Loi Malraux à Dole : PSMV révisé, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : Dole possède l'un des plus grands secteurs sauvegardés de France (114 hectares, créé le 23 juin 1967), couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé une première fois le 27 décembre 1993 puis révisé au terme d'une procédure ouverte le 14 septembre 2016 et achevée le 4 avril 2026 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux Malraux de 30 %. La commune figure aussi dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif au Denormandie et a signé, indépendamment, une convention d'opération de revitalisation de territoire dès juillet 2019 : les deux voies d'éligibilité sont réunies. Le marché de l'ancien y est étroit, entre 37 et 73 ventes d'appartements par an d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, avec une médiane passée de 1 265 € à 1 632 € le mètre carré entre 2021 et 2025, non sans à-coups que le faible nombre de ventes explique en partie. À Dole, le cadre fiscal est solide et vient d'être consolidé ; la taille du marché est la question à mesurer avant tout engagement.

Qui recherche « loi Malraux Dole » a le plus souvent vu un lot restauré dans le centre historique, à un prix qui n'a rien à voir avec ce que se vend l'ancien dans la même rue, et veut savoir trois choses : si l'immeuble est bien dans le secteur qui ouvre droit à la réduction, à quel taux, et si une ville de moins de 24 000 habitants porte un marché locatif privé suffisant sur la durée de l'engagement. Dole a un avantage rare pour une ville de cette taille : un secteur sauvegardé parmi les plus vastes et les plus anciens de France, dont le plan vient d'être intégralement révisé. Elle a aussi une contrainte nette : un marché de l'ancien si étroit qu'une poignée de ventes suffit à faire varier la médiane d'une année sur l'autre.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et le BOFiP, la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, les pages de la Ville de Dole et de la communauté d'agglomération du Grand Dole sur le PSMV, les services de l'État dans le Jura, l'INSEE, les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) et la Carte des loyers. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Dole, et à quel taux ?

L'article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Dole, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense un seul site (numéro SPR27-26), couvert par un PSMV : c'est la première situation, celle du taux de 30 %.

Un secteur sauvegardé de 1967, l'un des plus vastes de France

D'après la page de la Ville de Dole, le secteur sauvegardé a été créé le 23 juin 1967 sous le maire Charles Laurent-Thouverey, avec le soutien de Jacques Duhamel, alors ministre. Il s'étend sur 114 hectares, sur les rives droite et gauche du Doubs, et englobe l'ensemble du centre ancien, ce qui en fait, selon la Ville, l'un des plus vastes secteurs sauvegardés de France à l'époque de sa création. Le PSMV, retardé notamment par le projet de canal Rhône-Rhin, a été approuvé par décret en Conseil d'État le 27 décembre 1993, vingt-six ans après la création du secteur.

Le document a ensuite été retouché à la marge : une modification limitée à l'îlot de l'Arsenal a été approuvée le 19 février 2003, d'après la page du Grand Dole, et une « modification n° 2 » a été approuvée par arrêté du 19 août 2024, d'après une fiche de procédure des services de l'État dans le Jura, dont nous n'avons pas lu le contenu détaillé.

Une révision d'ensemble engagée en 2016, approuvée le 4 avril 2026

Une révision du PSMV, plus large qu'une simple modification, a été ouverte par arrêté préfectoral le 14 septembre 2016 ; le tableau ci-dessous résume les étapes jusqu'à son approbation. La page du Grand Dole et celle de la Ville indiquent, de façon concordante, que « la révision du PSMV, engagée en 2016, a été approuvée en avril 2026 » et que le PSMV révisé est désormais « opposable », sans préciser le type exact de l'acte d'approbation. Nous n'avons pas trouvé de description rue par rue du périmètre révisé, et nous n'en inventerons aucune : l'adresse se vérifie sur les planches graphiques publiées par la Ville et sur le Géoportail de l'urbanisme, jamais sur la carte d'une plaquette.

Pour le taux Malraux, la révision ne change rien au principe : le document reste un PSMV, et le taux de 30 % s'applique tant que le plan garde ce statut, quelle que soit sa version (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Elle change en revanche le règlement applicable à un immeuble donné : le BOFiP précise que les dépenses sont éligibles dès la publication de l'arrêté qui approuve le plan en vigueur (BOI-IR-RICI-200-10, § 145), ce qui rend nécessaire de savoir, pour une opération donnée, si les travaux et l'autorisation d'urbanisme relèvent du document de 1993 (modifié en 2003 et en 2024) ou du PSMV révisé du 4 avril 2026. Les deux programmes de notre catalogue à Dole sont montés en Association Syndicale Libre (ASL) : notre article sur VIR ou ASL en loi Malraux détaille ce que ce montage protège, ou non, pour l'acquéreur. Le calendrier des paiements de travaux, et non la date de l'acte, décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Dole est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par deux voies indépendantes de l'article 199 novovicies (IV bis). D'une part, Dole figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction. D'autre part, la commune a conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) le 15 juillet 2019, l'autre critère d'éligibilité prévu par le texte, et elle relève par ailleurs du programme Action cœur de ville. L'éligibilité de la commune ne dispense pas des autres conditions : travaux d'amélioration d'au moins 25 % du coût total de l'opération, plafonds de loyer et de ressources du locataire, engagement de location, acquisition avant le 31 décembre 2027. Notre guide du Denormandie détaille ces conditions.

D'après les listes de communes selon le zonage ABC que nous avons consultées, Dole relève de la zone B2, à confirmer sur le simulateur de zonage de service-public.fr pour une adresse précise. En zone B2, le plafond de loyer 2026 est de 10,26 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit environ 12,31 € par m² pour un 37 m² (environ 455 € par mois) et 10,98 € pour un 52 m² (environ 571 € par mois), calculs de nos recherches à partir du barème. La Carte des loyers 2025 donne, pour Dole, 12,42 € par m² charges comprises pour un logement de 37 m² et 10,79 € pour un 52 m² : pour le petit logement, le plafond légal (hors charges) et le loyer d'annonce (charges comprises) sont proches, ce qui rend la comparaison stricte incertaine ; pour le 52 m², le plafond reste au-dessus du marché d'annonces, donc peu contraignant en pratique. Rappel utile si un même immeuble accueillait les deux régimes : le Malraux et le Denormandie ne se cumulent pas sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 170), même si un même bâtiment peut accueillir des lots sous régimes différents, comme l'explique notre article sur Malraux, déficit foncier et Denormandie dans un même immeuble. Les deux programmes actuellement affichés à Dole dans notre catalogue relèvent du seul dispositif Malraux.

Que valent les chiffres qui circulent sur Dole ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est de 1 265 € par m² en 2021, 1 453 € en 2022, 1 242 € en 2023, 1 353 € en 2024 et 1 632 € en 2025, soit environ +29 % en quatre ans, mais sans progression régulière. Le nombre de ventes retenues, entre 37 et 73 par an, est faible : sur un tel échantillon, une variation d'une année sur l'autre peut tenir à la composition des ventes (quelques biens de standing ou au contraire dégradés) plutôt qu'à un vrai mouvement de marché. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements rénovés des autres.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne, pour Dole, 10,79 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 8,48 à 13,73 €, sur 3 859 annonces) et 12,42 € pour un logement de 37 m² (9,83 à 15,68 €, sur 1 897 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 1 632 € en 2025, une valeur de 10,79 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 8 % pour un logement ancien non restauré, chiffre surestimé puisque le loyer inclut les charges et le prix exclut frais et travaux.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Dole compte 23 840 habitants, en hausse de 0,1 % par an depuis 2017 : une population stable. Sur 13 869 logements, 12 365 sont des résidences principales et 8,8 % sont vacants ; 51,1 % des ménages sont locataires. Le taux de pauvreté est de 21,7 % et le niveau de vie médian de 23 850 € (Filosofi, millésime le plus récent du dossier) ; le chômage au sens du recensement est de 12,9 % chez les 15-64 ans. La commune concentre 14 848 emplois, pour un indicateur de concentration d'emploi de 169,3, soit près de sept emplois pour quatre actifs résidents : un bassin d'emploi de sous-préfecture qui déborde sa population résidente.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Les sources publiques que nous avons lues ne détaillent pas le secteur sauvegardé de Dole quartier par quartier, ni en prix ni en vacance : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Un point est toutefois établi : le PSMV venant d'être révisé (4 avril 2026), la légende de l'immeuble sur la planche graphique et les prescriptions du règlement doivent être lues dans leur version actuelle, pas dans celle de 1993 qui a pu circuler dans des documents commerciaux plus anciens. La méthode reste la même partout : demander la référence exacte du plan et de l'arrêté invoqués, lire la légende de la parcelle, comparer le prix du lot aux ventes DVF de la même rue sur plusieurs années plutôt qu'à la seule médiane communale, et vérifier l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France sur le projet précis. Notre article sur la vérification d'un immeuble en SPR détaille cette lecture pas à pas.

À quelles conditions un investissement à Dole se justifie-t-il ?

Dans le sens favorable : un cadre fiscal solide et récemment consolidé (PSMV révisé après dix ans de procédure), une éligibilité Denormandie réunie par deux voies indépendantes, une population stable, un taux de pauvreté (21,7 %) et un taux de chômage (12,9 %) inférieurs à ceux d'autres villes Malraux étudiées sur ce site, et un bassin d'emploi (14 848 emplois) qui dépasse largement la population résidente. Dans le sens défavorable : un marché de l'ancien si étroit que ses statistiques doivent être maniées avec prudence, un marché locatif privé qui reste à mesurer localement, et l'absence de donnée publique sur la revente de logements Malraux déjà restaurés à Dole.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins dans un marché où le locataire se recrute plus lentement que dans une métropole, et vérifie le prix de revient face à des ventes DVF locales plutôt qu'à une médiane nationale. Il ne se justifie pas sans avoir lu la version en vigueur du règlement du PSMV pour l'immeuble visé, ni sans avoir comparé le loyer visé aux annonces réelles de la rue. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie, et celui sur les pièges de la loi Malraux recense ce qui fait échouer une opération.

Quelles questions poser pour une opération à Dole ?

1. L'adresse est-elle dans le périmètre du site patrimonial remarquable SPR27-26 ? Demandez l'extrait de la planche graphique du PSMV avec la parcelle, et sa légende (immeuble protégé ou pouvant être modifié).
2. Quelle version du règlement s'applique : celui de 1993, tel que modifié en 2003 et en août 2024, ou le PSMV révisé approuvé le 4 avril 2026 ? La date du permis de construire ou de la déclaration préalable fixe la réponse.
3. Quel est le montage juridique (les deux programmes de notre catalogue à Dole sont montés en ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, comparé à la médiane DVF de l'ancien à Dole (1 632 € en 2025, sur seulement 48 ventes) et à son 90e centile (2 377 €) ?
6. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables ? Sur un marché aussi étroit, la médiane communale ne remplace pas une comparaison directe.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Dole ou dans le Jura, peut-on les visiter, et à quel prix des lots restaurés se sont-ils revendus ?

La garantie d'achèvement du montage retenu se vérifie avant la réservation, et en cas de doute sur le taux, la nature des travaux ou la version du règlement applicable, un rescrit fiscal fixe la position de l'administration avant d'engager les fonds.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Dole

La loi Malraux s'applique-t-elle à tout Dole ?

Non. Seul le périmètre du site patrimonial remarquable (SPR27-26), le secteur sauvegardé créé le 23 juin 1967 et couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ouvre droit à la réduction (art. 199 tervicies du CGI). Ce secteur est vaste (114 hectares, sur les deux rives du Doubs) mais ne couvre pas toute la commune : vérifiez l'adresse sur la planche graphique du PSMV avant toute réservation.

Quel taux Malraux s'applique dans le secteur protégé de Dole ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles d'un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). Le document de Dole reste un PSMV, y compris après sa révision de 2026 : le taux dépend du type de plan, pas de sa version.

Le PSMV de Dole vient-il de changer ?

Oui : une révision engagée en 2016 a été approuvée le 4 avril 2026, d'après la Ville de Dole et le Grand Dole. Le PSMV initial datait du 27 décembre 1993 et avait déjà été modifié en 2003 et en 2024. Faites préciser à l'opérateur quelle version du règlement s'applique à l'immeuble visé.

Dole est-elle éligible au dispositif Denormandie ?

Oui, par deux voies indépendantes de l'article 199 novovicies (IV bis) : la commune figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, et elle a signé une convention d'opération de revitalisation de territoire dès le 15 juillet 2019. Les conditions de travaux, de loyer et de ressources du dispositif restent à respecter par ailleurs.

Quel est le plafond de loyer Denormandie à Dole ?

Dole relève de la zone B2 d'après nos recherches (à confirmer sur le simulateur de service-public.fr) : le plafond 2026 hors charges est de 10,26 € par m² (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface, soit environ 12,31 € pour un 37 m² et 10,98 € pour un 52 m².

Combien coûte l'ancien à Dole au mètre carré ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités, la médiane 2025 est de 1 632 € par m² sur 48 ventes d'appartements, contre 1 265 € en 2021, soit environ +29 % en quatre ans, avec des variations d'une année sur l'autre que le faible nombre de ventes explique en partie. C'est un calcul de nos recherches, pas une statistique publiée telle quelle.

Le faible nombre de ventes DVF à Dole rend-il ces chiffres fiables ?

À prendre avec prudence : notre échantillon va de 37 ventes (2022) à 73 ventes (2021) par an, contre plusieurs centaines dans une grande ville. Une médiane calculée sur quelques dizaines de transactions varie davantage d'une année sur l'autre sans traduire nécessairement un vrai mouvement de marché ; comparez toujours le prix d'un lot aux ventes de la même rue plutôt qu'à la seule médiane communale.

Combien de temps faut-il pour aller de Paris à Dole en train ?

Un peu plus de deux heures pour le trajet direct le plus rapide (2 h 01 selon Trainline, quatre liaisons directes par jour, page consultée en septembre 2026 ; à confirmer sur SNCF Connect pour une date donnée). Dole dispose d'une gare desservie par la ligne à grande vitesse Rhin-Rhône.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Dole, le secteur sauvegardé de 1967 est couvert par un PSMV approuvé en 1993 et révisé le 4 avril 2026 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux Malraux de 30 %, et la commune est éligible au Denormandie par deux voies indépendantes. Le marché de l'ancien y est étroit (37 à 73 ventes par an) et sa médiane, 1 632 € le m² en 2025, doit se lire avec la prudence qu'impose un si petit échantillon. Le rappel : acheter un lot restauré sans avoir comparé son prix aux ventes réelles de la même rue, ni vérifié quelle version du règlement du PSMV s'applique à l'immeuble, c'est avancer sur un marché trop petit pour se corriger de lui-même. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire une planche graphique et un arrêté d'approbation, utile face à un PSMV qui vient de changer de version. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous examinons avec vous l'adresse sur le plan du PSMV révisé, le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF de la rue, et le montage en ASL retenu par l'opérateur.