Loi Malraux à Clermont-Ferrand : PSMV de Montferrand, prix, loyers et ce que disent les sources

La réponse courte : la loi Malraux s'applique à Clermont-Ferrand au taux de 30 %, mais dans un seul périmètre : le site patrimonial remarquable de Montferrand (SPR84-116), ancien secteur sauvegardé de 1964, dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé (28 novembre 1997 d'après la liste ministérielle, pièces modifiées en 2012). Le centre historique de Clermont, autour de la cathédrale et de la place de Jaude, n'a pas de plan approuvé : la Métropole y indique un plan de valorisation « en cours », et nous n'avons trouvé aucun texte qui y établisse un taux sans déclaration d'utilité publique. Clermont-Ferrand n'est pas dans la liste Denormandie de l'arrêté du 26 mars 2019 et nous n'avons pas trouvé de convention ORT publiée. L'ancien se vend autour de 2 440 € le m² d'après les fichiers DVF que nous avons retraités, avec 9,6 % de logements vacants et une population en hausse. Le cadre fiscal est solide sur Montferrand ; le périmètre et le prix payé restent les deux questions à trancher.

Qui tape « loi Malraux Clermont-Ferrand » a en général vu passer une opération dans la métropole auvergnate et veut savoir trois choses : si l'immeuble est dans un périmètre qui ouvre droit à la réduction, à quel taux, et si le prix du lot tient face au marché local. Les arguments avancés sur la ville sont réels, l'université, l'industrie, la gare, le patrimoine, mais une ville étudiante n'est pas un secteur sauvegardé, et le centre de Clermont n'est pas Montferrand.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques : Légifrance et BOFiP, la liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture, les pages de Clermont Auvergne Métropole sur ses SPR, l'INSEE, l'atlas régional des étudiants, les fichiers DVF, la Carte des loyers et les données ouvertes de la SNCF. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Clermont-Ferrand, et à quel taux ?

L' article 199 tervicies du CGI ouvre la réduction d'impôt aux dépenses de restauration complète d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable : 30 % avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, 22 % avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou une restauration déclarée d'utilité publique (BOI-IR-RICI-200-30, § 135). À Clermont-Ferrand, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) ne recense qu'un seul site, Montferrand, alors que la Métropole en présente un second pour le centre de Clermont. Les deux n'ont pas le même statut fiscal.

Montferrand : le périmètre à 30 %

D'après la page de Clermont Auvergne Métropole consacrée au SPR de Montferrand, « le 27 août 1964, par arrêté du ministre des Affaires Culturelles, André Malraux, la ville de Montferrand est érigée en Secteur sauvegardé, un des premiers de France ». La liste ministérielle donne la même date de création et enregistre le plan de sauvegarde et de mise en valeur comme approuvé le 28 novembre 1997. Le secteur est devenu site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016 (art. 112 de la loi n° 2016-925).

Le périmètre est petit : « une enclave de 23 hectares » dont « le périmètre de protection suit les limites des murailles médiévales, reprenant ainsi les volumes de l'ancienne cité créée en 1120 par les Comtes d'Auvergne ». Le plan délimite une zone US couvrant tout le site, avec un sous-secteur USr « destiné à la mise en valeur du rempart ». À l'intérieur, « le PLU de Clermont-Ferrand ne s'y applique pas et le futur PLUi ne s'y appliquera pas non plus » : le PSMV tient lieu de document d'urbanisme. La Métropole met en ligne le rapport de présentation, le plan de zonage, le règlement, les plans de situation, les servitudes et les annexes, dans leur version issue de la modification de 2012. Nous n'avons pas lu l'arrêté d'approbation de 1997 lui-même ni l'arrêté de modification : la référence exacte est à demander à la Métropole ou à l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine du Puy-de-Dôme avant toute réservation.

Point de calendrier : le BOFiP précise que, lorsqu'un PSMV est approuvé, les dépenses sont éligibles dès la publication de l'arrêté (BOI-IR-RICI-200-10, § 145). À Montferrand, le plan est en vigueur depuis 1997 et nous n'avons trouvé, sur les pages de la Ville et de la Métropole, aucune procédure de révision en cours : une opération lancée aujourd'hui s'inscrit dans un cadre ancien et stabilisé, mais aussi dans un règlement conçu il y a près de trente ans, dont la lecture immeuble par immeuble est indispensable.

Le centre historique de Clermont : un taux non établi

La page de la Métropole qui recense ses sites patrimoniaux remarquables en cite quatre : Montferrand (PSMV), Pont-du-Château (ancienne ZPPAUP), Royat (AVAP) et le « centre historique de Clermont », pour lequel elle indique « élaboration Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) en cours ». Nous n'avons pas trouvé la décision de classement de ce quatrième site, ni sa date, ni son périmètre, et la liste ministérielle du 21 septembre 2026 ne le mentionne pas pour la commune de Clermont-Ferrand : son statut est donc, pour nous, à confirmer auprès de la Métropole et de la DRAC Auvergne-Rhône-Alpes.

Sur le plan fiscal, le raisonnement ne dépend pas de cette incertitude. Le BOFiP distingue trois situations au § 145 : pas d'acte de classement, aucune réduction ; acte pris mais plan non approuvé, réduction seulement si l'opération est déclarée d'utilité publique ; plan approuvé, dépenses éligibles dès sa publication. Un PVAP « en cours d'élaboration » n'est pas un PVAP approuvé. Un lot présenté « en Malraux » dans le centre de Clermont appelle donc une preuve écrite (déclaration d'utilité publique de la restauration) ou un rescrit, et le taux, si la réduction est acquise par cette voie, serait de 22 %, pas de 30 %.

Ce que le PSMV impose à un chantier à Montferrand

Nous n'avons pas pu lire le règlement du PSMV de Montferrand dans son intégralité pour cet article ; nous ne reproduirons donc pas ses prescriptions article par article. Ce que les pages de la Métropole établissent suffit toutefois à cadrer un projet :

• Le PSMV est « le règlement d'urbanisme qui concerne spécifiquement la cité de Montferrand » et se substitue au PLU : toute autorisation de travaux s'y instruit sur ses règles propres, pas sur celles du reste de la commune.
• Le plan de zonage distingue la zone US, qui couvre tout le site, et le sous-secteur USr du rempart, où la mise en valeur de l'enceinte prime : un immeuble adossé aux anciennes murailles relève de règles plus contraignantes.
• Le règlement, le rapport de présentation et les annexes ont été modifiés en 2012 : c'est cette version, publiée par la Métropole, qu'il faut demander à l'opérateur, avec l'extrait du plan graphique et la légende de l'immeuble concerné.

Ces règles ont un coût et un délai, ce qui pèse sur le prix de revient et sur le calendrier des paiements : c'est ce calendrier, et non la date de l'acte, qui décide de l'année de la réduction (voir notre article sur la date limite de défiscalisation en fin d'année).

Clermont-Ferrand est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste. L'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 ne cite, pour le Puy-de-Dôme, qu'Issoire, Riom et Thiers. La seconde voie est celle des communes « ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire », prévue au IV bis de l' article 199 novovicies et commentée au § 240 du BOI-IR-RICI-365-10. Nous n'avons trouvé, sur les sites de la Ville et de la Métropole, aucune convention ORT publiée pour Clermont-Ferrand : en l'état de nos recherches, un lot présenté « en Denormandie » dans la commune appelle la copie de la convention et sa date, et l'adresse se vérifie sur le simulateur de service-public.fr. Les acquisitions sont possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Clermont-Ferrand est classée en zone B1 par la liste des communes selon le zonage ABC dans sa version issue de l'arrêté du 23 juin 2026 : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2, soit 14,16 € par m² pour un 37 m² (environ 524 € par mois) et 12,63 € pour un 52 m² (calculs de nos recherches à partir du barème). La Carte des loyers 2025 donne pour Clermont-Ferrand 12,49 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 14,49 € pour un 37 m² : le plafond est du même ordre que le marché d'annonces, donc peu contraignant, si l'éligibilité était établie. Notre article sur les meilleures villes Denormandie explique comment lire cet écart.

Que valent les chiffres qui circulent sur Clermont-Ferrand ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 2 419 € par m² en 2021 à un point haut de 2 658 € en 2022, puis est redescendue : 2 500 € en 2023, 2 361 € en 2024 et 2 440 € en 2025 sur 219 ventes, soit environ +1 % en quatre ans et −8 % depuis 2022. Neuf ventes sur dix se font sous 3 370 € le m². Le nombre de ventes retenues, entre 213 et 273 par an, est faible pour une commune de 146 000 habitants : notre filtre exclut les mutations à plusieurs locaux, fréquentes en copropriété (appartement avec cave ou parking), ce qui réduit l'échantillon sans le biaiser vers le haut ou le bas de façon connue. Ce sont des calculs de nos recherches, qui ne distinguent pas les logements restaurés des autres ni Montferrand du reste de la commune.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement) donne 12,49 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 10,03 à 15,54 €) et 14,49 € pour un logement de 37 m² (11,88 à 17,67 €), sur 48 197 annonces pour le premier indicateur. Ce sont des prédictions d'annonces pour un logement de référence, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables entre elles. Fournie à titre illustratif et sans valeur de garantie : rapportée au prix médian de 2 440 €, une valeur de 12,49 € donnerait un rendement brut de l'ordre de 6 % pour un logement ancien non restauré, chiffre surestimé puisque le loyer inclut les charges et le prix exclut frais et travaux.

La population, la vacance et les revenus. D'après le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023), Clermont-Ferrand compte 146 351 habitants, contre 141 569 en 2012. Sur 94 642 logements, 9,6 % sont vacants, 84,7 % sont des résidences principales et 82,2 % des appartements ; 66,1 % des ménages sont locataires. Le taux de pauvreté est de 27,0 % et le niveau de vie médian de 22 640 € (Filosofi 2023) ; le chômage au sens du recensement est de 15,4 %. La commune concentre 108 456 emplois pour un indicateur de concentration d'emploi de 183,6, soit près de deux emplois pour un actif résident : le bassin de demande locative dépasse largement la commune, ce qui est cohérent avec une vacance inférieure à celle de nombreuses villes moyennes.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur donne, en sommant ses lignes « total », environ 30 100 étudiants inscrits dans la commune de Clermont-Ferrand à la rentrée 2024 et environ 44 400 dans l'unité urbaine : une partie des campus se situe hors de la commune. Le lien entre ces effectifs et la demande de logements restaurés à Montferrand, quartier excentré par rapport aux sites universitaires du centre, n'est pas établi par les sources que nous avons lues.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

À Clermont-Ferrand, la question se pose autrement qu'ailleurs : le secteur protégé au taux de 30 % n'est pas le centre-ville, c'est Montferrand, ancienne cité rivale de Clermont réunie à elle au XVIIe siècle et aujourd'hui quartier de 23 hectares au nord-est de la commune. Les sources publiques que nous avons lues ne donnent ni prix ni vacance à cette échelle : nous n'écrirons donc pas qu'une rue vaut mieux qu'une autre. Deux repères tiennent néanmoins. D'abord, le sous-secteur USr du rempart concentre les règles les plus lourdes ; un immeuble adossé à l'enceinte se restaure plus cher. Ensuite, la médiane DVF communale de 2 440 € le m² agrège le centre, les quartiers universitaires et les faubourgs : pour juger un prix à Montferrand, il faut descendre aux ventes de la même rue sur trois ans, ce que permet le fichier DVF de la commune. Un lot vendu dans le centre de Clermont, autour de la cathédrale ou de la place de Jaude, n'est pas dans un périmètre à plan approuvé, quelle que soit la qualité de l'immeuble. Pour comparer les villes selon ces critères, voir notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux.

À quelles conditions un investissement à Clermont-Ferrand se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent une ville dont le marché résidentiel est plus sain que celui de beaucoup de villes Malraux, mais dont le périmètre fiscal est étroit. Du côté favorable : une population en hausse de 2012 à 2023, 9,6 % de logements vacants, deux ménages sur trois locataires, près de deux emplois pour un actif résident, une gare dont la fréquentation dépasse de plus d'un quart son niveau de 2019, et un PSMV en vigueur depuis 1997 sans révision en cours. Du côté défavorable : un secteur protégé de 23 hectares seulement, excentré, un centre historique sans plan approuvé où le taux n'est pas établi, une commune hors liste Denormandie, un taux de pauvreté de 27 % et une médiane de l'ancien qui a reculé de 8 % depuis 2022.

L'investissement se justifie pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative sur deux à quatre années de travaux, accepte de louer neuf ans au moins et n'attend pas de plus-value : à 2 440 € le m² dans l'ancien, un lot restauré vendu deux fois ce prix doit être justifié par l'immeuble et par la rue, non par la seule réduction. Il ne se justifie pas dans le centre de Clermont sans preuve écrite du droit à la réduction. Notre article sur le coût réel d'un Malraux rapporte l'avantage à l'effort de trésorerie.

Quelles questions poser pour une opération à Clermont-Ferrand ?

1. L'adresse est-elle à l'intérieur du périmètre du PSMV de Montferrand (SPR84-116), c'est-à-dire dans les limites des anciennes murailles ? Demandez l'extrait du plan graphique et la référence de l'arrêté d'approbation invoqué.
2. Si l'immeuble est dans le centre de Clermont, sur quelle base l'opérateur invoque-t-il la loi Malraux ? Sans PVAP approuvé, seule une déclaration d'utilité publique de la restauration ouvre droit à la réduction : demandez-en la copie.
3. Quelle est la légende de l'immeuble sur le plan du PSMV (à conserver, à améliorer, pouvant être démoli) ? Cela conditionne le programme de travaux et son coût.
4. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
5. Quelle est la date du permis de construire ou de la déclaration préalable, et l'accord de l'Architecte des Bâtiments de France est-il obtenu ? Cette date ouvre la période d'éligibilité des dépenses.
6. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, comparé à la médiane DVF de l'ancien (2 440 € en 2025) et au 90e centile (3 369 €) ?
7. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Montferrand ou dans le Puy-de-Dôme, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

La garantie d'achèvement du montage choisi se vérifie avant la réservation : notre article sur VIR ou ASL détaille ce qui protège, ou non, l'acquéreur, et celui sur les pièges de la loi Malraux liste les erreurs de périmètre les plus fréquentes.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Clermont-Ferrand

Quel taux Malraux s'applique à Clermont-Ferrand ?

Le taux de 30 % dans le seul périmètre du site patrimonial remarquable de Montferrand (SPR84-116), couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI ; BOFiP BOI-IR-RICI-200-30, § 135). D'après la liste du ministère de la Culture, ce PSMV a été approuvé le 28 novembre 1997 ; la Métropole en publie les pièces dans leur version modifiée en 2012. Le taux dépend de l'adresse, pas de l'acquéreur.

Le centre de Clermont, autour de la cathédrale, ouvre-t-il droit à la loi Malraux ?

Pas à ce jour d'après notre lecture des sources. La liste ministérielle du 21 septembre 2026 ne recense qu'un seul SPR dans la commune, celui de Montferrand. La Métropole indique qu'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine est en cours d'élaboration pour le centre historique de Clermont, mais tant qu'aucun PVAP n'est approuvé, le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) ne reconnaît la réduction qu'en cas de restauration déclarée d'utilité publique.

Le secteur sauvegardé de Montferrand est-il ancien ?

Oui : la Métropole rappelle qu'il a été créé le 27 août 1964 par arrêté du ministre des Affaires culturelles, André Malraux, parmi les premiers de France, et la liste ministérielle donne la même date. Il couvre 23 hectares dans les limites des anciennes murailles médiévales, et il est devenu site patrimonial remarquable de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016.

Clermont-Ferrand est-elle éligible au Denormandie ?

Pas par la liste de l'arrêté du 26 mars 2019, où seules Issoire, Riom et Thiers figurent pour le Puy-de-Dôme. Une commune ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire est aussi éligible (art. 199 novovicies, IV bis ; BOI-IR-RICI-365-10, § 240) : nous n'avons pas trouvé de convention ORT publiée pour Clermont-Ferrand. Vérifiez l'adresse sur le simulateur de service-public.fr.

Quel est le prix médian de l'ancien à Clermont-Ferrand ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 2 440 € par m² en 2025 sur 219 ventes, contre 2 419 € en 2021 et un point haut de 2 658 € en 2022. C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas Montferrand du reste de la commune ni les logements restaurés des autres.

Combien d'étudiants compte Clermont-Ferrand ?

D'après l'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur, environ 30 100 étudiants inscrits dans la commune à la rentrée 2024 et environ 44 400 dans l'unité urbaine (sommes de nos recherches sur les lignes « total »). Le chiffre de 40 000 souvent avancé correspond donc à l'agglomération, pas à la commune.

Le marché locatif de Clermont-Ferrand est-il tendu ?

Les indicateurs publics sont plutôt favorables pour une ville de cette taille : 66,1 % de ménages locataires, 9,6 % de logements vacants et une population en hausse de 2012 à 2023 selon l'INSEE. La commune est classée en zone B1 par le zonage ABC en vigueur depuis juin 2026. Aucune donnée publique ne décrit toutefois le marché du seul quartier de Montferrand.

Peut-on cumuler Malraux et déficit foncier sur un immeuble de Montferrand ?

Les mêmes travaux ne peuvent pas ouvrir deux avantages : la fraction retenue pour la réduction Malraux n'est pas déductible des revenus fonciers, et le Malraux ne se cumule pas avec le Denormandie sur un même logement (BOI-IR-RICI-200-30, § 150 et 170). Le choix se fait par investisseur et par logement, selon le montage de l'immeuble.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Clermont-Ferrand, le PSMV de Montferrand, approuvé en 1997 et modifié en 2012, ouvre droit au Malraux à 30 % sur 23 hectares à l'intérieur des anciennes murailles ; le centre historique de Clermont n'a pas de plan approuvé et le taux n'y est pas établi sans déclaration d'utilité publique. La commune n'est pas dans la liste Denormandie et nous n'avons pas trouvé de convention ORT ; elle est en zone B1. L'ancien se tient autour de 2 440 € le m², avec 9,6 % de vacance et une population en hausse. Le rappel : acheter un lot restauré sans avoir vérifié qu'il est bien dans le périmètre de Montferrand, ni ce que la même rue se vend dans l'ancien, c'est faire de la réduction d'impôt la seule contrepartie du prix, et parfois la perdre. La prochaine lecture : notre article sur la vérification du SPR, du PSMV et du taux Malraux donne la méthode pour lire un plan graphique et un arrêté d'approbation, ce qui, à Clermont-Ferrand, sépare Montferrand du reste de la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, la légende de l'immeuble, le prix de revient au mètre carré et l'échéancier des travaux sont les points à examiner avant toute réservation.