Publicité d'un placement défiscalisé : ce que la loi impose et les sanctions

La réponse courte : l'article L122-23 du Code de la consommation impose à « toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location » relevant des articles 199 tervicies (Malraux), 199 sexvicies (Censi-Bouvard) et 199 novovicies (Pinel et Denormandie) du CGI deux obligations : permettre « raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement », et comporter une mention indiquant que « le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales », dans une taille de caractères au moins égale à celle de toute autre information sur les caractéristiques de l'investissement et dans le corps principal du texte. Le manquement est puni d'une amende administrative pouvant atteindre 100 000 €, prononcée par la DGCCRF. Si la publicité est en outre trompeuse, le délit de l'article L121-2 s'ajoute : deux ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende, portés à cinq ans et 750 000 € quand la pratique passe par un support en ligne. Et la Cour de cassation juge, depuis des années, que promoteur et intermédiaire doivent chacun informer l'acquéreur des risques : une plaquette qui ne parle que de sécurité et de rentabilité ne les en décharge pas.

Ce sujet n'apparaissait sur ce site que dans notre article sur l'exploitant de résidence en difficulté, où le rapport IGF/CGEDD range certaines communications sur la rentabilité parmi les pratiques potentiellement trompeuses. Il mérite un traitement propre, parce qu'il répond à une question que se pose tout lecteur d'une plaquette : ce document a-t-il le droit de me présenter les choses ainsi, et que puis-je exiger ?

Nous avons relu le texte de loi dans sa version en vigueur, retracé son origine, vérifié les sanctions dans le Code de la consommation, lu les résultats d'enquêtes publiés par la DGCCRF et cinq arrêts de la Cour de cassation sur Légifrance. Chaque affirmation ci-dessous renvoie à sa source. L'article se termine par la grille que nous appliquons nous-mêmes à une plaquette avant de la transmettre à un client.

Que dit exactement l'article L122-23 du Code de la consommation ?

Le texte, créé par l'article 78 de la loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 (dite Sapin II) et inchangé depuis, se lit ainsi sur Légifrance :

« Toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions prévues aux articles 199 tervicies, 199 sexvicies et 199 novovicies du code général des impôts :

1° Permet raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;

2° Comporte une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :

a) Figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;

b) S'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

Tout manquement aux dispositions du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €.

L'amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du présent code. »

Quatre observations. Le champ est limité à trois articles du CGI : le Malraux y est nommément, le Denormandie y entre par le 199 novovicies où il est codifié, le Censi-Bouvard y reste bien que fermé aux nouvelles acquisitions depuis 2023. Le déficit foncier, les Monuments Historiques, Loc'Avantages, le LMNP hors Censi-Bouvard et le statut du bailleur privé de la loi de finances pour 2026 ne sont pas visés. La mention n'a pas de formule sacramentelle, mais sa reprise littérale est l'usage le plus sûr. La règle de taille ne dit pas que la réduction d'impôt doit être écrite petit : elle dit que l'avertissement ne peut pas être écrit plus petit que le reste. Enfin, le 1° est une obligation de fond, non de forme : une publicité conforme sur la mention mais muette sur la vacance, la défaillance de l'exploitant ou la moins-value ne permet pas « raisonnablement de comprendre les risques ».

D'où vient ce texte, et qu'a changé la loi Sapin II ?

L'obligation de mention date de l'article 28 de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, non codifié, qui visait alors les dispositifs Demessine, Girardin, Malraux, Censi-Bouvard et Scellier. Cette version n'imposait ni de faire comprendre les risques ni aucune sanction. La loi Sapin II a abrogé cet article, codifié la règle dans le Code de la consommation, ajouté l'exigence de compréhension des risques, recentré le champ sur trois dispositifs et créé l'amende administrative. Une réponse ministérielle du 18 juin 2019 (question n° 12026, sur les EHPAD) résume : la loi Sapin II « a introduit un article L122-23 dans le code de la consommation qui renforce l'information sur les risques liés aux investissements locatifs », et « le non-respect des obligations renforcées de transparence [...] est sanctionné par une amende administrative pouvant atteindre 100 000 € ».

Quelles sanctions, et qui les prononce ?

L'amende de l'article L122-23 est administrative : elle relève de « l'autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation » (art. L522-1), c'est-à-dire la DGCCRF, selon la procédure des articles L522-1 à L522-10 : information écrite de la sanction envisagée, possibilité de présenter des observations avec l'assistance d'un conseil (L522-5), prescription de trois ans (L522-2), et, depuis la loi du 30 juin 2025, mesure de publicité de la décision aux frais du professionnel (L522-6). Le plafond de 100 000 € est unique : le texte ne distingue pas personne physique et personne morale.

La seconde sanction est pénale et vise le contenu. L'article L121-2 qualifie de trompeuse la pratique qui repose sur des allégations fausses ou de nature à induire en erreur, notamment sur les caractéristiques essentielles ou le prix du bien ; l'article L132-2 la punit « d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 300 000 euros », que le juge peut porter « à 10 % du chiffre d'affaires moyen annuel [...] ou à 50 % des dépenses engagées pour la réalisation de la publicité », et, depuis la loi du 10 mai 2024, « lorsque l'infraction a été commise par l'utilisation d'un service de communication au public en ligne ou par le biais d'un support numérique ou électronique, les peines sont portées à cinq ans d'emprisonnement et à 750 000 euros d'amende ». Un rendement affiché sans ses charges, un « loyer garanti » qui ne l'est pas, une mention « hors plafonnement » appliquée à un Denormandie relèvent de ce terrain, quel que soit le dispositif.

Un troisième texte s'ajoute pour les résidences de tourisme : l'article L321-3 du Code du tourisme impose que « les documents de commercialisation diffusés aux acquéreurs de logements situés dans des résidences de tourisme [...] mentionnent explicitement l'existence du droit à l'indemnité dite d'éviction » du bail commercial « ainsi que les modalités générales de son calcul ». Notre article sur l'exploitant en difficulté explique pourquoi cette indemnité change la position du propriétaire en fin de bail.

La DGCCRF contrôle-t-elle vraiment les vendeurs de défiscalisation ?

Oui, mais avec une précision d'honnêteté : les enquêtes publiées visent rarement la seule défiscalisation. La plus ciblée est celle sur les investissements dans les résidences de tourisme (avril 2017) : vingt établissements contrôlés, dont des sociétés de commercialisation et un promoteur ; un site annonçait « une rentabilité à partir de 3 % à 5 % » et il a été demandé à la société de modifier cette allégation ; « toutes les sociétés ne respectaient pas l'obligation d'indiquer dans les publicités [...] la durée minimale de mise en location de 9 ans », et « un avertissement a été transmis aux professionnels concernés ». L'enquête relève aussi, sur le fond, des renégociations de loyers « avec des baisses pouvant aller jusqu'à 70 % du montant du loyer initial ».

Les enquêtes sur l'ensemble des professions immobilières donnent l'échelle des contrôles : en 2023, 1 739 professionnels visités, au moins une anomalie chez 1 132 d'entre eux (65,1 %), 564 avertissements, 504 injonctions, 40 procès-verbaux pénaux et 102 procès-verbaux administratifs ; les pratiques trompeuses représentaient 16 % des anomalies. En 2020, sur 1 006 établissements, le taux d'anomalie était de 62,5 %. Nous n'avons en revanche trouvé aucune amende nominative publiée sur le fondement de l'article L122-23 dans la rubrique des sanctions de la DGCCRF ; la réponse ministérielle de 2019 indique seulement que l'administration « effectue régulièrement des contrôles sur les opérateurs économiques spécialisés dans l'investissement locatif ». La sanction la plus fréquente est donc l'avertissement ou l'injonction, et la vraie sanction, pour l'acquéreur, se joue devant le juge civil.

Que jugent les tribunaux quand la plaquette a menti ?

Cinq arrêts de la Cour de cassation, tous relus sur Légifrance, fixent le cadre. Ils ne concernent pas la mention de l'article L122-23 elle-même, mais l'obligation d'information et de conseil dont cette mention n'est qu'un minimum. Les sociétés en cause ne sont pas nommées ici ; les décisions le sont, et se consultent en un clic.

Trois enseignements. D'abord, la responsabilité est double : le promoteur qui vend et l'intermédiaire qui commercialise doivent chacun informer sur les risques, et l'un ne couvre pas l'autre (arrêt du 13 avril 2023). Ensuite, le contenu de la plaquette est une pièce à charge : des documents « insistant sur les valeurs de sécurité et de rentabilité » (2022), une simulation « fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste » (2026), des affirmations qui « dépassaient la nécessité admise de flatter le produit » (2017) ont chacune fondé une condamnation ou une annulation. Enfin, la sanction civile va de la perte de chance à la nullité de la vente et du prêt, et la prescription court de la connaissance du dommage, non de la signature : un acquéreur qui découvre en 2026 la valeur réelle d'un lot acheté en 2016 n'est pas forcément hors délai.

L'arrêt de 2017 mérite une lecture particulière pour nos lecteurs : il concernait des logements vendus en 2005 à Carcassonne, sous le régime Robien, alors que le promoteur « connaissait l'état de saturation du marché locatif » de la ville. Vingt ans plus tard, la question du marché locatif de Carcassonne se pose toujours, et notre article sur les sources publiques de la ville la traite chiffres en main.

Comment lire une plaquette de défiscalisation ligne à ligne ?

La grille ci-dessous transforme les textes et les arrêts en sept points de contrôle. Elle ne juge pas l'opportunité de l'investissement ; elle dit si le document vous met en mesure de la juger.

Le point sur le plafonnement demande une précision. L'article 200-0 A du CGI exclut expressément le 199 tervicies du plafonnement global des avantages fiscaux : une publicité Malraux qui écrit « hors plafonnement des niches » dit vrai. Le 199 novovicies n'est pas dans la liste des exceptions : un Denormandie reste dans le plafond de 10 000 €, et la même mention serait une allégation inexacte sur une caractéristique essentielle. Notre guide du plafonnement des niches fiscales détaille ce que cela change pour un foyer qui cumule plusieurs réductions.

Sur le prix, la grille rejoint notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF : un prix « net d'impôt » n'est pas un prix, et un prix global sans ventilation foncier/travaux ne permet ni de calculer la réduction ni de comparer au marché.

Comment nous appliquons ces règles à nos propres documents

Le lecteur est en droit de retourner la question. Les plaquettes que nous transmettons viennent des opérateurs, et nous ne les réécrivons pas ; mais nous ne les remettons jamais seules. Chaque dossier est accompagné d'une simulation à plusieurs scénarios, dont un avec revente sous le prix de revient et un avec loyer inférieur au prévisionnel, réalisée avec le simulateur de ce site, dont les hypothèses sont visibles et modifiables. Les engagements de location, le plafonnement applicable et la ventilation du prix figurent dans les documents précontractuels, et notre rémunération est indiquée, comme l'explique notre article sur la rémunération du conseiller. Ce n'est pas de la vertu : c'est ce que les arrêts ci-dessus exigent de tout intermédiaire, et ce qui rend un conseil défendable dix ans plus tard.

Questions fréquentes sur la publicité des placements défiscalisés

Quels dispositifs sont concernés par l'article L122-23 du Code de la consommation ?

Trois articles du CGI sont visés : le 199 tervicies (loi Malraux), le 199 sexvicies (Censi-Bouvard, en résidence de services) et le 199 novovicies (Pinel, et le Denormandie qui y est codifié). Le déficit foncier, les Monuments Historiques, Loc'Avantages, le LMNP hors Censi-Bouvard et le statut du bailleur privé ne sont pas dans ce champ, mais restent soumis à l'interdiction générale des pratiques commerciales trompeuses.

Quelle mention doit figurer sur une publicité Malraux ou Denormandie ?

Une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales. Elle doit être écrite dans une taille de caractères au moins aussi importante que toute autre information sur les caractéristiques de l'investissement et s'inscrire dans le corps principal du texte, pas en note ou en astérisque. La publicité doit aussi permettre raisonnablement de comprendre les risques de l'investissement.

Quelle sanction en cas de manquement ?

Une amende administrative dont le montant ne peut excéder 100 000 €, prononcée par l'administration chargée de la concurrence et de la consommation (DGCCRF) selon la procédure des articles L522-1 et suivants, après procédure contradictoire, avec possibilité de publication de la décision. Si la publicité est en outre trompeuse, le délit de pratique commerciale trompeuse s'ajoute.

Une simulation qui ne présente qu'un scénario favorable est-elle interdite ?

Elle expose son auteur. Dans un arrêt du 12 mars 2026, la Cour de cassation a approuvé la condamnation d'un commercialisateur qui s'était borné à remettre un guide présentant « une étude théorique des risques, de surcroît fondée sur une seule hypothèse, la plus optimiste », sans mentionner une éventuelle dévalorisation du bien. Le manquement à l'obligation d'information et de conseil est réparé en perte de chance.

Le vendeur peut-il se retrancher derrière son intermédiaire ?

Non. La Cour de cassation juge que le vendeur promoteur d'une opération à avantage fiscal est tenu envers l'acquéreur d'un devoir d'information sur les caractéristiques et les risques de l'opération, et que l'intermédiaire qui la commercialise a, de son côté, l'obligation d'informer et de conseiller sur ces mêmes risques (arrêt du 13 avril 2023). Les deux responsabilités coexistent.

Une publicité peut-elle écrire « hors plafonnement des niches fiscales » ?

Pour le Malraux, c'est exact : l'article 200-0 A du CGI exclut le 199 tervicies du plafonnement global de 10 000 €. Pour le Denormandie, ce serait faux : le 199 novovicies y reste soumis. Aucun texte n'impose cette mention ; une mention inexacte relève en revanche de la pratique commerciale trompeuse.

La DGCCRF contrôle-t-elle vraiment ce secteur ?

Oui, mais peu d'enquêtes ciblent la seule défiscalisation. En 2017, une enquête sur les résidences de tourisme a relevé qu'un site annonçait une rentabilité « à partir de 3 % à 5 % » et que toutes les sociétés ne respectaient pas l'obligation d'indiquer la durée minimale de location dans leurs publicités : des avertissements ont suivi. En 2023, sur 1 739 professionnels de l'immobilier visités, 65,1 % présentaient au moins une anomalie. Nous n'avons trouvé aucune amende nominative publiée sur le fondement de l'article L122-23.

Que faire si la plaquette que j'ai reçue ne respecte pas ces règles ?

Conservez-la, datée, avec l'annonce et les simulations remises : ce sont les pièces que les tribunaux examinent. Demandez par écrit les informations manquantes (risques, hypothèses, engagements de location). Un manquement à l'article L122-23 se signale à la DGCCRF ; un préjudice avéré relève du juge civil, dans un délai de prescription qui court, selon la Cour de cassation, de la connaissance des faits, non de la vente.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : une publicité Malraux, Denormandie ou Censi-Bouvard doit faire comprendre les risques et porter, en caractères au moins aussi grands que le reste, la mention sur la perte de l'avantage fiscal ; la DGCCRF peut sanctionner jusqu'à 100 000 €, le juge pénal punit la tromperie, et le juge civil annule ou indemnise quand promoteur ou intermédiaire ont tu les risques. Le rappel : une plaquette conforme n'est qu'un minimum ; c'est l'absence de scénario défavorable dans la simulation qui, dans les arrêts récents, a coûté le plus cher aux vendeurs, et le plus de temps aux acquéreurs. La prochaine lecture : notre grille pour choisir son conseiller transforme ces exigences en dix questions à poser avant de confier un dossier. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, apportez la plaquette et la simulation que l'on vous a remises : nous les lisons avec vous, point par point, selon la grille de cet article.