Loi Malraux à Auxerre : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Auxerre réunit les deux conditions fiscales à vérifier en premier. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé par arrêté du 29 mai 1968, l'un des plus anciens de France, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé par décret du 20 octobre 1981 : un immeuble situé dans son périmètre ouvre droit au taux de 30 %. Un périmètre étendu est en vigueur depuis le 12 janvier 2026, dont nous n'avons pas pu vérifier le régime précis. La commune est aussi éligible au Denormandie par une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) et classée en zone B1. Le marché de l'ancien y est parmi les plus abordables des villes Malraux que nous avons étudiées, autour de 1 450 € le m², mais c'est un marché fin, avec moins de 80 ventes d'appartements par an. Notre propre stock à Auxerre relève aujourd'hui du Denormandie et du déficit foncier, pas du Malraux : à vérifier si on vous présente une opération sous ce nom.

Si vous tapez « loi Malraux Auxerre », c'est probablement qu'on vous a présenté une opération dans le centre ancien, près de la cathédrale ou des quais de l'Yonne. Les présentations reprennent des arguments connus : le bassin d'emploi, la proximité de Paris, le patrimoine viticole voisin. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable à l'adresse exacte, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, Communauté d'agglomération de l'Auxerrois, zonage ABC, INSEE, fichiers DVF, Carte des loyers) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Auxerre, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 %. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP), ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145).

À Auxerre, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR27-63 : un ancien secteur sauvegardé créé par arrêté du 29 mai 1968, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016, couvert par un PSMV approuvé par décret du 20 octobre 1981. La page de la Communauté d'agglomération de l'Auxerrois consacrée au SPR confirme ces deux dates et indique explicitement que les propriétaires du site peuvent recourir « au dispositif fiscal Malraux » pour une restauration complète, ainsi qu'au Denormandie.

Une extension du périmètre depuis janvier 2026

Point important pour toute adresse récente : la Communauté d'agglomération de l'Auxerrois écrit que, « depuis le 12 janvier 2026, le périmètre bénéficie d'une extension validée et arrêtée », et invite les propriétaires concernés à consulter le nouveau tracé. Nous n'avons pas pu consulter le texte de cet arrêté ni le plan qui en délimite les contours dans le temps disponible pour cet article : nous ne savons donc pas si la zone étendue est d'emblée couverte par le PSMV approuvé en 1981 (ce qui donnerait le taux de 30 %), si elle attend son propre document d'urbanisme (un PVAP, au taux de 22 %), ou si elle n'ouvre aujourd'hui aucun avantage Malraux. Pour une adresse qui n'était pas dans le secteur sauvegardé avant 2026, cette vérification auprès du service urbanisme de la Ville d'Auxerre ou de la DRAC Bourgogne-Franche-Comté est indispensable avant toute réservation, et notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Quel périmètre, et que dit le règlement ?

Le secteur sauvegardé de 1968 couvre historiquement le cœur ancien d'Auxerre, autour de la cathédrale Saint-Étienne et de l'abbaye Saint-Germain, sur la rive droite de l'Yonne. La Ville d'Auxerre met en ligne un règlement du secteur sauvegardé, mais nous n'avons pas pu le lire en détail dans le temps disponible pour cet article : nous ne décrivons donc ni les limites rue par rue ni les prescriptions précises de matériaux ou de façades. Le Géoportail de l'urbanisme publie une partie des PSMV avec leur plan graphique ; le service urbanisme de la Ville communique le règlement et la fiche de chaque immeuble, catégorie par catégorie (immeubles à conserver, à améliorer, ou pouvant être démolis).

Auxerre est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par la voie de l'opération de revitalisation de territoire. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par l'arrêté du 26 mars 2019 et dans celles qui ont conclu une convention ORT. Auxerre fait partie du programme national Action cœur de ville, dont un avenant a été signé début juillet 2022 pour la stratégie de revitalisation du centre-ville (26 actions, dont la restauration de la Tour de l'Horloge) ; la presse locale présente l'opération de l'Auxerrois comme la 300e opération de revitalisation de territoire de France, la convention Cœur de Ville s'y étant transformée en convention ORT. La page de la Communauté d'agglomération consacrée au SPR confirme d'ailleurs que le site est éligible au Denormandie « Cœur de ville ». Que la commune figure ou non, en plus, dans l'annexe de l'arrêté de 2019, cette convention ORT suffit à ouvrir l'éligibilité ; nous n'avons pas vérifié nous-mêmes la ligne de l'annexe consacrée à l'Yonne.

Le classement en zone B1, que nous avons vérifié directement dans le fichier officiel de la liste des communes du zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026 (ligne « 89024 | 89 | Auxerre | B1 »), fixe le plafond de loyer 2026 à 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de surface de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Pour un studio de 37 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, soit environ 14,16 € par m² et 524 € par mois ; pour un 52 m², il est de 1,07, soit environ 12,63 € par m² et 657 € par mois. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, annonces) donne pour Auxerre 11,64 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 13,57 € pour un 37 m² : charges déduites, le plafond Denormandie est proche du marché, un signe que la demande locale ne dépasse pas largement l'offre. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux et de ressources du locataire.

Que valent les chiffres qui circulent sur Auxerre ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale progresse de 1 289 € en 2021 à un pic de 1 500 € en 2024, avant de redescendre légèrement à 1 454 € en 2025, soit environ +12,8 % en quatre ans. C'est un marché fin : entre 48 et 80 ventes d'appartements retenues par an selon nos calculs, ce qui rend chaque année sensible à quelques transactions atypiques.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 11,64 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,50 à 14,25 €, sur 7 948 annonces) et 13,57 € pour un 37 m² (11,08 à 16,63 €, sur 4 941 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Rapporté à la médiane DVF 2025, un loyer de 11,64 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 9,6 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 35 097 habitants à Auxerre, contre 34 634 en 2017 (environ +1,3 % en six ans) ; 12,9 % des logements sont vacants (13,7 % en 2017) et 57,4 % des résidences principales sont occupées par des locataires. Le taux de chômage des 15-64 ans est de 15,6 % (17,5 % en 2017) pour un taux d'emploi de 61,3 %, et le taux de pauvreté (seuil de 60 % du niveau de vie médian) atteint 23,8 %. Le profil est celui d'une ville-préfecture aux revenus modestes, où la vacance recule sans disparaître. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du seul secteur sauvegardé.

Les étudiants et l'emploi. Nous n'avons pas trouvé de total d'étudiants public propre à la seule commune d'Auxerre : l'Observatoire de l'étudiant de l'Université Bourgogne-Europe additionne 5 147 inscrits sur ses cinq sites délocalisés (Auxerre, Chalon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Nevers) à la rentrée 2024-2025, sans détail par site dans les chiffres que nous avons lus. Sur l'emploi, une étude de l'INSEE publiée en 2018, sur des données 2009-2014, décrivait la zone d'emploi d'Auxerre comme la plus peuplée du département (deux tiers des habitants de l'Yonne), mais en perte d'attractivité, avec un solde migratoire négatif d'environ 540 personnes par an, pendant que le Sénonais, plus proche de l'Île-de-France, captait la croissance. Nous n'avons pas trouvé de mise à jour plus récente de cette comparaison.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle du secteur sauvegardé d'Auxerre, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Voici la méthode pour le faire vous-même.

1. Situez l'adresse sur le plan graphique du PSMV (Géoportail de l'urbanisme ou service urbanisme de la Ville) et vérifiez si elle relève du périmètre approuvé en 1981 ou de l'extension entrée en vigueur en 2026, dont le régime reste à confirmer.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : le marché étant fin (moins de 80 ventes par an à l'échelle communale), élargissez la période plutôt que le rayon. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables dans les mêmes rues, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur et, en Denormandie, au plafond de la zone B1.
4. Consultez les IRIS du centre-ville sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier, plutôt que la moyenne communale.
5. Visitez à pied, en semaine et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, chantiers en cours sont des indices qu'aucune base ne remplace.

À quelles conditions un investissement à Auxerre se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil de ville moyenne, préfecture d'un département rural. Du côté favorable : un cadre fiscal ancien et stable (PSMV approuvé depuis 1981, sans révision connue, seulement une extension récente), une éligibilité Denormandie établie par convention ORT, un plafond de loyer en zone B1 peu éloigné du marché, et des prix de l'ancien parmi les plus bas des villes Malraux que nous avons étudiées. Du côté défavorable : un marché résidentiel fin, où quelques ventes suffisent à faire bouger la médiane ; une zone d'emploi dont la dernière étude publique disponible (2018, données 2009-2014) décrivait une perte d'attractivité ; un taux de pauvreté de 23,8 % ; et, pour le Malraux spécifiquement, aucun programme dans notre propre stock à ce jour, ni de donnée publique sur la revente de logements Malraux déjà restaurés dans la ville.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 40 m² acheté 90 000 € de foncier plus 160 000 € de travaux éligibles répartis sur deux ans. La réduction Malraux serait de 48 000 € (30 % de 160 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 250 000 €, soit 6 250 € le m², environ 4,3 fois la médiane de l'ancien à Auxerre et près de 3 fois le 90e centile. Loué 500 € par mois, le bien rapporterait environ 2,4 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent que, sur un marché où le foncier est bon marché, c'est d'autant plus l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Auxerre ?

1. L'adresse figure-t-elle dans le périmètre du PSMV approuvé en 1981, ou dans l'extension en vigueur depuis le 12 janvier 2026 dont le régime applicable reste à confirmer ? Demandez la référence de l'arrêté et la version du plan graphique.
2. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
3. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
4. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (1 454 € le m² en 2025) et au 90e centile (2 100 €) ?
5. Le dispositif proposé est-il vraiment le Malraux, ou s'agit-il d'un montage Denormandie ou déficit foncier présenté sous un autre nom ? Les trois régimes coexistent à Auxerre.
6. Quels loyers pratiquent aujourd'hui des logements comparables dans les mêmes rues ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue.
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes, une question d'autant plus utile à Auxerre que notre propre stock local relève justement du Denormandie et du déficit foncier. Et avant de comparer Auxerre à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Auxerre

La loi Malraux s'applique-t-elle à Auxerre ?

Oui, au taux de 30 %. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture recense à Auxerre un secteur sauvegardé créé par arrêté du 29 mai 1968, l'un des plus anciens de France, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé par décret du 20 octobre 1981 (art. 199 tervicies du CGI). Le périmètre a été étendu depuis le 12 janvier 2026 : pour une adresse récemment intégrée, le régime applicable reste à vérifier.

Quel est le périmètre du secteur protégé d'Auxerre ?

Le secteur sauvegardé de 1968 couvre historiquement le cœur ancien d'Auxerre, autour de la cathédrale Saint-Étienne et de l'abbaye Saint-Germain, sur la rive droite de l'Yonne. Nous n'avons pas trouvé de description rue par rue sur une source publique, et une extension du périmètre est en vigueur depuis janvier 2026 : vérifiez l'adresse sur le plan graphique du PSMV auprès du service urbanisme de la Ville ou du Géoportail de l'urbanisme.

Auxerre est-elle éligible au Denormandie ?

Oui. La Ville et la Communauté d'agglomération de l'Auxerrois ont transformé leur convention Action cœur de ville en opération de revitalisation de territoire (ORT), ce qui ouvre l'éligibilité au titre de l'article 199 novovicies (IV bis) du CGI. La commune est classée en zone B1 : le plafond de loyer 2026 est de 11,80 € par m² hors charges avant coefficient de surface.

Combien coûte l'ancien à Auxerre ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 1 454 € par m² en 2025 sur 56 ventes, après un pic à 1 500 € en 2024, contre 1 289 € en 2021 (environ +12,8 % en quatre ans). C'est un marché fin, avec moins de 80 ventes d'appartements par an, et un calcul de nos recherches qui ne distingue pas les logements rénovés des autres.

Le marché locatif d'Auxerre est-il tendu ?

Les indicateurs publics sont mitigés : 57,4 % de locataires parmi les résidences principales, mais 12,9 % de logements vacants et un taux de pauvreté de 23,8 % (INSEE, 2023). Le chômage a baissé (15,6 % contre 17,5 % en 2017) sans que cela suffise à qualifier la tension locative du seul centre historique, qu'aucune source publique que nous ayons lue ne mesure séparément.

Combien d'étudiants y a-t-il à Auxerre ?

Nous n'avons pas trouvé de total public propre à la seule commune. L'Observatoire de l'étudiant de l'Université Bourgogne-Europe compte 5 147 étudiants sur l'ensemble de ses cinq sites délocalisés (Auxerre, Chalon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Nevers) à la rentrée 2024-2025, un chiffre qui ne dit rien de la seule ville d'Auxerre.

Peut-on cumuler Malraux et Denormandie sur un même immeuble à Auxerre ?

Non, pas sur le même logement : le choix se fait par investisseur et par bien, et les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages. Notre stock actuel à Auxerre relève d'ailleurs du Denormandie et du déficit foncier, pas du Malraux. Notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes détaille les règles de non-cumul.

Combien de temps faut-il pour aller de Paris à Auxerre ?

Autour d'une heure quarante à une heure cinquante-cinq selon les trains, sur une distance d'environ 148 km, sans ligne à grande vitesse (liaisons TER et Intercités uniquement, via la gare d'Auxerre-Saint-Gervais). Nous n'avons pas vérifié un horaire précis : consultez SNCF Connect avant de retenir une durée dans votre raisonnement.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Auxerre, le centre historique est un secteur sauvegardé de 1968 couvert par un PSMV approuvé en 1981, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; une extension du périmètre est en vigueur depuis janvier 2026, dont le régime reste à vérifier ; la commune est éligible au Denormandie par ORT et classée en zone B1 ; le marché de l'ancien est parmi les plus abordables des villes étudiées mais reste fin. Le rappel : acheter un lot présenté comme « Malraux » à Auxerre sans avoir vérifié le plan, l'adresse et le régime de l'éventuelle extension, c'est risquer de perdre le taux de 30 % escompté, d'autant que notre propre catalogue local n'affiche aujourd'hui aucun programme sous ce régime. La prochaine lecture : notre article sur un immeuble ouvert à trois régimes explique comment Malraux, Denormandie et déficit foncier se distinguent et ne se cumulent pas sur un même logement. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, le régime applicable à une éventuelle extension et le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF locales sont les trois points à examiner avant toute réservation.