Borloo neuf : fin d'engagement, prorogation et revente, le guide de sortie

La réponse courte : votre engagement Borloo neuf dure neuf ans de date à date à compter de la prise d'effet du premier bail, prorogeables deux fois trois ans si vous avez continué à respecter les plafonds de loyer et de ressources. Pendant ces périodes, vous avez déduit un amortissement (6 % par an pendant sept ans, 4 % pendant deux ans, puis 2,5 % par an en prorogation, soit 50 % à 65 % du prix) et 30 % des loyers bruts. Une vente pendant la période couverte par l'engagement entraîne la reprise des déductions de cette période ; une vente après le terme n'en entraîne aucune, et relève du régime ordinaire des plus-values immobilières, avec des abattements qui, après dix-sept ou dix-huit ans de détention, effacent l'essentiel de l'impôt sur le revenu. Une fois l'engagement achevé, la location nue à loyer plafonné n'est plus une obligation fiscale, mais le loyer du locataire en place reste régi par le bail et par la loi de 1989. Tout se joue donc sur une date, celle de la fin réelle de l'engagement, et sur le compte exact des prorogations déjà exercées.

La situation est courante et rarement bien documentée. Le Borloo neuf a été vendu en quantité entre 2006 et 2009, souvent dans des programmes de périphérie, avec un argument fiscal simple : amortir la moitié du prix en neuf ans et déduire 30 % des loyers, en contrepartie d'un loyer plafonné et d'un locataire aux ressources limitées. Dix-sept à vingt ans plus tard, les propriétaires que nous rencontrons ont pour la plupart perdu le fil : le conseiller de l'époque a disparu, la déclaration 2044 spéciale a été remplie par un cabinet, puis reprise à la main, et personne ne sait dire avec certitude si une prorogation a été exercée en 2017 ou en 2018, ni ce qu'il en coûterait de vendre maintenant.

Cet article établit, sur les textes, ce que vous devez savoir avant de décider : comment calculer la date de fin, ce que sont devenus l'amortissement et la déduction de 30 %, ce qu'une prorogation implique, ce qu'une vente coûte selon le moment, et quelles options s'ouvrent une fois libéré. Les sources sont l'article 31 du code général des impôts (h et l du 1° du I), le BOFiP consacré au Borloo neuf (BOI-RFPI-SPEC-20-30) et au Robien (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20 et 20-20-40), les articles 150 VB, 150 VC, 200 B et 1609 nonies G pour la plus-value, le barème 2026 des plafonds (BOI-BAREME-000017) et la loi du 6 juillet 1989 pour le loyer du locataire en place. Les points que les textes ne tranchent pas sont signalés comme tels.

Qu'est-ce que le Borloo neuf m'a exactement accordé ?

Le Borloo neuf n'est pas un régime autonome : c'est un complément au Robien recentré. Le BOFiP BOI-RFPI-SPEC-20-30 le dit dès son § 20 : « pour l'application du dispositif “Borloo-neuf”, le contribuable doit avoir opté pour le “Robien-recentré” ». Le socle est donc l'amortissement du h du 1° du I de l' article 31 du CGI : « 6 % du prix d'acquisition du logement pour les sept premières années et 4 % de ce prix pour les deux années suivantes », soit 50 % du prix en neuf ans, contre l'engagement de « louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal ».

Le Borloo neuf, codifié au l du même 1°, ajoute deux avantages, en échange de deux contraintes. Les avantages (§ 40 du BOFiP) : « une déduction spécifique fixée à 30 % du montant des revenus bruts applicable pendant la période d'engagement de location de neuf ans, reconductible deux fois pour trois ans », et « la possibilité de bénéficier d'un complément de déduction des revenus fonciers au titre de l'amortissement de 7,5 % ou 15 % du prix de revient du logement selon que le contribuable choisit, à l'issue de la période initiale de location de neuf ans, de prolonger son engagement d'une ou de deux périodes triennales ». Le § 70 fait le total : « 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement ». Les contraintes (§ 100 à 200) : un loyer plafonné plus bas que celui du Robien, un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond apprécié à la signature du bail, et l'interdiction de louer à un ascendant ou un descendant.

Deux précisions utiles pour la suite. La déduction de 30 % se calcule sur le revenu brut, « y compris éventuellement les recettes accessoires », hors charges refacturées (§ 60). Et le dispositif a « cessé de s'appliquer pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010 » (§ 1) : le vôtre a donc été signé entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2009, ce qui borne mécaniquement toutes les dates qui suivent.

Quand mon engagement Borloo neuf prend-il fin exactement ?

C'est la question qui commande tout, et elle se calcule sur deux horloges distinctes. La première est celle de l'engagement de location : le BOFiP BOI-RFPI-SPEC-20-20-20 indique au § 570 que « la durée de location de neuf ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial ». Ni la date de l'acte, ni celle de l'achèvement : celle du premier bail. Un bail ayant pris effet le 1er septembre 2009 engage jusqu'au 31 août 2018 ; une prorogation court alors jusqu'au 31 août 2021, une seconde jusqu'au 31 août 2024.

La seconde horloge est celle de l'amortissement. L'article 31 dispose que « la période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure », et que la location « doit prendre effet dans les douze mois qui suivent » cette date. Quand le bail a été signé quelques mois après l'achèvement, l'amortissement a commencé avant l'engagement et se termine avant lui ; le BOFiP en tire la conséquence au § 90 de BOI-RFPI-SPEC-20-30 : première et dernière annuités réduites prorata temporis, « de même l'année de baisse du taux de la déduction, soit la huitième année et la dixième année en cas de prorogation ». Un propriétaire qui raisonne sur la fin de son amortissement croit souvent son engagement terminé quelques mois trop tôt.

Le calendrier général est le suivant. Les dernières acquisitions datent du 31 décembre 2009 ; pour une VEFA, l'achèvement a pu intervenir en 2010 ou 2011 et le bail dans les douze mois suivants. Les engagements initiaux se sont donc terminés entre 2015 et 2021 ; une première prorogation entre 2018 et 2024 ; une seconde entre 2021 et 2027. En septembre 2026, la quasi-totalité des Borloo neuf sont sortis de leur engagement, et seuls les investissements les plus tardifs, deux fois prorogés, sont encore dans leur dernière période triennale. Voici les pièces à réunir pour fixer votre propre date :

1. L'acte d'acquisition (date de signature) et, pour une VEFA, la déclaration d'achèvement des travaux : ils fixent le point de départ de l'amortissement, au premier jour du mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure.
2. Le bail initial et sa date de prise d'effet : c'est elle qui ouvre les neuf ans de l'engagement, de date à date (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20, § 570), et qui doit être intervenue dans les douze mois de l'achèvement.
3. L'engagement de location joint à la déclaration des revenus de la première année, et l'option pour le Robien recentré : sans option, pas de Borloo neuf.
4. Les déclarations 2044 spéciales de chaque année : ligne d'amortissement, ligne de déduction spécifique de 30 %, et surtout les années où un complément de 2,5 % a été déduit, signe qu'une prorogation a été exercée.
5. Les avis d'imposition des locataires successifs, joints lors de chaque changement de locataire (BOI-RFPI-SPEC-20-30, § 260), et les baux ou avenants qui prouvent le respect des plafonds à chaque renouvellement.
6. Les éventuels courriers de l'administration (demande de justificatifs, proposition de rectification) : une reprise déjà notifiée change tout le raisonnement.
7. Le classement en zone (A, B1, B2 ou C) retenu à l'origine, d'après l'arrêté du 10 août 2006 ou celui du 29 avril 2009 selon la date de l'investissement.

Que se passe-t-il à 9, 12 et 15 ans : le calendrier des avantages et des risques

Le tableau résume, période par période, ce que vous déduisez, ce à quoi vous êtes tenu et ce qu'une vente coûterait. Il découle de l'article 31 (h et l) et des § 40 à 90 et 270 du BOI-RFPI-SPEC-20-30, complétés par le § 200 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-40.

Puis-je proroger mon engagement, et est-ce encore intéressant ?

Le texte est précis sur le mécanisme et muet sur la forme. L'article 31, l, dispose qu'« à l'issue de la période couverte par l'engagement de location [...], tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire [...] restent remplies, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d'un complément de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h égal à 2,5 % du prix d'acquisition ou de revient du logement », « en cas de poursuite, de renouvellement du bail ou de changement de titulaire du bail ». La déduction de 30 % continue de s'appliquer sur ces périodes, puisqu'elle est attachée à l'engagement « reconductible deux fois pour trois ans » (§ 50). Nous n'avons trouvé ni dans la loi ni dans le BOFiP de formulaire ou de déclaration d'option spécifique pour la prorogation : elle se matérialise, en pratique, par la poursuite des déductions sur la 2044 spéciale et par le maintien des conditions ; si vous avez cessé de déduire à la fin des neuf ans, vous n'avez pas prorogé.

Est-ce intéressant ? L'arithmétique est simple. Une prorogation rapporte 7,5 % du prix en trois ans, plus 30 % des loyers bruts, contre l'obligation de conserver un loyer sous le plafond de la zone et un locataire sous plafond de ressources. Pour un logement de 180 000 € en zone B1, le complément vaut 4 500 € par an de déduction, et les 30 % environ 2 700 € pour 9 000 € de loyer : 7 200 € de revenus fonciers effacés chaque année, soit, à une tranche marginale de 30 % augmentée des prélèvements sociaux de 17,2 %, un peu moins de 3 400 € d'impôt évité par an. En face, l'écart entre le loyer plafonné et le loyer de marché : s'il dépasse 280 € par mois, la prorogation coûte plus qu'elle ne rapporte. Dans beaucoup de villes moyennes où le Borloo neuf a été vendu, le plafond de la zone B2 ou C est proche du marché et la prorogation a été un bon calcul ; en zone A ou B1 tendue, c'est l'inverse.

Attention à la contrainte de la vente pendant une prorogation. Le § 200 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 dispose qu'« en cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause. En revanche, les déductions pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de neuf ans ne sont pas remises en cause, comme le cas échéant, celles afférentes à la période triennale précédente ». La reprise est limitée, mais elle est réelle, et les droits supplémentaires « sont assortis de l'intérêt de retard » de l'article 1727. Proroger, c'est accepter trois ans de plus sans vente.

Quels sont les plafonds de loyer et de ressources encore applicables en 2026 ?

Si vous êtes dans une période de prorogation, ou si vous hésitez à en ouvrir une dernière, les plafonds sont ceux du BOI-BAREME-000017 dans sa version du 10 mars 2026 (§ 100 pour les loyers, § 230 renvoyant au § 240 pour les ressources), pour les baux conclus ou renouvelés en 2026. Le loyer s'entend par mètre carré, charges non comprises ; les ressources sont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant la signature du bail (BOI-RFPI-SPEC-20-30, § 190). Le classement des communes en zones reste celui des arrêtés du 10 août 2006 ou du 29 avril 2009 selon la date de votre investissement (§ 140).

Que se passe-t-il si je vends pendant l'engagement ?

La cession est une rupture, sous toutes ses formes. Le § 170 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 range parmi les cas de reprise celui où le propriétaire « cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location. En effet, la cession du logement entraîne, soit la résiliation du bail, soit sa transmission à l'acquéreur ; dans les deux cas, le cédant ne respecte pas son engagement ». Et il précise que « cette cession peut prendre la forme d'une vente, d'un démembrement de la propriété, de la cession d'un droit indivis, d'une donation (donation simple, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit), d'un échange ou d'un apport en société ». Donner le logement à un enfant avant le terme, ou l'apporter à une SCI, produit le même effet qu'une vente.

Le coût est celui du h de l'article 31 : « le revenu net foncier de l'année au cours de laquelle l'un des engagements [...] n'est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits ». Pour le Borloo neuf, le § 270 du BOI-RFPI-SPEC-20-30 ajoute que « les compléments de déduction sont rapportés au revenu net foncier du contribuable dans les mêmes conditions », c'est-à-dire la déduction de 30 % et les compléments de 2,5 %. Pour atténuer la progressivité, la loi organise un système de quotient (§ 230 à 250 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-40) : la somme réintégrée est divisée par le nombre d'années civiles pendant lesquelles l'amortissement a été déduit, ce quotient est ajouté au revenu global de l'année de la rupture, et le supplément d'impôt ainsi obtenu est multiplié par le même nombre d'années. Le quotient ne s'applique qu'aux réintégrations de la période initiale ; celles d'une prorogation « sont imposées dans les conditions de droit commun » (§ 240).

Trois événements écartent la reprise, et trois seulement : l'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, le licenciement ou le décès « du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune » (art. 31, h ; § 180). Le divorce n'en fait pas partie, mais l'administration admet que l'ex-époux attributaire reprenne l'engagement pour la durée restante, ou que les ex-époux conservent l'avantage s'ils gardent le bien en indivision (actualité BOFiP du 18 décembre 2013). En cas de décès, « le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit » (art. 31, h). Notre comparatif des reprises en cas de revente avant terme met ces règles en regard de celles des dispositifs plus récents, utile si vous détenez aussi un Pinel ou un Denormandie.

Comment est imposée la revente une fois l'engagement terminé ?

Aucune reprise, d'abord. La rupture d'engagement suppose un engagement en cours ; après le terme, le § 60 du BOI-RFPI-SPEC-20-20-40 renvoie simplement au « régime de droit commun d'imposition des plus-values immobilières (CGI, art. 150 U et suivants) ». Le calcul se fait en quatre temps, et le notaire l'établit pour vous lors de la vente.

Le prix d'acquisition est « le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte » (art. 150 VB, I), majoré des frais d'acquisition, fixés forfaitairement à 7,5 % du prix pour un immeuble, et des travaux, soit pour leur montant réel s'ils n'ont pas déjà été déduits des revenus fonciers, soit par « une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition » lorsque le bien est cédé plus de cinq ans après son acquisition (II, 3° et 4° ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 70 et 100). Le forfait de 15 % est « une simple faculté », qui ne suppose aucune facture.

Les amortissements Borloo neuf ne minorent pas ce prix. Le point mérite d'être établi, parce que la règle a changé pour d'autres régimes : depuis la loi de finances pour 2025, le III de l'article 150 VB dispose que « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l'article 31 ou de l'article 39 C ». Les i et j sont les amortissements du statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026, l'article 39 C celui du meublé ; le h, qui porte l'amortissement Robien et Borloo neuf, n'y figure pas. Le BOFiP le confirmait déjà avant la réforme : seules « les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration » amorties sont « exclues du prix de revient », et encore uniquement lorsqu'elles ont été « réalisées postérieurement à la première mise en location » (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 70 et 80). Pour un logement acheté neuf et non transformé depuis, le prix d'acquisition reste le prix de l'acte.

La plus-value brute est ensuite réduite par les abattements de l' article 150 VC : « 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième ; 4 % au terme de la vingt-deuxième année » pour l'impôt sur le revenu, et, pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an jusqu'à la trentième (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70). Le délai se compte « par périodes de douze mois depuis la date d'acquisition jusqu'à la date de cession » (§ 20). Le taux est de 19 % (art. 200 B) et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux (service-public.fr). Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, la taxe de l' article 1609 nonies G s'ajoute, de 2 % à 6 % selon un barème par tranches. Pour un Borloo neuf, cette surtaxe est rare : les prix de 2006-2009 étaient élevés et beaucoup de ces logements se revendent aujourd'hui autour de leur prix d'origine, voire en dessous ; la moins-value éventuelle n'est ni imposée ni reportable (art. 150 VD).

Comment sortir du loyer plafonné : location libre, meublé, ou conserver le locataire ?

La fin de l'engagement libère le propriétaire de ses obligations fiscales, pas de son bail. Le loyer du locataire en place reste celui du contrat, révisable une fois par an selon l'IRL si une clause le prévoit. Au renouvellement, l' article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n'autorise une réévaluation que si le loyer « est manifestement sous-évalué » : le bailleur propose un nouveau loyer « au moins six mois avant le terme du contrat », justifié par des loyers de voisinage pour des logements comparables ; la page service-public.fr détaille la procédure : trois références (six dans les agglomérations de plus d'un million d'habitants), hausse limitée en zone tendue à la moitié de l'écart avec les loyers de référence, étalement par tiers ou par sixièmes, silence du locataire valant refus, saisine de la commission de conciliation. Depuis le 1er juillet 2024, aucune hausse n'est possible pour un logement classé F ou G. Un loyer Borloo en zone C, proche du marché, ne sera généralement pas « manifestement sous-évalué » : dans ce cas, rien ne change au renouvellement.

La relocation, au départ du locataire, permet de fixer un loyer de marché, sous réserve de l'encadrement applicable dans les zones tendues (plafonnement à l'ancien loyer révisé, sauf exceptions) et, dans les villes concernées, de l'encadrement au niveau des loyers de référence. Fiscalement, le bien relève alors des revenus fonciers de droit commun : régime réel, ou micro-foncier si vos recettes foncières n'excèdent pas 15 000 €, le BOFiP réservant l'exclusion du micro-foncier aux contribuables « qui ont opté » pour l'amortissement, ce qui ne vise plus, à notre lecture, un régime expiré (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 150 ; point à confirmer auprès de votre service des impôts si vous êtes à la limite). Notre guide du micro-foncier compare les deux régimes.

Le passage en meublé est possible dès la fin de l'engagement, puisque l'obligation de louer nu s'éteint avec lui. Il suppose un nouveau bail, un logement équipé selon la liste du décret du 31 juillet 2015, et un changement de catégorie fiscale : les loyers deviennent des bénéfices industriels et commerciaux, avec au réel un amortissement du bien qui neutralise souvent l'impôt pendant des années. Le revers est récent : depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value de revente (art. 150 VB, III), ce qui ne pénalise pas le propriétaire qui garde le bien longtemps mais change le calcul de celui qui pense revendre dans cinq ans. Notre article louer nu ou meublé chiffre l'écart, et le guide du LMNP au réel détaille la mécanique de l'amortissement et ses limites.

Vendre, garder, relouer, réinvestir : quelle option pour quelle situation ?

Le réinvestissement mérite un mot. Le produit d'une vente Borloo neuf, souvent modeste après remboursement du capital restant dû, peut ouvrir un nouveau cycle fiscal : le statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 reprend d'ailleurs la logique de l'amortissement que vous connaissez, avec des règles de plus-value différentes. Le choix dépend de votre tranche marginale, de votre horizon et de votre appétit pour les travaux ; notre article quel dispositif fiscal choisir propose une grille de décision. La leçon du Borloo neuf, à ne pas oublier : un avantage fiscal ne compense jamais un loyer plafonné dans une ville sans demande locative.

Exemple chiffré : un Borloo neuf acheté 180 000 € en 2008 et revendu en 2026

Les hypothèses ci-dessous sont fournies à titre illustratif ; elles simplifient les prorata de première et de dernière année, ignorent les charges, les intérêts d'emprunt et l'évolution des plafonds, et ne constituent ni une garantie ni une simulation de votre situation. Un appartement de 55 m² en zone B1, acquis en VEFA en 2007 pour 180 000 €, achevé en février 2008 et loué à compter du 1er mars 2008 à 750 € par mois (9 000 € par an), sous les plafonds de l'époque.

Pendant les neuf premières années, l'amortissement a été de 10 800 € par an sept ans (6 %), puis 7 200 € deux ans (4 %) : 90 000 € au total, la moitié du prix. La déduction de 30 % a effacé 2 700 € de loyers par an, soit 24 300 € sur neuf ans. Au total, 114 300 € de revenus fonciers n'ont pas été imposés ; à une tranche marginale constante de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie approche 54 000 €, et davantage si l'amortissement a créé un déficit imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'engagement s'est achevé le 28 février 2017. Si le propriétaire a prorogé deux fois, il a déduit 4 500 € par an de complément et 2 700 € de déduction spécifique jusqu'au 28 février 2023, soit 43 200 € supplémentaires, contre six années de loyer plafonné.

S'il avait vendu en 2015, en septième année, l'année de la vente aurait vu réintégrer 75 600 € d'amortissements et 18 900 € de déductions de 30 %, soit 94 500 €, imposés avec un quotient de 7 : 13 500 € ajoutés au revenu global, et le supplément d'impôt correspondant, de l'ordre de 4 050 € dans une tranche à 30 %, multiplié par sept, soit près de 28 400 € d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux. C'est l'ordre de grandeur qu'une vente anticipée aurait coûté, et la raison pour laquelle le calendrier compte plus que le prix.

Vendu en 2026, dix-huit ans après l'acquisition, le logement est libéré de tout engagement. Voici le calcul de la plus-value si le prix de cession est de 240 000 €.

À 200 000 €, prix plus fréquent pour ces programmes, le prix d'acquisition corrigé (220 500 €) dépasse le prix de vente : aucune imposition. L'enseignement n'est pas que la fiscalité de sortie est indolore, c'est que le vrai bilan du Borloo neuf se lit dans l'écart entre le prix payé en 2008 et le prix obtenu en 2026, bien plus que dans l'impôt sur la plus-value.

Quelles erreurs voit-on le plus souvent à la sortie d'un Borloo neuf ?

• Vendre l'année de la fin sans vérifier la date exacte. Un compromis signé en janvier pour un engagement qui s'achève en mars est une rupture, avec reprise intégrale si vous êtes dans la période initiale. La date à retenir est celle de la prise d'effet du bail initial plus neuf ans, jour pour jour ; en cas de doute, faites courir la promesse avec une date de signature de l'acte postérieure au terme.
• Oublier une prorogation déjà exercée. Si vos 2044 spéciales de 2018 à 2020 comportent un complément de 2,5 %, vous avez prorogé, et une vente avant la fin de la période triennale remet en cause ces trois années de compléments et de déduction de 30 %. Relisez les déclarations avant de mettre en vente.
• Confondre Borloo neuf et Borloo ancien. Le Borloo ancien est une convention avec l'Anah qui « suit le logement » et s'impose à l'acquéreur jusqu'à son terme ; le Borloo neuf n'a pas de convention, et l'acquéreur reçoit un bien libre de toute contrainte fiscale, sous réserve du bail en cours. Le tableau suivant les distingue.
• Augmenter le loyer du locataire en place le lendemain de la fin. Fiscalement libre, contractuellement non : hors IRL, seule la procédure de l'article 17-2 au renouvellement, ou une relocation, permet de rejoindre le marché.
• Donner le logement à un enfant ou l'apporter à une SCI avant le terme. Le BOFiP assimile la donation et l'apport à une cession : reprise, comme pour une vente.
• Négliger le déficit foncier ancien. Si l'amortissement a créé des déficits reportés non encore imputés, la vente ne les fait pas disparaître sous dix ans, mais l'imputation sur le revenu global suppose que le bien reste loué trois ans après l'année d'imputation (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 50) ; une vente rapide après une imputation récente peut la remettre en cause.

Borloo neuf, Borloo ancien, Robien recentré : comment ne pas les confondre ?

Trois régimes portent des noms proches et sont régulièrement mélangés dans les dossiers que nous recevons. Le Borloo ancien, codifié au m du 1° du I de l'article 31 et commenté au BOI-RFPI-SPEC-20-40, « s'applique à compter de la date de prise d'effet de la convention et pendant toute sa durée d'application » (§ 10) ; c'est une déduction sur les loyers d'un logement conventionné avec l'Anah, sans amortissement, dont l'héritier moderne est Loc'Avantages, que nous décrivons dans notre guide Loc'Avantages. Le Robien recentré est le socle du Borloo neuf sans ses compléments ; la sortie d'un Robien fait l'objet d'un article distinct parce que ses règles de prorogation diffèrent : le Robien recentré n'en a pas.

Questions fréquentes sur la fin d'un Borloo neuf

Comment savoir si mon logement est en Borloo neuf ou en Robien recentré ?

Regardez votre déclaration 2044 spéciale des premières années : le Borloo neuf ajoute à l'amortissement Robien recentré une déduction spécifique de 30 % des loyers bruts, et vous avez joint l'avis d'imposition de votre locataire à la déclaration de l'année du bail. Si vous n'avez déduit que l'amortissement, sans les 30 % et sans condition de ressources, vous êtes en Robien recentré (BOFiP BOI-RFPI-SPEC-20-30, § 40 et 260).

À quelle date exacte mon engagement de neuf ans se termine-t-il ?

Neuf ans de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial, pas à compter de l'acte ni de l'achèvement (BOI-RFPI-SPEC-20-20-20, § 570). Un bail ayant pris effet le 1er mars 2009 engage jusqu'au 28 février 2018. L'amortissement, lui, court à partir du premier jour du mois de l'achèvement ou de l'acquisition : ce sont deux calendriers différents.

Puis-je encore proroger mon engagement en 2026 ?

Seulement si vous êtes encore dans une période triennale ouverte à la suite immédiate de la période initiale ou de la première prorogation. La prorogation se fait par périodes de trois ans, deux fois au maximum, en continuant à respecter les plafonds de loyer et de ressources ; les dernières acquisitions datant de 2009, la plupart des engagements, même deux fois prorogés, sont terminés ou s'achèvent.

Si je vends après la fin de mon engagement, l'administration reprend-elle les amortissements ?

Non. La reprise ne vise que la rupture de l'engagement pendant la période qu'il couvre. Le BOFiP précise que les déductions pratiquées pendant la période normale de neuf ans ne sont pas remises en cause, ni celles d'une période triennale achevée (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 200). Une vente après le terme relève du seul régime des plus-values immobilières.

Combien d'impôt sur la plus-value après 17 ou 18 ans de détention ?

La plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattement de 6 % par an au-delà de la cinquième année pour l'impôt (exonération au bout de 22 ans) et de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux (exonération au bout de 30 ans). À 18 ans de détention, 78 % de la plus-value échappe à l'impôt sur le revenu et 21,45 % aux prélèvements sociaux (art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70).

Les amortissements Borloo neuf réduisent-ils mon prix d'acquisition pour la plus-value ?

Pas ceux pratiqués sur le prix du logement. Le III de l'article 150 VB, qui minore le prix d'acquisition des amortissements déduits, vise les i et j du 1° du I de l'article 31 (statut du bailleur privé) et l'article 39 C (meublé), pas le h. Seules les dépenses de travaux amorties après la première mise en location sont exclues du prix de revient (BOI-RFPI-SPEC-20-20-40, § 70 et 80).

Puis-je passer le logement en meublé une fois l'engagement terminé ?

Oui, l'obligation de louer nu s'éteint avec l'engagement. Le passage en meublé suppose un nouveau bail, un logement équipé conformément au décret de 2015 et un changement de régime fiscal (BIC au lieu de revenus fonciers). Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en meublé sont réintégrés dans la plus-value de revente (art. 150 VB, III) : à peser avant de basculer.

Mon locataire paie un loyer plafonné : puis-je l'augmenter à la fin de l'engagement ?

Pas librement. En cours de bail, le loyer n'évolue qu'avec l'IRL. Au renouvellement, une hausse n'est possible que si le loyer est manifestement sous-évalué, avec une proposition six mois avant le terme, des références de voisinage et, en zone tendue, une hausse limitée à la moitié de l'écart (art. 17-2 de la loi du 6 juillet 1989). Les logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : fixez la date de fin de votre engagement à partir de la prise d'effet du bail initial, comptez les prorogations sur vos 2044 spéciales, et ne signez aucune vente, donation ou apport avant le terme de la période en cours ; après ce terme, la vente ne déclenche aucune reprise et la plus-value, après dix-sept ou dix-huit ans de détention et les forfaits de 7,5 % et 15 %, est faible ou nulle. Le rappel : une vente quelques semaines trop tôt réintègre jusqu'à neuf années d'amortissements et de déductions, avec le quotient pour seul amortisseur ; une prorogation oubliée fait perdre trois ans de compléments ; et un loyer plafonné conservé par inertie, dans une ville où le marché est nettement plus haut, coûte chaque année davantage que l'avantage fiscal qui l'a justifié. La prochaine lecture : notre panorama de la fin d'engagement des dispositifs fermés replace le Borloo neuf à côté du Scellier, du Censi-Bouvard et du Cosse, si vous détenez plusieurs biens de générations différentes. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous reconstituons avec vous le calendrier exact de votre engagement à partir de vos déclarations, nous chiffrons la plus-value et les options de relocation, et vous repartez avec une date et des chiffres, sans obligation de suite.