Investir dans une résidence de tourisme en LMNP : avis, risques et fiscalité à la revente

La réponse courte : la résidence de tourisme est, des quatre familles de résidences gérées, celle qui cumule le plus de risques documentés : une demande de loisirs saisonnière, des loyers initiaux parfois financés par le prix lui-même, une renégociation fréquente à l'échéance des neuf ans, et une revente au rendement exigé par les acheteurs, souvent sous le prix d'achat. Elle a en contrepartie deux protections propres : un bail commercial de neuf ans fermes sans résiliation triennale (art. L145-7-1 du Code de commerce) et un droit aux comptes d'exploitation de la résidence (art. L321-2 du Code du tourisme). Elle autorise, si le bail le prévoit, quelques semaines d'occupation personnelle contre un loyer réduit. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value (art. 150 VB, III du CGI), sans l'exception des résidences étudiantes et médico-sociales. Notre avis : ce n'est pas un placement à écarter par principe, mais c'est celui où le prix d'entrée, la lecture des comptes et la qualité de l'exploitant décident de tout, et où le rendement affiché dans le neuf est une hypothèse de neuf ans, pas une promesse.

Vous avez reçu une proposition : un deux-pièces dans une résidence de tourisme classée, loué par bail commercial à un exploitant national, avec un loyer de 4 % du prix hors taxes, la TVA récupérée et deux semaines d'occupation l'été. Le loyer paraît sûr, la fiscalité du LMNP au réel efface l'impôt sur les loyers pendant des années. Vous vous demandez ce qui peut mal tourner, et si ce que vous avez lu sur les baisses de loyer imposées aux propriétaires concerne ce type de programme.

Cet article répond avec les textes (Code du tourisme, Code de commerce, CGI et BOFiP), deux réponses ministérielles, l'enquête de la DGCCRF sur les résidences de tourisme et le rapport IGF/CGEDD de juin 2022 sur le Censi-Bouvard. Il décrit le cadre juridique, le bail, les risques et leurs parades, l'occupation personnelle, la fiscalité de la revente, un exemple chiffré et huit questions à poser avant de signer. Il complète notre page sur le LMNP géré et nos avis sur les résidences étudiantes, seniors, EHPAD et d'affaires.

Une résidence de tourisme gérée, qu'est-ce que c'est juridiquement ?

Le Code du tourisme définit la résidence de tourisme à l'article D321-1 : un établissement commercial d'hébergement classé, exploité de façon homogène, qui offre des locaux meublés à une clientèle touristique, avec des services communs. L'article D321-2, dans sa version en vigueur depuis le 16 janvier 2026, fixe deux règles pour une résidence en copropriété : une obligation durable de location d'au moins 70 % des logements pendant au moins neuf ans, les copropriétaires pouvant bénéficier d'un droit de réservation prioritaire, et une gestion de l'ensemble par un gestionnaire unique, lié aux copropriétaires par un contrat de louage ou un mandat. Le classement relève de l'article L321-1.

Fiscalement, vous louez un local meublé à l'exploitant, qui fournit les prestations. L'article 261 D, 4° du CGI exonère les locations meublées mais en excepte, au b, les prestations d'hébergement hôtelières ou similaires comportant au moins trois des quatre services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception), et, au c, les locations de locaux consenties à l'exploitant d'un tel établissement : c'est ce c qui rend votre bail taxable et ouvre la déduction de la TVA du prix. Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 précise (§ 30) que « l'exploitant d'une résidence de tourisme au sens de l'article D. 321-1 du code du tourisme est considéré comme celui qui fournit les prestations d'hébergement dans cette résidence, quand bien même les logements sont détenus par plusieurs propriétaires différents ». La TVA déduite reste acquise par vingtièmes : l'article 207 de l'annexe II au CGI impose une régularisation si le lot cesse d'être affecté à une activité taxable avant vingt ans.

Pour le cadre général du LMNP en résidence gérée (amortissement, régime réel, marché secondaire), notre article sur le neuf et le marché secondaire pose les bases ; celui-ci se concentre sur ce qui est propre au tourisme.

Est-ce encore une bonne idée d'investir en résidence de tourisme ?

Les sources publiques convergent, et il faut les lire avant le rendement affiché. Le rapport IGF/CGEDD de juin 2022 sur le Censi-Bouvard estime que ce dispositif a soutenu la construction d'environ 85 000 logements, « dont un tiers en résidence de tourisme », avant son exclusion en 2017. Il décrit les « fonds de concours », « à hauteur de 10 à 15 % du prix d'achat », répercutés sur le prix payé par l'investisseur, dont « l'épuisement s'accompagne souvent d'une baisse des loyers », et note que les plaintes reçues par la DGCCRF « concernent le secteur des résidences de tourisme plus que celui des résidences seniors ou des résidences étudiantes ». Sur la revente, un professionnel du marché secondaire a indiqué à la mission que, sur 400 lots Censi-Bouvard revendus, « 80 % ont été vendus par les propriétaires à une valeur inférieure au prix d'achat initial » ; la mission retient une moins-value de 10 % comme scénario de base.

L' enquête de la DGCCRF consacrée en 2017 aux investissements dans les résidences de tourisme rapporte, selon les associations de propriétaires, qu'un investisseur sur dix ne perçoit plus la totalité des loyers prévus, avec des baisses pouvant atteindre 70 % du loyer initial. C'est une estimation associative reprise par l'administration, non une statistique ; aucune base publique ne mesure la part des propriétaires touchés.

L'autre versant existe. Un grand exploitant de résidences de tourisme coté déclare, dans son document d'enregistrement universel 2024/2025, un taux de conservation de son stock sous bail supérieur à 97 %, et environ 750 litiges en cours avec des bailleurs individuels : la très grande majorité des baux se renouvellent, et une minorité de propriétaires se retrouve en litige sur le loyer de renouvellement, l'indemnité d'éviction ou les travaux. Notre article sur l'exploitant en difficulté décrit ces scénarios et vos recours ; lisez-le avant de signer, pas après.

Notre avis : la résidence de tourisme est un actif de rendement dont la valeur dépend d'un seul contrat et d'un seul cocontractant. Elle peut convenir à qui achète au prix du marché secondaire, sur un site à double saison, avec un exploitant qui publie ses comptes et renouvelle ses baux depuis longtemps, et qui bâtit son plan sur un loyer de renouvellement inférieur au loyer initial. Elle ne convient ni à qui cherche une résidence secondaire financée par les loyers, ni à qui compte sur une plus-value.

Quels sont les risques propres à la résidence de tourisme, et comment les limiter ?

Le tableau reprend chaque risque, ce qui se passe concrètement, et la parade que nous demandons avant toute signature.

Une précision sur la saisonnalité : le loyer est dû douze mois sur douze tant que le bail est exécuté. Le risque est celui de l'exploitant, donc le vôtre à terme, car un exploitant qui ne remplit sa résidence que quinze semaines par an ne tiendra pas neuf ans un loyer calculé sur trente.

Que vaut le bail commercial d'une résidence de tourisme, et que se passe-t-il à neuf ans ?

C'est le point où la résidence de tourisme est mieux protégée que les autres. L'article L145-7-1 du Code de commerce, issu de la loi du 22 juillet 2009, dispose que les baux signés avec les exploitants de résidences de tourisme classées « sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale ». En résidence étudiante ou seniors, le preneur peut, sauf clause contraire, partir à chaque échéance triennale (art. L145-4) ; en résidence de tourisme classée, il est engagé neuf ans. Deux réserves : le texte vise les résidences classées, et il n'empêche ni une résiliation amiable ni la résiliation du bail par le liquidateur d'un exploitant en procédure collective.

À l'échéance, le statut joue dans les deux sens. Le loyer de renouvellement se fixe à la valeur locative, dans la limite du plafonnement de l'article L145-34 ; c'est le terrain sur lequel l'exploitant propose un loyer inférieur, un changement d'indice ou un loyer variable. Si vous refusez le renouvellement, l'article L145-14 vous oblige à payer une indemnité d'éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Le législateur a jugé ce point assez important pour imposer, à l'article L321-3 du Code du tourisme, que les documents de commercialisation mentionnent explicitement ce droit. C'est la clé de la renégociation : l'exploitant en place sait que vous ne pouvez pas le remplacer sans le payer.

En contrepartie, l'article L321-2 du Code du tourisme oblige l'exploitant d'une résidence classée à tenir « des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence », à les communiquer aux propriétaires qui les demandent, et à adresser chaque année à tous un bilan avec les taux de remplissage et l'évolution des recettes et des dépenses. Aucune autre famille de résidence gérée n'a ce droit ; ne pas l'exercer pendant neuf ans, c'est renoncer à son meilleur outil.

Puis-je occuper mon appartement quelques semaines par an, et à quel prix ?

C'est l'argument commercial propre au tourisme. L'article D321-2 du Code du tourisme n'impose l'obligation durable de location qu'à 70 % au moins des logements et prévoit un droit de réservation prioritaire des copropriétaires ; c'est le bail qui fixe le nombre de semaines, les périodes (rarement celles de pointe) et la contrepartie, un loyer réduit. Trois conséquences.

• Le loyer. Une semaine de haute saison vaut davantage pour l'exploitant que votre loyer hebdomadaire moyen ; la décote le reflète. Convertissez-la en coût par semaine et comparez-la au prix d'une location équivalente.
• La TVA. Votre déduction repose sur la location du lot à l'exploitant (art. 261 D, 4°, c) ; tant que le bail court, le lot reste affecté à l'activité taxable. Nous n'avons pas trouvé, dans la doctrine publiée, de paragraphe qui tranche expressément le traitement en TVA des semaines d'occupation prévues au bail (loyer réduit simplement taxé, ou avantage en nature à ajouter à la base). Ce point est à faire confirmer par écrit avant de signer, le cas échéant par un rescrit.
• Les charges et l'amortissement. En BIC, seules les dépenses engagées dans l'intérêt de l'exploitation sont déductibles ; la fraction des charges et de l'amortissement correspondant aux périodes d'occupation personnelle est, selon ce principe, à écarter du résultat. Votre expert-comptable fixe la méthode de prorata dès la première liasse.

Ne confondez pas ces semaines avec une reprise du lot. Sortir l'appartement de l'exploitation suppose la fin du bail, expose à l'indemnité d'éviction, déclenche la régularisation de TVA sur les vingtièmes restants et fait basculer la location dans le régime des meublés de tourisme de particuliers, dont notre article sur la loi Le Meur décrit les contraintes. Si votre projet est d'abord un pied-à-terre, la résidence gérée n'est pas le bon véhicule.

Quelle fiscalité à la revente d'un lot en résidence de tourisme ?

Deux impôts se rencontrent à la revente : la plus-value et la TVA. Pour la plus-value, l'article 150 VB, III du CGI, issu de la loi de finances pour 2025 et applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, dispose que « le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction » au titre du régime réel du loueur en meublé. Le texte excepte les logements situés dans les résidences étudiantes des articles L631-12 et L631-13 du CCH, dans les établissements pour personnes âgées ou handicapées et dans les établissements de soins de longue durée. La résidence de tourisme n'y figure pas : les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition et augmentent d'autant la plus-value imposable, au point qu'un lot revendu sous son prix d'achat peut dégager une plus-value, puisque c'est le prix corrigé qui sert de base. Notre comparatif des reprises fiscales à la revente situe ce mécanisme parmi les autres dispositifs.

Pour la TVA, la vente d'un lot avec son bail commercial en cours à un acheteur qui poursuit l'exploitation relève de l'article 257 bis du CGI : aucune régularisation n'est due, l'acquéreur reprenant les vingtièmes restants. Les réponses ministérielles Giraud n° 9158 (19 août 2008) et Candelier n° 58985 (13 avril 2010), rendues toutes deux à propos de résidences de tourisme, l'ont confirmé. Une vente à un acheteur qui ne poursuit pas le bail, ou après résiliation, déclenche la régularisation.

Résidence de tourisme, étudiante, seniors ou EHPAD : quelles différences ?

Les quatre familles partagent le bail commercial, la TVA et le LMNP au réel ; elles ne partagent ni la demande, ni la protection du bail, ni la fiscalité de sortie.

Quel rendement attendre, sur un exemple chiffré ?

Les hypothèses qui suivent sont fournies à titre illustratif, pour montrer la mécanique d'un lot sur dix ans ; elles ne constituent ni une garantie ni une prévision, et chaque programme s'analyse avec ses propres chiffres.

Le même lot acheté sur le marché secondaire à 100 000 € HT avec le même loyer de 6 000 € (6 %) et revendu à 87 300 € donnerait les mêmes loyers nets pour une perte en capital de 12 700 €, soit un résultat positif d'environ 24 600 € avant financement. Ce n'est pas le rendement de l'actif qui change, c'est le prix d'entrée. Notre article sur le coût réel du LMNP détaille les frais et charges omis dans la plupart des simulations.

Quelles questions poser à l'exploitant et au vendeur avant de signer ?

Huit questions, dans l'ordre où nous les posons. Demandez une réponse écrite, même courte.

1. Quel chiffre d'affaires par lot la résidence réalise-t-elle ou prévoit-elle, mois par mois, et quelle part en représente mon loyer ? Un loyer supérieur à la moitié du chiffre d'affaires laisse peu de marge à l'exploitant.
2. Le prix comporte-t-il un fonds de concours ou toute somme reversée à l'exploitant ? Demandez-le par écrit : le rapport IGF/CGEDD décrit cette pratique à hauteur de 10 à 15 % du prix, dont l'épuisement s'accompagne « souvent d'une baisse des loyers ».
3. La résidence est-elle classée, quand le classement expire-t-il, et le bail engage-t-il l'exploitant à le maintenir ? Sans classement, les neuf ans fermes de l'article L145-7-1 ne s'appliquent pas.
4. Combien de résidences le groupe exploite-t-il, depuis combien d'années, et combien de baux a-t-il renouvelés au loyer initial, à un loyer inférieur, ou résiliés ? Un exploitant sérieux répond par des chiffres.
5. Quels sont les taux d'occupation mensuels de résidences comparables du même exploitant, et le bilan annuel de l'article L321-2 du Code du tourisme sera-t-il transmis à tous les propriétaires ?
6. Qui paie le renouvellement du mobilier et les travaux des parties communes à dix ans ? Le bail doit répartir charges et travaux (art. R145-35 du Code de commerce) ; l'inventaire des charges laissées au bailleur figure-t-il en annexe ?
7. Le bail prévoit-il des semaines d'occupation, contre quelle réduction de loyer, et un écrit précise-t-il leur traitement pour la TVA et pour les charges déductibles ?
8. À quel rendement se revendent aujourd'hui les lots d'occasion de cette résidence ou de résidences comparables de la même station ? Votre prix de revente se formera sur ce rendement, pas sur celui du programme neuf.

Si vous préférez fournir vous-même les services, sans exploitant intermédiaire, notre guide de la para-hôtellerie décrit ce modèle et ses contraintes : ce n'est ni la même activité ni le même temps.

Questions fréquentes sur l'investissement en résidence de tourisme

Une résidence de tourisme en LMNP, est-ce encore un bon investissement ?

C'est la famille de résidences gérées la plus exposée : le rapport IGF/CGEDD de 2022 y situe l'essentiel des loyers initiaux non tenables et la majorité des plaintes reçues par la DGCCRF, dont l'enquête de 2017 relève des baisses de loyer pouvant atteindre 70 %. Elle peut rester acceptable pour un lot acheté au prix du marché secondaire, sur un site à forte demande, avec un exploitant dont vous avez lu les comptes. Cela se juge lot par lot, jamais par catégorie.

Combien rapporte un appartement en résidence de tourisme ?

Le loyer proposé dans le neuf est le plus souvent de 3,5 à 4,5 % du prix hors taxes, avant taxe foncière, charges non récupérables et assurance. Le net perçu est inférieur, et le résultat final dépend du loyer de renouvellement à neuf ans et du prix de revente, qui se forme au rendement exigé par les acheteurs et non au mètre carré.

Puis-je récupérer la TVA sur le prix d'achat ?

Oui si vous louez le lot par bail commercial à un exploitant qui fournit au moins trois des quatre services hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge, réception) : le b et le c du 4° de l'article 261 D du CGI rendent l'opération taxable et la TVA du prix devient déductible. Elle se régularise par vingtièmes si le lot sort du régime avant vingt ans (art. 207 de l'annexe II au CGI).

L'exploitant peut-il quitter la résidence au bout de trois ans ?

Non en résidence de tourisme classée : l'article L145-7-1 du Code de commerce impose un bail de neuf ans minimum « sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale ». Cette protection disparaît si le classement n'est pas obtenu ou renouvelé, et elle ne protège pas d'une procédure collective de l'exploitant.

L'exploitant peut-il baisser mon loyer ?

Pas unilatéralement en cours de bail. La demande de baisse intervient en pratique à l'échéance des neuf ans, quand le loyer de renouvellement se discute. Vous pouvez refuser, mais le bailleur qui refuse le renouvellement doit une indemnité d'éviction (art. L145-14 du Code de commerce), que l'article L321-3 du Code du tourisme oblige les documents de commercialisation à mentionner.

Puis-je occuper mon appartement quelques semaines par an ?

Seulement si le bail commercial le prévoit, contre un loyer réduit. L'article D321-2 du Code du tourisme impose que 70 % au moins des logements restent sous obligation durable de location pendant neuf ans, les copropriétaires pouvant bénéficier d'un droit de réservation prioritaire. Le traitement fiscal des charges et de la TVA de ces périodes est à faire confirmer avant de signer.

Dois-je réintégrer les amortissements à la revente ?

Oui. L'article 150 VB, III du CGI minore le prix d'acquisition des amortissements déduits pour le calcul de la plus-value, et n'excepte que les résidences étudiantes des articles L631-12 et L631-13 du CCH, les établissements pour personnes âgées ou handicapées et les établissements de soins de longue durée. Un lot revendu sous son prix d'acquisition corrigé n'est pas concerné, faute de plus-value.

Neuf ou marché secondaire : par où commencer ?

Par le marché secondaire de la station visée, même si vous achetez neuf : les lots d'occasion de résidences comparables indiquent le rendement que les acheteurs exigent réellement, donc le prix auquel votre lot se revendra. Le rapport IGF/CGEDD de 2022 rapporte, sur 400 lots Censi-Bouvard revendus, 80 % de reventes sous le prix d'achat initial.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : la résidence de tourisme en LMNP géré est un actif de rendement adossé à un seul bail et à un seul exploitant, protégé par neuf ans fermes et un droit aux comptes, mais exposé à la saisonnalité, à la renégociation du loyer à l'échéance et à une revente au rendement exigé par les acheteurs, avec réintégration des amortissements ; elle se juge au prix d'entrée, aux comptes de la résidence et à l'historique de renouvellement de l'exploitant, jamais au loyer affiché. Le rappel : signer sans avoir lu les comptes, sans connaître le rendement du marché secondaire de la station et sans avoir demandé par écrit l'existence d'un fonds de concours, c'est accepter un loyer de neuf ans comme s'il en durait vingt, et découvrir la décote le jour où l'on veut vendre. La prochaine lecture : notre article sur l'exploitant en difficulté décrit ce qui se passe quand le loyer baisse ou cesse, et les recours du bailleur ; c'est le scénario qu'il faut avoir lu avant de signer, pas après. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous lisons avec vous le bail, les comptes de la résidence et le prix du lot au regard du marché secondaire, et nous listons les points à faire confirmer par écrit.