Loi Malraux à Colmar : PSMV, prix, loyers, ce que disent les sources publiques

La réponse courte : oui, la loi Malraux s'applique à Colmar, au taux de 30 %, pour un immeuble situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable qui couvre le centre historique de la ville. Le secteur sauvegardé a été créé le 7 janvier 1966, son périmètre publié par arrêté préfectoral du 27 décembre 1995, et son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé conjointement par l'État le 13 février 2002, puis modifié en 2010, 2019 et 2022. La commune figure aussi explicitement dans l'annexe de l'arrêté Denormandie du 26 mars 2019 et est classée en zone B1. En revanche, les sources publiques ne donnent aucun prix médian de l'ancien : le Haut-Rhin relève du livre foncier et échappe aux fichiers DVF, comme le Bas-Rhin et la Moselle. Les loyers d'annonce se situent autour de 12,66 € le m² pour un appartement de 52 m², la vacance est basse (6,9 % en 2023) et la population diminue légèrement. Le cadre fiscal est solide ; comme ailleurs hors DVF, le prix payé pour l'obtenir reste, plus qu'ailleurs, à documenter soi-même.

Vous avez vu une opération présentée « en Malraux » à Colmar, ou vous cherchez une ville alsacienne où réaliser une restauration Malraux. Les arguments avancés reviennent souvent aux mêmes points : une ville touristique de renom, un marché de Noël très fréquenté, un centre historique intact. Certains sont exacts sur leur périmètre propre ; d'autres ne sont pas vérifiables avec les sources publiques que nous avons consultées.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP pour le cadre fiscal, la Ville de Colmar pour le site patrimonial remarquable et son PSMV, l'INSEE pour la démographie et le logement, la Carte des loyers 2025 pour les loyers d'annonce, et la presse régionale pour la fréquentation touristique. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Colmar, et à quel taux ?

Le taux de 30 % de l'article 199 tervicies du CGI s'applique aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145).

À Colmar, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense un seul site, numéroté SPR44-42, d'origine « secteur sauvegardé », créé le 7 janvier 1966, avec la mention « PSMV approuvé » à la date du 13 février 2002. La Ville de Colmar précise cette histoire : la procédure d'élaboration a débuté en 1966, le périmètre du secteur sauvegardé a été publié par arrêté préfectoral du 27 décembre 1995, et le PSMV a reçu une approbation conjointe le 13 février 2002, par le ministère chargé de l'équipement, des transports et du logement et par celui chargé de la culture. Le plan a ensuite été modifié par arrêté préfectoral du 22 décembre 2010, puis par un arrêté du 6 décembre 2019 (approuvant une deuxième modification, après une enquête publique tenue du 20 août au 19 septembre 2019), et ses annexes ont été mises à jour par un arrêté du 6 décembre 2022. Nous n'avons trouvé mention d'aucune révision en cours sur les pages consultées.

Quel périmètre couvre le PSMV de Colmar ?

La page de la Ville de Colmar indique que « le centre historique » est régi par le PSMV, sans détailler les rues sur cette page ; un secteur distinct, la Montagne Verte, relève d'un plan particulier qui n'est pas le PSMV. D'après les sources consultées, dont l'office de tourisme de Colmar et l'article consacré au quartier des Tanneurs, le cœur de ce centre historique, celui de la Petite Venise, de la place de l'Ancienne Douane, de la rue des Marchands et du quartier des Tanneurs, en fait partie ; le quartier des Tanneurs y est décrit comme le premier îlot restauré du secteur, entre 1968 et 1974. Cette description ne dispense pas de vérifier une adresse donnée : seul le plan graphique du PSMV, consultable en mairie ou auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine du Haut-Rhin, fait foi. Notre article sur la vérification d'un immeuble en SPR liste les pièces à demander.

Ce que le cadre du PSMV impose à un chantier

Comme dans tout secteur couvert par un PSMV, les travaux, y compris intérieurs, sont soumis à autorisation et à l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France ; notre page de référence sur la loi Malraux détaille les conditions communes à toute opération : restauration complète, plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans, location neuf ans au moins comme habitation principale du locataire. Nous n'avons pas lu le règlement du PSMV de Colmar article par article : demandez à l'opérateur la fiche de l'immeuble, les prescriptions déjà rendues par l'ABF, et la version du règlement applicable après les modifications de 2010, 2019 et 2022. Ces autorisations ont un coût et un délai qui pèsent sur le calendrier des paiements de travaux : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Colmar est-elle éligible au Denormandie, et à quel plafond de loyer ?

Oui, directement. La commune figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction (ligne « 68 | Colmar | 68066 » ; le Haut-Rhin n'y compte qu'une seconde commune, Guebwiller). Colmar est par ailleurs classée en zone B1 par la liste des communes selon le zonage ABC publiée par le ministère chargé du logement. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027, en application de l'article 199 novovicies.

Le plafond de loyer Denormandie 2026 en zone B1 est de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 (tableau ci-dessous). La Carte des loyers 2025 donne pour Colmar 12,66 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² et 14,78 € pour un 37 m² : une fois les charges retirées, le marché d'annonce est du même ordre que le plafond, ce qui le rend peu contraignant. Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique comment lire cet écart.

Les montants mensuels sont fournis à titre illustratif, calculés par nos soins à partir des barèmes et des indicateurs cités ; ils ne constituent pas une garantie de loyer. Un loyer Malraux n'est pas plafonné, mais il se heurte au même marché.

Que valent les chiffres qui circulent sur Colmar ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix : une absence à prendre au sérieux. Pour les autres villes de cette série, nous calculons une médiane communale de l'ancien à partir des fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) publiés par Etalab. Ce n'est pas possible à Colmar : le jeu de données DVF exclut le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, dont la publicité foncière relève du livre foncier, un régime distinct du fichier immobilier utilisé ailleurs. Nous n'avons trouvé, sur les sources publiques consultées, aucune statistique de prix médian pour la commune ; les portails privés publient des estimations, qui ne sont ni des ventes ni des statistiques, et nous ne les reprenons pas. Comme à Metz, où la même exclusion s'applique, l'investisseur ne peut pas vérifier seul l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien : il doit demander des références de ventes récentes et localisées, et les faire confirmer par un notaire. Notre article sur la vérification du prix d'un lot décrit la méthode et ses limites.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 12,66 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,92 à 16,15 €, sur 12 615 annonces) et 14,78 € pour un 37 m² (11,79 à 18,54 €, sur 5 884 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces à l'échelle de la commune, pas des loyers signés. Sans prix médian de l'ancien, nous ne calculons pas de rendement brut : ce serait rapporter un loyer à un prix que nous n'avons pas.

La vacance, la population, les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Colmar compte 66 970 habitants, en léger recul (−0,5 % par an entre 2017 et 2023). Sur 36 922 logements, 6,9 % sont vacants, nettement moins que dans les autres villes de cette série (9 à 12 %), et 61,4 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de pauvreté est de 21,3 % et le niveau de vie médian de 23 850 € (Filosofi 2023) ; le chômage au sens du recensement est de 14,5 %. Nous n'avons pas de donnée publique à l'échelle du seul site patrimonial remarquable.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues décrivent un périmètre, pas un classement par quartier. Le centre historique de Colmar regroupe des ensembles très différents : la Petite Venise et ses canaux, très touristique et probablement la plus recherchée ; la place de l'Ancienne Douane et la rue des Marchands, cœur commerçant ; le quartier des Tanneurs, premier îlot restauré du secteur ; et d'autres rues du centre ancien sur lesquelles nous n'avons trouvé aucune donnée de prix ou de vacance publique séparée.

Faute de données publiques par quartier, la méthode remplace le classement : la planche du document graphique du PSMV et la fiche de l'immeuble, les prescriptions déjà rendues par l'ABF, les loyers d'annonce des logements comparables dans les mêmes rues, les références de ventes récentes produites par l'opérateur et confirmées par un notaire, et une visite de la rue à plusieurs heures de la journée, notamment hors période de marché de Noël, pour compter les volets fermés et les vitrines vides. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Colmar se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil plutôt favorable, mais peu documenté sur les prix. Du côté favorable : un cadre fiscal cohérent entre la liste ministérielle des SPR et les pages de la Ville, une éligibilité Denormandie directe et sans ambiguïté, une vacance basse de 6,9 % (contre 9 à 12 % dans les autres villes de cette série) et un attrait touristique réel, au moins pour le marché de Noël. Du côté défavorable : une population en léger recul, un taux de pauvreté de 21 %, et surtout l'absence de toute donnée publique de prix qui permette de mesurer l'écart entre un lot restauré et l'ancien.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte de porter pendant neuf ans un actif dont le rendement locatif dépend d'un plafond de loyer peu contraignant, et fait, ou fait faire, la vérification du prix que les données publiques ne font pas à sa place. Il ne se justifie ni par une vacance basse présentée comme une garantie de demande, ni par une plus-value anticipée que personne ne peut établir. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie.

Quelles questions poser pour une opération à Colmar ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV de Colmar ? Demandez la référence du plan, l'arrêté d'approbation ou de modification invoqué (2002, 2010, 2019 ou 2022) et la version du règlement applicable.
2. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
3. Quelle est la date du permis de construire ou de la non-opposition à la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il déjà obtenu ? Cette date fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
4. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et sur quelles ventes récentes, vérifiables et localisées s'appuie l'estimation de valeur à la livraison ? À Colmar, aucun fichier DVF ne permet de le contrôler seul.
5. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? La Carte des loyers ne donne qu'un ordre de grandeur communal.
6. Si l'opérateur invoque le Denormandie, la commune est-elle bien retenue par la liste de l'arrêté du 26 mars 2019, et le logement respecte-t-il le plafond de loyer de la zone B1 ?
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Colmar ou en Alsace, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le cumul des régimes sur un même immeuble suit des règles précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes ; les erreurs les plus fréquentes sont rassemblées dans les pièges de la loi Malraux.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Colmar

Quel taux Malraux s'applique à Colmar ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). Le PSMV de Colmar a été approuvé conjointement par les ministères chargés du logement et de la culture le 13 février 2002, puis modifié en 2010, 2019 et 2022. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble, pas de l'acquéreur.

Quel est le périmètre du secteur protégé de Colmar ?

Il correspond au centre historique de la ville, dont le périmètre a été publié par arrêté préfectoral le 27 décembre 1995. D'après les sources consultées, le cœur de ce périmètre inclut la Petite Venise et le quartier des Tanneurs, mais seul le plan graphique du PSMV fait foi pour une adresse donnée : demandez-le à l'opérateur ou consultez-le en mairie.

Colmar est-elle éligible au Denormandie ?

Oui : la commune figure explicitement dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction (ligne « 68 | Colmar | 68066 »). Elle est classée en zone B1, avec un plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges avant correction de surface. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027 (art. 199 novovicies).

Quel est le prix médian de l'ancien à Colmar ?

Nous ne pouvons pas le calculer : le Haut-Rhin, comme le Bas-Rhin et la Moselle, relève du livre foncier et n'est pas couvert par les fichiers DVF. Nous n'avons trouvé aucune statistique publique de prix médian pour la commune, et nous ne reprenons pas les estimations des portails privés. Demandez à l'opérateur des références de ventes récentes et vérifiables dans le même quartier.

Combien se loue un appartement à Colmar ?

La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 12,66 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de 9,92 à 16,15 €) et 14,78 € pour un logement de 37 m². Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés.

Le marché locatif de Colmar est-il tendu ?

Les indicateurs publics penchent plutôt vers un marché resserré : 6,9 % de logements vacants en 2023 selon l'INSEE, contre 9 à 12 % dans les autres villes Malraux de cette série, et 61,4 % de locataires parmi les résidences principales. La commune est classée en zone B1 du zonage ABC. Nous n'avons pas de donnée publique à l'échelle du seul secteur protégé.

Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier ou Denormandie sur un immeuble de Colmar ?

Les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages, et le Malraux ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 150 et 170). Le choix se fait par investisseur et par logement ; notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes détaille ces règles de non-cumul.

Combien de temps faut-il pour aller de Paris à Colmar ?

Il existe des trains directs, dont les plus rapides mettent environ 2 h 20 à 2 h 30 ; la moyenne, correspondances comprises, est plus proche de 3 heures, d'après Trainline et SNCF Connect (pages consultées le 26 septembre 2026, à confirmer au moment de la réservation).

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Colmar, un immeuble situé dans le site patrimonial remarquable ouvre droit au Malraux à 30 %, sur la base d'un PSMV approuvé le 13 février 2002 et modifié depuis ; la commune est directement éligible au Denormandie, en zone B1. Le marché est documenté pour les loyers, la population et la vacance, pas pour les prix : le Haut-Rhin échappe aux fichiers DVF. Le rappel : acheter un lot restauré sans référence de vente comparable, dans un département où l'on ne peut pas en trouver soi-même par DVF, c'est laisser à l'opérateur seul la mesure de l'écart de prix. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers explique la méthode et ce qu'il faut faire quand, comme à Colmar, DVF ne répond pas. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, les références de ventes produites par l'opérateur et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.