Malraux, déficit foncier, Denormandie : un même immeuble, trois régimes — qui choisit quoi ?

La réponse courte : oui, un même immeuble peut être présenté en Malraux, en déficit foncier et en Denormandie, parce que le choix se fait investisseur par investisseur, à la déclaration de revenus, et non immeuble par immeuble. Ce choix est encadré par trois règles du CGI et du BOFiP : les mêmes dépenses de travaux ne peuvent pas ouvrir droit à une réduction d'impôt et être déduites des revenus fonciers ; le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement ; et le déficit foncier sur les travaux suppose que vous les payiez vous-même, ce qui exclut ceux qui sont compris dans le prix d'un VIR. Ce que les présentations appellent un Denormandie couplé au déficit foncier correspond, à notre lecture, à la ventilation que prévoit le BOFiP : les travaux qui ne répondent pas à la définition du Denormandie restent déductibles dans les conditions de droit commun. Sa valeur dépend entièrement de la part de travaux concernée.

Trois dispositifs pour un seul immeuble est un argument commercial efficace : il élargit la clientèle possible, du foyer qui paie quelques milliers d'euros d'impôt à celui qui en paie dix fois plus. La question de l'investisseur est différente : ai-je le droit de combiner, et lequel de ces régimes s'applique réellement à mon foyer ? Les textes répondent avec précision, à condition de les lire jusqu'aux règles de non-cumul.

Cet article explique comment un même immeuble peut ouvrir droit à trois avantages, ce qui se cumule et ce qui ne se cumule pas — références du CGI et du BOFiP à l'appui —, ce que recouvre un Denormandie couplé au déficit foncier avec un exemple chiffré qui en donne l'ordre de grandeur, et les questions à poser à l'opérateur avant de choisir.

Comment un même immeuble peut-il ouvrir droit à trois régimes fiscaux ?

Parce que les trois avantages reposent sur des conditions indépendantes. Le Malraux suppose un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable et une opération de restauration complète ; le taux de 30 % exige que le site soit couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (art. 199 tervicies du CGI). Le Denormandie suppose une commune de la liste ministérielle des centres-villes à réhabiliter ou signataire d'une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), et des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération (art. 199 novovicies, IV bis ; BOFiP BOI-IR-RICI-365-10). Le déficit foncier ne suppose ni zonage ni seuil de travaux. Un immeuble qui remplit les conditions des deux premiers peut donc être présenté avec les trois régimes.

Ce n'est pas l'immeuble qui choisit, c'est chaque acquéreur. Deux voisins de palier peuvent opter pour deux régimes différents, et un même investisseur peut, sur deux lots distincts, retenir deux régimes différents : la règle de non-cumul vise un même logement (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 150). Le tableau met les trois régimes côte à côte.

Sources du tableau : art. 199 tervicies et 199 novovicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-20 et 200-30, BOI-IR-RICI-365-10 et 365-30, BOI-RFPI-BASE-30-20 ; le tableau du plafonnement des niches fiscales pour la dernière ligne. Les plafonds de loyers et de ressources du Denormandie sont détaillés dans notre analyse du coût réel d'un Denormandie.

Peut-on cumuler Malraux et Denormandie sur un même logement ?

Non. Le BOFiP range le Denormandie ancien parmi les réductions d'impôt avec lesquelles le Malraux ne se cumule pas, pour un même logement ou une même souscription (BOI-IR-RICI-200-30, § 150). La règle symétrique figure au E du I de l'article 199 novovicies : le BOFiP la commente pour le Pinel (BOI-IR-RICI-360-30-20, § 140) et la rend applicable au Denormandie ancien (BOI-IR-RICI-365-30, § 200). En pratique, chaque logement se rattache à l'un ou à l'autre. Le choix entre deux logements du même immeuble reste, lui, ouvert.

Les mêmes travaux peuvent-ils ouvrir une réduction d'impôt et un déficit foncier ?

Non plus. Pour le Denormandie, le F du I de l'article 199 novovicies dispose que les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. Pour le Malraux, le BOFiP écrit la même chose et va plus loin : la part de travaux qui dépasse le plafond de 400 000 € n'est, elle non plus, ni reportable ni déductible (§ 95 et 160).

Le Malraux laisse toutefois une porte : le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction et déduire les travaux de restauration selon les règles de droit commun, avec une imputation sur le revenu global limitée à 10 700 € et un report sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 170). Cette porte se referme pour les travaux compris dans un VIR : ils constituent un élément du prix d'acquisition et ne sont pas déductibles, même en renonçant à la réduction.

Que recouvre un Denormandie couplé au déficit foncier ?

Le libellé n'a pas de définition légale : aucun régime de ce nom n'existe dans le CGI. Voici ce que les textes permettent, ce qu'ils ne disent pas, et l'ordre de grandeur en jeu.

Dans son commentaire du Denormandie (BOFiP BOI-IR-RICI-365-30, § 10), l'administration distingue deux catégories de travaux qui restent hors de la base de la réduction : ceux réalisés après l'achèvement des travaux d'amélioration, et ceux qui ne répondent pas à la définition des travaux d'amélioration, quelle que soit leur date. Elle précise que ces dépenses peuvent, le cas échéant, être admises en déduction dans les conditions de droit commun pour la détermination des revenus fonciers. Le contribuable doit d'ailleurs joindre à sa déclaration une note récapitulative des travaux qui distingue les travaux éligibles des autres (§ 250). Le texte ne crée donc pas un cumul : il organise un partage, dépense par dépense.

Exemple arithmétique, hypothèses fictives : un logement acheté 100 000 €, frais de notaire d'environ 7 500 €, 45 000 € de travaux répondant à la définition du Denormandie (soit plus de 25 % du coût total) et 8 000 € de travaux hors définition. La base de la réduction est de 152 500 €. À 18 % sur neuf ans, la réduction totale est de 27 450 €, soit 3 050 € par an. Les 8 000 € de travaux hors définition, s'ils remplissent les conditions de déductibilité de droit commun et sont imputés sur le revenu global, économisent 2 400 € à une tranche marginale de 30 %, hors prélèvements sociaux. L'optimisation représente ici environ 8 % de l'avantage total : c'est une marge, pas un moteur. Si les travaux hors définition sont nuls, ce qui arrive dès que tout le chantier entre dans la définition, il n'y a rien à optimiser.

Le montage juridique décide de ce qui reste possible : VIR, ASL ou marché de travaux

Le déficit foncier sur les travaux suppose que vous les supportiez vous-même. C'est ce qui départage les montages. En VIR, le vendeur s'engage à réaliser les travaux dans un contrat unique : leur part fait partie du prix d'acquisition, ce qui les exclut des charges déductibles des revenus fonciers (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, I-A-3). En ASL ou en marché de travaux, les travaux sont financés par des appels de fonds distincts de l'acte de vente : ce sont des dépenses que vous supportez.

Le BOFiP consulté ne consacre pas de développement spécifique à l'ASL pour le déficit foncier et le Denormandie : le tableau applique la règle générale — dépenses supportées et justifiées par le propriétaire —, à confirmer opération par opération. Conséquence logique : une opération vendue avec les trois régimes est montée en ASL ou en marché de travaux. Une opération en VIR qui affiche le déficit foncier appelle une question précise : sur quelles dépenses, puisque celles du contrat n'y ouvrent pas droit ? Le choix du montage fait l'objet d'un article dédié : notre comparatif VIR ou ASL en loi Malraux traite l'apport, la protection de chantier et la fiscalité de revente.

Quel régime pour quel niveau d'impôt : de quelques milliers à 20 000 € par an ?

Les trois avantages n'absorbent pas le même profil, pour des raisons mécaniques que le texte fixe. La réduction Denormandie est répartie par fractions annuelles égales : sur une base de 150 000 €, elle représente de l'ordre de 3 000 € par an, et la part qui dépasse l'impôt d'une année est perdue (BOFiP § 150 et 160). La réduction Malraux est concentrée sur les années de paiement des travaux, mais son solde est reportable trois ans. Le déficit foncier, enfin, suit une cascade que décrit le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20: les intérêts d'emprunt sont déduits en priorité des revenus bruts, puis les autres charges, dont les travaux ; le déficit qui en résulte s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, l'excédent étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Exemple arithmétique pour un foyer qui perçoit déjà 15 000 € de revenus fonciers nets et paie 25 000 € de travaux dans l'année, sans intérêts : le revenu foncier est ramené à zéro et 10 000 € de déficit s'imputent sur le revenu global, sous le plafond de 10 700 €. À une tranche marginale de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie est de 7 080 € sur la partie foncière (15 000 × 47,2 %) et de 3 000 € sur la partie globale, soit 10 080 € — 40 % des travaux. Pour les mêmes 25 000 € de travaux, une réduction Malraux de 30 % représenterait 7 500 €. Le résultat s'inverse dès que le foyer n'a pas de revenus fonciers ou que sa tranche est faible : c'est la raison pour laquelle un calcul sur votre situation précède tout choix.

Ce tableau donne des ordres de grandeur, pas des règles légales. Notre article sur les seuils d'impôt à partir desquels chaque dispositif devient rentable retient environ 3 000 € d'impôt annuel pour un Denormandie et 7 000 à 8 000 € pour un Malraux ; le simulateur permet de comparer les trois sur votre impôt réel.

Quelles questions poser à un opérateur qui annonce trois régimes ?

1. Quel est le montage juridique — VIR, ASL, marché de travaux — et qui paie les travaux ?
2. Quelle est la ventilation écrite des travaux, par lot et par nature : éligibles Malraux, éligibles Denormandie, non éligibles ?
3. Sur quel document repose le taux de 30 % : quelle est la référence de l'arrêté d'approbation du PSMV ?
4. La commune figure-t-elle dans la liste de l'arrêté du 26 mars 2019 ou a-t-elle signé une convention ORT ?
5. Quels lots ouvrent droit à quel régime, et un même acquéreur peut-il combiner des régimes sur des lots distincts ?
6. Quel est l'échéancier daté des appels de fonds et la date d'achèvement prévue ?
7. Peut-on obtenir une simulation chiffrée par régime sur votre impôt réel, hypothèses à l'appui ?

Ces sept réponses, obtenues par écrit avant la réservation, constituent l'essentiel du dossier que vous devrez pouvoir présenter en cas de contrôle. Le calendrier des appels de fonds, en particulier, décide de l'année de départ de chaque avantage : c'est le sujet de notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année.

Questions fréquentes sur les trois régimes

Puis-je acheter deux lots du même immeuble, l'un en Malraux et l'autre en Denormandie ?

La règle de non-cumul vise un même logement : pour un même logement, le Malraux ne se cumule pas avec le Denormandie ancien (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 150). Sur deux logements distincts, chacun peut relever d'un régime différent, sous réserve que chaque lot remplisse les conditions du régime choisi. Côté Denormandie, la réduction ne peut être calculée que sur deux logements au plus par année d'imposition, Pinel compris (BOI-IR-RICI-365-30, § 180).

Le Malraux empêche-t-il tout déficit foncier ?

Non. Seules les dépenses éligibles à la réduction sont exclues de la déduction (BOFiP, § 160). Les autres charges — intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion — restent déductibles selon le droit commun. Le déficit qu'elles créent s'impute sur les revenus fonciers et, lorsqu'il provient des intérêts d'emprunt, uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20).

Peut-on changer de régime après avoir acheté ?

Le BOFiP prévoit expressément l'option pour le Malraux : le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction et de déduire les travaux selon le droit commun, sauf pour les travaux compris dans le prix d'un VIR (BOI-IR-RICI-200-30, § 170). Pour le Denormandie, une option définitive et irrévocable est prévue entre Pinel et Denormandie dans le cas particulier d'un local transformé en logement (BOI-IR-RICI-365-30, § 210). Pour le reste, faites confirmer le point par écrit avant la première déclaration : la logique du texte est que chaque dépense n'ouvre droit qu'à un seul avantage.

Un Denormandie couplé au déficit foncier est-il un dispositif à part entière ?

Non. Il n'existe aucun régime de ce nom dans le CGI. L'expression désigne, selon notre lecture, la ventilation que le BOFiP prévoit entre les travaux retenus dans la base de la réduction Denormandie et les travaux qui n'y entrent pas, ces derniers restant déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun (BOI-IR-RICI-365-30, § 10). L'avantage supplémentaire porte donc sur cette seule part de travaux, qui peut être faible, voire nulle.

Le taux de 30 % du Malraux dépend-il de l'immeuble ou de l'acquéreur ?

De l'immeuble. Le taux de 30 % s'applique aux dépenses effectuées pour des immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ; le taux de 22 % est le taux de base (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP, § 135). Demandez la référence de l'acte d'approbation du PSMV et vérifiez qu'il est approuvé, et non en cours d'élaboration.

Quel impôt faut-il payer pour qu'un Denormandie soit pleinement utilisé ?

La réduction est répartie par fractions annuelles d'un sixième ou d'un neuvième, et la part qui dépasse l'impôt d'une année est perdue (BOI-IR-RICI-365-30, § 150 et 160). Sur une base de 150 000 €, la réduction représente de l'ordre de 3 000 € par an ; un foyer imposé nettement moins que cela ne l'utilise pas entièrement. Notre article sur les seuils d'impôt donne les ordres de grandeur par dispositif.

Un foyer qui a déjà des revenus fonciers est-il mieux placé en déficit foncier ?

Souvent, oui, pour une raison mécanique : le déficit provenant des dépenses autres que les intérêts s'impute d'abord sur les revenus fonciers, sans plafond, avant que l'excédent, dans la limite de 10 700 €, s'impute sur le revenu global (BOI-RFPI-BASE-30-20). L'économie porte alors aussi sur les prélèvements sociaux du revenu foncier neutralisé. Le résultat dépend de votre tranche marginale et doit se calculer sur votre situation.

Comment vérifier que la ventilation des travaux annoncée par l'opérateur est fiable ?

Demandez un descriptif chiffré par nature de travaux et par lot, distinguant ce qui relève de la définition Denormandie, du Malraux et du reste. Le BOFiP exige lui-même, pour le Denormandie, une note récapitulative annexée à la déclaration, qui distingue les travaux éligibles des autres (BOI-IR-RICI-365-30, § 250) : un opérateur qui ne peut pas la préparer n'a pas ventilé.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : trois régimes sur un immeuble, c'est trois options individuelles, pas trois avantages cumulés. Chaque euro de travaux n'ouvre droit qu'à un seul avantage, le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement, et le déficit foncier sur les travaux suppose un montage où vous les payez. Le rappel : le Denormandie couplé au déficit foncier est une ventilation de travaux, dont la valeur dépend de la part hors définition, souvent modeste ; l'excédent au-delà des plafonds n'est pas tranché par le commentaire consulté. La prochaine lecture : notre analyse du déficit foncier détaille le mécanisme d'imputation, et celle du coût réel d'un Malraux le rapporte à l'effort de trésorerie. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, comparez les trois régimes sur votre impôt réel et exigez de l'opérateur la ventilation écrite des travaux : c'est ce document qui détermine ce que votre déclaration pourra retenir.