À compter du 1er janvier 2027, une taxe unique remplace les deux dispositifs existants sur les logements vacants : la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). C'est l'article 108 de la loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026, qui crée cette Taxe sur la Vacance des Locaux d'Habitation (TVLH), codifiée au nouvel article 1406 bis du Code général des impôts. Le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 vient de fixer la liste actualisée des communes concernées. Pour un investisseur détenant un bien vide — résidence secondaire non meublée, bien en attente de locataire, ou surtout logement en cours de restauration lourde (Malraux, Monuments Historiques) — comprendre ce qui change maintenant évite une facture qui peut atteindre 60 % de la valeur locative du bien.
L'essentiel à retenir
- La TVLH s'applique à tout logement non meublé et non occupé depuis au moins 1 an en zone tendue, ou 2 ans en zone non tendue si la commune a délibéré.
- Taux de base en zone tendue : 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, 34 % à partir de la deuxième — avec une majoration communale possible jusqu'à 30 % puis 60 %.
- Un logement nécessitant des travaux d'habitabilité représentant plus de 25 % de sa valeur vénale peut être exonéré, mais seulement sur justificatifs (devis, factures) prouvant que la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire.
- La durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première imposition : un bien vide depuis 2025 peut être taxé d'emblée au taux « deuxième année ».
Pourquoi une nouvelle taxe : la fusion TLV/THLV expliquée
Jusqu'en 2026, deux régimes coexistaient et se chevauchaient mal. La TLV (article 232 du CGI), obligatoire dans les communes classées en zone tendue par décret, visait les logements vacants depuis plus d'un an. La THLV, elle, ne s'appliquait que si la commune — hors zone tendue — avait volontairement délibéré pour l'instituer, et ciblait une vacance d'au moins deux ans. Deux textes, deux administrations de référence, deux logiques de zonage : la coexistence créait des angles morts et une complexité que la loi de finances 2026 a choisi de solder en les remplaçant par un régime unique, la TVLH, avec un cadre commun mais des règles différenciées selon la tension du marché local.
L'objectif politique affiché reste identique à celui des deux anciens régimes : inciter les propriétaires à remettre sur le marché locatif ou à la vente des logements durablement vides, dans un contexte de tension persistante sur l'offre de logement dans les grandes agglomérations.
Zones tendues et zones non tendues : deux régimes bien distincts
La TVLH ne s'applique pas de la même façon partout. Le critère central reste le zonage administratif, désormais fixé par le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour l'application 2027 — qui actualise la précédente cartographie de 2023 (environ 3 700 communes concernées à l'époque).
| Critère | Zone tendue | Zone non tendue |
|---|---|---|
| Application | Obligatoire, fixée par décret | Optionnelle, sur délibération de la commune |
| Durée de vacance minimale | 1 an au 1er janvier de l'année d'imposition | 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition |
| Taux | 17 % la 1ère année, 34 % ensuite (barème national) | Fixé librement par la commune, plafonné à 50 % de la valeur locative |
| Majoration communale | Possible jusqu'à 30 % (1ère année) et 60 % (années suivantes) | Incluse dans le taux voté par la commune |
| Calendrier de mise en place 2027 | Automatique selon la liste du décret | Délibération à voter avant le 1er octobre 2026 |
Les zones tendues couvrent principalement les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où l'administration constate un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement. Vérifiez toujours le zonage applicable à votre commune sur la liste 2026 à jour — un zonage datant d'avant le décret d'août 2026 peut être obsolète, dans un sens comme dans l'autre.
Combien ça coûte : le calcul de la TVLH
La base de calcul reste la valeur locative cadastrale du logement — celle-là même qui sert de référence à la taxe foncière, généralement bien inférieure au loyer de marché réel. Voici un ordre de grandeur illustratif pour un logement dont la valeur locative cadastrale s'établit à 3 500 €/an, en zone tendue :
| Situation | Taux | Montant illustratif |
|---|---|---|
| 1ère année de vacance, taux national seul | 17 % | ≈ 595 € |
| 1ère année, avec majoration communale maximale | jusqu'à 30 % | ≈ 1 050 € |
| À partir de la 2ème année, taux national seul | 34 % | ≈ 1 190 € |
| À partir de la 2ème année, majoration communale maximale | jusqu'à 60 % | ≈ 2 100 € |
Simulation à titre pédagogique sur une valeur locative cadastrale hypothétique de 3 500 €/an, plausible pour un deux-pièces dans une grande ville. La valeur locative cadastrale réelle de votre bien figure sur votre avis de taxe foncière — c'est le seul chiffre à retenir pour un calcul fiable.
Sur un logement de valeur locative cadastrale plus élevée — un bien de caractère en centre-ville restauré, par exemple — la note grimpe proportionnellement. C'est précisément le profil des biens Malraux ou Monuments Historiques : des immeubles anciens, souvent situés en secteur sauvegardé ou site patrimonial remarquable, donc structurellement en zone tendue, avec une valeur locative parfois supérieure à la moyenne du fait de leur surface et de leur emplacement.
L'exonération pour travaux : le point décisif pour un bien en rénovation
C'est ici que la TVLH rejoint directement les préoccupations d'un investisseur en Malraux, en Monuments Historiques ou en déficit foncier lourd : un chantier de restauration s'étale fréquemment sur 18 à 36 mois, pendant lesquels le logement est par définition vide. Passé un an de vacance en zone tendue, la question de l'exonération devient concrète.
La loi prévoit une exonération pour les logements nécessitant des travaux importants pour redevenir habitables — mais elle est strictement encadrée, pas automatique :
- Le coût des travaux nécessaires à l'habitabilité du logement doit représenter plus de 25 % de sa valeur vénale.
- Ce coût doit être justifié par des devis et factures, pas par une estimation verbale ou un budget prévisionnel non engagé.
- Le dossier doit établir l'état du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, le coût des seuls travaux rendant le bien habitable (pas l'intégralité d'une rénovation de confort), et les démarches réellement engagées pour mettre fin à la vacance.
- La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire — un chantier qui n'avance pas faute de financement, de décision, ou par simple confort du propriétaire ne remplit pas ce critère.
Le piège à anticiper
Un investisseur Malraux ou MH qui pense son bien « automatiquement » exonéré parce qu'il est « en travaux » prend un risque réel. Sans devis et factures conservés dès le premier euro engagé, et sans dossier démontrant que le calendrier du chantier échappe à sa volonté, l'exonération peut être refusée — et la TVLH s'applique rétroactivement sur toute la durée de vacance dépassant le seuil légal. Conservez systématiquement l'intégralité des pièces justificatives du chantier (devis initiaux, factures d'acompte, échéancier signé), au même titre que les pièces déjà indispensables au dispositif fiscal lui-même.
Qui est concerné en priorité
| Profil | Niveau de risque TVLH |
|---|---|
| Malraux ou MH en VIR, chantier respectant l'échéancier contractuel | Faible si le dossier travaux est documenté dès le départ |
| Malraux ou MH en ASL, chantier retardé par appels de fonds échelonnés ou aléas | Élevé au-delà d'un an de vacance sans justificatif à jour |
| Résidence secondaire non meublée, gardée vide dans l'attente d'une décision familiale | Élevé : aucun motif d'exonération recevable |
| LMNP vide entre deux locataires, recherche active de locataire au prix du marché | Faible : la vacance dépasse rarement un an dans ce cas |
| Bien acquis en vue d'une revente, laissé vide plusieurs années sans mise en location ni en vente effective | Élevé |
La mesure transitoire à ne pas manquer : la vacance d'avant 2027 compte
Point souvent négligé : la durée de vacance antérieure au 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première taxation au titre de la TVLH. Concrètement, un logement déjà vacant depuis 2025 sera, dès le premier exercice d'application en 2027, taxé au taux applicable à partir de la deuxième année de vacance (34 % en zone tendue, hors majoration communale) — pas au taux réduit de la première année. Pour tout bien resté vide depuis plusieurs années, y compris un chantier Malraux ou MH dont les travaux n'ont pas encore démarré ou qui traînent, 2026 est la dernière année pour régulariser la situation (mise en location, mise en vente effective, ou dossier d'exonération travaux solide) avant l'entrée en vigueur.
Exemple chiffré : un lot Malraux vacant pendant la restauration
Scénario hypothétique construit à des fins pédagogiques, ne représentant aucune opération réelle.
Un investisseur acquiert en 2025 un lot Malraux en secteur sauvegardé, valeur locative cadastrale estimée à 4 200 €/an, dans une ville classée en zone tendue. Le chantier, porté en Association Syndicale Libre (ASL), prend dix-huit mois de retard sur son calendrier initial en raison d'une découverte archéologique imposant une fouille préventive — un aléa hors du contrôle du propriétaire, mais qui doit être documenté.
| Scénario | TVLH due (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Dossier travaux documenté (devis, factures, fouille préventive actée) : exonération accordée | 0 € |
| Aucun justificatif conservé au moment du contrôle : exonération refusée, 2ème année de vacance en zone tendue | ≈ 1 430 € (taux 34 %) |
L'écart ne tient à aucune ambiguïté sur le principe du dispositif Malraux lui-même — il tient uniquement à la qualité du dossier administratif constitué pendant le chantier. C'est un coût de rigueur documentaire, pas un coût fiscal inhérent au dispositif.
Check-list avant le 1er janvier 2027
| Check-list TVLH pour un bien vacant ou en travaux | |
|---|---|
| Zonage de la commune | Vérifié sur la liste du décret n° 2026-831 (25/08/2026) |
| Durée de vacance au 1er janvier 2027 | Calculée en intégrant la vacance antérieure à 2027 |
| Coût des travaux d'habitabilité vs valeur vénale | Chiffré, seuil de 25 % vérifié |
| Devis et factures des travaux | Conservés depuis le premier acompte |
| Preuve que la vacance échappe à votre volonté | Documentée (aléa de chantier, démarches de mise en location/vente) |
| Cas d'une résidence secondaire vide sans motif | Mise en location ou en vente engagée avant 2027 |
Questions fréquentes sur la TVLH
La TVLH remplace-t-elle complètement la taxe sur les logements vacants (TLV) ?
Oui. À compter du 1er janvier 2027, la taxe sur les logements vacants (TLV, article 232 du CGI) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV, sur délibération) sont fusionnées en une taxe unique, la TVLH, codifiée au nouvel article 1406 bis du CGI par l'article 108 de la loi de finances pour 2026.
Un logement en travaux de rénovation est-il automatiquement exonéré ?
Non, l'exonération n'est jamais automatique. Elle doit être justifiée : les travaux nécessaires pour rendre le logement habitable doivent représenter plus de 25 % de sa valeur vénale, être prouvés par devis et factures, et la vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire. Un chantier qui traîne sans justificatifs solides n'ouvre droit à rien.
Comment savoir si ma commune est en zone tendue TVLH ?
La liste des communes concernées est fixée par décret — le décret n° 2026-831 du 25 août 2026 pour l'application 2027, qui succède à la précédente liste de 2023 (environ 3 700 communes). Elle couvre les unités urbaines de plus de 50 000 habitants où l'offre de logement est structurellement insuffisante. Vérifiez la liste à jour avant de vous fier à un zonage antérieur.
Puis-je être taxé si ma commune n'est pas en zone tendue ?
Oui, mais seulement si votre commune a délibéré pour instituer la TVLH — ce n'est pas automatique en zone non tendue. La délibération devait être votée avant le 1er octobre 2026 pour s'appliquer en 2027, avec un taux librement fixé dans la limite de 50 % de la valeur locative, et un seuil de vacance porté à 2 ans (contre 1 an en zone tendue).
Est-ce que la vacance antérieure à 2027 compte pour la première taxation ?
Oui, c'est une mesure transitoire explicite : la durée de vacance déjà écoulée avant le 1er janvier 2027 est prise en compte pour la première imposition au titre de la TVLH. Un logement vacant depuis 2025 en zone tendue peut donc être imposé dès 2027 au taux applicable à partir de la deuxième année.
Les résidences secondaires meublées sont-elles concernées ?
Non. La TVLH, comme l'ancienne TLV, ne vise que les logements vacants, c'est-à-dire non meublés et non occupés depuis au moins un an (zone tendue) ou deux ans (zone non tendue). Une résidence secondaire meublée, même occupée seulement quelques semaines par an, relève d'un régime totalement différent (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), pas de la TVLH.
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Informations générales fondées sur la loi de finances pour 2026 (promulguée le 19 février 2026) et le décret n° 2026-831 du 25 août 2026, en vigueur au 13 septembre 2026, à titre pédagogique. Le zonage, les taux communaux et les modalités précises d'exonération doivent être vérifiés commune par commune avant toute décision. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; toute situation de vacance prolongée doit être étudiée avec un professionnel habilité.
Sources : article 108 de la loi de finances pour 2026 ; article 1406 bis du CGI (nouveau) ; article 232 du CGI (ancien régime TLV, abrogé au 1er janvier 2027) ; décret n° 2026-831 du 25 août 2026.
EXP Capital — ORIAS n° 25005915.