Loi Malraux à Perpignan : PSMV, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : la loi Malraux s'applique à Perpignan au taux de 30 % dans le périmètre du site patrimonial remarquable du centre ancien (SPR76-84), ancien secteur sauvegardé créé le 13 septembre 1995, dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur révisé a été approuvé par arrêté préfectoral du 4 juillet 2019, modifié le 18 mai 2022 et confirmé par la cour administrative d'appel de Toulouse le 1er juin 2023. Perpignan figure aussi dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, ce qui l'ouvre au Denormandie, en zone B1. L'ancien se vend autour de 1 500 € le m² d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, l'un des niveaux les plus bas des villes Malraux ; en face, 14,6 % de logements vacants, 36,2 % de pauvreté et une déclaration d'utilité publique avec expropriations dans le quartier Saint-Jacques. Le cadre fiscal est solide ; le marché de sortie et le loyer solvable sont les questions à mesurer.

Qui tape « loi Malraux Perpignan » a en général vu passer un lot restauré dans le centre ancien, à un prix qui n'a rien à voir avec ce que se vend le même quartier, et veut savoir trois choses : si l'immeuble est dans un périmètre qui ouvre droit à la réduction, à quel taux, et si un locataire paiera le loyer nécessaire. Perpignan a des arguments réels, un centre historique dense, un cadre fiscal double (Malraux et Denormandie), des prix d'entrée bas. Elle a aussi des indicateurs sociaux que peu de villes Malraux présentent, et une opération d'expropriation en cours dans l'un des quartiers du secteur protégé.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP, la liste des SPR du ministère de la Culture, les pages du PSMV publiées par la Ville et par Perpignan Méditerranée Métropole, l'arrêt de la cour administrative d'appel de Toulouse, les publications de la préfecture des Pyrénées-Orientales sur la DUP de Saint-Jacques, l'INSEE, les fichiers DVF et la Carte des loyers. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Perpignan, et à quel taux ?

L' article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Perpignan, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense un seul site, et il relève de la première situation.

Un secteur sauvegardé de 1995, un PSMV de 2007 révisé en 2019

Le secteur sauvegardé de Perpignan a été créé le 13 septembre 1995 d'après la liste ministérielle, qui le référence sous le numéro SPR76-84 et le classe « PSMV révisé » au 4 juillet 2019. Il est devenu site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016 (art. 112 de la loi n° 2016-925). D'après l'arrêt de la cour administrative d'appel de Toulouse cité plus bas, le centre ancien était régi par un premier plan de sauvegarde approuvé en 2007, dont le préfet a engagé la révision en 2014 sur proposition de la commune. La page du PSMV sur le site de la Ville indique que le plan a été « révisé le 04 juillet 2019 par arrêté préfectoral ». La page de Perpignan Méditerranée Métropole, compétente en urbanisme, ajoute qu'une modification n° 1 a été approuvée par arrêté préfectoral du 18 mai 2022 et met le dossier complet en téléchargement.

Nous n'avons pas trouvé, sur ces deux pages, de superficie ni de description rue par rue du périmètre, et nous n'inventerons ni l'une ni l'autre : l'adresse se vérifie sur les planches graphiques du PSMV publiées par la Ville et sur le Géoportail de l'urbanisme, jamais sur la carte d'une plaquette. Le BOFiP précise que, lorsqu'un PSMV est approuvé, les dépenses sont éligibles dès la publication de l'arrêté (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) : à Perpignan, le plan révisé de 2019 est en vigueur et nous n'avons trouvé aucune procédure de révision en cours. Une opération lancée aujourd'hui s'inscrit dans un cadre stabilisé.

Un plan contesté, puis confirmé par le juge

L'arrêté du 4 juillet 2019 a fait l'objet d'un recours. Par un arrêt du 1er juin 2023 (n° 21TL01257), la cour administrative d'appel de Toulouse a jugé que « la révision du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Perpignan avait été adoptée à l'issue d'une procédure régulière » et a rejeté l'appel. Sur le fond, la cour a admis que le plan pouvait concilier protection du patrimoine et renouvellement urbain : « il revenait en effet aux autorités compétentes de rechercher un équilibre entre l'ensemble de ces préoccupations ». Pour un investisseur, cet arrêt sécurise le support fiscal : le taux de 30 % repose sur un plan dont la légalité a été examinée et confirmée. Il rappelle aussi que ce PSMV n'est pas un plan de pure conservation, ce qui compte pour lire la planche graphique immeuble par immeuble.

Ce que le dossier du PSMV contient, et ce qu'il impose

D'après la page de la Ville, le dossier comprend quatre pièces : le rapport de présentation, les planches graphiques, le règlement et des orientations d'aménagement et de programmation. Cette dernière pièce est à lire : elle indique les secteurs où la collectivité attend une transformation, et non une simple restauration. Nous n'avons pas lu le règlement dans le détail et nous n'en reproduisons donc aucune prescription ; le principe, commun à tous les PSMV, est que la légende de l'immeuble sur la planche graphique (protégé, pouvant être modifié, à démolir) et les articles du règlement fixent ce qui doit être conservé et comment, sous le contrôle de l'Architecte des Bâtiments de France, et que la réduction Malraux suppose une restauration complète conforme au plan. Ces contraintes ont un coût et un délai qui pèsent sur le calendrier des paiements : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

La DUP du quartier Saint-Jacques : ce qu'elle est, et ce qu'elle n'est pas

La préfecture des Pyrénées-Orientales publie le dossier d'un « projet de renouvellement urbain du quartier Saint-Jacques » porté par la Ville : arrêté d'ouverture de l'enquête publique du 16 mai 2024, rapport et avis du commissaire enquêteur du 14 août 2024, arrêté de déclaration d'utilité publique du 7 novembre 2024, puis arrêtés de cessibilité du 25 avril 2025 au profit de la commune et de l'établissement public foncier. Deux conséquences. D'abord, il s'agit d'une DUP d'expropriation en vue d'un renouvellement urbain, pas d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article 199 tervicies : elle ne crée aucun taux Malraux et n'en modifie aucun, le taux de 30 % venant du PSMV approuvé. Ensuite, un immeuble situé dans le périmètre de cette DUP, ou dans un état parcellaire de cessibilité, n'est pas un support d'investissement ordinaire : la vérification se fait sur les plans et états parcellaires annexés aux arrêtés, avant toute réservation.

Perpignan est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par la liste. L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt du 5° du B du I de l'article 199 novovicies ne cite, pour les Pyrénées-Orientales, qu'une seule commune : Perpignan (66136). C'est la voie la plus simple, prévue par l' article 199 novovicies et commentée au BOI-IR-RICI-365-10, sans avoir à produire une convention d'opération de revitalisation de territoire. L'éligibilité de la commune ne règle pas le reste : travaux d'amélioration d'au moins 25 % du coût total de l'opération, plafonds de loyer et de ressources du locataire, engagement de location, et acquisition avant le 31 décembre 2027. Notre guide du Denormandie détaille ces conditions.

Perpignan est classée en zone B1 par la liste des communes selon le zonage ABC (arrêté du 1er août 2014 modifié, dernière modification de juin 2026 d'après le jeu de données) : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit 14,16 € par m² pour un 37 m² (environ 524 € par mois) et 12,63 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches à partir du barème). La Carte des loyers 2025 donne pour Perpignan 12,18 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 13,65 € pour un 37 m² : le plafond hors charges est au-dessus du marché d'annonces charges comprises, donc sans effet en pratique. Le loyer sera fixé par la demande locale, pas par le barème ; c'est la lecture inverse de celle des villes chères, expliquée dans notre article sur les meilleures villes Denormandie. Rappel utile pour une ville où les deux régimes coexistent : le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 170), mais un même immeuble peut accueillir des lots sous régimes différents, comme l'explique notre article sur Malraux, déficit foncier et Denormandie dans un même immeuble.

Que valent les chiffres qui circulent sur Perpignan ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 1 267 € par m² en 2021 à 1 519 € en 2025 sur 248 ventes, soit environ +20 % en quatre ans, avec un quasi-plateau depuis 2024 (1 511 €). Neuf ventes sur dix se font sous 2 372 € le m², et une sur dix sous 781 €, un bas de marché qui s'est affaissé en 2025 après avoir monté trois ans. Le nombre de ventes retenues a reculé d'un cinquième entre 2021 et 2025. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements restaurés des autres ni le secteur protégé du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 12,18 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,85 à 15,07 €) et 13,65 € pour un logement de 37 m² (11,13 à 16,74 €), sur 27 793 annonces pour le premier indicateur. Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 1 519 €, une valeur de 12,18 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 9 à 10 % pour un logement ancien non restauré, chiffre surestimé puisque le loyer inclut les charges et le prix exclut frais et travaux. Un rendement facial élevé dans une ville où le niveau de vie médian est bas signale un risque d'impayés et de vacance, pas une aubaine.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Perpignan compte 121 616 habitants, en hausse de 1 458 personnes depuis 2017 (+1,2 %). Sur 75 199 logements, 81,1 % sont des résidences principales, 14,6 % sont vacants et 73,2 % sont des appartements ; 56,8 % des ménages sont locataires et la taille moyenne des ménages est de 1,94 personne. Le taux de pauvreté est de 36,2 % et le niveau de vie médian de 19 110 € (Filosofi, millésime le plus récent du dossier) ; le chômage au sens du recensement est de 22,5 %. La commune concentre 71 085 emplois pour un indicateur de concentration d'emploi de 194,0, soit près de deux emplois par actif résident : le bassin de demande locative déborde largement la commune. Ces chiffres valent pour la commune entière ; nous n'avons pas lu de données à l'IRIS pour le centre ancien, où la vacance et la pauvreté sont vraisemblablement plus élevées que la moyenne communale, sans que nous puissions le chiffrer.

Les étudiants et la desserte. Nous n'avons pas pu lire l'effectif étudiant de la commune sur l'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur dans le cadre de cette recherche, ni vérifier les durées de trajet ferroviaire sur une source primaire. Nous ne reprenons donc aucun de ces chiffres : l'argument de la ville étudiante ou de la proximité de Barcelone reste, pour cet article, non vérifié.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues ne donnent pas de prix ni de vacance par quartier du secteur protégé : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Deux repères sont toutefois établis par des documents officiels. Le premier est la DUP de renouvellement urbain du quartier Saint-Jacques (arrêté du 7 novembre 2024, cessibilité du 25 avril 2025) : un immeuble situé dans son périmètre ou dans un état parcellaire relève d'une logique d'expropriation et de recomposition, pas d'une restauration Malraux classique, et la première question à poser est de savoir si la parcelle y figure. Le second est l'arrêt de la cour administrative d'appel de Toulouse, qui rappelle que le PSMV révisé cherche « un équilibre » entre protection et renouvellement : la planche graphique distingue donc des immeubles protégés et d'autres qui peuvent être transformés ou démolis, et la valeur patrimoniale d'un lot, qui soutient sa revente, se lit dans cette légende. La méthode reste la même partout : lire la légende de l'immeuble et l'orientation d'aménagement applicable, comparer le prix du lot aux ventes DVF de la même rue sur trois ans, relever les loyers d'annonces comparables, et préférer un immeuble protégé hors périmètre de DUP à un immeuble transformable dans un îlot en recomposition. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Perpignan se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil très contrasté. Du côté favorable : un cadre fiscal solide, avec un PSMV révisé, modifié et confirmé par le juge, une commune inscrite dans la liste Denormandie sans détour par une ORT, un prix d'entrée de l'ancien parmi les plus bas des villes Malraux, une population qui progresse, une majorité de ménages locataires et près de deux emplois par actif résident. Du côté défavorable : 14,6 % de logements vacants, un taux de pauvreté de 36,2 %, un chômage de 22,5 %, un bas de marché qui a fléchi en 2025, un nombre de ventes en recul et une opération d'expropriation en cours dans l'un des quartiers du secteur protégé.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins, sélectionne le locataire avec une exigence de solvabilité que le rendement facial ne doit pas relâcher, et n'attend pas de plus-value : à 1 500 € le m² dans l'ancien, un lot restauré vendu deux ou trois fois ce prix ne retrouvera pas son prix de revient à la revente, et c'est la réduction d'impôt, pas le marché, qui doit compenser cet écart. Il ne se justifie pas dans le périmètre de la DUP de Saint-Jacques sans une réponse écrite de l'opérateur sur la situation de la parcelle, ni sans avoir lu la légende de l'immeuble sur la planche graphique. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie, et celui sur les pièges de la loi Malraux recense ce qui fait échouer une opération.

Quelles questions poser pour une opération à Perpignan ?

1. L'adresse est-elle dans le périmètre du site patrimonial remarquable SPR76-84 ? Demandez l'extrait de la planche graphique du PSMV avec la parcelle, et la référence de l'arrêté d'approbation invoqué (4 juillet 2019, modifié le 18 mai 2022).
2. Quelle est la légende de l'immeuble sur la planche graphique (immeuble protégé, pouvant être modifié, ou à démolir) et quelles prescriptions du règlement et des orientations d'aménagement et de programmation s'appliquent à la parcelle ?
3. L'immeuble est-il situé dans le périmètre de la déclaration d'utilité publique du quartier Saint-Jacques du 7 novembre 2024, ou dans l'état parcellaire d'un arrêté de cessibilité ? La réponse doit être écrite et vérifiable sur le site de la préfecture.
4. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
5. Quelle est la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
6. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, comparé à la médiane DVF de l'ancien (1 519 € en 2025) et au 90e centile (2 372 €) ?
7. Si le lot est présenté en Denormandie, quel loyer prévisionnel est retenu, comparé au plafond de zone B1 (12,63 € par m² pour un 52 m², 14,16 € pour un 37 m²) et au loyer d'annonce local (12,18 € et 13,65 € charges comprises) ? Le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement.
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Perpignan, peut-on les visiter, et à quel prix des lots restaurés se sont-ils revendus ?

La garantie d'achèvement du montage choisi se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur. En cas de doute sur le taux ou sur la nature des travaux, un rescrit fixe la position de l'administration avant d'engager les fonds.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Perpignan

Quel taux Malraux s'applique dans le centre ancien de Perpignan ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Le PSMV révisé de Perpignan a été approuvé par arrêté préfectoral du 4 juillet 2019, puis modifié le 18 mai 2022. Le taux dépend de l'adresse et de la conformité des travaux au plan, pas de l'acquéreur.

Le PSMV de Perpignan est-il définitif ?

Le plan révisé de 2019 est en vigueur : la cour administrative d'appel de Toulouse a rejeté le recours formé contre l'arrêté du 4 juillet 2019 par un arrêt du 1er juin 2023 (n° 21TL01257), et une modification n° 1 a été approuvée le 18 mai 2022. Nous n'avons trouvé aucune procédure de révision en cours sur les sites de la Ville et de la Métropole ; à confirmer en mairie avant de signer.

Perpignan est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par la liste : Perpignan (code INSEE 66136) figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, seule commune des Pyrénées-Orientales à y apparaître. L'éligibilité de la commune ne dispense pas du reste : travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération, plafonds de loyer et de ressources, engagement de location.

Quel est le plafond de loyer Denormandie à Perpignan ?

Perpignan est en zone B1 : plafond 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient 0,7 + 19/S plafonné à 1,2. Cela donne 14,16 € par m² pour un 37 m² (environ 524 € par mois) et 12,63 € pour un 52 m², calculs de nos recherches. La Carte des loyers 2025 donne 12,18 € charges comprises pour un 52 m² : le plafond est au-dessus du marché d'annonces.

Quel est le prix médian de l'ancien à Perpignan ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 1 519 € par m² en 2025 sur 248 ventes, contre 1 267 € en 2021, soit environ +20 % en quatre ans. Neuf ventes sur dix se font sous 2 372 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas le centre ancien du reste de la commune.

Le quartier Saint-Jacques est-il concerné par une expropriation ?

Un projet de renouvellement urbain du quartier Saint-Jacques, porté par la Ville, a été déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 7 novembre 2024, et des arrêtés de cessibilité ont été pris le 25 avril 2025 au profit de la commune et de l'établissement public foncier. Avant d'acheter dans ce quartier, vérifiez que la parcelle n'apparaît pas dans l'état parcellaire annexé à ces arrêtés, publiés par la préfecture.

Le marché locatif de Perpignan est-il risqué ?

Les indicateurs publics sont contrastés. D'après l'INSEE (recensement 2023), 14,6 % des logements sont vacants, le taux de pauvreté atteint 36,2 % et le chômage au sens du recensement 22,5 %. En face, 56,8 % des ménages sont locataires, la population progresse (+1,2 % entre 2017 et 2023) et la commune concentre près de deux emplois par actif résident. Le loyer solvable est la question, plus que la demande.

Puis-je cumuler Malraux et Denormandie à Perpignan ?

Pas sur le même logement : le BOFiP exclut le cumul de la réduction Malraux avec le Denormandie pour un même logement, et la fraction des travaux retenue pour le Malraux n'est pas déductible des revenus fonciers (BOI-IR-RICI-200-30, § 150 et 170). Un même immeuble peut en revanche accueillir des lots sous régimes différents, selon le montage retenu par l'opérateur.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Perpignan, le PSMV du centre ancien, révisé par arrêté préfectoral du 4 juillet 2019, modifié le 18 mai 2022 et confirmé par la cour administrative d'appel de Toulouse le 1er juin 2023, ouvre droit au Malraux à 30 % sur le périmètre du SPR76-84 ; la commune figure dans la liste Denormandie de l'arrêté du 26 mars 2019, en zone B1. L'ancien se tient autour de 1 500 € le m², avec 14,6 % de vacance, 36 % de pauvreté et une DUP d'expropriation en cours dans le quartier Saint-Jacques. Le rappel : acheter un lot restauré sans avoir vérifié sa légende sur la planche graphique, sa situation vis-à-vis de la DUP et ce que la même rue se vend dans l'ancien, c'est faire de la réduction d'impôt la seule contrepartie d'un prix que le marché local ne rendra pas. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire une planche graphique et un arrêté d'approbation, ce qui, à Perpignan, départage un immeuble protégé d'un immeuble transformable. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, la situation de la parcelle vis-à-vis de la DUP, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier des travaux sont les points à examiner avant toute réservation.