Loi Malraux à Limoges : où et comment, en l'absence de PSMV ?

La réponse courte : d'après la liste du ministère de la Culture, Limoges ne compte qu'un seul site patrimonial remarquable (SPR75-146), issu d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) créée le 6 mars 1995 et jamais dotée depuis d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ni d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé. Le taux de 30 % de la loi Malraux, réservé aux immeubles d'un site couvert par un PSMV approuvé, n'est donc pas établi à Limoges. Le taux de 22 % reste possible, mais seulement si l'opération de restauration a été déclarée d'utilité publique (DUP) en application de l'article L313-4 du code de l'urbanisme, immeuble par immeuble : nous n'avons trouvé trace d'aucune DUP de ce type pour Limoges dans les sources publiques consultées. La commune est en revanche bien éligible à la loi Denormandie, expressément listée dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019. Le marché de l'ancien y est resté quasiment stable depuis 2021, autour de 1 480 € le m² en 2025 après un pic à 1 825 € en 2022, avec des loyers qui rendent le plafond Denormandie peu contraignant.

Si vous tapez « loi Malraux Limoges », c'est probablement qu'on vous a présenté une opération dans le centre ancien, entre la Cité et le Château, avec un taux de réduction annoncé et un argumentaire sur le patrimoine et la vie étudiante de la ville. Limoges cumule des atouts réels : 2ᵉ commune de Nouvelle-Aquitaine après Bordeaux, un centre historique dense sur deux collines, une vie étudiante affirmée, une gare desservie par la ligne Paris-Orléans-Limoges-Toulouse en cours de modernisation. Mais le régime fiscal applicable à un immeuble du site patrimonial remarquable n'est pas celui des villes dotées d'un PSMV approuvé, et la confusion entre l'appartenance au secteur protégé et le taux de réduction est, ici comme dans d'autres villes sans PSMV, un point qui mérite d'être vérifié avant de signer.

Cet article vérifie sur des sources publiques (Légifrance, BOFiP, liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, Ville de Limoges, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers) ce qui est établi à Limoges et ce qui ne l'est pas, en distinguant le cadre fiscal, le Denormandie et les données de marché. Il ne repose sur aucun document commercial, et aucune opération Malraux n'est actuellement affichée à Limoges sur ce site.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Limoges, et à quel taux ?

L'article 199 tervicies du CGI réserve le taux de 30 % aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Le taux est de 22 % si le SPR est couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, ou si la restauration a été déclarée d'utilité publique en l'absence de PSMV ou de PVAP approuvé (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145 ; taux fixés par BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Tant que ni PSMV, ni PVAP, ni déclaration d'utilité publique n'existent, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction : elles peuvent, au mieux, être déduites des revenus fonciers dans les conditions de droit commun de l'article 31 du CGI.

À Limoges, la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) ne recense qu'un seul site, numéroté SPR75-146. Son régime initial est une ZPPAUP, créée le 6 mars 1995 ; comme toutes les anciennes ZPPAUP, elle est devenue site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016, sans que cela emporte, par lui-même, l'approbation d'un PSMV ou d'un PVAP. À cette date, la liste ministérielle indique toujours un plan de type ZPPAUP, sans évolution vers un PSMV ou un PVAP. La Ville de Limoges met par ailleurs en ligne un document réglementaire intitulé « ZPPAUP, révision 2007 » : cette révision a mis à jour le règlement de la zone existante, mais elle ne l'a pas transformée en PSMV ni en PVAP, qui sont des actes distincts, pris selon d'autres procédures. Nos recherches ont par ailleurs fait apparaître, sans que nous puissions en vérifier le contenu (page indisponible au moment de nos recherches), l'intitulé d'une actualité de Limoges Métropole évoquant une mise en révision des périmètres des sites patrimoniaux de l'agglomération : si elle aboutissait un jour à un PVAP approuvé, le taux applicable changerait. Ce point est à confirmer auprès des services d'urbanisme de Limoges Métropole ou de la DRAC Nouvelle-Aquitaine.

Le BOFiP distingue trois situations pour un immeuble d'un site patrimonial remarquable, pour les demandes de permis ou de déclaration préalable déposées à compter du 9 juillet 2016 : si l'acte classant le site n'a pas encore été pris, aucune réduction ; si le site est classé mais que ni PSMV ni PVAP n'est approuvé, le cas de Limoges, la réduction ne s'applique qu'aux dépenses d'une opération « déclarée d'utilité publique en application du deuxième alinéa de l'article L313-4 du code de l'urbanisme » ; si un PSMV ou un PVAP est approuvé, la réduction s'applique sans DUP, à compter de la publication de l'acte d'approbation. Pour un immeuble limougeaud, ni le classement en site patrimonial remarquable ni la révision du règlement de la ZPPAUP en 2007 ne suffisent donc : il faut une déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration elle-même, prise immeuble par immeuble, jamais pour l'ensemble du site protégé.

Limoges est-elle éligible au Denormandie ?

L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction Denormandie dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Nous avons directement vérifié l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 : Limoges y figure, sous le code INSEE 87085, dans la liste des communes de la Haute-Vienne. La ville fait par ailleurs partie du programme Action cœur de ville (2018), dont la plupart des communes ont depuis signé une convention ORT ; nous n'avons pas retrouvé, lors de nos recherches, la date exacte d'une convention ORT propre à Limoges, mais l'inscription dans l'annexe de l'arrêté suffit à elle seule à ouvrir le dispositif, sans qu'une ORT soit nécessaire ici. Les acquisitions Denormandie restent possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Plusieurs sources spécialisées consultées classent Limoges en zone B1 du zonage ABC, ce qui fixerait le plafond de loyer 2026 à 11,80 € par m² hors charges avant coefficient de surface (BOFiP BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Pour un studio de 37 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, soit un plafond ajusté d'environ 14,16 € par m² ; pour un 52 m², il est de 1,07, soit environ 12,63 € par m². Nous n'avons pas revérifié ce classement en zone B1 sur la liste officielle du zonage ABC en vigueur : vérifiez-le sur le simulateur de service-public.fr avant de retenir un plafond précis. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne, elle, 10,36 € par m² charges comprises pour un 52 m² (intervalle de prédiction à 95 % : 8,24 à 13,01 €) et 13,39 € pour un 37 m² (10,66 à 16,82 €) : dans les deux cas, le plafond légal reste au-dessus du marché observé, plus nettement pour le 52 m² que pour le 37 m², ce qui le rend peu contraignant à Limoges.

Que valent les chiffres qui circulent sur Limoges ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale n'a guère évolué en quatre ans, avec un pic intermédiaire marqué.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 10,36 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² et 13,39 € pour un 37 m², des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, dont les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Rapporté au prix médian de 1 478 € le m², un loyer de 10,36 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 8,4 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, pas une donnée, avant charges, vacance et fiscalité.

Vacance, locataires, pauvreté. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement de la population 2023), Limoges compte 129 937 habitants, en légère baisse depuis 2017 (132 175, soit environ -1,7 % en six ans) ; les logements vacants représentent 9,2 % du parc en 2023, et les locataires 58,9 % des résidences principales, contre 39 % de propriétaires. Le niveau de vie médian est de 22 690 € et le taux de pauvreté de 25,5 % (Filosofi 2023) : environ un habitant sur quatre vit sous le seuil de pauvreté à l'échelle de la commune. Le taux de chômage des 15-64 ans s'élève à 16 %, pour un taux d'activité de 69,1 %. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du seul site patrimonial remarquable.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne détaille prix, loyers ou vacance à l'échelle du site patrimonial remarquable, plus fin que la commune. D'après le régime initial de la zone et l'usage local, le périmètre couvre pour l'essentiel les deux collines historiques de Limoges, la Cité, autour de la cathédrale Saint-Étienne, et le Château, autour du quartier de la Boucherie et des halles ; nous n'avons pas pu consulter le plan graphique exact du périmètre lors de nos recherches. Voici la méthode pour vérifier vous-même une adresse précise.

1. Situez précisément l'adresse sur le plan du site patrimonial remarquable SPR75-146 auprès des services d'urbanisme de la Ville de Limoges ou de la DRAC Nouvelle-Aquitaine, et demandez si un arrêté de péril ou une procédure d'habitat indigne a visé l'immeuble.
2. Demandez la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration elle-même : sans elle, le classement en site patrimonial remarquable n'ouvre à lui seul aucune réduction Malraux.
3. Comparez le prix de revient annoncé à la médiane DVF communale de l'année la plus récente (1 478 € le m² en 2025), pas à une moyenne régionale ou nationale.
4. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans la même rue, à comparer au loyer prévisionnel de l'opérateur plutôt qu'à la moyenne communale de la Carte des loyers.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée, les deux collines historiques, la Cité et le Château : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours ou arrêtés.

À quelles conditions un investissement à Limoges se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil comparable à celui d'autres villes moyennes sans PSMV. Du côté favorable : une ville universitaire de 17 000 à 18 000 étudiants, un centre historique compact sur deux collines, un marché de l'ancien resté abordable et globalement stable depuis 2021, une éligibilité Denormandie confirmée par le texte, et un chantier ferroviaire qui vise à rapprocher Limoges de Paris à l'horizon 2027. Du côté défavorable : aucun PSMV ni PVAP approuvé, ce qui exclut le taux de 30 % et conditionne le taux de 22 % à une déclaration d'utilité publique que nous n'avons pas trouvée ; un taux de pauvreté de 25,5 % et un taux de chômage de 16 % à l'échelle communale ; une population en légère baisse depuis 2017.

Un investissement Malraux à Limoges ne se justifie donc que si l'opérateur produit la déclaration d'utilité publique de son opération, ou, un jour, un PSMV ou un PVAP approuvé, si le prix de revient est rapporté à la médiane DVF communale plutôt qu'à un discours général sur le potentiel de la ville, et si les loyers réels du quartier sont comparés au loyer prévisionnel plutôt qu'au seul plafond Denormandie. Sans cette pièce, l'opération relève au mieux d'un déficit foncier ou d'un Denormandie de droit commun, pas d'une réduction d'impôt Malraux, ce qui change radicalement son équation économique. Pour comparer avec des villes où un PSMV est approuvé, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux et notre méthode pour vérifier un prix avec DVF et la Carte des loyers.

Quelles questions poser pour une opération à Limoges ?

1. Pouvez-vous me montrer la déclaration d'utilité publique de cet immeuble ou de cette opération, prise en application de l'article L313-4 du code de l'urbanisme ? À défaut de PSMV ou de PVAP approuvé à Limoges, c'est la seule pièce qui ouvre le taux de 22 %.
2. Sur quel fondement précis annoncez-vous 30 % ? Ce taux suppose un PSMV approuvé, qu'aucune source publique consultée ne recense à Limoges à ce jour.
3. L'adresse est-elle bien dans le périmètre du site patrimonial remarquable SPR75-146 ? Demandez le plan et sa référence exacte auprès des services d'urbanisme.
4. Sur quelle zone du zonage ABC fondez-vous le plafond de loyer Denormandie annoncé, et pouvez-vous en produire la référence officielle pour Limoges ?
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, et comment se compare-t-il à la médiane DVF communale, autour de 1 478 € le m² en 2025, plutôt qu'à un prix moyen régional ou national ?
6. Quel est le montage juridique (VIR, ASL, marché de travaux) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
7. Quels loyers pratiquent aujourd'hui des logements comparables dans la même rue, plutôt que la moyenne communale de la Carte des loyers ?
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Limoges, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Limoges

Le taux Malraux de 30 % s'applique-t-il à Limoges ?

Non, pas à ce jour. La liste du ministère de la Culture ne recense qu'un seul site patrimonial remarquable à Limoges (SPR75-146), sans plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ni plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ; l'article 199 tervicies du CGI réserve pourtant le taux de 30 % aux immeubles d'un site couvert par un PSMV approuvé (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Une offre qui annonce ce taux à Limoges doit être vérifiée pièce en main avant toute réservation.

Peut-on obtenir 22 % en loi Malraux à Limoges ?

Seulement si l'opération de restauration a été déclarée d'utilité publique (DUP) en application du deuxième alinéa de l'article L313-4 du code de l'urbanisme : en l'absence de PVAP approuvé, le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) n'admet pas d'autre voie. Nous n'avons trouvé trace d'aucune DUP de restauration immobilière pour Limoges dans les sources publiques consultées ; demandez-en la copie avant de réserver.

La ZPPAUP de Limoges équivaut-elle à un PSMV ou à un PVAP ?

Non. La zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) de Limoges, créée le 6 mars 1995, est devenue site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016, mais elle n'a, à notre lecture de la liste ministérielle du 21 septembre 2026, jamais été dotée d'un PSMV ni d'un PVAP approuvé. Le BOFiP distingue précisément ce cas, sans PSMV ni PVAP, de celui d'un site couvert par l'un de ces deux plans, avec des conséquences fiscales très différentes.

Limoges est-elle éligible à la loi Denormandie ?

Oui : la commune, sous le code INSEE 87085, figure explicitement dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif aux communes ouvrant droit à la réduction, que nous avons directement vérifiée. Plusieurs sources spécialisées la classent en zone B1, ce qui fixerait le plafond de loyer 2026 à 11,80 € par m² hors charges avant coefficient de surface (BOI-BAREME-000017) ; nous n'avons pas revérifié cette zone sur la liste officielle du zonage ABC en vigueur, à confirmer sur le simulateur de service-public.fr.

Où se situe le secteur protégé de Limoges ?

D'après le régime initial de la zone et l'usage local, il couvre pour l'essentiel les deux collines historiques de la ville, la Cité, autour de la cathédrale Saint-Étienne, et le Château, autour du quartier de la Boucherie et des halles. Nous n'avons pas pu consulter le plan graphique exact du périmètre lors de nos recherches : vérifiez l'adresse auprès des services d'urbanisme de la Ville de Limoges ou de la DRAC Nouvelle-Aquitaine avant toute réservation.

Les prix de l'ancien ont-ils augmenté à Limoges ?

Pas nettement sur la période récente d'après les fichiers DVF que nous avons retraités : la médiane communale est passée de 1 488 € le m² en 2021 à 1 825 € en 2022, avant de refluer à 1 478 € en 2025, soit une quasi-stabilité sur quatre ans après un pic intermédiaire. Le nombre de ventes annuelles retenues, entre 142 et 258, reste modeste, ce qui rend chaque millésime sensible à la composition des ventes.

Combien d'étudiants compte Limoges ?

Entre 17 000 selon la Ville de Limoges et environ 18 000 selon l'Université de Limoges elle-même, dont une part significative d'étudiants étrangers : l'ordre de grandeur d'une ville universitaire est confirmé, mais le chiffre exact varie selon que l'on compte la seule université ou tous les établissements post-bac. Le lien avec la demande de logements locatifs dans le seul secteur protégé n'est pas établi par les sources consultées.

Que dois-je vérifier avant d'investir dans le secteur protégé de Limoges ?

D'abord la pièce qui fonde l'avantage fiscal : à défaut de PSMV ou de PVAP approuvé, seule une déclaration d'utilité publique ouvre le taux de 22 %, et nous n'en avons trouvé aucune pour Limoges. Ensuite l'adresse exacte sur le plan du site patrimonial remarquable, le prix de revient rapporté à la médiane DVF communale (autour de 1 478 € le m² en 2025) et, si l'opérateur invoque le Denormandie, sa cohérence avec l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : Limoges n'a ni PSMV ni PVAP approuvé, le taux de 30 % n'y est donc pas établi, et le taux de 22 % suppose une déclaration d'utilité publique propre à l'opération, que nous n'avons pas trouvée dans les sources publiques consultées ; la commune est en revanche bien éligible au Denormandie, expressément listée dans l'arrêté du 26 mars 2019. Le rappel : signer sur la foi d'un taux de 30 % annoncé sans avoir vu cette DUP, c'est risquer de perdre l'avantage fiscal après avoir payé un prix qui l'intègre déjà. La prochaine lecture : notre méthode pour vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille les pièces à demander avant de réserver, à Limoges comme ailleurs. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous examinons avec vous la DUP ou son absence, l'adresse exacte sur le plan du site patrimonial remarquable, et le prix de revient rapporté aux données DVF de Limoges.