Loi Malraux à Avignon : PSMV, prix, loyers et Denormandie en 2026

La réponse courte : Avignon réunit les deux conditions fiscales à vérifier en premier. La liste des sites patrimoniaux remarquables du ministère de la Culture y recense un secteur sauvegardé créé le 16 septembre 1991, couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé le 12 juin 2007 : un immeuble situé dans son périmètre, qui correspond à la totalité de l'intra-muros, ouvre droit au taux de 30 %. Ce plan est en révision depuis un arrêté préfectoral du 5 février 2024, pour une approbation annoncée en 2028 ; jusque-là, le plan de 2007 reste en principe applicable. La commune figure aussi dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019 qui ouvre le Denormandie, et elle est classée en zone B1. Le marché est moins cher et moins porteur qu'on ne le présente souvent : 2 680 € le m² en médiane pour l'ancien en 2025, une population stable depuis 2017, 62 % de locataires mais 14,3 % de logements vacants et un taux de pauvreté de 34,9 %. À Avignon, la question n'est pas de savoir si le cadre fiscal existe, mais ce que vaut un lot restauré face à un marché de l'ancien qui plafonne sous 4 000 € le m².

Si vous tapez « loi Malraux Avignon », c'est probablement qu'on vous a présenté, ou que vous cherchez, une opération dans l'intra-muros, entre les remparts et le Rhône. Les présentations reprennent des arguments connus : le patrimoine, le festival, la gare TGV, les étudiants. Ils existent, mais ne répondent pas aux questions qui décident du résultat d'un Malraux : le plan applicable et son état de révision, le prix payé au mètre carré, le loyer réellement encaissable en location nue à l'année, la valeur de sortie.

Cet article vérifie chaque point sur des sources publiques (Légifrance et BOFiP, liste ministérielle des sites patrimoniaux remarquables, site de la Ville d'Avignon, arrêté Denormandie, zonage ABC, INSEE, atlas des étudiants, fichiers DVF, Carte des loyers, données ouvertes de la SNCF, chiffres publiés par les deux festivals) et indique pour chaque chiffre s'il est solide, à vérifier ou introuvable. Il ne repose sur aucun document commercial.

La loi Malraux s'applique-t-elle à Avignon, et à quel taux ?

Oui, au taux de 30 %. L'article 199 tervicies du CGI réserve ce taux aux dépenses de restauration d'un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un PSMV approuvé ; le taux est de 22 % dans un SPR couvert par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine, ou lorsque la restauration a été déclarée d'utilité publique. Le BOFiP (BOI-IR-RICI-200-10, § 145) précise que, tant que le plan n'est pas approuvé, les dépenses n'ouvrent pas droit à la réduction.

À Avignon, la liste des SPR publiée par le ministère de la Culture (version du 21 septembre 2026) recense un seul site, numéroté SPR93-45 : un ancien secteur sauvegardé créé le 16 septembre 1991, devenu SPR de plein droit avec la loi du 7 juillet 2016. La colonne « évolution » porte la mention « PSMV approuvé » avec la date du 12 juin 2007. Le site de la Ville confirme que le plan actuel « a été approuvé par le préfet de Vaucluse en 2007 » et qu'il a été « modifié à deux reprises, en 2013 puis 2017 » ; nous n'avons pas lu les arrêtés de modification eux-mêmes, dont les dates exactes sont à demander au service urbanisme.

Un plan de 2007 mis en révision en 2024, pour une approbation annoncée en 2028

C'est la différence principale avec la plupart des villes Malraux : à Avignon, la révision n'est pas une intention, c'est une procédure ouverte. D'après la page consacrée à la révision, le conseil municipal a prescrit la révision du PSMV par délibération du 16 décembre 2023, et un arrêté préfectoral du 5 février 2024 porte révision du PSMV du site patrimonial remarquable. La Ville annonce quatre phases : diagnostic en 2024, fiches immeubles en 2025 et début 2026, zonage et règlement en 2026-2027, approbation administrative en 2028. Parmi les objectifs affichés figure la prise en compte des patrimoines des XIXe et XXe siècles, peu intégrés au plan de 2007. La page d'actualité de la révision indique que la démarche « va se poursuivre secteur par secteur à partir de l'automne 2025 et tout au long de l'année 2026 », avec des visites d'immeubles : aucune date d'enquête publique ni d'approbation n'y est encore fixée.

Deux règles en découlent. Tant que le nouveau plan n'est pas approuvé, le PSMV de 2007 reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui : une mise en révision n'abroge pas le plan en vigueur. Mais une révision peut modifier les prescriptions applicables à une autorisation de travaux ultérieure, pas à une autorisation déjà délivrée après avis de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Pour une opération dont le permis serait déposé en 2027 ou 2028, le règlement applicable pourrait donc être celui du plan révisé, avec des catégories d'immeubles et des prescriptions différentes. Faites confirmer ces deux points par écrit, par le service urbanisme de la Ville ou par l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine de Vaucluse, avant toute réservation. Notre article sur la façon de vérifier le SPR, le plan et le taux d'un immeuble détaille la méthode et les pièces à demander.

Quel périmètre, et que dit le règlement ?

Le périmètre est, pour une fois, simple à décrire. Le site de la Ville écrit que le PSMV « s'applique à l'ensemble du Site Patrimonial Remarquable c'est-à-dire à la totalité de l'Intra-Muros correspondant à la ceinture fortifiée du XIVe siècle », au terre-plein longeant les remparts à l'extérieur, aux allées de l'Oulle et aux berges du fleuve jusqu'à l'eau. Autrement dit, toute adresse à l'intérieur des remparts est dans le SPR ; ce qui varie d'un immeuble à l'autre, c'est sa catégorie sur le plan graphique et les prescriptions qui s'y attachent. Le document se compose, d'après la même page, d'un rapport de présentation, d'un règlement, d'orientations d'aménagement et de programmation, d'annexes et d'un fichier immeuble. Nous n'avons pas consulté le règlement lui-même et ne décrivons donc pas ses prescriptions. Le Géoportail de l'urbanisme publie une partie des PSMV avec leur plan graphique ; le service urbanisme de la Ville communique le règlement et la fiche de chaque immeuble. Appliquées à votre immeuble, ces règles de matériaux, de façades et de distribution déterminent le coût et la durée du chantier, donc le calendrier de la réduction.

Avignon est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, par la voie directe de l'arrêté. L'article 199 novovicies du CGI (IV bis) ouvre la réduction dans les communes listées par arrêté et dans celles qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire. Avignon figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui retient pour le Vaucluse trois communes : Avignon (84007), Carpentras et Cavaillon. La commune entière est éligible, sans restriction de quartier, pour des acquisitions possibles jusqu'au 31 décembre 2027. Il n'est donc pas nécessaire de rechercher une convention ORT pour établir l'éligibilité.

Le classement en zone B1, que nous avons lu dans la liste des communes du zonage ABC en vigueur au 26 juin 2026 (ligne « 84007 | 84 | Avignon | B1 »), fixe le plafond de loyer 2026 à 11,80 € par m² hors charges (BOI-BAREME-000017), corrigé par un coefficient de 0,7 + 19/S, arrondi à deux décimales et plafonné à 1,2. Pour un studio de 37 m², le coefficient atteint son plafond de 1,2, soit environ 14,16 € par m² et 524 € par mois ; pour un 52 m², il est de 1,07, soit environ 12,63 € par m² et 657 € par mois. La Carte des loyers 2025 (ANIL et ministère du Logement, annonces) donne pour Avignon 12,27 € par m² charges comprises pour un 52 m² et 14,67 € pour un 37 m² : charges déduites, le loyer de marché se situe sous le plafond Denormandie, qui ne sera donc pas la contrainte. La contrainte, ici, c'est le marché lui-même. Notre guide de la loi Denormandie détaille les conditions de travaux (25 % du coût total) et de ressources du locataire.

Que valent les chiffres qui circulent sur Avignon ?

Le tableau reprend les arguments les plus fréquents et les compare aux sources publiques. Il ne juge pas l'opportunité d'investir : il vérifie des faits.

Prix, loyers, vacance : que dit le marché local ?

Les prix. D'après les fichiers de demandes de valeurs foncières (DVF) que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local, surface d'au moins 9 m², prix compris entre 200 et 20 000 € le m², une ligne par mutation), la médiane communale est passée de 2 482 € le m² en 2021 à 2 680 € en 2025, soit environ +8 % en quatre ans, avec un point haut à 2 836 € en 2023 puis un repli en 2024. Le volume de ventes retenues a baissé d'environ 27 % entre 2021 et 2025, et il est modeste pour une ville de 92 000 habitants : 300 à 500 ventes d'appartements par an. Ces calculs de nos recherches ne distinguent ni les logements rénovés des autres ni l'intra-muros du reste de la commune, dont les quartiers extra-muros pèsent lourd dans la médiane.

Les loyers. La Carte des loyers 2025 donne 12,27 € par m² charges comprises pour un appartement de 52 m² (intervalle de prédiction de 9,55 à 15,77 €, sur 18 575 annonces) et 14,67 € pour un 37 m² (11,67 à 18,45 €, sur 10 507 annonces). Ce sont des prédictions d'annonces, pas des loyers signés, et les éditions successives ne sont pas comparables. Rapporté à la médiane DVF, un loyer de 12,27 € charges comprises donne un rendement brut de l'ordre de 5,5 % pour un logement ancien non restauré : un ordre de grandeur, avant charges, vacance et fiscalité, pas une donnée. Il ne dit rien des loyers de l'intra-muros, où l'offre de meublés saisonniers pendant le festival peut brouiller les annonces ; aucune source publique lue ne mesure cet effet.

La vacance, les locataires, les revenus. Le dossier complet de l'INSEE (recensement 2023) compte 55 813 logements à Avignon, dont 79,9 % de résidences principales, 5,9 % de résidences secondaires et 14,3 % de logements vacants ; 62,0 % des résidences principales sont occupées par des locataires. La population est de 92 188 habitants en 2023, avec une variation annuelle de 0,0 % depuis 2017. Le niveau de vie médian est de 19 500 € et le taux de pauvreté de 34,9 %, parmi les plus élevés des grandes villes françaises. Le profil est celui d'une ville-centre pauvre : beaucoup de locataires, mais une vacance forte et des revenus qui bornent les loyers. L'INSEE ne publie pas ces indicateurs à l'échelle du secteur sauvegardé ; les IRIS de l'intra-muros permettent de s'en approcher.

Les étudiants. L' atlas régional des effectifs étudiants du ministère de l'Enseignement supérieur compte 11 057 inscrits sur la commune à la rentrée 2024, dont 6 541 à l'université, soit environ 12 % de la population, contre 9 454 en 2013. Le lien avec la demande de petits logements dans l'intra-muros est plausible, mais aucune source lue ne l'établit.

Les gares et le festival. D'après les données ouvertes de la SNCF, Avignon TGV a accueilli 4 258 709 voyageurs en 2024 et Avignon Centre 3 339 139, cette dernière en hausse d'environ 45 % depuis 2019. Le bilan de la 79e édition du Festival d'Avignon relayé par ARTCENA fait état de 118 554 billets achetés sur 122 806 mis en vente au 21 juillet 2025, et les chiffres clés du Festival Off annoncent 290 000 billets délivrés par sa billetterie en 2025. Ces flux nourrissent la location saisonnière, pas la location nue à l'année qu'impose un engagement Malraux ou Denormandie : ils sont un argument pour la revente, éventuellement, pas pour le loyer.

Quels quartiers du secteur protégé regarder, et lesquels éviter ?

Nous ne pouvons pas répondre rue par rue : aucune source publique que nous ayons lue ne publie de prix, de loyers ou de vacance à l'échelle de l'intra-muros, et nommer des rues « à privilégier » reviendrait à transcrire une opinion. Ce que les sources permettent de dire, c'est que le périmètre du SPR ne discrimine pas : tout l'intra-muros est couvert, du quartier de la Banasterie aux abords de la gare centrale, et la catégorie de l'immeuble sur le plan graphique compte davantage que le nom du quartier. Voici la méthode pour faire le reste vous-même.

1. Situez l'adresse sur le plan graphique du PSMV (Géoportail de l'urbanisme ou service urbanisme de la Ville) et demandez la fiche immeuble correspondante.
2. Téléchargez le fichier DVF de la commune et filtrez les ventes d'appartements à quelques rues de l'adresse, sur trois ans : vous obtenez la médiane et les prix hauts du micro-marché, à comparer au prix de revient annoncé. Notre article sur la vérification du prix d'un lot avec DVF et la Carte des loyers décrit chaque étape.
3. Relevez les loyers d'annonces de logements comparables loués nus à l'année dans les mêmes rues, hors période de festival, et confrontez-les au loyer prévisionnel de l'opérateur et, en Denormandie, au plafond de la zone B1.
4. Consultez les IRIS de l'intra-muros sur le site de l'INSEE pour la vacance et la part de locataires à l'échelle du quartier, la vacance communale de 14,3 % étant une moyenne qui masque des écarts.
5. Visitez à pied, en semaine, hors saison et en soirée : façades voisines, rez-de-chaussée commerciaux occupés ou vacants, immeubles murés, chantiers en cours sont des indices qu'aucune base ne remplace.

À quelles conditions un investissement à Avignon se justifie-t-il ?

Les données publiques dessinent un profil singulier. Du côté favorable : un cadre fiscal net, avec un SPR qui couvre tout l'intra-muros, un PSMV approuvé et un Denormandie ouvert par arrêté ; une part élevée de locataires ; des effectifs étudiants en hausse ; deux gares dont la fréquentation progresse ; un classement en zone B1 ; et des prix de l'ancien assez bas pour que l'écart avec un lot restauré reste, en valeur absolue, plus faible qu'à Bordeaux ou à Versailles. Du côté défavorable : une population stable depuis 2017, une vacance de 14,3 % et un taux de pauvreté de 34,9 % qui bornent les loyers de résidence principale ; un volume de ventes faible, donc une revente qui peut prendre du temps ; un 90e centile de l'ancien sous 4 000 € le m², loin du prix de revient habituel d'un Malraux ; et une révision du PSMV en cours, qui peut changer les règles applicables aux permis déposés dans les prochaines années.

L'investissement se justifie donc pour un foyer qui a besoin d'une réduction d'impôt significative, accepte un rendement locatif modéré et un locataire aux revenus modestes pendant les neuf années de location, et achète un immeuble dont l'adresse, le plan, la date du permis et le prix de revient ont été vérifiés contre ces données. Il se justifie moins pour qui attend une plus-value, et pas du tout pour qui raisonne en loyers de festival.

Un exemple, fourni à titre illustratif, sur des hypothèses de notre choix et sans aucune garantie de résultat : un lot de 45 m² acheté 130 000 € de foncier plus 200 000 € de travaux éligibles sur deux ans. La réduction Malraux serait de 60 000 € (30 % de 200 000 €), répartie sur les années de paiement. Le prix de revient atteint 330 000 €, soit environ 7 300 € le m², près de 2,7 fois la médiane de l'ancien à Avignon et 1,9 fois le 90e centile. Loué 650 € par mois, le bien rapporterait environ 2,4 % brut sur ce prix de revient. Ces ordres de grandeur ne sont pas une prévision : ils montrent que, sur un marché bon marché, c'est l'avantage fiscal net du surcoût qui porte l'opération, et que la revente devra trouver un acquéreur prêt à payer près du double du prix haut de l'ancien. Notre article sur le coût réel d'un investissement Malraux en donne la grille complète.

Quelles questions poser pour une opération à Avignon ?

1. L'adresse figure-t-elle sur le plan graphique du PSMV d'Avignon approuvé le 12 juin 2007 ? Demandez la version du règlement applicable (après les modifications de 2013 et de 2017) et la catégorie de l'immeuble sur le plan et dans le fichier immeuble.
2. La révision prescrite en 2024 change-t-elle quelque chose pour cette opération ? Quel document s'applique à l'autorisation de travaux, et l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France a-t-il été rendu sur cette base ?
3. Quel est le montage juridique (VIR, ASL) et qui porte l'obligation d'achever les travaux, avec quelle garantie ?
4. Quelle est la date du permis de construire ou de non-opposition à la déclaration préalable ? Elle fixe la fin de la période d'éligibilité des dépenses.
5. Quel est le prix de revient au mètre carré, ventilé entre foncier et travaux, et comment se compare-t-il à la médiane DVF (2 680 € le m² en 2025) et au 90e centile (3 925 €) ?
6. Quels loyers pratiquent aujourd'hui, dans la même rue, des logements comparables loués nus à l'année ? La Carte des loyers donne un ordre de grandeur communal, pas un loyer de rue, et les loyers de festival ne sont pas des loyers de résidence principale.
7. Comment le loyer prévisionnel se situe-t-il par rapport au niveau de vie local (19 500 € de niveau de vie médian) et à la vacance communale (14,3 %) ?
8. Quels autres immeubles l'opérateur a-t-il restaurés à Avignon, et peut-on les visiter et interroger leurs propriétaires ?

Le choix entre Malraux, déficit foncier et Denormandie sur un même immeuble suit des règles de non-cumul précises que détaille notre article sur un même immeuble ouvert à trois régimes. Si l'idée de louer en meublé pendant le festival vous a été présentée, lisez d'abord notre article sur les pièges du meublé de tourisme après la loi Le Meur, car ce mode de location n'est pas compatible avec l'engagement Malraux. Et avant de comparer Avignon à d'autres villes, notre analyse des meilleures villes pour la loi Malraux applique les mêmes critères à l'ensemble des SPR couverts par un PSMV.

Questions fréquentes sur la loi Malraux à Avignon

Quel taux Malraux s'applique à Avignon ?

Le taux de 30 %, réservé aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (art. 199 tervicies du CGI). La liste du ministère de la Culture recense pour Avignon un secteur sauvegardé créé le 16 septembre 1991 et un PSMV approuvé le 12 juin 2007, que la Ville indique avoir modifié en 2013 et en 2017. Le taux dépend de l'adresse de l'immeuble sur le plan graphique, pas de l'acquéreur.

Le PSMV d'Avignon est-il en cours de révision ?

Oui. D'après le site de la Ville, le conseil municipal a prescrit la révision par délibération du 16 décembre 2023 et le préfet de Vaucluse a pris un arrêté portant révision le 5 février 2024 ; le calendrier annoncé prévoit le zonage et le règlement en 2026-2027 et l'approbation en 2028. Tant que le nouveau plan n'est pas approuvé, le PSMV de 2007 reste en principe applicable, et le taux de 30 % avec lui ; faites-le confirmer par écrit par le service urbanisme ou l'unité départementale de l'architecture et du patrimoine.

Avignon est-elle éligible au Denormandie ?

Oui, et par la voie la plus simple : Avignon figure dans l'annexe de l'arrêté du 26 mars 2019, qui retient pour le Vaucluse Avignon, Carpentras et Cavaillon (art. 199 novovicies du CGI, IV bis). La commune est classée en zone B1 : plafond de loyer 2026 de 11,80 € par m² hors charges avant coefficient de surface, pour des acquisitions possibles jusqu'au 31 décembre 2027.

Quel est le prix médian de l'ancien à Avignon ?

D'après les fichiers DVF que nous avons retraités (ventes d'appartements à un seul local), la médiane communale est de 2 680 € par m² en 2025 sur 362 ventes, contre 2 482 € en 2021 et un point haut de 2 836 € en 2023. Le 90e centile 2025 est à 3 925 € le m². C'est un calcul de nos recherches, qui ne distingue pas les logements rénovés des autres ni l'intra-muros du reste de la commune.

Combien d'étudiants compte Avignon ?

L'atlas régional du ministère de l'Enseignement supérieur compte 11 057 étudiants inscrits dans des établissements situés sur la commune d'Avignon à la rentrée 2024, dont 6 541 à l'université, contre 9 454 en 2013, soit environ +17 % en onze ans (calcul de nos recherches). Ce chiffre communal ne dit rien du nombre d'étudiants qui cherchent un logement dans l'intra-muros.

Le marché locatif d'Avignon est-il tendu ?

Les indicateurs publics sont contrastés : 62,0 % de locataires parmi les résidences principales, mais 14,3 % de logements vacants et une population stable entre 2017 et 2023 (INSEE, 2023), avec un niveau de vie médian de 19 500 € et un taux de pauvreté de 34,9 %. La Carte des loyers 2025 donne 12,27 € par m² charges comprises pour un 52 m². Aucune de ces sources ne mesure la tension à l'échelle du seul intra-muros.

Le festival fait-il de l'intra-muros un placement locatif saisonnier ?

Le Festival d'Avignon a annoncé 118 554 billets achetés sur 122 806 mis en vente au 21 juillet 2025, et la billetterie du Off a délivré 290 000 billets la même année : la demande estivale existe. Mais un investissement Malraux impose une location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans ; la location meublée de courte durée n'est pas compatible avec cet engagement et relève d'un autre cadre, que notre article sur la loi Le Meur détaille.

Combien de voyageurs passent par les gares d'Avignon ?

D'après les données ouvertes de la SNCF, la gare d'Avignon TGV a accueilli 4 258 709 voyageurs en 2024 (4 094 962 en 2019) et la gare d'Avignon Centre 3 339 139 (2 301 960 en 2019, soit environ +45 %, un calcul de nos recherches). Nous n'avons pas vérifié nous-mêmes les temps de trajet vers Paris, Lyon ou Marseille : consultez SNCF Connect avant de retenir une durée dans votre raisonnement.

Ce qu'il faut retenir

La résolution : à Avignon, tout l'intra-muros est un secteur sauvegardé de 1991 couvert par un PSMV approuvé en 2007, ce qui ouvre le taux Malraux de 30 % ; ce plan est en révision depuis février 2024 pour une approbation annoncée en 2028, et reste applicable d'ici là ; la commune est éligible au Denormandie par l'arrêté de 2019 et classée en zone B1 ; le marché de l'ancien est bon marché, autour de 2 700 € le m², peu liquide, avec une demande locative réelle mais des revenus faibles et une vacance élevée. Le rappel : acheter un lot restauré à près de trois fois la médiane de l'ancien sans avoir lu le plan graphique, la fiche immeuble, l'état de la révision et les ventes récentes de la rue, c'est confier à la seule réduction d'impôt la justification du prix. La prochaine lecture : notre article sur les pièges de la loi Malraux passe en revue les erreurs de montage et de calendrier qui coûtent le plus cher, quelle que soit la ville. Et pour votre dossier : lors d'un premier entretien, gratuit et sans engagement, l'adresse sur le plan du PSMV, la date prévue du permis au regard de la révision, et le prix de revient au mètre carré rapporté aux ventes DVF du quartier sont les trois points à examiner avant toute réservation.