Loi Malraux à Toulouse : PSMV, prix, loyers et périmètre en 2026

La réponse courte : oui, la loi Malraux s'applique à Toulouse, au taux de 30 %. Le secteur sauvegardé créé par arrêté ministériel du 21 août 1986 est devenu site patrimonial remarquable en 2016, et son plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) a été approuvé par arrêté préfectoral du 17 février 2025, opposable depuis le 13 juin 2025 d'après la Ville. Le périmètre couvre 256 hectares : le centre historique jusqu'aux boulevards et une partie de Saint-Cyprien. Nous n'avons trouvé aucun texte qui rende Toulouse éligible au Denormandie. Le marché est celui d'une grande ville : 4 066 € le m² en médiane pour un appartement ancien en 2025 d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, un niveau stable depuis 2021, 8,2 % de logements vacants et près de deux tiers de locataires selon l'INSEE. La question toulousaine n'est donc ni le cadre fiscal ni la demande, mais le prix payé pour un lot restauré face à un marché de l'ancien déjà cher, sous un règlement de PSMV très contraignant.

Si vous cherchez « simulation Malraux Toulouse » ou « guide loi Malraux Toulouse », vous voulez savoir si l'immeuble proposé ouvre bien droit au taux de 30 %, et si le prix demandé tient face au marché local. Les présentations de la ville reprennent les mêmes arguments (habitants gagnés, étudiants, LGV, « le plus grand PSMV de France ») ; ces chiffres existent, mais leur périmètre n'est pas toujours celui de votre investissement. Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste des SPR du ministère de la Culture, règlement du PSMV, Toulouse Métropole, INSEE, DVF, Carte des loyers) et ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Toulouse, et à quel taux ?

Le I de l'article 199 tervicies du CGI réserve la réduction d'impôt aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, et le III la fixe à 22 %, portée à 30 % lorsque l'immeuble est « couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé ». Le BOFiP BOI-IR-RICI-200-10 (§ 145) précise que les dépenses sont éligibles à ce titre « à compter de la date de publication de l'arrêté préfectoral » approuvant le PSMV.

À Toulouse, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture recense un seul site (SPR76-42), secteur sauvegardé « créé par arrêté ministériel du 21 Août 1986 » selon l'article 1 du règlement, devenu SPR avec la loi du 7 juillet 2016, avec un PSMV daté du 11 mars 2025. La Métropole indique que le PSMV a été approuvé par le préfet de la Haute-Garonne le 17 février 2025 et applicable depuis le 13 juin 2025, après une enquête publique du 4 novembre au 6 décembre 2024 ; nous n'avons pas pu établir à quoi correspond la date du 11 mars 2025 de la liste ministérielle. Pendant près de quarante ans, Toulouse a donc été un secteur sauvegardé sans plan approuvé, au taux de 22 % sous déclaration d'utilité publique ; depuis 2025, le taux de 30 % s'applique, mais seulement aux dépenses payées après la publication de l'arrêté. Notre article sur la vérification d'un immeuble en SPR détaille cette mécanique des dates, première chose à contrôler sur un dossier toulousain.

Quel est le périmètre exact du secteur sauvegardé ?

L'article 1 du règlement du PSMV (version de janvier 2025, Géoportail de l'urbanisme) donne « 256 hectares, Garonne comprise » et décrit le périmètre : le centre historique « jusqu'aux boulevards et aux allées » (boulevards de Lascrosses, d'Arcole, de Strasbourg et Lazare-Carnot, allées François-Verdier, Jules-Guesde et Paul-Feuga, dont les façades en limite extérieure sont exclues) ; à l'ouest, les rues Valade, des Puits-Creusés et Lascrosses, le quai Saint-Pierre et l'entrée du canal de Brienne ; rive gauche, une partie du faubourg Saint-Cyprien (rue des Teinturiers, allées Charles-de-Fitte, site de la Grave) ; la Garonne jusqu'au pont Saint-Michel et au gué du Bazacle. Le plan ne comporte qu'une zone, dite US, et deux sous-secteurs : Saint-Georges et la Grave.

La Métropole y compte 3 864 parcelles et 12 700 immeubles, en trois catégories : 29 % protégés pour leurs intérieurs et leurs extérieurs, 28 % protégés pour leurs extérieurs avec des modifications intérieures sous conditions, 41 % non protégés. La catégorie de l'immeuble compte autant que son adresse : elle décide de ce qu'un chantier peut faire, donc de son coût.

Ce que le règlement du PSMV impose à un chantier

Les points suivants sont tirés des pièces écrites du règlement (version de janvier 2025) ; la version approuvée se demande au centre du patrimoine de la Ville (le Noviciat) ou à la Métropole.

• Tous travaux modifiant l'état des parties extérieures d'un immeuble, second œuvre compris, ou des éléments intérieurs protégés, sont soumis à autorisation préalable (article L. 632-1 du code du patrimoine) avec avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France (article 4.2), y compris, pour les immeubles protégés en totalité, le remplacement de fenêtres, la suppression d'un cloisonnement ou la dépose d'une cheminée.
• La « division excessive » des volumes intérieurs de nature patrimoniale est interdite, et toute division des volumes protégés en totalité l'est sans réserve : un projet qui découpe de grands appartements en studios se heurte à cette règle.
• Le bois peint est le matériau de référence des menuiseries et « peut être imposé » ; le PVC, le noir et le blanc pur sont interdits ; le double vitrage n'est admis que sous conditions.
• Climatisations, pompes à chaleur et extractions doivent être placées à l'intérieur des constructions, la pose en façade ou en toiture étant interdite (article US 6.9.c) ; panneaux solaires et isolation par l'intérieur ne sont admis que sous conditions.
• Toute opération créant 500 m² ou plus de surface de plancher de logement doit comporter au moins 35 % de logement locatif social ou 50 % d'accession en bail réel solidaire (article US 4.3.b).

Ces règles pèsent sur le prix de revient et sur le calendrier des paiements, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année). Les autres conditions sont celles de tout Malraux : restauration complète, plafond de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives, location nue pendant neuf ans comme résidence principale du locataire (voir notre page sur la loi Malraux).

Toulouse est-elle éligible au Denormandie ?

Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'établisse, et plusieurs indices contraires. L'article 199 novovicies du CGI ouvre la réduction Denormandie dans les communes listées par arrêté ou ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 ne cite pour la Haute-Garonne que Revel (31451) ; Toulouse n'y figure pas, et nous n'avons pas trouvé de convention ORT signée par la commune. Le seul moyen sûr de trancher pour une adresse est le simulateur d'éligibilité de service-public.fr. Nous n'avons pas vérifié la zone de tension de Toulouse dans l'arrêté de zonage A, B, C en vigueur : ce classement ne commande que le plafond de loyer, il ne crée pas l'éligibilité. Face à une opération Denormandie à Toulouse, demandez la référence de la convention ORT ou de l'arrêté qui la fonde, et comparez avec des communes dont l'éligibilité est établie dans notre article sur les meilleures villes Denormandie. Dans le PSMV, le Malraux reste le régime naturel d'une restauration complète, et le déficit foncier peut se combiner sur les charges hors base Malraux (voir notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes).

Que valent les chiffres qui circulent sur Toulouse ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché toulousain ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est de 4 053 € par m² en 2021, 4 285 € en 2022, 4 220 € en 2023, 4 056 € en 2024 et 4 066 € en 2025 sur 1 152 ventes : un marché qui a monté en 2022 puis rendu cette hausse, environ +0,3 % entre 2021 et 2025 et −5 % depuis le point haut de 2022 (calculs de nos recherches). Un appartement sur dix se vend au-dessus de 5 861 € le m² en 2025.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne pour Toulouse 13,98 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 11,17 à 17,51 €, sur 225 512 annonces) et 16,33 € pour un T1-T2 de 37 m² (13,25 à 20,11 €). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, non comparables d'une édition à l'autre. Rapporté au prix médian de l'ancien, 13,98 € charges comprises donnerait un rendement brut de l'ordre de 4 % pour un logement non restauré : un ordre de grandeur, pas une donnée.

La vacance, les locataires, la pauvreté. Le dossier complet de l'INSEE compte 514 819 habitants en 2023 (+1,2 % par an), 322 989 logements dont 84 % d'appartements et 87,8 % de résidences principales, 8,2 % de logements vacants, 65,8 % de ménages locataires de leur résidence principale et 32,2 % de propriétaires. Le taux de pauvreté est de 24,0 % (2023). Ces chiffres décrivent la commune entière ; nous n'avons lu aucune statistique publique sur le seul périmètre du PSMV.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nos données DVF sont calculées à l'échelle de la commune, et les sources publiques que nous avons lues ne donnent ni prix ni vacance par quartier du PSMV : nous ne proposerons pas de classement de quartiers, ce serait inventer. Ce que les sources permettent, c'est une lecture par sous-secteur et par nature d'immeuble.

• Le sous-secteur Saint-Georges est décrit par le règlement (article 2) comme des îlots « de rénovation urbaine récente », en « urbanisme de dalle », dont la conception « ne correspond pas à celle de la ville classique » : un lot présenté en Malraux dans ce sous-secteur est-il bien la restauration complète d'un immeuble ancien ?
• Le sous-secteur de la Grave, rive gauche, correspond à l'hôpital Saint-Joseph de la Grave et à l'ancien couvent des Dames de la Porte, dont la partie sud « est destinée à muter » : un foncier d'ensemble, pas un gisement de lots individuels.
• Le centre historique jusqu'aux boulevards concentre les immeubles protégés en totalité (29 % du périmètre). Pour ceux-là, la fiche d'immeuble en annexe du règlement liste les éléments intérieurs protégés : c'est elle, et non la brochure, qui dit ce qu'un chantier peut faire.
• Les façades en limite du périmètre (côté extérieur des boulevards, des allées et de la rue Laganne) sont exclues du SPR par l'article 1 du règlement : une adresse « sur les boulevards » se vérifie au numéro près.

À l'adresse, la méthode est la même qu'ailleurs : ventes DVF de la rue et des rues voisines sur trois ans face au prix de revient proposé, loyer prévu face aux annonces de l'îlot. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit cette lecture pas à pas.

À quelles conditions un investissement à Toulouse se justifie-t-il ?

Du côté favorable : un cadre fiscal désormais complet (PSMV approuvé, taux de 30 %), un marché de grande ville avec près de deux tiers de locataires, une vacance modérée, une population qui croît de 1,2 % par an. Du côté défavorable : un prix de l'ancien déjà élevé et stable depuis 2021, qui laisse peu de marge entre le prix d'un lot restauré et ce que le marché paiera à la sortie ; un règlement de PSMV très détaillé, qui renchérit et allonge les chantiers ; une LGV dont la mise en service, si elle tient, interviendra après la période de location obligatoire ; un rendement brut de l'ordre de 4 % avant restauration, donc inférieur ensuite.

L'investissement se justifie pour un foyer fortement imposé qui cherche un actif patrimonial dans une grande ville liquide, accepte neuf ans de rendement faible et n'attend pas de plus-value rapide. Il ne se justifie ni par le rendement, ni par la LGV, ni par le nombre d'étudiants. Pour situer Toulouse face à d'autres villes, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux, et, pour un contrepoint dans une ville moyenne au marché détendu, notre lecture de Carcassonne d'après les sources publiques.

Quelles questions poser pour une opération à Toulouse ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan réglementaire du PSMV approuvé le 17 février 2025, et dans quelle catégorie (protégé en totalité, protégé pour ses extérieurs, non protégé) ? Demandez l'extrait du plan et la fiche de l'immeuble en annexe du règlement.
2. Les dépenses de travaux seront-elles toutes payées après la publication de l'arrêté d'approbation du PSMV ? Avant cette date, le taux de 30 % ne s'appliquait pas (BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145).
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date de l'autorisation d'urbanisme délivrée avec l'accord de l'architecte des Bâtiments de France ?
5. Le projet prévoit-il des divisions de logements ou de volumes intérieurs, que le règlement interdit sur les volumes protégés ?
6. L'opération crée-t-elle 500 m² ou plus de surface de plancher de logement, ce qui impose 35 % de logement social ou 50 % de bail réel solidaire (article US 4.3.b) ?
7. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il aux ventes DVF de la même rue sur trois ans ?
8. Quels loyers pratiquent, dans le même îlot, des logements comparables restaurés, et quel délai de relocation l'opérateur constate-t-il sur ses autres immeubles toulousains ?

La garantie d'achèvement du montage se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur, et notre liste des pièges de la loi Malraux regroupe les erreurs les plus fréquentes des dossiers.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Toulouse

Quel taux Malraux s'applique à Toulouse en 2026 ?

Le taux de 30 %, pour un immeuble situé dans le périmètre du site patrimonial remarquable de Toulouse, dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé par arrêté préfectoral du 17 février 2025 et est opposable depuis le 13 juin 2025 d'après la Ville (article 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-10, § 145). Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble, pas de l'acquéreur.

Quel est le périmètre du secteur sauvegardé de Toulouse ?

D'après l'article 1 du règlement du PSMV, 256 hectares Garonne comprise : le centre historique jusqu'aux boulevards de Lascrosses, d'Arcole, de Strasbourg et Lazare-Carnot et aux allées François-Verdier, Jules-Guesde et Paul-Feuga, plus une partie du faubourg Saint-Cyprien autour du site de la Grave. La Métropole y compte 3 864 parcelles et 12 700 immeubles.

Toulouse est-elle éligible au Denormandie ?

Nous n'avons trouvé aucun texte qui l'établisse. La commune ne figure pas dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 (la seule commune de Haute-Garonne listée est Revel) et nous n'avons pas trouvé de convention d'opération de revitalisation de territoire signée par Toulouse. Vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr avant de retenir ce dispositif.

Quel est le prix médian de l'ancien à Toulouse ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), 4 066 € par m² en 2025 sur 1 152 ventes, contre 4 053 € en 2021 et un point haut de 4 285 € en 2022. C'est un calcul de nos recherches à l'échelle de la commune, qui ne distingue ni les quartiers ni les logements rénovés des autres.

Combien se loue un appartement à Toulouse ?

La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 13,98 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² et 16,33 € pour un T1-T2 de 37 m². Ce sont des prédictions de loyers d'annonces, pas des loyers signés, et elles ne sont pas comparables d'une édition à l'autre.

Le marché locatif de Toulouse est-il tendu ?

L'INSEE compte 8,2 % de logements vacants en 2023 et 65,8 % de ménages locataires de leur résidence principale, sur 322 989 logements dont 84 % d'appartements. La population croît de 1,2 % par an. Ces données décrivent la commune entière ; nous n'avons pas de statistique publique sur le seul périmètre protégé.

Combien d'étudiants compte Toulouse ?

Selon l'INSEE (Flash Occitanie n° 148), le pôle de Toulouse comptait 123 071 étudiants à la rentrée 2023, contre 111 195 en 2015, soit +10,7 %, et 46 % des étudiants d'Occitanie. Ce périmètre est plus large que la commune, et un étudiant n'est pas un locataire du centre historique.

Peut-on installer une climatisation ou des volets roulants dans un immeuble du PSMV ?

Le règlement interdit la pose des climatisations, pompes à chaleur et extractions en façade sur rue ou sur cour et en toiture (article US 6.9.c), et interdit le PVC pour les menuiseries, le bois peint étant le matériau de référence. Tout remplacement de fenêtres ou de volets sur un immeuble protégé est soumis à autorisation avec avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Toulouse, le périmètre du site patrimonial remarquable (centre historique jusqu'aux boulevards, partie de Saint-Cyprien) ouvre droit au Malraux à 30 % pour les dépenses payées depuis la publication de l'arrêté d'approbation du PSMV de 2025 ; le Denormandie n'y est pas établi. Le marché est celui d'une grande ville, à 4 066 € le m² en médiane, stable depuis 2021, et les chiffres favorables les plus cités sont exacts sur leur propre périmètre, pas forcément sur celui de l'immeuble. Le rappel : acheter un lot restauré à deux fois le prix de l'ancien, sur la foi d'une LGV à l'horizon 2032 et d'un taux de 30 % appliqué sans regarder la date des dépenses, c'est cumuler un risque de prix et un risque fiscal évitables avant la réservation. La prochaine lecture : notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage fiscal à l'effort de trésorerie sur neuf ans, seule façon de juger un prix toulousain. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse et la catégorie de l'immeuble sur le plan du PSMV, la date de publication de l'arrêté au regard de l'échéancier des travaux et le prix de revient face aux ventes DVF de la rue sont les trois points examinés en premier.