Loi Malraux à Marseille : où et comment, en l'absence de PSMV ?

La réponse courte : d'après la liste du ministère de la Culture, Marseille ne compte qu'un seul site patrimonial remarquable (SPR93-29), issu de la fusion de quatre anciennes zones de protection du patrimoine (ZPPAUP : Belsunce, Le Panier, Noailles-Canebière-Chapitre-Opéra, République-Joliette) et couvert par un règlement d'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) approuvé le 28 août 2018. Ni plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ni plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) n'y sont approuvés à ce jour : le taux de 30 % de la loi Malraux, réservé aux immeubles d'un site couvert par un PSMV approuvé, n'est donc pas établi à Marseille. Le taux de 22 % reste possible, mais seulement si l'opération de restauration a été déclarée d'utilité publique (DUP) en application de l'article L313-4 du code de l'urbanisme, immeuble par immeuble : ce n'est jamais automatique. Marseille n'apparaît pas non plus dans l'annexe de l'arrêté qui liste les communes Denormandie, et nous n'avons trouvé aucune convention de revitalisation de territoire signée pour la ville. Le marché, en revanche, est solidement documenté : la médiane 2025 de l'ancien va de 1 157 € le m² dans le 14e arrondissement à 4 727 € dans le 7e, un rapport de plus de quatre qui rend toute moyenne communale inutile pour juger une opération.

Si vous tapez « loi Malraux Marseille », c'est probablement qu'on vous a présenté une opération dans le centre historique, entre le Vieux-Port, Le Panier, Noailles ou La Joliette, avec un taux de réduction annoncé et un argumentaire sur le renouveau du centre-ville. Marseille cumule des atouts réels : deuxième ville de France, un centre ancien vaste et par endroits dégradé, une opération de renouvellement urbain de grande ampleur au nord (Euroméditerranée), une fréquentation touristique élevée. Mais le régime fiscal applicable à un immeuble du site patrimonial remarquable marseillais n'est pas celui des villes dotées d'un PSMV approuvé, et la confusion entre l'appartenance au site protégé et le taux de réduction est, ici plus qu'ailleurs, un point qui mérite d'être vérifié avant de signer.

Cet article vérifie sur des sources publiques (Légifrance, BOFiP, liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, délibérations de la Métropole Aix-Marseille-Provence, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers) ce qui est établi à Marseille et ce qui ne l'est pas, en distinguant le cadre fiscal, le Denormandie et les données de marché, arrondissement par arrondissement. Il ne repose sur aucun document commercial, et aucune opération n'est actuellement affichée à Marseille sur ce site.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Marseille, et à quel taux ?

L'article 199 tervicies du CGI réserve le taux de 30 % aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Le taux est de 22 % si le SPR est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou si la restauration a été déclarée d'utilité publique en l'absence de PSMV ou de PVAP approuvé (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). Tant que ni PSMV, ni PVAP, ni déclaration d'utilité publique n'existent, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction : elles peuvent, au mieux, être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun de l'article 31 du CGI.

À Marseille, la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture ne recense qu'un seul site, numéroté SPR93-29. Il est né de la fusion de quatre zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) créées entre 1997 et 2002. Par délibération du 28 juin 2018, le Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence a créé une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) unifiant ces quatre zones sur environ 472 hectares du centre-ville ; le règlement de cette AVAP a été approuvé le 28 août 2018, et le site est classé site patrimonial remarquable depuis le 29 septembre 2018 d'après la liste ministérielle (version du 21 septembre 2026).

Or une AVAP n'est ni un PSMV ni un PVAP. Le BOFiP le précise pour les demandes de permis de construire ou déclarations préalables déposées à compter du 9 juillet 2016, date d'entrée en vigueur de la réforme des sites patrimoniaux par la loi du 7 juillet 2016 : trois situations sont à distinguer. Si l'acte classant le SPR n'a pas encore été pris, aucune réduction. Si le SPR est classé mais que ni PSMV ni PVAP n'est approuvé (le cas de Marseille), la réduction ne s'applique qu'aux dépenses d'une opération « déclarée d'utilité publique en application du deuxième alinéa de l'article L313-4 du code de l'urbanisme ». Si un PSMV ou un PVAP est approuvé, la réduction s'applique sans qu'une déclaration d'utilité publique soit nécessaire. À notre lecture de la liste ministérielle du 21 septembre 2026, ni PSMV ni PVAP n'est approuvé à Marseille, et nous n'avons trouvé aucun projet de PVAP en cours pour la ville, à la différence par exemple d'Aix-en-Provence, où un PVAP a été approuvé pour un second site en décembre 2025.

Concrètement, pour un immeuble marseillais, ni le classement en SPR ni le règlement de l'AVAP ne suffisent : il faut une déclaration d'utilité publique (DUP) de l'opération de restauration elle-même. L'article L313-4 du code de l'urbanisme prévoit que ces travaux, quand ils ne sont pas couverts par un PSMV approuvé, sont déclarés d'utilité publique dans les conditions fixées par le code de l'expropriation, à l'initiative de la commune, de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, ou de l'État avec l'accord de la collectivité compétente en matière de plan local d'urbanisme. Cette déclaration porte sur un immeuble ou un ensemble d'immeubles précis, jamais sur l'ensemble du site patrimonial remarquable.

Marseille est-elle éligible au Denormandie ?

L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction Denormandie dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Nous avons relu l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 : pour le seul département des Bouches-du-Rhône, elle ne compte que deux communes, Arles (13004) et Tarascon (13108). Marseille (13055) n'y figure pas. Nous n'avons par ailleurs trouvé, sur le site de la Métropole Aix-Marseille-Provence ni ailleurs, aucune convention ORT signée pour Marseille ; la ville conduit en revanche plusieurs conventions de renouvellement urbain avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), un dispositif distinct qui ne figure pas parmi les critères de l'article 199 novovicies.

L'absence de résultat dans nos recherches n'est pas une preuve absolue qu'aucune convention ORT n'existe : vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr et demandez à l'opérateur le fondement précis (numéro de ligne de l'annexe ou date de convention ORT) avant de retenir ce dispositif. À titre de repère si une voie existait : plusieurs listes de zonage consultées classent Marseille en zone A, ce qui fixerait le plafond de loyer 2026 à 14,64 € par m² hors charges avant coefficient de surface (BOFiP BOI-BAREME-000017), un point que nous n'avons pas revérifié sur la liste officielle du zonage ABC en vigueur.

Que valent les chiffres qui circulent sur Marseille ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 2 817 € le m² en 2021 à 3 182 € en 2025 (3 081 ventes retenues), soit environ +13 % en quatre ans, après un point haut à 3 200 € en 2023. Cette moyenne communale masque cependant des écarts considérables d'un arrondissement à l'autre.

Le rapport entre l'arrondissement le plus cher (le 7e, 4 727 €) et le moins cher (le 14e, 1 157 €) est de plus de quatre : c'est, parmi les villes que nous avons étudiées pour la loi Malraux, l'écart le plus élevé. Le site patrimonial remarquable, qui s'étend pour l'essentiel dans les 1er et 2e arrondissements autour du Vieux-Port d'après la localisation usuelle des quatre ZPPAUP d'origine (nous n'avons pas pu lire le plan graphique exact du périmètre), se situe dans une tranche de prix moyenne pour Marseille : environ 3 100 € le m² en 2025, moins cher que les arrondissements sud et est (5e à 9e), nettement plus cher que les arrondissements nord (13e à 16e) et le 3e.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne, elle aussi, des valeurs par arrondissement. Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles.

À la différence des prix, les loyers varient peu d'un arrondissement à l'autre, entre 14,31 € et 18,41 € le m² pour un 52 m² (rapport de 1,3), tandis que les prix varient du simple au quadruple. Le rendement brut apparent qui en résulte (loyer annuel rapporté au prix médian, avant charges, vacance et fiscalité : un ordre de grandeur, pas une donnée) est donc très différent selon l'arrondissement : de l'ordre de 5,7 % dans le 1er et 6,4 % dans le 2e, les deux arrondissements du site patrimonial remarquable, contre environ 4,7 % dans le 7e et près de 15 % dans le 14e pour de l'ancien non restauré. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ignorent l'état du bien, la fiscalité et la vacance réelle.

Vacance, locataires, pauvreté. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement de la population 2023), Marseille compte 886 040 habitants, en hausse de 0,4 % par an depuis 2017 ; les logements vacants représentent 7,6 % du parc en 2023 (8,1 % en 2017), et les locataires 54,7 % des résidences principales. Le niveau de vie médian est de 22 860 € et le taux de pauvreté de 28,1 % (Filosofi 2023) : environ trois habitants sur dix vivent sous le seuil de pauvreté, à l'échelle de la commune. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du seul site patrimonial remarquable.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne détaille prix, loyers ou vacance à l'échelle du site patrimonial remarquable, plus fin que l'arrondissement. Une nuance mérite d'être connue avant de visiter : le quartier de Noailles, compris dans l'ancien secteur Chapitre-Noailles-Canebière-Opéra du site protégé, est celui où deux immeubles se sont effondrés le 5 novembre 2018, rue d'Aubagne, causant la mort de huit personnes. L'événement est bien documenté et a conduit à des campagnes de diagnostic et de mise en sécurité du bâti ancien dans le secteur. Cela ne disqualifie pas le quartier, mais cela justifie une vigilance particulière sur l'état structurel de tout immeuble ancien du centre historique marseillais, au-delà de la seule question fiscale. Voici la méthode pour vérifier vous-même une adresse précise.

1. Situez l'adresse sur le plan du site patrimonial remarquable SPR93-29 auprès des services d'urbanisme de la Ville de Marseille ou de la DRAC Provence-Alpes-Côte d'Azur, et demandez si un arrêté de péril ou une procédure d'habitat indigne a visé l'immeuble.
2. Demandez la déclaration d'utilité publique (DUP) de l'opération de restauration elle-même : sans elle, ni le classement en site patrimonial remarquable ni le règlement de l'AVAP n'ouvrent la réduction Malraux.
3. Téléchargez le fichier DVF de la commune et comparez le prix de revient annoncé à la médiane de l'arrondissement exact (de 1 157 € à 4 727 € le m² selon l'arrondissement en 2025), pas à la moyenne communale.
4. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans la même rue, à comparer au loyer prévisionnel de l'opérateur plutôt qu'à la moyenne de l'arrondissement.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours ou arrêtés.

À quelles conditions un investissement à Marseille se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil singulier parmi les villes Malraux. Du côté favorable : une ville de près de 900 000 habitants en croissance, un marché de l'ancien très étendu où plusieurs arrondissements affichent des prix bas, une opération de renouvellement urbain de plusieurs milliards d'euros au nord du centre (Euroméditerranée), une fréquentation touristique élevée. Du côté défavorable : aucun PSMV ni PVAP approuvé, ce qui exclut le taux de 30 % et conditionne le taux de 22 % à une déclaration d'utilité publique propre à chaque opération ; une éligibilité Denormandie non établie ; un taux de pauvreté de 28,1 % à l'échelle communale ; et, dans le site protégé lui-même, un habitat parfois dégradé, comme l'a rappelé le drame de la rue d'Aubagne.

Un investissement Malraux à Marseille ne se justifie donc que si l'opérateur produit la déclaration d'utilité publique de son opération (ou, un jour, un PSMV ou un PVAP approuvé), si le prix de revient est rapporté à la médiane DVF du bon arrondissement plutôt qu'à la moyenne communale, et si l'état structurel de l'immeuble a été vérifié au-delà des seules obligations de l'Architecte des Bâtiments de France. Sans cette pièce, l'opération relève au mieux d'un déficit foncier de droit commun, pas d'une réduction d'impôt Malraux, ce qui change radicalement son équation économique. Pour comparer avec des villes où un PSMV est approuvé, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

Quelles questions poser pour une opération à Marseille ?

1. Pouvez-vous me montrer la déclaration d'utilité publique de cet immeuble ou de cette opération, prise en application de l'article L313-4 du code de l'urbanisme ? À défaut de PSMV ou de PVAP approuvé à Marseille, c'est la seule pièce qui ouvre le taux de 22 %.
2. Sur quel fondement précis annoncez-vous 30 % ? Ce taux suppose un PSMV approuvé, qu'aucune source publique consultée ne recense à Marseille à ce jour.
3. L'adresse est-elle bien dans le périmètre du site patrimonial remarquable SPR93-29 ? Demandez le plan et sa référence exacte auprès des services d'urbanisme.
4. Sur quel fondement Denormandie invoquez-vous l'éligibilité : numéro de ligne de l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 (absente pour Marseille à notre lecture), ou date d'une convention ORT que nous n'avons pas retrouvée ?
5. Quel est l'arrondissement exact, et comment le prix de revient au m² se compare-t-il à la médiane DVF de cet arrondissement précis ?
6. L'immeuble ou la rue a-t-il fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'une procédure d'habitat indigne ? Le quartier de Noailles, dans le périmètre protégé, a connu l'effondrement meurtrier de la rue d'Aubagne en 2018.
7. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
8. Quels loyers pratiquent aujourd'hui des logements comparables dans la même rue, plutôt que la moyenne de l'arrondissement ?

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Marseille

Le taux Malraux de 30 % s'applique-t-il à Marseille ?

Non, pas à ce jour. La liste du ministère de la Culture ne recense qu'un seul site patrimonial remarquable à Marseille (SPR93-29), sans plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ; or l'article 199 tervicies du CGI réserve le taux de 30 % aux immeubles d'un site couvert par un PSMV approuvé (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). Une offre qui annonce ce taux à Marseille doit être vérifiée pièce en main avant toute réservation.

Peut-on obtenir 22 % en loi Malraux à Marseille ?

Seulement si l'opération de restauration a été déclarée d'utilité publique (DUP) en application de l'article L313-4 du code de l'urbanisme : en l'absence de plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, c'est la seule voie que le BOFiP admette. La DUP se prend immeuble par immeuble ou opération par opération, jamais pour l'ensemble de la ville : demandez-en la copie avant de réserver.

Le règlement AVAP de Marseille remplace-t-il le PSMV ou le PVAP ?

Non. L'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) est un régime antérieur à la réforme de 2016, maintenu comme servitude d'utilité publique annexée au plan local d'urbanisme, mais ce n'est ni un PSMV ni un PVAP au sens de l'article 199 tervicies pour les demandes de permis déposées depuis le 9 juillet 2016. Le règlement de l'AVAP marseillaise a été approuvé le 28 août 2018.

Marseille est-elle éligible à la loi Denormandie ?

D'après notre lecture de l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, non : pour les Bouches-du-Rhône, seules Arles et Tarascon y figurent, pas Marseille. Nous n'avons trouvé aucune convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) signée pour la ville. Vérifiez ce point sur le simulateur de service-public.fr avant de retenir ce dispositif.

Où se trouve le site patrimonial remarquable de Marseille ?

Il réunit quatre anciennes zones de protection du patrimoine (ZPPAUP) : Belsunce et Le Panier (1997), le secteur Chapitre-Noailles-Canebière-Opéra (1999) et République-Joliette (2002), pour l'essentiel dans les 1er et 2e arrondissements autour du Vieux-Port. Nous n'avons pas pu lire le plan graphique exact du périmètre ; vérifiez l'adresse auprès des services d'urbanisme de la Ville ou de la Métropole.

Les prix de l'ancien sont-ils les mêmes dans tous les arrondissements ?

Non, l'écart est le plus fort parmi les villes que nous avons étudiées pour la loi Malraux : d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, la médiane 2025 va de 1 157 € le m² dans le 14e arrondissement à 4 727 € dans le 7e, un rapport de plus de quatre. Le secteur du site patrimonial remarquable (1er et 2e) se situe autour de 3 100 € le m², dans la tranche moyenne de la commune.

Combien de touristes visitent Marseille chaque année ?

Les chiffres varient selon la source : un bilan relayé par la presse économique locale évoque environ 3,9 millions de touristes et 16,3 millions de nuitées, tandis que l'office de tourisme distingue 185 000 accueils physiques et 3,6 millions de visiteurs de son site en 2024, année des Jeux olympiques. Aucune de ces sources ne mesure la fréquentation du seul centre historique.

Que dois-je vérifier avant d'investir dans le centre historique de Marseille ?

D'abord la pièce qui fonde l'avantage fiscal : la déclaration d'utilité publique de l'opération, à défaut de PSMV ou de PVAP approuvé. Ensuite l'arrondissement exact et son prix médian DVF, très différent d'un quartier à l'autre, et l'état du bâti : le quartier de Noailles, dans le périmètre protégé, a connu l'effondrement meurtrier de la rue d'Aubagne en 2018.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : Marseille n'a ni PSMV ni PVAP approuvé, le taux de 30 % n'y est donc pas établi, et le taux de 22 % suppose une déclaration d'utilité publique propre à l'opération, vérifiable pièce en main, pas seulement l'appartenance au site patrimonial remarquable ; la commune n'apparaît pas non plus dans l'annexe Denormandie. Le rappel : signer sur la foi d'un taux annoncé sans avoir vu cette DUP, c'est risquer de perdre l'avantage fiscal après avoir payé un prix qui l'intègre déjà. La prochaine lecture : notre méthode pour vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille les pièces à demander avant de réserver, à Marseille comme ailleurs. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous examinons avec vous la DUP ou son absence, l'arrondissement exact et le prix de revient rapporté aux données DVF du secteur.