Fin d'engagement locatif : que faire quand votre dispositif est fermé ?

Censi-Bouvard, Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf, Scellier, Duflot, Cosse « Louer abordable » : tous ces dispositifs sont fermés à toute nouvelle acquisition, certains depuis plus de vingt ans. Si vous détenez déjà un bien sous l'un d'eux, la question n'est plus de savoir si vous pouvez y accéder, mais ce qui se passe concrètement une fois votre engagement arrivé à son terme. Pour trois de ces quatre familles — Censi-Bouvard, les anciens régimes fonciers (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf) et Scellier/Duflot —, la réponse tient en une phrase : le bien bascule dans le droit commun de la location, meublée ou nue, sans aucune contrainte résiduelle propre au dispositif d'origine. La seule exception notable est la convention Cosse, qui suit le logement et non l'investisseur : un futur acquéreur en hérite jusqu'à son terme. Ce guide détaille, dispositif par dispositif, ce qui subsiste, ce qui s'éteint, et ce qu'un acquéreur d'occasion doit vérifier avant d'acheter.

Censi-Bouvard : fin d'engagement, que devient votre résidence gérée ?

Le Censi-Bouvard (article 199 sexvicies du Code général des impôts) est fermé à toute nouvelle acquisition depuis le 31 décembre 2022. Pour les acquisitions les plus récentes, la réduction d'impôt s'élevait à 11 % du prix, étalée sur 9 ans ; elle atteignait 18 % pour les acquisitions de 2011, et 25 % pour celles de 2009 et 2010. Les fractions de réduction non consommées une année donnée sont reportables sur les 6 années suivantes : certains reports issus des derniers millésimes commercialisés peuvent donc encore courir jusqu'à environ 2030. Si vous avez investi en 2021 ou 2022, ne considérez pas votre dossier Censi-Bouvard comme définitivement clos sans avoir vérifié ce point.

Une fois les 9 années d'engagement révolues, le bien bascule purement et simplement dans le droit commun de la location meublée. Comme n'importe quel logement meublé classique, vous choisissez alors entre le micro-BIC, pour sa simplicité déclarative, et le régime réel, souvent plus intéressant dès lors que l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux dépasse l'abattement forfaitaire. Aucune contrainte résiduelle propre au Censi-Bouvard ne subsiste passé ce cap : ni obligation de relouer via le même exploitant, ni limitation de loyer, ni zonage. Notre guide LMNP au réel détaille comment arbitrer entre les deux régimes. Ce choix n'est pas neutre : sous Censi-Bouvard, c'est l'exploitant de la résidence qui gérait la location et versait le loyer via un bail commercial. Une fois l'engagement fiscal terminé, si vous continuez avec le même exploitant, cette relation commerciale se poursuit indépendamment de la question fiscale traitée ici — les deux suivent des calendriers distincts, et rien n'oblige à les faire coïncider.

Un point technique mérite votre attention si vous basculez vers le régime réel : la fraction du prix qui avait ouvert droit à la réduction Censi-Bouvard n'était pas amortissable à l'époque de l'acquisition. Pour reconstituer aujourd'hui la base amortissable de votre bien, il faut tenir compte de cette exclusion historique — un point que les outils de calcul génériques ignorent souvent, et qui justifie qu'un professionnel valide votre base de calcul avant le premier exercice au réel.

Autre point souvent mal compris : la récupération de TVA en résidence de services (résidence étudiante, senior, affaires, ou EHPAD) n'a jamais dépendu du Censi-Bouvard lui-même. Elle relève d'un mécanisme distinct, celui de la para-hôtellerie et de la résidence de services (article 261 D, 4° du CGI), et reste pleinement accessible en 2026 pour un nouvel investissement en résidence gérée, indépendamment de la fermeture du Censi-Bouvard. Cette récupération s'accompagne néanmoins de sa propre contrainte : un engagement de fait de 20 ans, qui correspond à la durée d'amortissement de la TVA récupérée. Si vous détenez un bien en résidence gérée pour lequel vous avez récupéré la TVA, gardez cette échéance de 20 ans à l'esprit — elle est totalement indépendante de la fin de votre engagement Censi-Bouvard.

Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf : le bien bascule dans le droit commun

Périssol, Besson, Robien et Borloo neuf sont les quatre noms qui se sont succédé, entre 1996 et 2009 selon le dispositif exact, pour désigner un même principe : un amortissement fiscal sur les revenus fonciers d'un bien loué nu (article 31, I-1°-f à h du CGI, dans ses versions antérieures). Ce principe n'a rien d'anecdotique aujourd'hui : c'est très exactement la logique reprise par le nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Si vous avez connu l'un de ces quatre anciens dispositifs, vous en reconnaîtrez sans peine la mécanique.

Une fois l'engagement de location arrivé à son terme, le bien rejoint le droit commun de la location nue : selon le niveau de vos loyers et votre situation, vous optez alors pour le micro-foncier, avec son abattement forfaitaire de 30 %, ou pour le régime réel avec déficit foncier, qui permet de continuer à déduire charges et travaux réels. Notre guide déficit foncier détaille les plafonds et le mécanisme de report applicables aujourd'hui.

Le point le plus important à connaître, aussi bien pour vous que pour un futur acquéreur, concerne la revente : les amortissements pratiqués sous ces anciens régimes ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers. C'est une différence de taille avec ce qui s'applique aujourd'hui au LMNP au réel et au nouveau statut du bailleur privé, où le mécanisme de réintégration de l'article 150 VB, III du CGI minore le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, à hauteur des amortissements déduits. Ce mécanisme ne vise expressément que le meublé et les volets récents (i et j) du bailleur privé — il ne s'applique pas aux anciens régimes fonciers Périssol, Besson, Robien ou Borloo neuf. Concrètement, qu'il s'agisse de revendre un bien ayant bénéficié de l'un de ces amortissements ou d'en racheter un, aucune contrainte particulière ne s'y attache pour l'une ou l'autre partie.

Cas résiduel, plus rare : si vous êtes encore sous engagement Périssol actif, sachez que le plafond de déficit imputable sur votre revenu global reste fixé à 15 300 € par an, contre 10 700 € en droit commun aujourd'hui — un avantage à ne pas perdre de vue tant que votre engagement court encore. Dans tous les cas, la meilleure façon de savoir précisément où vous en êtes — dispositif exact, durée d'engagement restante, éventuels reports — reste de reprendre l'acte d'acquisition d'origine ainsi que vos avis d'imposition des dernières années, qui mentionnent le régime appliqué et son échéancier.

Scellier, Duflot : vos droits résiduels, et ceux d'un futur acquéreur

Le Scellier (article 199 septvicies du CGI) s'est fermé à toute nouvelle acquisition en 2012, suivi par le Duflot (article 199 novovicies dans sa version d'origine) en 2014 — remplacé à son tour par le Pinel, lui-même fermé depuis. Ces deux dispositifs accordaient une réduction d'impôt étalée sur plusieurs années, dont le taux et la durée dépendaient du millésime d'acquisition et de la zone du bien.

Un cas reste encore bien vivant aujourd'hui : le Scellier intermédiaire. Certains engagements de ce type ont fait l'objet de prorogations triennales, qui génèrent des compléments de réduction d'impôt courant encore jusqu'à environ 2028. Si vous avez opté pour cette variante à l'époque, vérifiez où vous en êtes dans vos prorogations avant de considérer votre dossier Scellier comme définitivement soldé. Cette information ne figure généralement pas sur un document unique et centralisé : c'est votre avis d'imposition, où la ligne correspondant à la réduction Scellier doit encore apparaître tant qu'un complément reste dû, qui permet de confirmer si vous êtes toujours concerné.

Le point le plus rassurant de cette section concerne les acquéreurs de biens d'occasion : les réductions Scellier et Duflot sont strictement personnelles à l'investisseur qui les a obtenues. Elles ne se transmettent pas avec le bien. Si vous achetez aujourd'hui un logement qui est sorti — ou qui sort encore — d'un dispositif Scellier ou Duflot, vous n'héritez d'aucune réduction résiduelle, mais surtout d'aucune contrainte fiscale liée au dispositif d'origine : pas d'engagement de location à respecter, pas de plafond de loyer à honorer. C'est un point qui rassure souvent les acheteurs — à condition de bien le distinguer du cas de figure suivant, celui de la convention Cosse, qui fonctionne à l'exact opposé.

Cosse « Louer abordable » : la convention qui suit le logement

Le dispositif Cosse « Louer abordable » (article 31, I-1°-o du CGI, dans sa version antérieure) ne concerne plus aucune nouvelle convention depuis le 28 février 2022. Il reposait sur une déduction spécifique sur les loyers conventionnés, comprise entre 15 % et 85 % selon le niveau de conventionnement retenu. Depuis sa fermeture, c'est Loc'Avantages qui a pris le relais pour toute nouvelle convention.

Si vous avez signé une convention Cosse avant cette date de fermeture, la déduction continue de s'appliquer normalement jusqu'au terme prévu par cette convention — certaines, signées dans les dernières années avant la fermeture, courent encore jusqu'à environ 2031. Rien ne change donc dans l'immédiat pour votre déclaration de revenus fonciers tant que la convention court.

En revanche, un point mérite votre vigilance si l'échéance de votre convention approche : depuis la loi de finances pour 2024 (article 110), les renouvellements ou prorogations d'une convention Cosse n'ouvrent plus droit à l'avantage fiscal. Vous ne pouvez donc plus simplement reconduire votre convention à l'identique pour continuer à bénéficier de la déduction. Au terme de votre convention actuelle, deux options s'offrent à vous : re-conventionner votre bien sous Loc'Avantages, ou sortir purement et simplement du conventionnement pour reprendre votre liberté de fixation du loyer. Le choix dépend largement de votre marché locatif local : si les loyers de marché de votre secteur ont fortement progressé depuis la signature de votre convention Cosse, sortir du conventionnement peut redevenir plus intéressant qu'un nouveau conventionnement Loc'Avantages ; à l'inverse, si le marché reste tendu et que l'avantage fiscal pèse encore lourd dans votre équilibre, le reconduire sous Loc'Avantages garde tout son sens.

C'est ici que la Cosse se distingue radicalement du Scellier et du Duflot vus plus haut : la convention ANAH — Cosse comme son prédécesseur le Borloo ancien, et comme Loc'Avantages aujourd'hui — est réelle. Elle suit le logement, pas l'investisseur. Concrètement, si vous achetez un bien sous convention Cosse encore en cours, vous héritez de cette convention dans son intégralité : loyer plafonné au niveau fixé par la convention, locataire déjà en place avec son bail, et obligations à respecter jusqu'au terme convenu. Ce n'est ni bon ni mauvais en soi — un loyer plafonné peut aussi sécuriser une occupation stable — mais c'est une donnée à intégrer dans votre prix d'achat et votre projection de rendement, à la différence d'un bien ex-Scellier ou ex-Duflot que vous achetez vierge de toute contrainte héritée.

Au-delà du cas particulier de chaque dispositif, une chose est commune aux quatre : la fin d'un engagement n'est jamais un mur, c'est un choix à faire. Rester au micro-BIC par défaut quand le régime réel serait plus favorable, laisser filer une fenêtre de re-conventionnement Loc'Avantages, ou acheter un bien conventionné sans en avoir anticipé la contrainte dans le prix : ce sont ces décisions, prises ou non au bon moment, qui font la différence sur le rendement net de votre bien dans les années à venir. Si votre situation porte plutôt sur un Pinel arrivé à échéance, notre article dédié traite spécifiquement ce cas, aux mécanismes différents de ceux détaillés ici. Pour les quatre familles de dispositifs de cet article, notre comparateur d'investissement locatif et notre simulateur permettent de chiffrer précisément votre situation post-engagement, plutôt que de vous fier à une estimation générique.

Questions fréquentes sur la fin d'engagement d'un dispositif fermé

Mon engagement Censi-Bouvard se termine dans quelques mois : dois-je faire une démarche particulière ?

Aucune démarche administrative spécifique n'est requise : le basculement vers le droit commun de la location meublée se fait automatiquement, sans formulaire dédié. Ce qui mérite en revanche une vraie décision, c'est le choix entre micro-BIC et régime réel pour la suite — le réel devient souvent plus avantageux une fois que vous pouvez amortir le bien, le mobilier et les travaux. Profitez aussi de cette échéance pour vérifier s'il vous reste des fractions de réduction reportées non consommées des années précédentes, et pour reconstituer, si vous passez au réel, la base amortissable de votre bien en tenant compte de la fraction non amortissable d'origine.

Puis-je encore récupérer la TVA sur une résidence de services en 2026 ?

Oui, et ce mécanisme n'a jamais dépendu du Censi-Bouvard. La récupération de TVA en résidence de services (étudiante, senior, affaires, EHPAD) relève du régime de la para-hôtellerie (article 261 D, 4° du CGI) et reste accessible en 2026 pour un nouvel investissement, indépendamment de la fermeture du Censi-Bouvard depuis fin 2022. Elle s'accompagne toutefois de son propre engagement de fait : 20 ans, la durée d'amortissement de la TVA récupérée — à ne pas confondre avec les 9 ans du Censi-Bouvard.

J'ai acheté un bien qui sortait d'un dispositif Robien ou Borloo : ai-je hérité d'une contrainte ?

Non, aucune. Les amortissements pratiqués sous les anciens régimes fonciers (Périssol, Besson, Robien, Borloo neuf) ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value des particuliers à la revente, contrairement à ce qui s'applique aujourd'hui au LMNP au réel ou au nouveau statut du bailleur privé. Le mécanisme de réintégration de l'article 150 VB, III du CGI ne vise que le meublé et les volets récents de ce dernier dispositif. Un bien sorti de l'un de ces anciens régimes s'achète et se revend sans contrainte fiscale résiduelle liée au dispositif d'origine.

Si je rachète un bien ex-Scellier ou ex-Duflot, dois-je respecter l'engagement locatif du vendeur ?

Non. La réduction d'impôt Scellier ou Duflot est strictement personnelle à l'investisseur qui l'a obtenue — elle ne se transmet jamais à l'acquéreur. Vous achetez le bien libre de toute contrainte fiscale liée au dispositif d'origine : aucun engagement de location à respecter, aucun plafond de loyer à honorer. C'est une différence essentielle avec un bien sous convention ANAH (Cosse, Loc'Avantages), qui lui reste attaché au logement et s'impose au nouvel acquéreur.

Le conventionnement Cosse de mon bien arrive à échéance : puis-je simplement le renouveler pour garder l'avantage fiscal ?

Non, plus depuis la loi de finances pour 2024 (article 110) : les renouvellements ou prorogations d'une convention Cosse n'ouvrent plus droit à la déduction. Au terme de votre convention actuelle, il faut soit re-conventionner votre bien sous Loc'Avantages — le dispositif qui a pris la suite —, soit sortir du conventionnement et reprendre votre liberté de fixation du loyer. La simple reconduction à l'identique de votre ancienne convention Cosse n'est plus une option fiscalement intéressante.

J'envisage d'acheter un bien sous convention Cosse en cours : à quoi dois-je faire attention ?

Vérifiez trois éléments avant de signer : le niveau du loyer plafonné fixé par la convention, qui borne votre rendement locatif tant qu'elle court ; la date exacte de son terme ; et si un locataire est déjà en place avec son bail. Ces trois éléments s'imposent à vous en tant que nouvel acquéreur, puisque la convention ANAH suit le logement et non le vendeur. Intégrez-les dans votre calcul de rendement et dans votre négociation de prix, plutôt que de les découvrir après la signature. N'hésitez pas à demander une copie de la convention elle-même, au vendeur ou à la délégation locale de l'ANAH : elle précise noir sur blanc le loyer plafonné et la date d'échéance, plutôt que de vous fier à une estimation orale.