Loi Malraux à Bordeaux : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Bordeaux remplit la première condition fiscale, mais pas nécessairement la seconde. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé le 16 février 1967, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) révisé daté du 13 février 2002 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux de 30 %. Une nouvelle révision a été engagée en 2011 et mise à l'enquête publique en 2021 ; nous n'avons pas lu l'arrêté qui l'approuverait. En revanche, la commune ne figure pas dans l'arrêté des communes Denormandie et nous n'avons trouvé aucune convention de revitalisation de territoire la couvrant, malgré son classement en zone A. Le marché est cher et en repli : 4 398 € le m² en médiane pour l'ancien en 2025, contre 5 076 € en 2022, une population qui croît de 0,9 % par an, 64,9 % de locataires. À Bordeaux, la question n'est pas de savoir si la demande existe, mais ce que vaut un lot restauré à deux fois la médiane sur un marché qui vient de baisser.

Si vous tapez « simulation Malraux Bordeaux » ou « guide loi Malraux Bordeaux », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans le centre historique, à deux pas des quais de la Garonne. Les présentations reprennent des arguments connus : l'Unesco, la ligne à grande vitesse, la métropole qui attire, les étudiants. Ils existent, en partie, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, site de participation de Bordeaux Métropole, arrêté de zonage ABC, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF, site de la Ville pour l'Unesco) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Bordeaux, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 % pour les immeubles du périmètre. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Bordeaux, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site : un ancien secteur sauvegardé créé le 16 février 1967, cinq ans après la loi Malraux, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016. La colonne « évolution » porte la mention « PSMV révisé » avec la date du 13 février 2002. Le site de participation de Bordeaux Métropole ajoute que le premier PSMV avait été approuvé en 1988 : le plan de 2002 est donc une première révision de ce plan initial. Le site couvre, d'après les documents de la révision mis en ligne par la Métropole (que nous n'avons lus qu'en extrait), 147,5 hectares et 3 402 parcelles, pour « près de 20 000 habitants et 15 000 logements ». Il est souvent présenté comme l'un des plus vastes de France ; nous n'avons trouvé aucun classement officiel qui l'établisse, mais 150 hectares en font sans conteste un grand secteur.

Une révision engagée en 2011, à l'enquête en 2021 : quel plan s'applique ?

La page de l'enquête publique du site de participation de Bordeaux Métropole l'écrit : « Une procédure de révision du PSMV a donc été engagée par arrêté préfectoral le 17 janvier 2011 », conduite conjointement par la Métropole et l'État avec la Ville, et l'enquête publique unique, portant à la fois sur la révision du PSMV et sur la dixième modification du PLU, s'est tenue « du 22 février au 23 mars 2021 inclus ». La page ne mentionne pas l'arrêté préfectoral d'approbation du plan révisé. Plusieurs sources secondaires, dont une présentation de la démarche bordelaise diffusée par une autre commune, indiquent une approbation en 2022 ; nous ne l'avons pas lue sur l'arrêté lui-même, et la liste ministérielle de septembre 2026 porte toujours la date de 2002. Nous ne tranchons donc pas.

Deux règles en découlent. Tant qu'un nouveau plan n'est pas approuvé, le PSMV révisé de 2002 reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui ; si le plan issu de la révision de 2011 a été approuvé, c'est lui qui s'applique, au même taux, puisqu'il s'agit dans les deux cas d'un PSMV approuvé. Ce qui change entre les deux, ce sont les prescriptions du règlement opposables à votre autorisation de travaux, donc le coût et la durée du chantier. Faites confirmer par écrit, par le service urbanisme de la Ville ou par l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de la Gironde, la version du plan, la date de son arrêté et la catégorie de l'immeuble, avant toute réservation. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Le périmètre Unesco n'est pas le périmètre Malraux

C'est la confusion la plus fréquente à Bordeaux. D'après le site de la Ville, « Bordeaux, Port de la Lune » est inscrit sur la liste du patrimoine mondial depuis 2007, assorti d'une zone tampon de 3 715 hectares ; le bien inscrit lui-même couvre de l'ordre de 1 700 hectares (chiffre repris de sources secondaires, la fiche du Centre du patrimoine mondial étant inaccessible lors de notre consultation). Le SPR couvert par le PSMV, lui, fait environ 150 hectares. Un immeuble peut donc être « dans le périmètre Unesco » sans être dans le secteur sauvegardé, et l'inscription Unesco n'a par elle-même aucun effet fiscal. Seule l'adresse sur le plan graphique du PSMV compte. Le Géoportail de l'urbanisme publie une partie des PSMV avec leur plan graphique ; le service urbanisme de la Ville communique le règlement et la fiche de chaque immeuble. Nous n'avons pas pu consulter le règlement bordelais : nous ne décrivons ni ses catégories d'immeubles ni ses prescriptions, qui déterminent pourtant le coût réel des travaux.

Bordeaux est-elle éligible au Denormandie ?

Pas d'après ce que nous avons pu vérifier. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Bordeaux ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient en Gironde que Libourne. Et nous n'avons trouvé, sur les sites de la Ville et de la Métropole, aucune convention ORT couvrant la commune de Bordeaux elle-même ; des sources non officielles citent des communes voisines de la métropole comme signataires, ce que nous n'avons pas vérifié. L'absence d'une pièce n'est pas une preuve : avant d'écarter le dispositif, testez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr et demandez à la Ville si une convention ORT a été signée depuis notre consultation.

Le classement en zone A, lui, est établi : l'arrêté du 2 octobre 2023 a reclassé Bordeaux de B1 en A, et la page du ministère sur le zonage ABC cite Bordeaux parmi les agglomérations de zone A (liste en vigueur au 26 juin 2026). Si une voie d'éligibilité Denormandie existait, le plafond de loyer 2026 serait celui de la zone A, 14,64 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2 : environ 17,57 € par m² et 650 € par mois pour un 37 m², environ 15,66 € par m² et 814 € par mois pour un 52 m². Rapportés à la Carte des loyers 2025 (15,99 € charges comprises pour un 52 m², 18,54 € pour un 37 m²), ces plafonds seraient proches du marché. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux (25 % du coût total) et de ressources du locataire, et notre liste des villes éligibles au Denormandie recense les communes de l'arrêté.

Que valent les chiffres qui circulent sur Bordeaux ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale a atteint un point haut en 2022, à 5 076 € le m², puis a reculé chaque année : 4 940 € en 2023, 4 546 € en 2024, 4 398 € en 2025, soit environ −13 % en trois ans. Le 10e et le 90e centiles ont suivi le même mouvement (le 90e centile passe de 6 861 à 5 975 €). Le volume de ventes retenues a chuté d'environ un tiers entre 2021 et 2024 avant de se redresser en 2025. Nous décrivons la tendance sans l'expliquer ni la prolonger : rien dans ces données ne dit si 2025 est un plancher. Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne pour Bordeaux 15,99 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 12,27 à 20,84 €, sur 84 641 annonces) et 18,54 € pour un 37 m² (14,37 à 23,92 €, sur 56 919 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF, un loyer de 15,99 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 4,4 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, surestimé puisque les charges sont incluses, avant vacance et fiscalité. À notre connaissance, Bordeaux figure parmi les communes où s'applique l'encadrement des loyers ; nous n'avons pas relu les textes correspondants pour cet article, et vous devez vérifier le loyer de référence majoré de l'adresse avant de retenir un loyer dans un calcul.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 171 777 logements à Bordeaux, dont 86,4 % de résidences principales et 6,7 % de logements vacants ; 64,9 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est passée de 254 436 habitants en 2017 à 267 991 en 2023, soit +0,9 % par an, pour moitié par solde naturel et pour moitié par solde migratoire. Le niveau de vie médian est de 27 590 € et le taux de pauvreté de 18,9 % (millésime le plus récent du dossier). Le profil est celui d'une ville-centre attractive : vacance faible, majorité de locataires, revenus plus élevés que dans la plupart des villes Malraux. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé.

Les étudiants. Nous n'avons pas pu lire les effectifs communaux dans l' atlas régional des effectifs étudiants (notre requête est restée vide) et nous ne reprenons donc aucun chiffre. L'INSEE compte 52 794 habitants de 15 à 24 ans, soit 19,7 % de la population communale, ce qui est cohérent avec une ville universitaire, mais une grande partie des campus se situe à Talence et Pessac, hors commune. Le lien avec la demande de petits logements dans le centre ancien est plausible ; aucune source lue ne l'établit.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Le secteur couvre le centre historique sur environ 150 hectares, dont nous n'avons pas lu les limites rue par rue ; à cette échelle, les micro-marchés diffèrent fortement, et c'est précisément ce que le tableau communal ne montre pas. Voici la méthode pour le faire vous-même.

1. Situez l'adresse sur le plan graphique du PSMV (Géoportail de l'urbanisme ou service urbanisme de la Ville), notez la catégorie de l'immeuble et vérifiez la version du plan opposable.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché, à comparer au prix de revient annoncé. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur et au loyer de référence majoré de l'encadrement des loyers à cette adresse.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours sont des indices qu'aucune base ne remplace.

À quelles conditions un investissement à Bordeaux se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil de grande métropole, très différent de celui des petites villes Malraux. Du côté favorable : un cadre fiscal établi depuis 1967, un marché de l'ancien liquide (1 000 à 1 600 ventes d'appartements par an dans nos calculs), une population en hausse régulière, une majorité de locataires, une vacance faible, une gare dont la fréquentation a progressé d'environ 30 % depuis 2019, un classement en zone A et des revenus supérieurs à ceux des autres villes que nous avons étudiées. Du côté défavorable : des prix médians en baisse d'environ 13 % depuis 2022, donc une valeur de sortie que rien ne garantit ; un niveau de prix qui, même après ce repli, place le prix de revient d'un lot restauré très haut en valeur absolue ; un encadrement des loyers à vérifier, qui peut borner le loyer sous ce que le marché accepterait ; une incertitude sur la version du PSMV opposable ; un Denormandie non établi ; et, comme partout, l'écart entre le prix d'un lot restauré et celui de l'ancien, que la revente ne garantit pas de récupérer.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte un rendement locatif faible pendant les neuf années de location, achète un immeuble dont l'adresse, le plan et le prix de revient ont été vérifiés contre ces données, et ne fonde pas son calcul sur un retour des prix à leur niveau de 2022. Il se justifie moins pour qui attend une plus-value.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 200 000 € de foncier (soit environ 4 400 € le m², au niveau de la médiane 2025) plus 220 000 € de travaux éligibles payés sur deux ans. La réduction Malraux serait de 66 000 € (30 % de 220 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 420 000 €, soit environ 9 300 € le m², près de 2,1 fois la médiane de l'ancien à Bordeaux et 1,6 fois le 90e centile. Loué 700 € par mois hors charges, le bien rapporterait environ 2 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent que, même sur un marché profond, c'est l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération, et que la revente à 9 300 € le m² suppose un marché qui n'existe pas dans les données 2025. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Bordeaux ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV de Bordeaux, et quelle version du plan est opposable aujourd'hui : le plan révisé de 2002 ou le plan issu de la révision engagée en 2011 ? Demandez la référence et la date de l'arrêté d'approbation.
2. Quelle est la catégorie de l'immeuble et de chaque façade dans le règlement du PSMV, et quelles prescriptions (matériaux, menuiseries, cours, toitures) l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France a-t-il imposées ?
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (4 398 € le m² en 2025) et au 90e centile (5 975 €), sur un marché qui a baissé d'environ 13 % en trois ans ?
6. Quel loyer l'opérateur retient-il, et est-il compatible avec le loyer de référence majoré de l'encadrement des loyers à cette adresse et avec les annonces de logements comparables dans les mêmes rues ?
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Bordeaux, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires sur les délais, les loyers obtenus et les reventes ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Et avant de comparer Bordeaux à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Bordeaux

Quel taux Malraux s'applique à Bordeaux ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI). La liste du ministère de la Culture recense pour Bordeaux un secteur sauvegardé créé le 16 février 1967 et un PSMV révisé daté du 13 février 2002. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV de Bordeaux est-il en cours de révision ?

Une révision a été engagée par arrêté préfectoral du 17 janvier 2011 et l'enquête publique unique s'est tenue du 22 février au 23 mars 2021, d'après le site de participation de Bordeaux Métropole. Plusieurs sources secondaires évoquent une approbation du plan révisé en 2022, mais nous n'avons pas lu l'arrêté d'approbation et la liste ministérielle du 21 septembre 2026 porte toujours la date de 2002. Dans les deux cas, un PSMV approuvé s'applique, donc le taux de 30 % ; ce qui change, c'est le règlement opposable aux travaux, à faire confirmer par écrit en mairie ou auprès de l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

Bordeaux est-elle éligible au Denormandie ?

Pas d'après ce que nous avons pu vérifier. Bordeaux ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui ne retient en Gironde que Libourne, et nous n'avons trouvé aucune convention d'opération de revitalisation de territoire couvrant la commune de Bordeaux elle-même. Vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr avant d'écarter ou de retenir le dispositif. La commune est classée en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023.

Quel est le prix médian de l'ancien à Bordeaux ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 4 398 € par m² en 2025 sur 1 263 ventes, contre 5 076 € en 2022 : une baisse d'environ 13 % en trois ans. Le 90e centile 2025 est à 5 975 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas les logements rénovés des autres ni le centre historique du reste de la commune.

Les prix de l'immobilier baissent-ils vraiment à Bordeaux ?

Sur nos calculs DVF, oui : la médiane des appartements anciens est passée de 5 060 € le m² en 2021 à 4 398 € en 2025, avec un recul chaque année depuis 2022. Le volume de ventes a chuté de 1 573 en 2021 à 1 070 en 2024 avant de remonter à 1 263 en 2025. Nous décrivons la tendance sans en attribuer la cause, et rien ne dit qu'elle se poursuivra ou s'inversera.

Le marché locatif de Bordeaux est-il tendu ?

Les indicateurs publics vont dans ce sens : classement en zone A, 64,9 % de locataires parmi les résidences principales et 6,7 % de logements vacants (INSEE, 2023), population en hausse de 0,9 % par an entre 2017 et 2023. La Carte des loyers 2025 donne 15,99 € par m² charges comprises pour un 52 m². À notre connaissance, la commune applique aussi l'encadrement des loyers, que nous n'avons pas vérifié pour cet article : le loyer de référence majoré de l'adresse est à consulter avant tout calcul.

L'inscription de Bordeaux à l'Unesco ouvre-t-elle droit à la loi Malraux ?

Non. « Bordeaux, Port de la Lune » est inscrit au patrimoine mondial depuis 2007 sur un périmètre de l'ordre de 1 700 hectares avec une zone tampon de 3 715 hectares, alors que le site patrimonial remarquable couvert par le PSMV en compte environ 150. Seul ce second périmètre, vérifié sur le plan graphique, conditionne la réduction Malraux ; l'inscription Unesco n'a aucun effet fiscal.

Comment faire une simulation Malraux pour Bordeaux ?

Il faut trois données propres au lot : le prix du foncier, le montant des travaux éligibles et leur calendrier de paiement, puis votre impôt sur le revenu des années concernées. Notre simulateur calcule la réduction (30 % des travaux dans la limite de 400 000 € sur quatre ans) et la compare à votre impôt ; le résultat est un ordre de grandeur, pas un engagement. Confrontez ensuite le prix de revient au mètre carré aux ventes DVF du quartier.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Bordeaux, le centre historique est un secteur sauvegardé de 1967 couvert par un PSMV révisé en 2002, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; une nouvelle révision engagée en 2011 et mise à l'enquête en 2021 est peut-être approuvée depuis, sans que nous ayons lu l'arrêté ; le Denormandie n'est pas établi malgré la zone A ; le marché de l'ancien est profond mais en baisse d'environ 13 % depuis 2022, autour de 4 400 € le m². Le rappel : acheter un lot restauré à deux fois la médiane de l'ancien sans avoir lu le plan graphique, la version du règlement, le loyer de référence et les ventes récentes de la rue, c'est confier à la seule réduction d'impôt la justification du prix, sur un marché qui vient de montrer qu'il peut reculer. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV et sa version, le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF du quartier et l'échéancier de paiement des travaux sont les trois points à examiner avant toute réservation.