Loi Malraux à Rouen : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Rouen réunit les deux conditions fiscales à vérifier en premier. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé le 4 septembre 1964, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) révisé daté du 19 novembre 1986 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux de 30 %. La Métropole écrit que ce plan « doit être réactualisé dans les années à venir », mais nous n'avons trouvé aucun arrêté de mise en révision publié. La commune est aussi éligible au Denormandie par convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) et classée en zone B1. Le marché est solide et cher : 2 924 € le m² en médiane pour l'ancien en 2025, une population qui croît de 1,1 % par an, 70,8 % de locataires. À Rouen, la question n'est pas de savoir si le marché existe, mais ce que vaut un lot restauré par rapport à ce marché.

Si vous tapez « loi Malraux Rouen », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans le centre historique de la rive droite. Les présentations reprennent des arguments connus : la ville étudiante, la gare, la croissance démographique, le patrimoine. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, Métropole, zonage ABC, INSEE, atlas des étudiants, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Rouen, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 %. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Rouen, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR28-37 : un ancien secteur sauvegardé créé le 4 septembre 1964, l'un des plus anciens de France, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016. La colonne « évolution » porte la mention « PSMV révisé » avec la date du 19 novembre 1986 : le plan opposable est donc un plan révisé approuvé en 1986, après un premier PSMV plus ancien. Un document de présentation autrefois mis en ligne par la Ville, dont nous n'avons pu lire qu'un extrait (lien introuvable le 25 septembre 2026), situait le premier plan en 1974 et sa mise en révision par arrêté interministériel du 21 février 1979 : deux dates à confirmer en mairie, que nous n'avons pas lues sur l'arrêté lui-même.

Un plan de 1986 que la Métropole annonce devoir réactualiser

Quarante ans, c'est long pour un document d'urbanisme. La fiche de la Métropole Rouen Normandie publiée par l'association Sites et Cités remarquables de France, dont la Métropole est membre, l'écrit sans détour : « Le PSMV du Centre ville historique de Rouen existe depuis 1986 et doit être réactualisé dans les années à venir. » Nous avons cherché, sur les sites de la Ville, de la Métropole et de la DRAC Normandie, un arrêté de mise en révision ou une délibération engageant la procédure : nous n'en avons trouvé aucun. La réactualisation est donc, à notre connaissance, une intention annoncée et non une procédure publiée ; cette situation peut changer.

Deux règles en découlent. Tant qu'un nouveau plan n'est pas approuvé, le PSMV de 1986 reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui : une mise en révision n'abroge pas le plan en vigueur. Et une révision peut modifier les prescriptions d'une autorisation de travaux ultérieure, pas d'une autorisation déjà délivrée après avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Faites confirmer ces deux points par écrit, par le service urbanisme de la Ville ou par l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine, avant toute réservation. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Quel périmètre, et que dit le règlement ?

Les sources que nous avons pu lire désignent le site comme le « centre ville historique » de Rouen, sur la rive droite de la Seine, sans surface ni limites rue par rue, et nous n'avons pas pu consulter le règlement du PSMV : nous ne décrivons donc ni le périmètre ni les prescriptions. Le Géoportail de l'urbanisme publie une partie des PSMV avec leur plan graphique ; le service urbanisme de la Ville communique le règlement et la fiche de chaque immeuble. Un règlement de PSMV classe les immeubles en catégories (à conserver, à améliorer, pouvant être démolis) et fixe des règles de matériaux et de façades : appliquées à votre immeuble, elles déterminent le coût et la durée du chantier, donc le calendrier de la réduction.

Rouen est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par une seule voie, celle de l'ORT. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Rouen ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient en Seine-Maritime que Dieppe, Fécamp et Elbeuf. En revanche, d'après la page ORT de la Métropole, la convention-cadre a été signée le 10 février 2023 et la convention d'application de la commune de Rouen le 22 novembre 2023, aux côtés de Duclair, du Trait et d'Elbeuf. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Le classement en zone B1, que nous avons lu dans la liste des communes du zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026 (ligne « 76540 | 76 | Rouen | B1 »), fixe le plafond de loyer 2026 à 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Pour un studio de 37 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, soit environ 14,16 € par m² et 524 € par mois ; pour un 52 m², il est de 1,07, soit environ 12,63 € par m² et 657 € par mois. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, annonces) donne pour Rouen 13,28 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 15,38 € pour un 37 m² : charges déduites, le plafond Denormandie est proche du marché et contraignant sur les studios, plutôt bon signe pour la demande. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux (25 % du coût total) et de ressources du locataire.

Que valent les chiffres qui circulent sur Rouen ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est stable depuis 2021, autour de 2 950 € le m², avec une légère érosion en 2025 ; le volume de ventes a baissé d'environ 17 % entre 2022 et 2025. Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 13,28 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 10,58 à 16,65 €, sur 53 222 annonces) et 15,38 € pour un 37 m² (12,37 à 19,13 €). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF, un loyer de 13,28 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 5 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 77 187 logements à Rouen, dont 86,6 % de résidences principales et 9,7 % de logements vacants ; 70,8 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est passée de 110 145 habitants en 2017 à 117 662 en 2023, soit +1,1 % par an. Le niveau de vie médian est de 23 060 € et le taux de pauvreté de 26,4 %. Le profil est celui d'une ville-centre : beaucoup de locataires, mais des revenus modestes qui bornent les loyers. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur compte 18 013 inscrits sur la commune à la rentrée 2024, soit environ 15 % de la population, contre 14 146 en 2013. Le lien avec la demande de petits logements dans le centre ancien est plausible, mais aucune source lue ne l'établit.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Voici la méthode pour le faire vous-même.

1. Situez l'adresse sur le plan graphique du PSMV (Géoportail de l'urbanisme ou service urbanisme de la Ville) et notez la catégorie de l'immeuble.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché, à comparer au prix de revient annoncé. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur et, en Denormandie, au plafond de la zone B1.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours sont des indices qu'aucune base ne remplace.

À quelles conditions un investissement à Rouen se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil différent de celui des petites villes Malraux. Du côté favorable : un cadre fiscal établi de longue date, un marché de l'ancien liquide (600 à 850 ventes d'appartements par an dans nos calculs), une population en hausse, une forte proportion de locataires, des effectifs étudiants en croissance, une gare en progression et un classement en zone B1. Du côté défavorable : des prix médians stables depuis quatre ans, donc aucune dynamique de plus-value sur laquelle compter ; des revenus modestes qui plafonnent les loyers ; un PSMV de quarante ans dont la réactualisation est annoncée ; et, comme partout, l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien, que la revente ne garantit pas de récupérer.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte un rendement locatif modéré pendant les neuf années de location, et achète un immeuble dont l'adresse, le plan et le prix de revient ont été vérifiés contre ces données. Il se justifie moins pour qui attend une plus-value.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 150 000 € de foncier plus 200 000 € de travaux éligibles sur deux ans. La réduction Malraux serait de 60 000 € (30 % de 200 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 350 000 €, soit environ 7 800 € le m², près de 2,7 fois la médiane de l'ancien à Rouen et 1,9 fois le 90e centile. Loué 675 € par mois, le bien rapporterait environ 2,3 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent que, même sur un marché solide, c'est l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Rouen ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV de Rouen ? Demandez la référence de l'arrêté du 19 novembre 1986, la version du règlement applicable et la catégorie de l'immeuble.
2. Une procédure de révision ou de modification du PSMV a-t-elle été engagée ? Si oui, quel document s'applique à l'autorisation de travaux, et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France a-t-il été rendu sur cette base ?
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (2 924 € le m² en 2025) et au 90e centile (4 105 €) ?
6. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Rouen, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Et avant de comparer Rouen à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Rouen

Quel taux Malraux s'applique à Rouen ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI). La liste du ministère de la Culture recense pour Rouen un secteur sauvegardé créé le 4 septembre 1964 et un PSMV révisé daté du 19 novembre 1986. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV de Rouen est-il en cours de révision ?

Pas à notre connaissance au sens d'une procédure ouverte : la Métropole indique que le PSMV du centre historique « existe depuis 1986 et doit être réactualisé dans les années à venir », et nous n'avons trouvé ni arrêté de mise en révision ni page de la DRAC Normandie sur une procédure engagée. Tant qu'un nouveau plan n'est pas approuvé, le plan de 1986 reste en principe applicable ; à confirmer en mairie ou auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

Rouen est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par la voie de l'opération de revitalisation de territoire : la Métropole a signé une convention-cadre ORT le 10 février 2023 et une convention d'application pour la commune de Rouen le 22 novembre 2023 (art. 199 novovicies du CGI, IV bis). Rouen ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient en Seine-Maritime que Dieppe, Fécamp et Elbeuf. La commune est classée en zone B1 : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges avant coefficient de surface.

Quel est le prix médian de l'ancien à Rouen ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 2 924 € par m² en 2025 sur 708 ventes, contre 2 958 € en 2021 : un marché stable, en légère baisse, sur quatre ans. Le 90e centile 2025 est à 4 105 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune.

Combien d'étudiants compte Rouen ?

L'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur compte 18 013 étudiants inscrits dans des établissements situés sur la commune de Rouen à la rentrée 2024, contre 14 146 en 2013, soit environ +27 % en onze ans. Ce chiffre communal ne couvre pas les campus implantés dans les communes voisines de l'agglomération, et il ne dit rien du nombre d'étudiants qui cherchent un logement dans le centre ancien.

Le marché locatif de Rouen est-il tendu ?

Les indicateurs publics vont dans le sens d'une demande solide : 70,8 % de locataires parmi les résidences principales et 9,7 % de logements vacants (INSEE, 2023), une population en hausse de 1,1 % par an entre 2017 et 2023, un classement en zone B1. La Carte des loyers 2025 donne 13,28 € par m² charges comprises pour un 52 m². Aucune de ces sources ne mesure la tension à l'échelle du seul secteur sauvegardé.

Peut-on faire un Malraux à Rouen sans passer par un programme ?

Oui, en principe : la réduction porte sur les dépenses de restauration complète d'un immeuble du périmètre, autorisées après avis de l'Architecte des Bâtiments de France, que l'opération soit portée par un opérateur ou par un particulier. En pratique, une restauration complète en secteur sauvegardé demande une maîtrise d'œuvre spécialisée et un suivi administratif lourd, que les montages en VIR ou en ASL mutualisent, avec leurs propres risques.

Combien de voyageurs passent par la gare de Rouen ?

D'après les données ouvertes de la SNCF, la gare de Rouen Rive Droite a accueilli 7 773 267 voyageurs en 2024, contre 6 434 230 en 2019 (environ +21 %, un calcul de nos recherches) et 8 094 665 en 2023. Nous n'avons pas vérifié nous-mêmes les temps de trajet vers Paris : consultez SNCF Connect avant de retenir une durée dans votre raisonnement.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Rouen, le centre historique est un secteur sauvegardé de 1964 couvert par un PSMV révisé en 1986, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; la commune est éligible au Denormandie par ORT et classée en zone B1 ; le marché de l'ancien est liquide, stable autour de 2 900 € le m², avec une demande solide mais des revenus modestes. La réactualisation du PSMV est annoncée sans procédure publiée à notre connaissance. Le rappel : acheter un lot restauré à deux ou trois fois la médiane de l'ancien sans avoir lu le plan graphique, le règlement et les ventes récentes de la rue, c'est confier à la seule réduction d'impôt la justification du prix. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF du quartier et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.