Louer une chambre chez soi : exonérée d'impôt jusqu'à quand ?

Oui, il est possible de louer une chambre de sa résidence principale sans payer d'impôt sur le revenu sur les loyers perçus — mais uniquement sous certaines conditions, et seulement jusqu'à une échéance précise qu'il faut avoir en tête. L'article 35 bis du Code général des impôts exonère les revenus tirés de la location meublée d'une ou plusieurs pièces de l'habitation que vous occupez à titre principal, à condition que le montant demandé reste raisonnable au regard des loyers pratiqués localement pour des locations comparables. Ce régime, prorogé jusqu'au 31 décembre 2026, est distinct à la fois de la location meublée classique et du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) : il ne suppose ni bien dédié, ni investissement locatif, seulement une pièce disponible dans votre propre logement. Deux situations bien différentes coexistent sous ce même article — louer une chambre à quelqu'un qui s'y installe, et accueillir des hôtes de passage pour de courts séjours — chacune avec sa propre condition d'exonération, détaillées ci-dessous.

Comment fonctionne l'exonération d'impôt prévue par l'article 35 bis du CGI ?

Le principe posé par l'article 35 bis du CGI est simple dans son intention, plus subtil dans son application. Un contribuable qui loue meublée une ou plusieurs pièces de la résidence principale qu'il occupe lui-même peut voir les loyers perçus totalement exonérés d'impôt sur le revenu, sans avoir à les déclarer dans la catégorie habituelle des revenus locatifs.

Deux mots de cette définition méritent d'être soulignés. D'abord, meublée : la pièce louée doit être équipée pour permettre une occupation immédiate — lit, rangement, éclairage suffisant — une chambre vide louée nue ne relève pas de ce régime. Ensuite, résidence principale : c'est le logement que vous occupez vous-même à titre principal qui doit accueillir la location, pièce par pièce, et non un bien distinct acquis dans le seul but d'être loué.

La condition centrale, et la plus fréquemment mal comprise, porte sur le montant du loyer. Le texte n'impose pas de barème national au mètre carré : il exige que le loyer reste fixé dans des limites raisonnables, c'est-à-dire cohérent avec les loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des locations meublées comparables. Cette appréciation se fait donc par comparaison avec le marché locatif local, pièce par pièce et ville par ville — un même montant en euros peut être parfaitement raisonnable dans une ville moyenne et manifestement excessif dans le centre d'une grande métropole. En pratique, c'est un exercice de comparables locaux plus qu'un calcul automatique, et un professionnel du chiffre reste le mieux placé pour valider un montant avant de s'engager.

Ce mécanisme s'adresse à un profil précis : celui qui occupe déjà son logement et dispose d'une ressource sous-utilisée, pas celui qui achète pour louer. Un retraité dont les enfants ont quitté le foyer, un jeune actif locataire d'un grand appartement partagé à plusieurs, un propriétaire dont le télétravail a libéré une pièce autrefois dédiée au bureau : ce sont des profils qui peuvent, sans avoir rien acheté de nouveau, transformer une pièce vide en complément de revenu net d'impôt, sous réserve de respecter les deux conditions détaillées plus loin selon la nature de l'occupation proposée.

Peut-on louer une chambre à un locataire sans payer d'impôt ?

C'est le cas le plus proche de la location traditionnelle : vous louez une chambre à une personne qui en fait sa résidence, même pour une durée courte — un étudiant à l'année, un salarié en mobilité pour quelques mois. Le locataire élit domicile dans cette pièce ; ce n'est pas un simple lieu de passage pour quelques nuits.

Dans cette configuration, l'exonération s'applique tant que le loyer perçu reste raisonnable par rapport aux loyers du marché local pour des biens comparables. Il n'existe pas de plafond nationalement chiffré applicable à ce cas : l'administration apprécie la situation loyer par loyer, en comparant ce qui est demandé à ce qui se pratique réellement autour de vous pour des locations meublées équivalentes. Un loyer manifestement supérieur au marché local ferait perdre le bénéfice de l'exonération sur l'ensemble des sommes perçues — d'où l'intérêt de rester prudent et de pouvoir justifier son montant (annonces comparables, loyers pratiqués dans l'immeuble ou le quartier) plutôt que de le fixer au hasard.

Quelle fiscalité pour l'accueil d'hôtes de passage (nuitées, courts séjours) ?

La seconde situation est différente dans son esprit : il ne s'agit plus d'un locataire qui s'installe, mais d'un hôte de passage — un voyageur qui séjourne chez vous pour quelques nuits ou quelques jours, dans une logique proche de la location touristique occasionnelle. C'est la configuration typique d'une chambre proposée ponctuellement à des voyageurs de passage.

Ici, la règle du loyer raisonnable apprécié au cas par cas laisse place à un plafond chiffré et strict : l'exonération ne s'applique que si les recettes retirées de cet accueil ne dépassent pas 760 € sur l'année. Ce montant s'entend pour l'ensemble des sommes perçues au titre de cet hébergement de passage au cours de l'année civile, tous séjours cumulés. Franchir ce seuil, même d'un euro, remet en cause l'exonération applicable à ce cas de figure — un point à surveiller de près si vous multipliez les séjours ou augmentez vos tarifs en cours d'année.

Prenons un exemple hypothétique pour fixer les idées. Un couple de propriétaires occupe une maison qui compte une chambre d'amis inoccupée la majeure partie de l'année. Deux options s'offrent à eux : la louer à l'année à un étudiant moyennant un loyer mensuel modéré, aligné sur les petites annonces du quartier pour des chambres meublées comparables — ils relèvent alors du premier cas, celui du loyer raisonnable, sans plafond chiffré national. Ou bien proposer cette même chambre à des voyageurs de passage quelques week-ends dans l'année, pour un total de recettes annuelles qu'ils doivent alors surveiller pour ne pas dépasser 760 € — le second cas, celui de l'hôte de passage. Le choix entre les deux dépend de leur disponibilité réelle et de l'usage qu'ils souhaitent faire de la pièce, pas d'un calcul fiscal : les deux ouvrent droit à l'exonération, mais à des conditions différentes.

Louer une chambre à l'année ou accueillir des hôtes de passage : quelles différences ?

Les deux régimes reposent sur le même article du CGI, mais obéissent à des logiques d'exonération très différentes — le tableau ci-dessous les résume.

Ce régime remplace-t-il un investissement locatif ou le statut LMNP ?

Il faut être clair sur ce que ce régime n'est pas. Ce n'est pas un dispositif d'investissement locatif : il n'y a ici ni achat d'un bien dédié, ni mise en location d'un logement entier, ni recherche de rendement sur un capital investi. L'article 35 bis du CGI s'adresse à un propriétaire — ou un locataire — qui occupe déjà sa résidence principale et dispose d'une pièce inoccupée, et qui souhaite en tirer un complément de revenu accessoire, sans que cela devienne une activité locative à part entière.

Ne le confondez pas non plus avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le LMNP suppose la location d'un bien entier — un studio, un appartement, une maison — dédié à cet usage, avec un régime fiscal propre en micro-BIC ou au réel, amortissement du bien compris. Ici, vous ne louez qu'une pièce de votre propre logement, que vous continuez d'habiter à titre principal. Les deux logiques ne se cumulent pas et ne répondent pas au même besoin : l'une est un statut d'investisseur à part entière, l'autre un simple aménagement de son mode de vie. Si vous envisagez un vrai projet de location meublée sur un bien dédié, notre guide du LMNP au réel et notre comparatif micro-BIC ou réel détaillent le régime applicable dans ce cas.

Ce petit régime accessoire n'est pas non plus chiffré dans notre comparateur investissement locatif ni dans notre simulateur : ces deux outils comparent des dispositifs d'investissement locatif à part entière — LMNP, déficit foncier, statut du bailleur privé, Malraux, Monuments Historiques, Denormandie — pas un complément de revenu tiré d'une pièce de sa propre résidence. Si votre projet est d'acheter un bien pour le louer, ce sont ces outils qu'il faut utiliser ; si vous cherchez simplement à valoriser une chambre disponible chez vous, l'article 35 bis du CGI est le bon cadre à connaître.

Quelles précautions prendre avant de louer une chambre chez soi ?

Plusieurs points pratiques ne sont pas fixés avec une précision suffisante pour être résumés en une règle unique applicable partout, et méritent une vérification individuelle avant toute décision. C'est le cas des modalités exactes de déclaration de ces revenus exonérés, de l'existence ou non d'un seuil de surface par pièce, et de la définition chiffrée en euros par ville de ce qu'est un loyer raisonnable. Ce sont précisément les points sur lesquels un professionnel du chiffre ou les services de l'administration fiscale doivent être consultés pour votre situation personnelle, plutôt qu'une estimation générale trouvée en ligne.

Questions fréquentes sur la location d'une chambre chez soi

Dois-je déclarer les loyers exonérés au titre de l'article 35 bis du CGI ?

Les modalités précises de déclaration ne relèvent pas d'une règle unique que l'on pourrait résumer ici : selon votre situation, un minimum de formalisme peut s'appliquer même lorsque le revenu reste exonéré. Le plus sûr est de vérifier ce point avec votre centre des impôts ou un professionnel du chiffre avant votre prochaine déclaration.

Quelle différence entre ce régime et le statut LMNP ?

Le LMNP concerne la location d'un bien entier dédié à cet usage, avec sa propre comptabilité et son propre régime — micro-BIC ou réel, amortissement compris. L'article 35 bis du CGI, lui, ne concerne qu'une pièce de la résidence principale que vous occupez vous-même : pas de bien dédié, pas d'amortissement, seulement une exonération sous condition de loyer raisonnable ou de plafond de 760 € selon le cas. Si vous envisagez un vrai projet LMNP, notre guide du LMNP au réel est la lecture la plus utile pour la suite.

Que se passe-t-il si mon loyer dépasse le montant jugé raisonnable pour ma zone ?

Le bénéfice de l'exonération est remis en cause et les loyers perçus redeviennent imposables. Les modalités précises de cette requalification ne sont pas détaillées ici et méritent d'être vérifiées avec un professionnel avant de fixer un montant proche des limites du marché local.

Le plafond de 760 € s'applique-t-il aussi si je loue une chambre à l'année ?

Non. Ce plafond chiffré ne concerne que l'accueil d'hôtes de passage — des séjours courts, de type touristique occasionnel. Pour une chambre louée à un locataire qui y élit domicile, c'est la condition de loyer raisonnable comparé au marché local qui s'applique, sans plafond national chiffré.

Puis-je cumuler la location d'une chambre à un locataire et l'accueil ponctuel d'hôtes de passage la même année ?

Les données disponibles ne détaillent pas précisément les modalités de cumul entre les deux cas au sein d'une même année fiscale. Chaque situation devant être appréciée dans son ensemble, ce point mérite d'être vérifié avec un professionnel avant de structurer une double activité au sein du même logement.

Une location saisonnière touristique complète (tout mon logement, pas juste une chambre) peut-elle bénéficier de ce régime ?

Non : l'article 35 bis du CGI vise spécifiquement la location d'une ou plusieurs pièces de la résidence principale que vous continuez d'occuper, pas la mise en location de l'intégralité du logement pendant votre absence. Cette situation relève d'un autre cadre fiscal, à examiner séparément avec un professionnel.

Faut-il un statut particulier (auto-entrepreneur, LMNP) pour louer une chambre chez soi sous ce régime ?

Les données disponibles ne mentionnent pas d'obligation de statut particulier pour bénéficier de cette exonération, qui porte sur la nature du revenu — loyer d'une pièce de résidence principale — plutôt que sur un statut d'activité. En cas de doute sur votre situation spécifique, un professionnel du chiffre reste le bon interlocuteur.

Ce régime existera-t-il encore après 2026 ?

À ce jour, l'exonération est prorogée jusqu'au 31 décembre 2026 seulement. Rien ne permet d'affirmer qu'elle sera reconduite au-delà : c'est un point à revérifier explicitement en fin d'année 2026, avant de fonder une décision de long terme sur le maintien de cet avantage.