Investir à Carcassonne en loi Malraux ou Denormandie : ce que disent les sources publiques

La réponse courte : Carcassonne réunit deux conditions fiscales documentées par des textes publics. La Bastide Saint-Louis est un site patrimonial remarquable dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été approuvé par arrêté préfectoral du 18 février 2019 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux Malraux de 30 %. La commune figure sur la liste des communes Denormandie et a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. La Cité médiévale, elle, n'est pas en site patrimonial remarquable et ne relève pas du Malraux. Le marché local est en revanche détendu : prix médians de l'ancien autour de 1 300 € le m², vacance élevée dans le centre, pauvreté de 28 % à l'échelle de la commune. À Carcassonne, l'avantage fiscal est donc l'essentiel de la logique de l'investissement ; le prix payé pour l'obtenir est la question à mesurer.

Quelques chiffres reviennent dans les présentations de Carcassonne : une croissance étudiante, des millions d'euros investis dans le centre, une fréquentation touristique record. Ils existent, mais leur périmètre n'est souvent pas celui de l'investissement : la Cité médiévale n'est pas la Bastide, un étudiant n'est pas un locataire, un budget de ville n'est pas un budget localisé dans le périmètre protégé.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques — Légifrance et BOFiP, ministère de la Culture, INSEE, ministère de l'Enseignement supérieur, données DVF, Carte des loyers, Agglo, Aude Tourisme, SNCF — et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

Loi Malraux à Carcassonne : la Bastide oui, la Cité non ?

Le taux de 30 % de l'article 199 tervicies du CGI s'applique aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Carcassonne, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture ne recense qu'un seul site : celui de la Bastide Saint-Louis. Ce secteur sauvegardé, créé par arrêté du 3 octobre 1997, est devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016 ; son PSMV a été approuvé par arrêté préfectoral du 18 février 2019, après une enquête publique tenue de fin novembre à fin décembre 2018.

La Cité médiévale n'a ni SPR ni PSMV : elle est protégée comme monument historique classé (les fortifications), comme site inscrit depuis 1943 et comme bien du patrimoine mondial, et appartient à l'État. Un bien situé dans la Cité ne relève donc pas du Malraux « site patrimonial remarquable » ; il peut relever d'autres régimes, dont les conditions n'ont rien de commun. Le tableau des critères applicables à une opération dans la Bastide, lui, est celui de tout Malraux : adresse dans le périmètre du plan graphique, restauration complète autorisée après avis de l'Architecte des Bâtiments de France, plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans, location pendant neuf ans au moins comme habitation principale du locataire (voir notre page de référence sur la loi Malraux).

Ce que le règlement du PSMV impose à un chantier

Les points suivants sont tirés du règlement mis en ligne par la Ville, qui porte la mention « version pour arrêt juin 2017 » : l'arrêté d'approbation précise que le projet est inchangé après enquête, mais il faut demander la version approuvée et sa date d'opposabilité aux services de l'État en Aude.

• Tous travaux modifiant l'état d'un immeuble sont soumis à autorisation, avec avis favorable de l'Architecte des Bâtiments de France ; un relevé de l'état des lieux et des sondages sont exigés, et l'ABF visite avant tous travaux.
• Les « immeubles à conserver » ne peuvent être démolis, altérés ni surélevés, sauf dans le sens d'une restauration ; la protection s'étend aux caves, aux puits et aux éléments intérieurs reconnus par l'ABF (escaliers, cheminées, menuiseries).
• Les menuiseries sont en bois ou en acier peint, les volets roulants en PVC et les capteurs photovoltaïques ne sont pas autorisés, et les améliorations énergétiques se limitent à des techniques compatibles avec le bâti ancien.
• Le plan de prévention du risque inondation (arrêté du 7 mai 2014) s'applique dans le SPR ; les parkings privés sont interdits.
• Une découverte archéologique suspend les autorisations et impose d'informer le service régional de l'archéologie.

Ces règles ont un coût et un délai, qui se répercutent sur le prix de revient et sur le calendrier des paiements de travaux : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Carcassonne est-elle éligible au Denormandie, et à quels plafonds de loyer ?

Oui, par deux voies indépendantes. La commune figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction (ligne « 11 | Carcassonne | 11069 »), et elle a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT), l'autre critère d'éligibilité de l'article 199 novovicies (IV bis). Elle est aussi dans le programme Action cœur de ville (convention de 2018) ; les documents que nous avons consultés donnent des dates différentes pour la convention ORT (2021 dans un projet d'avenant de l'Agglo, 2024 dans le suivi de l'ANCT), ce point est à faire préciser à l'opérateur. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Le classement en zone B2 fixe le plafond de loyer 2026 à 10,26 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Pour un studio de 37 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, soit environ 12,31 € par m² et 455 € par mois ; pour un 52 m², il est de 1,07, soit environ 10,98 € par m². La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, annonces) donne pour Carcassonne 10,94 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² et 13,21 € pour un 37 m² : le plafond est du même ordre que le marché, ce qui le rend peu contraignant. Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique pourquoi un marché sous le plafond est d'abord un signal de demande fragile.

Que valent les chiffres qui circulent sur Carcassonne ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités — ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m² —, la médiane communale est de 1 055 € par m² en 2021, 1 168 € en 2022, 1 221 € en 2023, 1 271 € en 2024 et 1 300 € en 2025 (390 ventes), soit environ +23 % en quatre ans. Sur un périmètre approximatif de la Bastide, la médiane 2025 est aussi de 1 300 € (151 ventes), le 90e centile 2021-2025 de 1 779 € et 4 % des ventes dépassent 2 200 € le m². Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements rénovés des autres.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 10,94 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de 8,70 à 13,75 €) et 13,21 € pour un 37 m². Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Rapporté au prix médian, un loyer de 10,94 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 10 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, pas une donnée.

La vacance et la pauvreté. L'INSEE compte 9,3 % de logements vacants à Carcassonne en 2023, contre 14,4 % en 2012. Le centre-ville est bien au-dessus : sur les trois IRIS qui recouvrent le cœur de ville (Le Palais, Centre Ville 1 et Centre Ville 2, identifiés par leurs noms et non par les limites du site patrimonial), le recensement 2022 compte 18,9 % de logements vacants pour 9,6 % à l'échelle de la commune sur la même base — un calcul de nos recherches — et 75,6 % de locataires. Le taux de pauvreté y est de 29 %, 45 % et 38 % selon l'IRIS (Filosofi 2021). Le programme local de l'habitat 2022-2028 de l'Agglo, sur un diagnostic de données 2017-2019, décrit un marché locatif relativement fluide et détendu et un rendement locatif faible.

Que change l'accessibilité de Carcassonne pour un investisseur ?

Peu de chose pour la location, davantage pour la revente. Il n'y a pas de TGV direct vers Paris : au moins un changement et un peu plus de cinq heures au mieux (5 h 24 selon Trainline, page consultée le 18 septembre 2026 ; à confirmer sur SNCF Connect). Toulouse est à 40 à 55 minutes. La gare voit sa fréquentation croître de 61 % entre 2019 et 2024 selon les données ouvertes de la SNCF, un calcul de nos recherches. Le bassin de demande est régional, et c'est lui que mesurent les données de population et d'emploi ci-dessus.

Alors, à quelles conditions un investissement à Carcassonne se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil net. Du côté favorable : un cadre fiscal solide et documenté, des signaux économiques en amélioration (emplois +7,3 % de 2017 à 2023 selon nos calculs sur l'INSEE, vacance communale en baisse, fréquentation de la gare en hausse, prix de l'ancien en hausse de 23 % depuis 2021). Du côté défavorable : un marché locatif détendu, des loyers bas, une vacance de près de 19 % dans le centre, des revenus faibles, et un prix de sortie qui dépend d'un marché local à 1 300 € le m².

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte de porter pendant neuf ans un actif dont le rendement locatif est faible, et n'attend pas de plus-value. Il ne se justifie pas par un rendement locatif ni par une plus-value anticipée. Pour comparer avec d'autres villes selon les mêmes critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

Quelles questions poser pour une opération à Carcassonne ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV de la Bastide ? Demandez la référence du plan et de l'arrêté d'approbation, et la version du règlement applicable.
2. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
3. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
4. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre le foncier et les travaux, et sur quoi s'appuie l'estimation de valeur à la livraison ?
5. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? Le plafond Denormandie ne doit pas être le seul repère.
6. Quel est le taux de vacance de l'îlot ou de la rue, et que dit l'opérateur du pré-commercial ?
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés dans la Bastide, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le cumul des régimes sur un même immeuble — Malraux, déficit foncier, Denormandie — suit des règles précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes.

Questions fréquentes sur Carcassonne

La Cité médiévale de Carcassonne ouvre-t-elle droit à la loi Malraux ?

Non, d'après la liste des sites patrimoniaux remarquables publiée par le ministère de la Culture : Carcassonne n'y compte qu'un seul SPR, celui de la Bastide Saint-Louis. La Cité est protégée à d'autres titres (monument historique classé, site inscrit, patrimoine mondial de l'Unesco) qui relèvent d'autres régimes fiscaux. Vérifiez toujours l'adresse sur le plan graphique du PSMV.

Quel taux Malraux s'applique dans la Bastide Saint-Louis ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Le PSMV de la Bastide a été approuvé par arrêté préfectoral du 18 février 2019. Le taux dépend de l'immeuble, pas de l'acquéreur.

Carcassonne est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par deux voies : la commune figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif aux communes ouvrant droit à la réduction, et elle a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Elle est classée en zone B2 : le plafond de loyer 2026 est de 10,26 € par m² hors charges avant correction par le coefficient de surface. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 199 novovicies du CGI).

Quel est le prix médian de l'ancien à Carcassonne ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane est de 1 300 € par m² en 2025 sur 390 ventes, contre 1 055 € en 2021 : environ +23 % en quatre ans. Dans la Bastide, sur un périmètre approximatif, la médiane est identique en 2025. C'est un calcul de nos recherches, pas une statistique publiée telle quelle, et il ne distingue pas les logements rénovés des autres.

Le marché locatif de Carcassonne est-il tendu ?

Le programme local de l'habitat 2022-2028 de l'Agglo, sur un diagnostic de données 2017-2019, décrit un marché locatif relativement fluide et détendu et un rendement locatif faible. Le taux de logements vacants de la commune a baissé (9,3 % en 2023 selon l'INSEE, contre 14,4 % en 2012) mais reste nettement plus élevé dans le centre-ville. Les données publiques ne permettent pas de qualifier le marché locatif de la seule Bastide.

Combien d'étudiants compte Carcassonne ?

Selon l'INSEE (Flash Occitanie n° 148), 1 640 étudiants en 2023 contre 1 134 en 2015, soit +44,6 % en huit ans ; l'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur donne 1 717 pour 2024-2025. Cela représente environ 3,6 % de la population communale, dont environ un quart en centres de formation d'apprentis (calcul sur le détail de l'atlas régional, rentrée 2024). Le lien avec la demande de logements locatifs n'est pas établi par les sources que nous avons lues.

Peut-on cumuler Malraux, Denormandie et déficit foncier sur un immeuble de Carcassonne ?

Le choix se fait par investisseur et par logement, et les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages ; le Malraux ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement. Notre article sur les trois régimes d'un même immeuble détaille les règles de non-cumul et l'incidence du montage juridique.

Combien de temps faut-il pour aller de Paris à Carcassonne ?

Il n'existe pas de TGV direct : il faut au moins un changement, pour un trajet d'un peu plus de cinq heures au mieux (5 h 24 selon Trainline, page consultée le 18 septembre 2026, à confirmer sur SNCF Connect). Toulouse est à 40 à 55 minutes de train.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Carcassonne, la Bastide ouvre droit au Malraux à 30 % et la commune est éligible au Denormandie ; la Cité ne relève pas du Malraux. Le marché local est détendu, ses prix médians se situent autour de 1 300 € le m², et les chiffres favorables les plus cités sont exacts sur leur périmètre propre mais pas sur celui de l'investissement. Le rappel : acheter un lot restauré plusieurs fois au-dessus du prix de l'ancien sans savoir ce que le marché local paiera à la sortie, c'est faire de la réduction d'impôt la seule contrepartie du prix. La prochaine lecture : notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.