Le 8 juillet 2026, une commission d'enquête de l'Assemblée nationale a adopté un rapport qui recommande de plafonner les taux d'amortissement de la location meublée au régime réel BIC — le mécanisme même qui fait du LMNP au réel l'un des régimes les plus favorables de l'investissement locatif meublé. À ce stade, rien n'est voté : aucun taux, aucune date d'entrée en vigueur, aucune règle transitoire n'est fixée. Mais le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, déposé fin septembre 2026 et débattu à partir du 12 octobre, est le véhicule législatif naturel pour transformer une recommandation en texte de loi. Pour tout investisseur qui possède déjà un LMNP au réel ou qui envisage d'en acheter un en tablant sur un amortissement calculé librement sur 25 à 30 ans, comprendre cette menace maintenant — sans céder à la précipitation ni à l'immobilisme — change la façon d'aborder les prochains mois.
L'essentiel à retenir
- Le rapport n° 3056 de la commission d'enquête sur l'imposition des plus hauts patrimoines, adopté le 8 juillet 2026, recommande (recommandation n° 8) de fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée au régime réel BIC, selon la nature du bien et ses composantes.
- Aucun taux, aucune date d'entrée en vigueur et aucune règle transitoire n'ont été arrêtés à ce jour — ce n'est qu'une recommandation, pas une mesure votée.
- Le PLF 2027, qui pourrait reprendre cette piste, doit être déposé fin septembre 2026 et débattu à l'Assemblée à partir du 12 octobre 2026.
- Seul le régime réel serait concerné : le micro-BIC, qui ne calcule aucun amortissement individualisé, resterait par nature hors du champ d'une telle mesure.
D'où vient cette menace : le rapport de la commission d'enquête
La commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés et à leur contribution au financement des services publics a été créée le 17 février 2026 à l'Assemblée nationale, sous la présidence du député Jean-Paul Mattei. Charles de Courson en a été le rapporteur. Après 37 auditions et un travail directement mené auprès de la DGFiP — le rapporteur a personnellement examiné les données fiscales des cinquante contribuables détenant les patrimoines immobiliers les plus élevés recensés par l'administration — la commission a adopté son rapport le 8 juillet 2026, rendu public une semaine plus tard, le 15 juillet 2026.
Le rapport consacre plusieurs pages à la fiscalité de la location meublée. Sa recommandation n° 8 propose de « fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes ». Selon le rapporteur, certains rythmes d'amortissement actuellement pratiqués peuvent devenir excessifs et relever d'une logique de suroptimisation fiscale plutôt que d'une dépréciation économique réelle du bien.
Le rapport ne propose pas un taux unique : il envisage des plafonds différenciés « selon la nature du bien et ses composantes » — le gros œuvre, les agencements, les équipements et le mobilier pourraient donc continuer à s'amortir sur des durées distinctes les unes des autres, mais chacune encadrée par un plafond, plutôt que librement déterminée comme aujourd'hui.
Ce qui n'est pas encore décidé
Ni le rapport ni aucun texte officiel ne fixe à ce jour de taux plafond précis, de date d'entrée en vigueur, ni de règle transitoire pour les biens déjà en cours d'amortissement. Toute simulation chiffrée circulant sur le sujet — y compris l'exemple pédagogique plus bas dans cet article — est nécessairement une hypothèse d'école, pas une projection officielle.
Ce que le régime réel permet aujourd'hui, et ce qu'un plafond changerait
Pour mesurer l'enjeu, il faut rappeler comment fonctionne l'amortissement du LMNP au réel aujourd'hui. L'article 39 C du CGI autorise à amortir le bien, les travaux et le mobilier, mais ne fixe aucun taux légal ni aucune durée imposée : ce sont des usages professionnels, validés par la jurisprudence et adaptés par l'expert-comptable à la nature réelle du bien, qui déterminent la durée retenue.
| Composant | Durée usuelle constatée aujourd'hui | Qui la détermine actuellement |
|---|---|---|
| Gros œuvre / structure du bâti | de l'ordre de 25 à 40 ans selon le bien | Expert-comptable, méthode par composants |
| Agencements, second œuvre | de l'ordre de 10 à 20 ans | Expert-comptable, selon nature des travaux |
| Équipements techniques | de l'ordre de 8 à 15 ans | Expert-comptable, selon durée de vie réelle |
| Mobilier | de l'ordre de 5 à 10 ans | Expert-comptable, selon nature du mobilier |
Ordres de grandeur usuels, pas des taux légaux fixes — chaque dossier doit être validé par un expert-comptable selon la nature exacte du bien. Voir notre guide complet du LMNP au réel pour le détail du mécanisme actuel.
Un plafond, tel que l'envisage la recommandation n° 8, ne supprimerait pas l'amortissement : il fixerait, pour chaque catégorie, un taux annuel maximal — donc une durée minimale — en deçà de laquelle il ne serait plus possible de descendre, même si l'usure réelle du bien ou de ses composants le justifiait. Concrètement, un bien aujourd'hui amorti sur 25 ans parce que l'expert-comptable a retenu cette durée pour ce bien précis pourrait se voir imposer, demain, une durée plancher plus longue — 35 ou 40 ans par exemple, sans que ce chiffre soit à ce jour arrêté nulle part — ce qui réduirait mécaniquement le montant amorti chaque année.
Calendrier légal : du rapport à une éventuelle loi
Un rapport de commission d'enquête n'a, en lui-même, aucune valeur normative : c'est un outil de contrôle parlementaire qui formule des recommandations, pas un texte qui modifie le droit. Pour qu'une mesure de plafonnement voie le jour, plusieurs étapes restent nécessaires — et rien ne garantit qu'elles s'enchaînent.
| Étape | Statut au 15 septembre 2026 |
|---|---|
| Adoption du rapport de la commission d'enquête (recommandation n° 8) | Fait — 8 juillet 2026 |
| Dépôt d'un amendement ou d'un article dans le PLF 2027 reprenant la piste | Non fait à ce jour — dépôt du PLF prévu fin septembre 2026 |
| Débat et vote en première lecture à l'Assemblée nationale | À venir — discussion prévue à partir du 12 octobre 2026 |
| Examen par le Sénat, éventuelle commission mixte paritaire | À venir |
| Promulgation de la loi de finances pour 2027 | À venir — généralement fin décembre |
| Entrée en vigueur effective, avec ou sans mesure transitoire | Non déterminée — au plus tôt 2027 en cas de vote |
Ce cheminement n'a rien d'automatique. Un précédent récent illustre les deux issues possibles : la réforme de la plus-value LMNP, qui minore désormais le prix d'acquisition des amortissements déduits (article 84 de la loi de finances pour 2025), est passée du texte au droit positif en quelques mois. À l'inverse, d'autres pistes discutées lors de précédents budgets n'ont jamais été reprises dans le texte final. Rien ne permet, aujourd'hui, de prédire dans quelle catégorie se rangera la recommandation n° 8.
Exemple pédagogique : comprendre le mécanisme, pas prédire un chiffre
Hypothèse d'école construite à des fins pédagogiques uniquement. Aucun taux plafond n'a été proposé par le rapport ni par aucun texte officiel : les durées « avec plafond hypothétique » ci-dessous sont entièrement inventées pour illustrer le sens de l'effet, pas son ampleur réelle.
Reprenons l'exemple de notre article sur le coût réel du LMNP : un studio meublé amorti sur une durée usuelle de 30 ans pour le bâti et 7 ans pour le mobilier. Si un plafond futur imposait, par pure hypothèse, de doubler ces durées minimales, l'effet mécanique serait le suivant :
| Poste | Mécanisme actuel (durée usuelle) | Hypothèse d'école (durée doublée) |
|---|---|---|
| Bâti | 30 ans → amortissement annuel plus élevé | 60 ans (fictif) → deux fois moins par an |
| Mobilier | 7 ans → amortissement annuel plus élevé | 14 ans (fictif) → deux fois moins par an |
| Effet sur le résultat fiscal | Retombe à zéro plus rapidement | Retombe à zéro plus lentement, sur davantage d'années |
| Effet sur la plus-value à la revente | Amortissement déduit plus important à minorer du prix d'acquisition | Amortissement déduit plus faible à cette même échéance, donc plus-value potentiellement allégée |
Cette dernière ligne mérite un mot, car elle est rarement mentionnée : un plafonnement qui allonge les durées d'amortissement réduirait aussi, mécaniquement, le montant d'amortissement effectivement déduit chaque année — or c'est précisément ce montant qui vient minorer le prix d'acquisition au moment de la revente, depuis la réforme de 2025 (art. 150 VB, III du CGI). Un plafond ne serait donc pas nécessairement défavorable sur toute la ligne : il ralentirait l'avantage à l'entrée, mais pourrait, en toute logique, alléger d'autant la facture de sortie. C'est un arbitrage dans le temps, pas une perte sèche automatique — à condition, bien sûr, que le texte final conserve cette architecture, ce qui n'a rien d'acquis.
Qui serait le plus exposé si la mesure était votée en l'état
| Profil | Niveau d'exposition |
|---|---|
| LMNP réel financé à crédit, base amortissable élevée, achat récent (2025-2026) | Élevé : l'essentiel de l'avantage recherché repose sur un amortissement rapide |
| LMNP réel détenu depuis longtemps, stock d'amortissement déjà largement consommé | Faible à modéré : l'effet d'un futur plafond ne jouerait que sur les années restantes |
| LMNP au micro-BIC, sans amortissement individualisé | Nul par construction : le micro-BIC ne calcule aucun amortissement |
| LMP (loueur en meublé professionnel), mêmes règles d'amortissement que le LMNP | Probablement élevé, sous réserve du périmètre exact d'un futur texte |
| Projet en cours de réflexion, pas encore signé | Aucun risque immédiat : le temps de la simulation, avant et après un éventuel texte, reste disponible |
Que faire dès maintenant, avant tout vote
La bonne réaction n'est ni la panique ni l'indifférence. Un rapport de commission d'enquête n'est pas une loi, et l'historique des budgets successifs montre que de nombreuses pistes discutées ne survivent pas au débat parlementaire. Mais ignorer le sujet reviendrait à se priver de plusieurs mois pour s'organiser si la mesure venait, au contraire, à être reprise.
| Check-list avant le vote du PLF 2027 | |
|---|---|
| Projet LMNP réel déjà signé ou en cours de détention | Aucune action à mener dans l'urgence — surveillez le calendrier |
| Nouveau projet en cours de simulation | Faites chiffrer le montage dans le cadre fiscal actuel, sans anticiper de plafond hypothétique |
| Amendement précis déposé au PLF 2027 | Redemandez une simulation dès qu'un taux ou une durée chiffrée apparaît dans le texte |
| Dossier d'amortissement (durées, méthode, quote-part terrain) | Faites-le documenter et valider par votre expert-comptable, plafond ou non |
| Suivi du calendrier PLF 2027 | Dépôt fin septembre 2026, débat à partir du 12 octobre 2026 |
Le point le plus important reste méthodologique : une base d'amortissement bien documentée — durées justifiées, quote-part terrain validée, méthode par composants tracée — reste un atout quel que soit le sort réservé à la recommandation n° 8. Un plafond légal, s'il voit le jour, s'appliquera à un cadre ; il ne remplacera jamais la rigueur du dossier individuel face à un contrôle.
Questions fréquentes sur le plafonnement de l'amortissement LMNP
Le plafonnement de l'amortissement LMNP est-il déjà voté ?
Non. À la date de publication de cet article, aucun texte de loi ne plafonne l'amortissement du LMNP au réel. Il s'agit d'une recommandation d'un rapport parlementaire, adoptée le 8 juillet 2026, qui devra encore être reprise par un amendement, discutée, votée puis promulguée pour avoir une quelconque portée. Rien n'empêche non plus qu'elle soit purement et simplement écartée du débat.
Le rapport n° 3056 est-il un texte de loi ?
Non, c'est le rapport d'une commission d'enquête de l'Assemblée nationale, un outil de contrôle parlementaire sans valeur normative propre. Il formule des recommandations à destination du gouvernement et des parlementaires — recommandation n° 8 pour le plafonnement des amortissements — mais ne modifie aucune règle fiscale à lui seul. Seule une loi de finances, votée par le Parlement, pourrait le faire.
Qui a rédigé ce rapport et sur quoi porte-t-il exactement ?
La commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, créée le 17 février 2026 et présidée par le député Jean-Paul Mattei, a désigné Charles de Courson comme rapporteur. Après 37 auditions et l'examen des données fiscales des cinquante plus hauts patrimoines immobiliers connus de la DGFiP, elle a adopté son rapport le 8 juillet 2026, rendu public le 15 juillet 2026.
Le plafonnement concernerait-il aussi le LMP ?
C'est probable mais non confirmé : la recommandation n° 8 vise « la location meublée en régime réel BIC », sans distinguer explicitement le statut LMNP du statut LMP, qui partagent tous deux les règles d'amortissement de l'article 39 C du CGI. Tant qu'aucun texte précis n'est déposé, le périmètre exact reste une hypothèse.
Le micro-BIC est-il concerné par cette menace ?
Non, et c'est structurel : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sans amortissement individualisé du bien. Un plafonnement des taux d'amortissement, quelle que soit sa forme finale, ne peut techniquement s'appliquer qu'au régime réel, qui est seul à calculer un amortissement comptable poste par poste.
Que faire si j'ai un projet LMNP en cours de signature ?
Ne prenez aucune décision dans la précipitation ni sous le coup de l'inquiétude : rien n'est voté, aucun taux n'est fixé, et l'historique montre qu'un rapport de commission d'enquête ne devient pas automatiquement une mesure de loi de finances. Faites simplement chiffrer votre projet par votre expert-comptable dans le cadre actuel, suivez le calendrier du PLF 2027 (dépôt fin septembre 2026, débat à partir du 12 octobre), et demandez une seconde simulation si un amendement précis venait à être déposé.
À lire ensuite
Recevez la grille des 16 points de contrôle avant de signer en LMNP géré
Un dossier noté sur 48 — gestionnaire, bail commercial, marché locatif réel, fiscalité et sortie. Gratuit, sans spam.
Stock disponible
9 programmes LMNP géré disponibles actuellement.
Prix réels, photos, détail des lots et documents à télécharger — pas de simulation, le stock réel chez nos promoteurs partenaires.
Informations générales fondées sur le rapport n° 3056 de la commission d'enquête de l'Assemblée nationale relative à l'imposition des plus hauts patrimoines, adopté le 8 juillet 2026, et sur le calendrier connu du projet de loi de finances pour 2027 à la date du 15 septembre 2026. Cet article décrit une recommandation à l'étude, non une mesure votée : aucun taux, aucune date d'entrée en vigueur ni aucune règle transitoire n'est fixée à ce jour. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé ; toute décision d'investissement doit être étudiée avec un professionnel habilité, sur la base du droit en vigueur au moment de la décision.
Sources : rapport n° 3056, commission d'enquête relative à l'imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés, Assemblée nationale (recommandation n° 8, adoptée le 8 juillet 2026) ; article 39 C du CGI ; article 150 VB, III du CGI ; article 84 de la loi de finances pour 2025.
EXP Capital — ORIAS n° 25005915.