 2009. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous reconstituons avec vous les dates d'acquisition et d'amortissement, calculons la plus-value et les droits selon l'option envisagée, et posons le calendrier vente, donation ou réemploi qui correspond à votre âge et à vos revenus.