Vérifier le prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers : la méthode en cinq étapes

La réponse courte : pour savoir si un lot est payé au prix du marché, il faut rapporter son prix de revient complet, foncier plus travaux plus frais, à sa surface, puis le comparer au haut du marché local mesuré sur les ventes réelles de la base DVF, et refaire le calcul une fois la réduction d'impôt déduite. Le prix de l'acte ne suffit pas : dans une opération en ASL, il ne porte que le foncier, les travaux se paient à part, et une ligne DVF de ce lot afficherait un prix au m² sans rapport avec ce que vous décaissez. Pour le loyer, la Carte des loyers donne un ordre de grandeur charges comprises, issu d'annonces ; les loyers signés sont dans les observatoires locaux. Une heure de travail, des données gratuites, et la question qui compte trouve une réponse chiffrée.

La question arrive toujours au même moment : la plaquette est lue, la simulation fiscale est faite, le lot plaît, et quelque chose retient la signature. Ce quelque chose, c'est le prix au mètre carré. Il paraît élevé pour la ville, mais l'opérateur explique que c'est le prix d'un logement restauré, et il n'y a rien pour le vérifier. Sur ce site, « DVF » n'apparaissait jusqu'ici que dans deux articles, comme une piste à suivre, sans mode d'emploi.

Cet article comble ce manque. Il décrit la méthode que nous avons appliquée à Carcassonne dans notre article sur les sources publiques de cette ville, en expliquant chaque choix de filtre, puis il traite le point qui fausse la plupart des comparaisons : ce que la « valeur foncière » de DVF contient et ne contient pas selon le montage juridique de l'opération. Il se termine par la lecture de la Carte des loyers et par les documents à demander à l'opérateur.

Qu'est-ce que la base DVF et que contient la « valeur foncière » ?

DVF, pour « demandes de valeurs foncières », est le fichier des mutations immobilières enregistrées par les services de publicité foncière, que la direction générale des finances publiques publie en accès libre depuis 2019 en application de l'article L112 A du livre des procédures fiscales et du décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018. Le jeu de données couvre les cinq dernières années et il est remplacé intégralement deux fois par an, en avril (mutations enregistrées jusqu'au 31 décembre précédent) et en octobre (jusqu'au 30 juin). Il exclut le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, dont les données relèvent du livre foncier, ainsi que Mayotte. Le décret interdit toute réidentification des personnes et toute indexation par les moteurs de recherche.

La colonne qui compte s'appelle « valeur foncière ». La notice descriptive de la DGFiP la définit comme « le montant ou l'évaluation déclaré(e) dans le cadre d'une mutation à titre onéreux ». Elle inclut la TVA éventuelle et les frais d'agence s'ils sont à la charge du vendeur ; elle exclut les frais d'agence à la charge de l'acquéreur, les frais de notaire et la valeur des meubles stipulée dans l'acte. Rien de ce qui est payé en dehors de l'acte n'y entre : ce point décide de tout pour un lot Malraux, nous y revenons plus bas.

Deux autres colonnes servent au tri. La « nature de la mutation » distingue la vente, la vente en l'état futur d'achèvement, la vente de terrain à bâtir, l'adjudication, l'expropriation et l'échange. Le « type de local » sépare appartement, maison, dépendance et local industriel ou commercial. La surface utile pour un prix au m² est la « surface réelle bâtie », et non la surface Carrez, qui n'est renseignée que pour les lots de copropriété.

Comment trouver les ventes comparables dans DVF, étape par étape ?

Trois portes d'entrée existent. L'application DVF d'Etalab (app.dvf.etalab.gouv.fr) affiche les ventes parcelle par parcelle sur une carte ; c'est le bon outil pour regarder une rue, pas pour calculer une médiane. Les fichiers CSV par commune sur files.data.gouv.fr (un dossier par année, un fichier par code INSEE) s'ouvrent dans un tableur et servent aux calculs. Enfin, le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace particulier d'impots.gouv.fr, ouvert par l'article L107 B du livre des procédures fiscales aux vendeurs et acquéreurs potentiels, donne les mêmes ventes avec une recherche par critères, sous réserve d'accepter l'enregistrement de la consultation.

La méthode tient en cinq mots : télécharger, filtrer, dédoublonner, mesurer, comparer. Chaque étape répond à un piège précis.

Les filtres méritent une explication, parce qu'ils changent le résultat. Retenir la seule nature « Vente » écarte les VEFA, dont le prix intègre un logement neuf, et les adjudications, souvent en dessous du marché. Se limiter aux mutations à un seul local évite d'attribuer à un appartement le prix d'un immeuble entier vendu en bloc. Le plancher de 9 m² écarte les caves et les chambres de service saisies en appartement. La fourchette de 200 à 20 000 € le m² supprime les erreurs de saisie manifestes sans toucher au marché réel d'une ville de province. À Carcassonne, ces filtres laissent 390 ventes en 2025 sur la commune, assez pour une médiane solide.

Le dédoublonnage n'est pas une précaution de statisticien : la notice de la DGFiP indique que « les données génériques (ainsi que le prix) sont alors répétées sur chaque ligne » quand une vente comporte plusieurs locaux. Sur le fichier 2024 de Carcassonne, 2 260 lignes correspondent à 1 004 mutations distinctes ; près de six cents ventes occupent plusieurs lignes. Une médiane calculée sans regrouper compte deux ou trois fois les ventes avec cave et parking. Les fichiers géolocalisés d'Etalab ajoutent pour cela une colonne id_mutation, qui « sert à grouper les lignes ».

Enfin, la mesure doit dépasser la médiane. Un logement restauré en secteur protégé se vend dans le haut du marché du quartier : le 90e centile et la part des ventes au-dessus d'un seuil (par exemple 2 200 € le m² à Carcassonne, atteint par 4 % des ventes de la Bastide sur 2021-2025) disent où se situe ce haut de marché, et donc ce qu'un acquéreur futur acceptera de payer.

Pourquoi comparer foncier plus travaux, et jamais le prix de l'acte ?

C'est le point central de cet article. En loi Malraux, la réduction d'impôt est calculée sur les dépenses de restauration (art. 199 tervicies du CGI), plafonnées à 400 000 € sur quatre ans, et non sur le prix du foncier. Le montage juridique le plus courant, l'association syndicale libre (ASL), sépare donc deux paiements : l'acte notarié porte l'achat du foncier, puis l'ASL appelle les fonds de travaux au fil du chantier. Ce sont ces paiements de travaux qui déclenchent la réduction, comme l'explique notre article sur la date limite de défiscalisation.

Conséquence pour DVF : la « valeur foncière » enregistrée pour un lot acheté en ASL est celle de l'acte, c'est-à-dire le foncier seul. Si l'opérateur affiche 91 % de part travaux, comme sur le programme de Carcassonne de notre catalogue, l'acte porte environ 9 % du prix total, et la ligne DVF correspondante montre un prix au m² inférieur au marché de l'ancien le plus dégradé. Deux erreurs en découlent. Un acquéreur qui compare le prix de son acte à la médiane DVF se croit en bonne affaire. Un futur acheteur qui cherche dans DVF les reventes de lots restaurés ne les trouvera pas sous leur vrai prix, parce que les ventes initiales y figurent au prix du foncier.

Le cas de la VIR appelle une réserve honnête : le contrat unique porte un prix global qui inclut les travaux à réaliser par le vendeur, mais la notice DVF, sa foire aux questions et celle de l'application Etalab ne disent rien de la façon dont ce prix est restitué. Nous ne l'affirmons donc pas. Le détail des deux montages, et leurs conséquences sur l'apport et la fiscalité de revente, est dans notre comparatif VIR ou ASL en loi Malraux.

La bonne comparaison se construit donc en trois lignes. Le prix de revient complet : foncier, travaux, frais d'acte et honoraires, tel que l'opérateur doit le ventiler lot par lot. Le prix de revient au m² : ce total divisé par la surface habitable. Le prix de revient net d'avantage fiscal : le même total moins la réduction d'impôt attendue, 30 % des travaux en PSMV ou 22 % en PVAP, qui est la seule contrepartie que vous recevez du surcoût. C'est ce troisième chiffre qu'il faut mettre en face du haut du marché local, parce que c'est lui que vous porterez jusqu'à la revente.

L'exemple de Carcassonne : que donne la méthode sur un lot réel ?

Le tableau applique le calcul aux lots du programme de Carcassonne affichés sur ce site (état au 13 août 2026), avec les repères de marché établis dans notre article sur la ville : médiane DVF 2025 de 1 300 € le m² sur 390 ventes d'appartements, 90e centile de 1 779 € sur la Bastide en 2021-2025, et indicateur Carte des loyers 2025 de 13,21 € le m² charges comprises pour un T1-T2 de 37 m². Le prix affiché est le prix total, foncier et travaux compris ; la colonne « acte en ASL » applique la part travaux de 91 % affichée par l'opérateur pour montrer ce que l'acte laisserait apparaître dans DVF.

Les prix, surfaces et loyers proviennent de la fiche du programme telle qu'affichée sur ce site ; la part travaux de 91 % est une donnée de l'opérateur, non vérifiée par nous. Les colonnes calculées sont fournies à titre illustratif, hors frais d'acte et honoraires, et ne constituent ni une estimation de valeur ni une promesse de revente.

Trois lectures. La première colonne de ratio dit que ces lots sont proposés entre quatre et cinq fois le prix médian de l'ancien : rien d'anormal pour une restauration complète en secteur sauvegardé, mais l'écart avec le 90e centile local (1 779 € le m²) reste très large même une fois la réduction déduite. La colonne « acte en ASL » montre pourquoi une recherche DVF sur ces adresses, dans quelques années, ne renseignera personne : elle affichera quelques centaines d'euros le m². La dernière colonne place le loyer affiché des lots de 30 à 44 m² autour de l'indicateur de la Carte des loyers pour un T1-T2, le plus petit studio étant au-dessus, comme partout : c'est cohérent avec un marché détendu, et cela rappelle que la restauration ne se paie pas en loyer.

Comment lire la Carte des loyers, et quand lui préférer les observatoires ?

La Carte des loyers 2025 est publiée par le ministère chargé du logement à partir d'estimations de l'ANIL sur 9,1 millions d'annonces leboncoin et SeLoger parues entre 2019 et septembre 2025. Un modèle économétrique y prédit, pour chaque commune, le loyer d'annonce d'un logement type loué vide : appartement de 52 m² toutes typologies, T1-T2 de 37 m², T3 et plus de 72 m², maison de 92 m². Le guide d'utilisation prévient que « il ne s'agit donc pas de loyers "médians" ou "moyens" », et que les indicateurs sont fournis charges comprises.

Quatre colonnes suffisent : loypredm2 (l'indicateur en € par m²), lwr.IPm2 et upr.IPm2 (les bornes de l'intervalle de prédiction à 95 %), nbobs_com (le nombre d'annonces dans la commune) et R2_adj (la qualité d'ajustement du modèle). Le guide invite à la prudence quand R2 est inférieur à 0,5, quand la commune compte moins de 30 observations ou quand l'intervalle est très large ; en dessous de 100 annonces, l'estimation est faite à l'échelle d'une maille plus large que la commune. Deux limites sont écrites noir sur blanc : le loyer d'annonce « peut différer du loyer inscrit dans le bail », et « la carte des loyers ne permet donc pas de mesurer des évolutions de loyer au cours du temps », le maillage ayant changé entre éditions.

Pour des loyers signés, hors charges, ventilés par nombre de pièces et par époque de construction, la source est le réseau des observatoires locaux des loyers, agréés depuis la loi ALUR et traités par l'ANIL : 37 observatoires couvrant 67 agglomérations en 2026, avec quartile bas, médiane et quartile haut. Quand la ville visée en fait partie, c'est la référence à préférer, notamment pour vérifier qu'un plafond Denormandie n'est pas au-dessus du marché, point que notre article sur les meilleures villes Denormandie développe. Quand elle n'en fait pas partie, la Carte des loyers et cinq annonces comparables en cours donnent l'ordre de grandeur.

Quel écart entre le prix de revient et le marché est acceptable ?

Il n'existe pas de norme. Notre article sur les pièges de la loi Malraux retient un seuil d'alerte de 20 à 25 % au-dessus du marché rénové local, réduction d'impôt déduite, au-delà duquel une justification ligne à ligne s'impose. Le raisonnement derrière ce seuil est simple : la réduction d'impôt compense un surcoût, et tout ce qui dépasse cette compensation est une décote programmée à la revente, quel que soit le succès fiscal de l'opération.

Un exemple chiffré, à titre d'hypothèse illustrative et sans valeur de prévision : un lot de 40 m² proposé 200 000 € dont 150 000 € de travaux, en PSMV. Prix de revient : 5 000 € le m². Réduction attendue : 45 000 €. Prix net d'avantage : 3 875 € le m². Si le 90e centile des ventes du quartier est à 2 800 € le m² et que les rares reventes de logements restaurés se font autour de 3 200 €, l'écart net est de l'ordre de 20 % : la réduction paie la restauration, pas la surcote. Si le même lot est proposé 240 000 € pour les mêmes travaux, le prix net monte à 4 875 € le m², soit 50 % au-dessus des reventes observées : la réduction ne suffit plus, et la différence est une perte en capital que seule une hausse du marché pourrait effacer. Notre simulateur intègre le prix de revente que vous saisissez et montre l'effet de cet écart sur le rendement global.

Quelles sont les limites de DVF et de la Carte des loyers ?

• DVF ne distingue pas le rénové du non rénové. Une médiane communale mélange tout ; seuls le haut de la distribution et les reventes de lots restaurés identifiées à l'adresse renseignent sur le marché qui vous concerne.
• Six à douze mois de retard. Une vente signée en janvier n'apparaît qu'à la publication d'octobre au plus tôt. Les annonces en cours complètent la lecture.
• Le prix hors acte est invisible. Travaux payés à une ASL, mobilier, frais d'agence acquéreur : rien de tout cela n'est dans la valeur foncière.
• Alsace, Moselle, Mayotte. Ni DVF ni le service d'impots.gouv.fr ne couvrent ces territoires.
• La Carte des loyers mesure des annonces de flux, pas les loyers en cours ni les loyers signés, et ne se compare pas d'une édition à l'autre.
• Les petites communes. Sous 100 annonces, l'indicateur de loyer est calculé sur une maille plus large ; sous 30 ventes par an, la médiane DVF est fragile. Dans les deux cas, élargir la période plutôt que le périmètre.

Quels documents demander à l'opérateur pour faire la comparaison ?

La méthode ne vaut que si les chiffres de l'opération sont ventilés comme ceux du marché. Cinq pièces suffisent, et un opérateur sérieux les fournit sans difficulté.

1. La ventilation du prix entre foncier, travaux et frais, lot par lot, et l'échéancier des appels de fonds.
2. La surface habitable et, le cas échéant, la surface Carrez : le prix au m² se calcule sur la même base que les ventes DVF (surface réelle bâtie).
3. Le loyer prévisionnel, en précisant s'il est hors charges ou charges comprises, pour le comparer à la Carte des loyers (charges comprises) ou aux observatoires (hors charges).
4. Les références de reventes de lots restaurés par le même opérateur dans la même ville, avec l'année et le prix : ce sont les seules ventes vraiment comparables.
5. Le plan et la date d'approbation du PSMV ou du PVAP, qui fixent le taux de réduction : le calcul « réduction déduite » en dépend.

Ces demandes sont aussi un test : l'opérateur qui refuse la ventilation foncier/travaux ou qui n'a aucune revente à citer donne une information en soi. Notre grille pour choisir son conseiller en fait un critère à part entière.

Questions fréquentes sur DVF et la Carte des loyers

Qu'est-ce que la base DVF et qui la publie ?

DVF (« demandes de valeurs foncières ») est le fichier des ventes immobilières enregistrées par les services de publicité foncière, publié par la direction générale des finances publiques sur data.gouv.fr en application de l'article L112 A du livre des procédures fiscales. Il couvre les cinq dernières années, sauf le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, la Moselle et Mayotte, et il est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre.

La « valeur foncière » de DVF est-elle le prix net vendeur ?

Presque. D'après la notice de la DGFiP, c'est le montant déclaré dans l'acte de mutation, TVA comprise, frais d'agence compris seulement s'ils sont à la charge du vendeur, hors frais de notaire et hors valeur des meubles. Le prix des travaux payés en dehors de l'acte, comme les appels de fonds d'une ASL, n'y figure pas.

Pourquoi un même prix apparaît-il sur plusieurs lignes DVF ?

Parce que le fichier comporte une ligne par local : un appartement vendu avec une cave et un parking donne trois lignes, avec le même prix répété. La notice le précise. Il faut regrouper les lignes par identifiant de mutation (colonne id_mutation des fichiers géolocalisés) avant tout calcul, sinon la médiane est faussée.

Peut-on comparer directement le prix d'un lot Malraux au prix médian DVF ?

Non, pour deux raisons. Le lot est vendu restauré, alors que DVF mélange logements rénovés et non rénovés. Et en ASL, l'acte ne porte que le foncier : le prix à comparer est le prix de revient complet, foncier plus travaux plus frais, rapporté à la surface. C'est cet écart, réduction d'impôt déduite, qu'il faut confronter au marché restauré du quartier.

La Carte des loyers donne-t-elle les loyers réellement signés ?

Non. Ce sont des indicateurs de loyers d'annonce, charges comprises, estimés par un modèle de l'ANIL à partir des annonces leboncoin et SeLoger, pour des logements types (appartement de 52 m², T1-T2 de 37 m², T3 et plus de 72 m², maison de 92 m²). Les loyers signés se trouvent dans les observatoires locaux des loyers, qui couvrent 67 agglomérations en 2026.

Peut-on suivre l'évolution des loyers d'une ville avec les éditions successives de la Carte des loyers ?

Le guide d'utilisation du ministère le déconseille expressément : le maillage a changé entre les millésimes et la carte ne permet pas de mesurer des évolutions dans le temps. Elle donne un niveau à une date, pas une tendance.

Quelle alternative à DVF si le bien est en Alsace ou en Moselle ?

Le service « Rechercher des transactions immobilières » de l'espace particulier d'impots.gouv.fr (article L107 B du livre des procédures fiscales) ne couvre pas non plus ces départements. Il reste les notaires, dont les bases ne sont pas en accès libre, et les agents immobiliers locaux.

Combien de ventes faut-il pour que la comparaison ait un sens ?

Il n'existe pas de seuil officiel. Nous ne retenons pas une médiane calculée sur moins d'une trentaine de ventes, et nous regardons toujours la dispersion (90e centile, part des ventes au-dessus d'un seuil) plutôt que le seul chiffre médian, car un lot restauré se vend dans le haut du marché, pas au milieu.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : les ventes réelles et les loyers d'annonce d'une commune sont publics, gratuits et exploitables en une heure ; la comparaison juste porte sur le prix de revient complet, foncier plus travaux, rapporté à la surface et net de la réduction d'impôt, face au haut du marché local. Le rappel : comparer le prix d'un acte en ASL à la médiane DVF, c'est comparer un dixième du prix à la moyenne d'un marché qui n'est pas le vôtre ; l'écart non compensé par la réduction est une perte en capital, pas un détail. La prochaine lecture : notre article sur le coût réel d'un Malraux transforme ce prix de revient en effort d'épargne mensuel. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, nous refaisons ce calcul avec vous sur le lot que vous envisagez, ventilation de l'opérateur et fichier DVF de la commune en main.