Loi Malraux à Versailles : PSMV en révision, prix et loyers en 2026

La réponse courte : Versailles ouvre droit au taux Malraux de 30 %, mais pas partout dans son site patrimonial remarquable. La liste du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé le 6 mars 1973 et un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) daté du 15 novembre 1993, avec la mention « en révision » : le plan approuvé reste en principe applicable pendant sa révision, ce que l'on fait confirmer par écrit. La Ville précise que le site couvre près de 250 hectares, dont 166 d'emprise originelle régis par le PSMV et 80 d'extension régis par le PLU, où la réduction n'est pas ouverte en l'état. La commune n'est pas éligible au Denormandie à notre connaissance et relève de la zone A bis. Le marché est cher et en léger repli : 6 956 € le m² en médiane pour l'ancien en 2025, contre 7 647 € en 2022. À ce niveau de prix, la question d'un Malraux change de nature : ce n'est plus l'écart avec le marché qui inquiète, c'est la faible part des travaux dans le prix de revient.

Si vous tapez « loi Malraux Versailles », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans le quartier Notre-Dame ou le quartier Saint-Louis. Les présentations reprennent des arguments connus : le château, la proximité de Paris, les revenus des habitants, la rareté des immeubles du XVIII^e siècle. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable à l'adresse, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des SPR, Ville de Versailles, préfecture des Yvelines, zonage ABC, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF et du ministère de l'Enseignement supérieur) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Versailles, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 %, dans l'emprise du plan. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Versailles, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR11-32 : un secteur sauvegardé créé le 6 mars 1973, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016, couvert par un PSMV daté du 15 novembre 1993, avec la mention « PSMV en révision » en colonne « évolution ». La page consacrée au PSMV par la Ville de Versailles confirme les deux dates, indique que la dernière modification du plan a été approuvée le 15 décembre 2022, et met en ligne le rapport de présentation, dix-huit planches graphiques, le règlement écrit et ses annexes : le document opposable se lit sans se déplacer, ce qui n'est pas le cas partout.

Un plan approuvé, applicable pendant sa révision

La mention « en révision » de la liste ministérielle est le point à éclaircir en premier. Le droit est simple : une mise en révision n'abroge pas le plan en vigueur. Tant qu'un nouveau plan n'est pas approuvé, le PSMV de 1993, tel que modifié, reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui. Une révision peut en revanche modifier les prescriptions d'une autorisation de travaux ultérieure, pas d'une autorisation déjà délivrée après avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). La page de la Ville n'emploie pas le mot « révision » et ne date aucune procédure, et nos recherches n'ont pas fait apparaître de page de la DRAC Île-de-France qui en décrive l'état : nous ne savons donc pas dire où elle en est, ni si elle porte sur l'extension du périmètre, sur le règlement, ou sur les deux.

Ce que nous avons lu, en revanche, c'est une modification en cours en 2026. La préfecture des Yvelines publie un arrêté du 26 mars 2026 ouvrant une enquête publique préalable à la modification du PSMV, tenue du 19 mai au 5 juin 2026, ainsi que le rapport et les conclusions du commissaire enquêteur datés du 6 août 2026 ; nous n'avons pas trouvé d'arrêté d'approbation à la date de rédaction. Deux vérifications en découlent, à obtenir par écrit de la Ville ou de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine avant toute réservation : quel document s'appliquera à votre autorisation de travaux, et l'avis de l'ABF a-t-il été rendu sur cette base. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Emprise originelle et extension : deux régimes dans un même site

C'est le point propre à Versailles. D'après la Ville, le SPR s'étend sur « près de 250 hectares (166 hectares, plus 80 correspondants à l'extension) » et deux documents s'y appliquent : le PSMV « dans l'emprise du SPR originel », le PLU « dans l'extension du SPR ». Le cœur du site est le quartier Notre-Dame, ancienne Ville Neuve de 1672, et le quartier Saint-Louis avec le Parc aux Cerfs de 1727 ; la Ville cite aussi les quartiers des Prés, de l'Ermitage, de la place Charost et des Chantiers, sans que nous puissions dire, à partir de sa page, lesquels relèvent de l'extension. Pour la réduction d'impôt, la conséquence est nette : une adresse de l'extension est bien « dans le SPR », mais n'est couverte ni par un PSMV approuvé ni par un plan de valorisation ; elle n'ouvre droit ni au taux de 30 %, ni au taux de 22 % sauf déclaration d'utilité publique de la restauration. Être dans le périmètre du site ne suffit pas, il faut être dans l'emprise du plan. Les planches publiées par la Ville permettent de le vérifier immeuble par immeuble, et le Géoportail de l'urbanisme publie une partie des PSMV avec leur plan graphique.

Le règlement d'un PSMV classe les immeubles en catégories (à conserver, à améliorer, pouvant être démolis) et fixe des règles de matériaux et de façades qui déterminent le coût et la durée du chantier, donc le calendrier de la réduction. Nous n'avons pas lu celui de Versailles ligne à ligne et n'en décrivons pas les prescriptions ; il est en ligne sur le site de la Ville.

Versailles est-elle éligible au Denormandie ?

Pas à notre connaissance. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Versailles ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient dans les Yvelines que Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville et Trappes. Nous n'avons trouvé aucune convention ORT signée par la commune, ce qui est cohérent avec son profil : le Denormandie vise des centres à revitaliser, et Versailles compte 7,9 % de logements vacants et un taux de pauvreté de 7,9 % (INSEE, 2023). Vérifiez tout de même sur le simulateur de service-public.fr, une convention pouvant être signée après cet article.

Le classement en zone A bis, que nous avons lu dans la liste des communes du zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026, garde une portée pratique : l'État range Versailles parmi les marchés les plus tendus de France, avec Paris et 97 autres communes d'Île-de-France. Pour mémoire, le plafond de loyer 2026 de la zone A bis est de 19,71 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), soit environ 21,09 € par m² après coefficient de surface pour un 52 m², quand la Carte des loyers 2025 donne 24,31 € charges comprises : un plafond réglementaire serait inférieur au marché. La loi Malraux, elle, n'impose ni plafond de loyer ni condition de ressources, l'un de ses arguments sur un marché cher ; notre guide de la loi Denormandie rappelle, par contraste, les conditions de ce dispositif.

Que valent les chiffres qui circulent sur Versailles ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale a atteint un point haut à 7 647 € le m² en 2022, puis a reculé jusqu'à 6 902 € en 2024 avant de se stabiliser à 6 956 € en 2025, soit environ -9 % depuis 2022 et -5 % depuis 2021. Le nombre de ventes retenues est faible pour une ville de 84 000 habitants, parce que notre filtre écarte les mutations à plusieurs locaux (un appartement vendu avec sa cave ou son parking, cas fréquent ici). Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le secteur sauvegardé du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 24,31 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 19,29 à 30,63 €, sur 14 588 annonces) et 26,40 € pour un 37 m² (21,37 à 32,62 €, sur 8 877 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF, un loyer de 24,31 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 4 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 43 246 logements à Versailles, dont 87,3 % de résidences principales, 88,7 % d'appartements et 7,9 % de logements vacants ; 50,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est passée de 85 913 habitants en 2017 à 84 095 en 2023, soit -0,4 % par an. Le niveau de vie médian est de 38 530 € et le taux de pauvreté de 7,9 %. Le profil est à l'opposé d'une ville Malraux de province : peu de vacance, des revenus élevés qui soutiennent les loyers, mais une population qui s'érode et une part de locataires moyenne. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur compte 9 078 inscrits dans des établissements de la commune à la rentrée 2013, dernière année que nous avons extraite, dont 2 538 en classes préparatoires et 3 487 à l'université : un effectif modeste pour une ville de cette taille, les campus du plateau de Saclay n'étant pas dans la commune. Le millésime récent est à vérifier sur l'atlas.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Les sources permettent une phrase : le cœur du site est formé des quartiers Notre-Dame et Saint-Louis, de part et d'autre du château, et c'est là que se trouve l'emprise historique du PSMV. Voici la méthode pour aller plus loin vous-même.

1. Situez l'adresse sur les planches graphiques du PSMV publiées par la Ville (ou sur le Géoportail de l'urbanisme) et vérifiez qu'elle est dans l'emprise du plan, pas seulement dans l'extension du SPR ; notez la catégorie de l'immeuble.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans, en gardant cette fois les ventes avec cave ou parking : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues : un loyer prévisionnel au-dessus du haut de l'intervalle de la Carte des loyers (30,63 € charges comprises pour un 52 m²) demande une justification.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier.
5. Visitez à pied, en semaine, en soirée et le week-end : la pression touristique autour du château et le calme des rues du quartier Saint-Louis ne se lisent dans aucune base.

À quelles conditions un investissement à Versailles se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil singulier parmi les villes Malraux. Du côté favorable : un cadre fiscal ancien, un PSMV dont tous les documents sont en ligne, une vacance faible, des revenus élevés, une zone A bis, une valeur patrimoniale qui ne dépend d'aucun projet urbain à venir. Du côté défavorable : des prix médians en repli depuis 2022, donc aucune dynamique de plus-value sur laquelle compter ; une population qui s'érode ; un PSMV « en révision » dont nous n'avons pu lire l'état ; une extension du site où la réduction n'est pas ouverte ; et surtout un foncier si cher que les travaux, seule base de la réduction, pèsent une part réduite du prix de revient.

L'investissement se justifie donc pour un foyer fortement imposé qui veut détenir un bien patrimonial dans un marché profond, accepte un rendement locatif faible pendant les neuf années de location, et achète un immeuble dont l'adresse, le plan et la ventilation foncier-travaux ont été vérifiés. Il se justifie moins pour qui cherche à maximiser la réduction par euro investi : là où le foncier vaut le tiers, le même budget consacre aux travaux une part bien plus grande.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 320 000 € de foncier (environ 7 100 € le m², au niveau de la médiane) plus 180 000 € de travaux éligibles sur deux ans. La réduction Malraux serait de 54 000 € (30 % de 180 000 €), répartie sur les années de paiement, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Le prix de revient atteint 500 000 €, soit environ 11 100 € le m², 1,6 fois la médiane de l'ancien et 1,2 fois le 90e centile : un ratio bien plus serré qu'à Rouen ou à Carcassonne. Mais les travaux ne pèsent que 36 % du prix de revient, et la réduction 10,8 % du capital engagé, contre 17 % dans notre exemple rouennais. Loué 1 200 € par mois, le bien rapporterait environ 2,9 % brut. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent qu'à Versailles, c'est la ventilation entre foncier et travaux, plus que l'écart avec le marché, qui décide de l'intérêt fiscal. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Versailles ?

1. L'adresse figure-t-elle dans l'emprise originelle du PSMV (166 hectares), et non dans la seule extension du site où s'applique le PLU ? Demandez la planche du plan graphique, la version du règlement et la catégorie de l'immeuble.
2. Quel est l'état de la révision mentionnée dans la liste ministérielle, et quel document s'appliquera à votre autorisation de travaux ? Exigez une réponse écrite de la Ville ou de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.
3. La modification du PSMV soumise à enquête publique en mai et juin 2026 a-t-elle été approuvée, et touche-t-elle l'immeuble ?
4. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
5. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
6. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (6 956 € le m² en 2025) et au 90e centile (9 163 €) ? Quelle part du prix les travaux, seule base de la réduction, représentent-ils ?
7. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue.
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Versailles, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes; à Versailles, où le Denormandie n'est pas ouvert, l'alternative réelle est le déficit foncier, qui ne dépend pas du plan. Et avant de comparer Versailles à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Versailles

Quel taux Malraux s'applique à Versailles ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). La liste du ministère de la Culture recense pour Versailles un secteur sauvegardé créé le 6 mars 1973 et un PSMV daté du 15 novembre 1993, que la Ville confirme. Le taux dépend de l'adresse sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV de Versailles est-il en révision, et est-ce un problème ?

La liste ministérielle porte la mention « PSMV en révision » avec la date du 15 novembre 1993. Une mise en révision n'abroge pas le plan approuvé : celui de 1993, modifié en dernier lieu en décembre 2022 d'après la Ville, reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui. La prudence consiste à faire confirmer par écrit, en mairie ou auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine, le document opposable à votre autorisation de travaux.

Tout le site patrimonial remarquable de Versailles ouvre-t-il droit au taux de 30 % ?

Non, d'après la page de la Ville : le site couvre près de 250 hectares, dont 166 hectares d'emprise originelle où s'applique le PSMV et environ 80 hectares d'extension où s'applique le PLU. Sans PSMV approuvé ni plan de valorisation, une adresse de l'extension n'ouvre pas droit à la réduction, sauf restauration déclarée d'utilité publique. Vérifiez donc que l'immeuble est dans l'emprise du PSMV, pas seulement dans le SPR.

Versailles est-elle éligible au Denormandie ?

Pas à notre connaissance. Versailles ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient dans les Yvelines que Les Mureaux, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville et Trappes, et nous n'avons trouvé aucune convention d'opération de revitalisation de territoire signée par la commune. Vérifiez sur le simulateur de service-public.fr avant d'écarter définitivement le dispositif.

Quel est le prix médian de l'ancien à Versailles ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 6 956 € par m² en 2025 sur 194 ventes, contre 7 647 € en 2022 : un repli d'environ 9 % depuis le point haut, calcul de nos recherches. Le 90e centile 2025 est à 9 163 € le m². Ces chiffres ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le secteur sauvegardé du reste de la commune.

Combien se loue un appartement à Versailles ?

La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 24,31 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 19,29 à 30,63 €, sur 14 588 annonces) et 26,40 € pour un 37 m². Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables.

Un Malraux à Versailles rapporte-t-il plus qu'en province ?

La réduction est la même partout : 30 % des dépenses de restauration éligibles, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives. Ce qui change à Versailles, c'est le poids du foncier : à 7 000 € le m², les travaux pèsent une part plus faible du prix de revient, donc la réduction rapportée au capital engagé est plus faible qu'à 1 500 ou 3 000 € le m². En contrepartie, l'écart entre le prix d'un lot restauré et le marché est proportionnellement moins large.

Combien de voyageurs passent par les gares de Versailles ?

D'après les données ouvertes de la SNCF, Versailles Chantiers a compté 24 372 929 voyageurs en 2024, contre 22 909 416 en 2019 (environ +6 %, calcul de nos recherches) ; Versailles Château Rive Gauche 6 800 688 et Versailles Rive Droite 5 967 149. Nous n'avons pas vérifié les temps de trajet vers Paris : consultez les horaires avant de retenir une durée dans votre raisonnement.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Versailles, l'emprise originelle du secteur sauvegardé de 1973 est couverte par un PSMV approuvé en 1993, modifié en 2022 et en cours de modification en 2026, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; la mention « en révision » de la liste ministérielle ne retire rien au plan approuvé, mais son état est à faire confirmer par écrit ; l'extension du site relève du PLU et n'ouvre pas la réduction ; pas de Denormandie à notre connaissance ; un marché cher, peu vacant, en léger repli depuis 2022. Le rappel : acheter à 11 000 € le m² un lot dont les travaux ne pèsent qu'un tiers du prix, sans avoir vérifié l'emprise du plan et les ventes de la rue, c'est payer un foncier au prix fort pour une réduction calculée sur le reste. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur les planches du PSMV, la ventilation foncier-travaux rapportée aux ventes DVF du quartier et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.